Al igual que las dos (2) entregas anteriores, quien redacta estas líneas insiste en que la preparación y la búsqueda de información para aumentar los conocimientos, son fundamentales para llevar adelante una buena gestión del Condominio del edificio o del conjunto residencial, ya que la administración de estas entidades debe ser concienzuda y transparente, y orientada siempre a informar a la comunidad de propietarios acerca de los pormenores y pormayores que ocurran en el inmueble del cual está encargado tanto la Junta de Condominio, como el Administrador o Empresa Administradora, en el entendido de que ambas figuras son elegidas absolutamente por la masa de propietarios, reunida en la llamada Asamblea de Propietarios, de acuerdo con el contenido de los artículos 18 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Se insiste en lo dicho anteriormente, ya que muchas Juntas de Condominio ejercen sus actividades a espaldas de los propietarios, olvidando que fueron precisamente éstos quienes las eligieron para que los represente y defienda sus intereses, dejándolos en muchos casos a merced de empresas administradoras o administradores que también realizan sus actividades a espaldas, tanto de la comunidad de propietarios como de la Junta misma, produciéndose un fenómeno de incapacidad en esta última, para exigir cuentas o resultados de los bienes encargados de administrar, tal como lo señala, por analogía, el ya citado artículo 18 en su literal “e”.
Entrando en materia, con relación a los aspectos técnicos y operacionales en la Administración de un Condominio, los mismos los podemos dividir en tres aspectos fundamentales como son los aspectos administrativos, propiamente dichos, como la tesorería y la contabilidad, y los aspectos físicos, de áreas físicas, de servicios y suministros, conocidos en las empresas públicas y privadas como Servicios Generales.
Comenzando por este último aspecto, el de los Servicios Generales (no necesariamente debe llevar este nombre), quien esté encargado de la Administración de un Condominio, y entendiendo que el aspecto de mayor peso en el edificio es el de las áreas comunes, debe realizar como mínimo una inspección general, semanal, a dichas áreas, para verificar el estado de las mismas; sea que lo haga la Junta o se defina en el contrato de servicio con el administrador o empresa administradora.
Se debe evaluar en primera instancia que el Conserje esté dotado correctamente de los implementos que se requieren para que realice sus labores diarias, exigidos por la Ley Orgánica de Prevención, Condiciones y Medio Ambiente de Trabajo (LOPCyMAT) y la Ley Orgánica del Trabajo (LOT), entre los cuales se deben contar los guantes de carnaza (para manipular la basura), guantes de goma (para manipular detergentes, coletos, etc.), lentes de protección (que debe llevar en todo momento de sus actividades), tapabocas, botas de seguridad, casco (en caso de ser necesario), y cualquier otro implemento que se considere necesario para que el Conserje realice su trabajo, en concordancia con los artículos del 236 y 237 de la LOT.
La entrega de estos implementos, por parte del patrono al trabajador, debe hacerse por escrito para dejar constancia de que el trabajador los ha recibido, y éste debe firmar en ese escrito lo recibido. El Conserje está obligado por Ley a utilizar los implementos que el Condominio le entrega, ya que los mismos son para proteger su integridad física durante la realización de sus actividades. El Condominio debe velar porque este trabajador realice sus tareas con los implementos entregados para tal fin.
Adicionalmente el Administrador o la Junta de Condominio, dependiendo del caso, debe velar porque exista inventario suficiente de productos de limpieza, detergente, desinfectante, cloro, haraganes, escobas o cepillos para barrer, cepillos cortos para limpiar, coletos, palas recolectoras de basura, etc.. Una vez surtido el inventario de productos de limpieza, se debe evaluar el sitio donde los mismos se guardarán, para descartar que ni los productos ni el depósito representen riesgos de almacenamiento.
Es necesario dentro de esa evaluación semanal que se realizará al edificio, verificar piso por piso y pasillo por pasillo, el estado de las puertas del cuarto de basura y de las llaves de paso del agua a los apartamentos; las luces del pasillo, los dispositivos de emergencia contra incendios, y otros. Cualquier irregularidad debe ser corregida de inmediato, por la seguridad de los residentes del piso.
El lugar donde van los extintores o conexiones de agua para los bomberos y las alarmas de incendio, deben ser revisadas para verificar su correcto funcionamiento, al igual que velar porque las mismas mantengan su color original, el cual siempre debe ser Rojo, debido a que este color es producto de normas internacionales, y no por capricho del constructor. En otras palabras, si el pasillo de los apartamentos se pinta del color que fuere, estas conexiones deben conservar su color original, el cual es el rojo.
Las luces, tanto de los pasillos de los pisos como de las escaleras internas del edificio, también deben ser revisadas, y tener en cuenta que las mismas deben estar en pleno funcionamiento siempre, más que por razones de estética, por la seguridad de los residentes.
Las escaleras internas del edificio deben brindarle seguridad a los residentes del mismo. Además de estar iluminadas, los escalones deben tener cinta anti- resbalante (bien colocada) para evitar una posible caída, en caso de que los mismos estén lisos. Las barandas o pasamanos deben estar bien seguras, para garantizar la integridad de los transeúntes cuando circulen por las escaleras. Si se detecta el desprendimiento de algún pasamano, se debe proceder de inmediato con la reparación; sea esta con soldadura o con ajustes de tornillos y tuercas.
En la revisión de los ascensores se debe tener en cuenta, además de verificar las condiciones del interior de los mismos, y que por supuesto estén limpios, el estado de las puertas y de la canal por donde se desplazan las mismas, ya que si esta mini zanja está obstruida, no permitirá el funcionamiento y cierre adecuado de las puertas.
No se debe olvidar la revisión del cuarto de máquinas de los ascensores del edificio, su limpieza e iluminación. Cualquier irregularidad que tenga que ver con los ascensores, se debe llamar al técnico de inmediato.
El tanque de agua del edificio debe ser revisado; sus conexiones y alrededores, y que el mismo presente resguardo, alejado y protegido de cualquier posible foco de contaminación. Se debe planificar su limpieza, cada cierto tiempo, por razones de salubridad.
En general, todas las áreas internas deben ser revisadas: muros, paredes, extractores de aire. Recuerden señores del Condominio: cualquier anomalía, irregularidad o falla detectada, debe considerarse de urgente corrección por el bien del edificio y de la comunidad de propietarios.
En el caso de las áreas externas, la revisión debe ser igualmente exhaustiva. Los jardines (si los hubiere) deben ser revisados a ver si existe alguna anormalidad. Las fugas de agua deben corregirse de inmediato. La iluminación externa (en el perímetro externo, pero dentro del edificio) debe ser óptima, por razones de seguridad. Las alcantarillas o desagües deben evaluarse, para verificar que no estén tapados, y a la hora de lluvias vayan a generar problemas. Si están obstruidos, destaparlos de inmediato.
Las áreas de estacionamiento no deben escapar de la revisión. Si la demarcación de los puestos se ha borrado, se debe proceder de inmediato a pintar los mismos. Si es un área techada o en un sótano, revisar que todas las luces estén en perfecto funcionamiento, por razones de seguridad, y que los extractores de aire funcionen bien.
Las tuberías de aguas blancas, de gas, de aguas negras, los cables de electricidad, también deben ser revisados para verificar su funcionamiento. Cualquier anomalía en alguno de estos elementos que conforman parte de la estructura del edificio, y son áreas comunes del mismo, debe corregirse de inmediato.
Recuerde que cualquier revisión a algún área que se considere riesgosa, o cuya corrección implique riesgos, o vaya más allá de los conocimientos de los miembros de la Junta de Condominio, o del administrador, se debe solicitar la ayuda correspondiente al Cuerpo de Bomberos o Protección Civil de la localidad, los cuales están bien preparados al respecto, y pueden orientar en cuanto a riesgos de estructuras y prevenciones en los edificios.
Por último, al decir en este escrito corrección inmediata, significa que no se debe esperar hasta el último momento o que ocurra una tragedia para arreglar las cosas. Si se trata de falta de dinero, se pueden establecer créditos con ferreterías de la localidad para el suministro de bombillos y materiales varias. En cuanto a los servicios como tal, hay proveedores con los cuales se puede negociar días o semanas de crédito, para que realicen los trabajos que requiere el edificio o conjunto residencial.
También aplica para los proveedores de artículos de limpieza, cuando se compra al mayor.
