Recibo de Condominio

La contribución a los gastos comunes que deben hacer los propietarios (o copropietarios) que residen en edificios, conjuntos residenciales, o conjunto de viviendas, bajo el régimen de Propiedad Horizontal, se refleja en un formato llamado Recibo de Condominio.

Este formato debe recoger los gastos causados por el mantenimiento de las cosas comunes de un conjunto residencial o de viviendas, en un periodo determinado, y en el mismo se deben plasmar las erogaciones por concepto de consumo de agua y electricidad del edificio, mantenimiento de ascensores, artículos de limpieza, entre otros. Debe también reflejar el sueldo del personal de conserjería y sus prestaciones sociales. Con relación a estas últimas, la forma de cálculo debe ajustarse al contenido del artículo 108 de la la Ley Orgánica del Trabajo. El apartado para el Fondo de Reserva también debe cargarse a esta relación de gastos.

El Recibo de Condominio consta básicamente de tres partes. La primera, o encabezado del formato, debe contener lo siguiente:

• Identificación o nombre del Edificio o Conjunto Residencial
• Identificación del Propietario del inmueble, o apartamento
• Número del apartamento o inmueble
• Periodo al que corresponde el pago
• Alícuota (*) del inmueble que se aplica a los gastos comunes (artículos 7 y 26 de la Ley de Propiedad Horizontal)
• Monto a cancelar

La segunda parte, o cuerpo del formato, contiene la relación de gastos causados durante un periodo determinado (de preferencia mensual). Los gastos que se reflejan en esta parte son los comunes y no comunes (I). Los gastos comunes tipo, fueron mencionados en el párrafo anterior. Los no comunes (se explicarán más adelante) pueden ir relacionados a la par de los comunes, o posteriores a éstos, pero antes del final del recibo de condominio.

La tercera parte, o final del formato, normalmente se utiliza para información general, como por ejemplo el monto del Fondo de Reserva, el de las Prestaciones Sociales del personal de conserjería y de mantenimiento (si lo hubiere), y cualquier otra información de interés para la comunidad de propietarios. Esta última parte también debe reflejar la forma de cancelación del Recibo, que de preferencia debe hacerse con depósito bancario, transferencia bancaria o cheque, cualquiera de éstas, a nombre del condominio del edificio o del conjunto residencial; nunca a nombre de algún miembro del condominio en particular, o persona natural. Si se va a pagar en la oficina del administrador o de la junta de condominio, se recomienda no hacerlo en efectivo.

Una vez elaborado el Recibo, el mismo debe entregársele a cada propietario, para que esté informado de la deuda con el condominio, y para su posterior cancelación, en concordancia con los artículos 7, 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

De acuerdo con el artículo 14, de la LPH, el Recibo de Condominio tiene fuerza ejecutiva; es decir, ante situaciones de impagos o retrasos en los pagos de algún o algunos propietarios, el administrador o la junta de condominio podrán ejercer acciones legales contra el moroso o los morosos que incurrieran en estos hechos.

Recuerde que los condominios son organizaciones sin fines de lucro, cuyo objetivo es percibir los pagos de los copropietarios para aplicarlos al mantenimiento, conservación y embellecimiento del edificio, para mantener y aumentar la calidad de vida de los residentes. Por eso la importancia de pagar a tiempo el Recibo, ya que la morosidad es un enemigo mortal que atenta contra la conservación de las cosas comunes a todos los propietarios.

(*) La alícuota (art.7 de la LPH) aplicable a los gastos comunes, es un porcentaje que se establece en el Documento de Condominio, en función del valor del inmueble que se posee. Este valor viene dado por la cantidad de metros cuadrados del mismo. Se supone que a mayor cantidad de metros cuadrados, mayor valor. El cálculo de la alícuota se obtiene de dividir el valor de cada inmueble entre la totalidad del valor del edificio o conjunto residencial donde se reside. En otras palabras, se divide el valor de cada apartamento o dependencia, entre el valor total de la comunidad residencial; el resultado se multiplica por cien. Este valor o indicador será aplicable a los gastos comunes causados durante un periodo determinado, reflejados en el Recibo de Condominio.

(I) Los Gastos no Comunes son todos aquellos que no se reparten entre el total de la comunidad de propietarios, sino que se cargan o imputan al propietario o propietarios que lo originen. Ejemplo de ello pudiera ser la filtración de un apartamento que perjudique un área comun como son los pasillos. Si la administración del condominio efectúa estas reparaciones, el costo de las mismas debe ser aplicado al propietario que haya causado tal situación, y debe reflejarse en el Recibo de Condominio de este propietario.

Gastos Comunes

El artículo 5, de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) venezolana, especifica con claridad cuáles son las cosas comunes a todos los propietarios que residen en un edificio o conjunto residencial, extensibles a un conjunto de viviendas, cuyos inmuebles se encuentren bajo el régimen de esta Ley. El artículo 7 señala la contribución que deben hacer los propietarios a los gastos comunes, los cuales se reflejan mensualmente en el Recibo de Condominio.

Es importante tener en cuenta que los aportes que realicen los propietarios para cubrir los gastos comunes del edificio o conjunto residencial, son contribuciuones necesarias para el mantenimiento general de las áreas comunes, tales como ascensores, pasillos, escaleras, jardines, compra de materiales de limpieza, instalaciones eléctricas, remuneraciones al personal de conserjería y al de mantenimiento (si lo hubiere), como lo refiere en el artículo 5, la citada Ley.

Los artículos 12, 13 y 14, de la LPH, expresan claramente la obligatoriedad de los propietarios de contribuir con los gastos comunes que genere el edificio o conjunto residencial, y la responsabilidad por parte del administrador o de la junta de condominio de exigir dichas contribuciones o pagos.

Esto quiere decir que es absolutamente fundamental que los propietarios que viven bajo el régimen de propiedad horizontal, estén conscientes de la importancia que reviste el hecho de pagar a tiempo el Recibo de Condominio, ya que esta acción, por demás responsable, permite a la administración del edificio tener suficientes fondos para acometer el mantenimiento y conservación de las áreas comunes, y las reparaciones que requieran las mismas, de ser necesario.

Recuerde que la morosidad es el cáncer de las comunidades que viven bajo propiedad horizontal. El propietario debe ponerse de acuerdo con el administrador, acerca de la forma de pago; si lo hace directo, en la oficina de la administración del condominio, se debe procurar no hacerlo en efectivo; preferiblemente con depósito bancario o en cheque, cualquiera de las dos opciones, siempre a nombre de la junta de condominio de su edificio o conjunto residencial. Si desea utilizar la modalidad de transferencia bancaria, vía internet, consulte con la administración del condominio al respecto. Si se decide por esta última, se debe tener en cuenta imprimir el comprobante de la operación, preferiblemente en duplicado. Recuerde: no deje de pagar.

Si el propietario tiene observaciones que hacer, con respecto al edificio o al conjunto residencial, reúnase con el administrador o la junta de condominio, coméntele sus inquietudes; de ser posible, páselas por escrito. Lo importante para mantener la armonía y la convivencia en el edificio, es aportar soluciones ante una situación irregular determinada. Lo que no se concibe es que cualquier molestia, que se comunique o no al condominio, termine en rebeldía para no cancelar el recibo de gastos comunes. Este comportamiento perjudica al resto de los propietarios, y por ende al edificio.

Comunidad de Personas y Propiedad Horizontal

Las viviendas son, desde la antigüedad, el cobijo y protección del ser humano. Desde los primeros tiempos fueron construidas para dar seguridad al hombre; para protegerlo de la intemperie. Tener un piso y un techo es sinónimo de tener asiento, de estar enraizado en algo, de pertenecer a un sitio. Por eso los mercados inmobiliarios reciben el nombre de Mercados de Bienes Raíces (o de Bienes y Raíces), porque se refieren a estructuras y propiedades que de alguna manera definen la vida del ciudadano; ya no será más un nómada; ya tiene dónde permanecer, dónde echar raíz.

Los grupos de personas representan ese edificio social que conocemos como Sociedad, donde debemos aprender a respetar las ideas de nuestros semejantes y pensar en un mundo mejor. Las comunidades de personas que integran las áreas comunes o áreas de dominio común (en latín con dominus o condominium, es decir, condominio, propiedad común o propiedad conjunta) tienen la potestad de velar por esos espacios comunes a todos, cuidarlos, protegerlos y responder por ellos.

El concepto de condominio tiene perfecta aplicación en las viviendas o edificios regidos por la propiedad horizontal, la cual denota comunidad de bienes o cosas comunes a los propietarios de las mismas, en el horizonte limítrofe del conjunto habitacional o residencial.

Lo fundamental en la convivencia o interacción vecinal, es el reinado de la cordialidad, el respeto y las buenas costumbres entre los residentes de un inmueble determinado, edificio o conjunto de viviendas.

Un elemento indispensable en la convivencia vecinal es la comunicación. Además de la cordialidad y el respeto, la comunicación es importante; intercambiar números telefónicos y correos electrónicos entre vecinos, estrecha aún más los lazos de vecindad entre ellos; básicamente en estos tiempos donde los actos delictivos han invadido la privacidad de los edificios y conjuntos residenciales, los vecinos deben protegerse; cuidarse unos a otros.

La vida en comunidades de personas que residen en edificios y conjuntos residenciales, comporta una serie de derechos y deberes, los cuales están reflejados, en Venezuela, en la Ley de Propiedad Horizontal - LPH (Gaceta Oficial Nº 3.241, Extraordinario, del jueves 18 de Agosto de 1.983). Destacan, a la luz de esta legislación, tres (3) figuras centrales. En primer lugar, lo que pudiera llamarse el poder originario o de máxima autoridad como lo es la comunidad de vecinos, comunidad de propietarios, formalmente conocida como Asamblea de Propietarios. En segundo lugar, un órgano representativo de la comunidad de propietrios, conocido como Junta de Propietarios o Junta de Condominio, la cual es elegida por los propios propietarios para que representen y defiendan sus derechos e intereses. En tercer lugar, el Administrador, el cual es elegido por la comunidad o Asamblea de Propietarios, y es la figura operativa en la conducción y el quehacer diario del edificio o conjunto residencial, y en cuyos hombros descansa la responsabilidad del funcionamiento del inmueble o inmuebles encomendados.

La función del administrador, como trabajo que realmente es, debe ser remunerada, así esta persona resida en el edificio o conjunto de edificios que va a administrar, salvo que éste decida ejecutar este actividad ad honorem. Por el contrario, a la Junta de Condominio no se le establece remuneración alguna, por lo cual el trabajo de este grupo de personas merece respeto y consideración, respaldo y colaboración de parte de los propietarios. Sin embargo, sería importante considerar algún tipo de remuneración para estas personas que sacrifican su tiempo y su dignidad (a veces se les falta el respeto), por velar por las cosas comunes. En algunas residencias se les exonera del pago de condominio, lo cual lo tienen bien ganado.

La Junta de Condominio debe tomar decisiones en los asuntos de la comunidad de propietarios. Su constitución y funcionamiento revisten carácter de obligatoriedad en los regímenes de propiedad horizontal. La elección de la junta está prevista en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se señala que este órgano comunal deberá estar integrado por tres (3) propietarios, como mínimo, y tres (3) suplentes que llenarán sus faltas. La misma la elegirá la comunidad de propietarios, y ellos (la Junta) deben elegir un presidente. Esta junta durará un (1) año ejerciendo sus funciones, y podrán ser reelectos. En el mismo artículo 18 se definen sus atribuciones.

Tanto la Junta de Condominio como el Administrador deben trabajar en conjunto. La primera debe velar por el cuidado de las áreas comunes del edificio o conjunto residencial, y supervisar las actuaciones del Administrador. Este último debe centrarse en la gestión de los recursos, como la facturación mensual de los gastos comunes, la cobranza de los recibos, la compra de bienes y servicios, el pago a proveedores, llevar la contabilidad de manera clara, precisa y transparente, el manejo del Fondo de Reserva, las prestaciones sociales de los trabajadores, y demás tareas y responsabilidades previstas en el artículo 20 de la Ley.

Otra figura fundamental en el día a día de la convivencia vecinal, bajo el régimen de Propiedad Horizontal (PH), como auxilio de las tres (3) figuras mencionadas anteriormente, y fundamental en todo edificio o conjunto residencal, es el Conserje (sea hombre o mujer), quien tiene a su cargo la limpieza y custodia del o los inmuebles bajo el régimen señalado. Sus atribuciones, derechos y deberes, están contemplados en la Ley Orgánica del Trabajo (LOT), en los artículos que van del 282 al 290.

Cada condominio tiene sus propias necesidades, las cuales deben jerarquizarse para el mejor aprovechamiento de los recursos a aplicar. Esta es la labor del Administrador. Es de fundamental importancia que cada propietario cumpla con su responsabilidad de contribuir con las cosas o gastos comunes (pagar el recibo de condominio); acción esta que define la vida, conservación y mantenimiento del edificio, las viviendas o conjuntos residenciales.

Cuando un propietario incumple con sus obligaciones condominiales, y se convierte en moroso (deudor de dos (2) o más recibos o cuotas de condominio), se torna en contribuyente o colaborador del deterioro del edificio o conjunto residencial, y tanto la junta de condominio, como el administrador, deben evitar a tiempo que este cáncer se extienda al resto de los propietarios.