sábado, 14 de enero de 2012

La Morosidad en los Condominios

Uno de los mayores obstáculos que debe enfrentar la Administración de un Condominio (Junta o empresa administradora) es la lentitud y el atraso en el pago del Recibo de Condominio, por parte de los propietarios.

En los primeros escritos de este Blog se mencionó el Recibo de Condominio, destacando que este es una especie de factura (numerada) demostrativa de los gastos comunes del edificio (arts. 11 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal - LPH), los cuales son inherentes a cada propietario, de acuerdo con el contenido del artículo 7 de la citada Ley.

El retraso o falta de pago del Recibo de Condominio, por parte de los propietarios, para contribuir con los gastos comunes (art. 12 LPH), es lo que se conoce como Morosidad. La Morosidad es el cáncer de los edificios o conjuntos residenciales, ya que la ausencia de dinero no permite el mantenimiento del inmueble ni sus áreas comunes, propiciando el deterioro del mismo y la pérdida en la calidad de vida de sus habitantes, en el entendido de que el edificio es la casa de todos sus residentes, y no una entidad aislada de cada apartamento y puesto de estacionamiento. El edificio es un todo compartido por los habitantes del mismo, el cual se debe cuidar y mantener en buen estado, y la clave para ello está en una buena gestión administrativa con suficientes fondos para tal fin.

La palabra Morosidad proviene del latín mororatis, la cual traduce demora, lentitud, retraso; y moror es retrasar, aguardar, detener. De tal manera que un moroso es alguien que está demorado, lento o retrasado con algo. Desde el punto de vista financiero, estar moroso significa estar lento con los pagos o demorado en honrar los mismos. En un Condominio, los morosos son los que pagan con retraso o con demora (a veces de meses), a veces nunca, los Recibos de los Gastos Comunes.

La Morosidad en un Condominio pudiera obedecer a varias causas, como las siguientes:

 Falta de tiempo para pagar el Recibo

 Enfermedad del propietario o de un miembro de su núcleo familiar

 Muerte del propietario o de un miembro de su núcleo familiar

 Desempleo del propietario

 Rebeldía

 Apatía

La falta de tiempo para pagar el Recibo es uno de los factores que atenta contra la responsabilidad de muchos propietarios que, queriendo cumplir con su obligación condominial, se ven imposibilitados a hacerlo debido a que sus ocupaciones diarias no se lo permiten; o la Junta de Condominio o empresa administradora establecen horarios de cobros que no son accesibles al propietario que desea pagar.

Es allí donde la administración del condominio (Junta o empresa administradora) debe crear los mecanismos necesarios que faciliten el cobro oportuno de los gastos comunes, tal como se mencionó en la sección dedicada a La Tesorería. Campañas sabatinas de cobranza, horarios nocturnos de cobranza, domiciliación de pagos, transferencias bancarias telefónicas, transferencias bancarias vía internet, etc., serían algunas facilidades que la administración debe darle a los propietarios para el pago oportuno del Recibo de Condominio. Por supuesto que la administración debe adecuar el manejo del condominio a estos procesos.

Otro de los factores que incide en la lentitud o atraso para el pago del Recibo de Condominio es la enfermedad del propietario o de un miembro de su núcleo familiar, y no precisamente de gripe, fiebre, resfriado, problemas con las muelas, yeso en un brazo, o algún malestar leve. Se trata de alguna enfermedad grave, incapacitante, o en algunos casos terminal, donde exista inclusive intervenciones quirúrgicas, que de no atacar a tiempo pudiera traer consecuencias mayores, incluso la muerte. Este tipo de enfermedades consume en la mayoría de los casos el presupuesto familiar, al punto que para responder a los gastos que dicha enfermedad ha causado el propietario o sus familiares se han visto en la obligación de vender algunos bienes muebles e inmuebles, y en casos extremos hipotecar la vivienda principal.

Casos como estos deben ser vistos con lupa por la administración del condominio (Junta o empresa administradora), para saber cuál será el tratamiento que se le dará a este “moroso” involuntario. En principio debe estar por encima de todo la solidaridad con la familia o el propietario afectado, sin descuidar, en el corto plazo, convenir a partir de qué fecha pudiera comenzar a ponerse al día con los pagos atrasados.

La solidaridad debe estar presente ante todo, el dolor se debe entender y tener empatía con el propietario, pero la gestión de cobranza no puede dejar de hacerse.

En el caso de la muerte del propietario o de algún miembro de su núcleo familiar, la situación sería similar a la antes planteada. Ante todo se debe entender el dolor por el ser desaparecido, y la administración del condominio debe manifestar la solidaridad por el fallecimiento del vecino o de uno de sus miembros familiares inmediatos. La prudencia en el tiempo, para ejercer la cobranza, al igual que en el punto anterior, debe ser con sutileza y consideración; pero si en un lapso admisible no se ven resultados o intenciones de pago, un prudente recordatorio, elegante por demás, haciendo mención de una forma muy delicada a la obligación condominial, sería importante para mantener activa la gestión de cobranza.

Ante cualquier indicio de mayor atraso en los pagos, es conveniente que la administración del condominio fije fechas, con algo de flexibilidad, para que se le de continuidad a la obligación que se tiene con la comunidad de propietarios.

Otro de los aspectos generadores de morosidad es el desempleo del propietario o de quien esté encargado en el núcleo familiar de pagar el condominio. Este fenómeno social tiende a ser muy frecuente en economías recesivas o con baja tasa de crecimiento, generando un efecto cadena de malestar en muchas personas que tienen responsabilidades familiares y de otra índole. Los Condominios no escapan de tal fenómeno, puesto que sus habitantes, en su inmensa mayoría, son personas en edades productivas que pudieran presentar atrasos, temporal o de cierta extensión de tiempo, en el pago de los gastos comunes.

La Junta de Condominio debe estar atenta a este tipo de hechos, puesto que la solución ante una situación de morosidad no puede ser pelearse con el propietario o entablar una demanda legal, sin antes indagar por qué nuestro vecino está moroso. Si efectivamente el problema de pagos es a causa del desempleo, la Junta pudiera evaluar alternativas de ingresos para el propietario moroso. Si este vecino, por ejemplo, tiene ciertas habilidades que pudieran servirle a la comunidad de propietarios, sería conveniente aprovecharlas a cambio de un remuneración razonable, con la doble intención de resolver algún problema en el edificio o en el condominio, y el propietario aliviar o eliminar su situación de morosidad.

La Junta de Condominio o la administración del mismo, deben agotar todas las alternativas posibles para resolver el problema de morosidad en el edificio, antes de iniciar alguna acción legal. Este recurso debe ser el último, y sólo debe aplicarse en casos extremos y graves.

La Rebeldía es otro de los factores que atenta contra las finanzas del Condominio, porque indica el deseo, por parte del propietario, de no cancelar los gastos comunes. Expresa la negativa y rotunda decisión de no cumplir con su obligación, y de no pagar el Recibo de Condominio, violentando los artículos 11, 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, además de incurrir en el artículo 39 de esta norma.

Sin embargo, la rebeldía a veces se produce cuando algunas actuaciones y decisiones de las administraciones de condominio se dan a espaldas de los propietarios, se producen gastos sin consultar, no se da información a la comunidad de residentes, y se quiere ver a los condóminos como un grupo aislado del edificio, siendo que éstos son los dueños del mismo.

Estos casos no son menos graves que los ya citados, en cuanto a pagos se refiere. Indican rabia, desobediencia a las normas y a la Ley de Propiedad Horizontal, bien sea contra la comunidad de propietarios misma, contra la Junta de Condominio o la empresa administradora. Si bien existen gastos comunes recurrentes y/o normales, que mensualmente se causan, y se reflejan en el Recibo de Condominio, el cual debe ser cancelado por cada propietario, cuando se realizan erogaciones de cierta envergadura (gastos extraordinarios o inversiones extraordinarias) no consultadas a los residentes, se produce en muchos de sus miembros esta conducta rebelde como manera de protestar o manifestar su descontento, por decisiones inconsultas o a espaldas de la comunidad.

Las Juntas de Condominio deben ser garantes de toda la información relacionada con el edificio, y es su obligación mantener a la comunidad de propietarios enterada de algunas decisiones o acciones a tomar. En los casos de propietarios rebeldes bien vale la pena averiguar por qué esa molestia o rechazo que le impide cumplir con su obligación en el pago de los gastos comunes.

Los casos de Apatía para el pago del Recibo de Condominio representan, al igual que los mencionados anteriormente, un serio problema para la comunidad, ya que esta conducta refleja a aquellos propietarios que no cumplen con su obligación, sencillamente porque no les da la gana. Son propietarios que teniendo medios económicos para contribuir con los gastos comunes, simplemente no pagan; se les olvida; desconocen de alguna manera su obligación; o no les importa lo que pasa en su edificio; entran y salen de su apartamento como si lo demás no existiera. Si el ascensor está dañado se quejan o dicen cualquier palabra atroz, pero a la final no les importa.

Este es el tipo de propietario senza anima (sin alma), indolente; no le importa el edificio, sino simplemente entrar y salir, así se esté desmoronando la estructura. Nada le es de su interés dentro de su comunidad. Con este tipo de condómino el trabajo de cobranza debe ser constante, sin desmayar, ya que ante cualquier descuido la acumulación de Recibos por cobrar sería de varios meses (y hasta años).

En conclusión, los casos de Morosidad en el edificio pueden verse como hechos aislados o colectivos. Aislados, si se detecta que la causa del atraso en el pago coincide con algunos de los señalamientos anteriores, por parte de ciertos y determinados propietarios. Colectivos, si las causas pudieran darse por una mezcla de varias de las citadas anteriormente, involucrando a muchos propietarios a la vez. La cobranza de los gastos comunes debe ser una instancia administrativa de primer orden en la administración de un condominio, ya sea que la misma esté en manos de la Junta o de una empresa administradora, para evitar el atraso y mantener la sanidad financiera en el edificio.

Gestión de Cobranza
Indagando en los hechos o causas que producen la Morosidad, la administración del condominio pudiera establecer estrategias para el cobro de los Recibos vencidos o pendientes de pago, por parte de los propietarios. Para ello se pudieran trazar las siguientes acciones:

 La Cartelera Informativa del edificio

 Mensajes a los teléfonos celulares de los propietarios

 El Correo Electrónico

 La entrevista personal en la oficina del Condominio o de la empresa administradora

 La visita al inmueble del propietario

 La Carta de Cobranza

 Otros medios.

La Cartelera Informativa representa uno de los medios más universales de cobranza indirecta utilizado en los edificios, para aquellos propietarios que presentan retraso en el pago del Recibo de Condominio, y al ver publicada su información de demora en este medio público, buscan la manera de ponerse al día para no ser presa del escarnio, comentarios o chismes de sus vecinos. Este medio también sirve de información a la comunidad en general para enterarlos del nivel de morosidad que presenta el inmueble. Se recomienda en estos casos, por cuestiones de seguridad, colocar solamente la identificación del apartamento con la deuda correspondiente; no colocar nombres, porque nunca se sabe si hay personas desconocidas que están entrando al edificio.

La otra estrategia a tomar es el envío de manera muy cordial y respetuosa de mensajes de cobranza a los teléfonos celulares de los propietarios morosos. Por supuesto que para esto es necesario haber conformado previamente una base de datos con la información de todos los propietarios. Si es así, este medio puede ser de mucha utilidad para la gestión de cobranzas.

Al igual que el punto anterior, el correo electrónico también puede ser de mucha ayuda para recordarles a los propietarios demorados que deben ponerse al día con el pago del condominio. Inclusive se les puede describir cuáles son los recibos, con sus montos incluidos, que no han cancelado. También por este medio se debe conservar la cordialidad y el respeto para ejercer la cobranza.

Si en el edificio existe alguna oficina, la posibilidad de considerar una entrevista personal para indagar los motivos del atraso en los pagos de los gastos comunes, no vendría nada mal. Tal vez sea una situación en la que la Junta de Condominio pudiera intervenir o apoyar al propietario demorado para ayudar a solventar el problema. Si la entrevista es en la oficina de la empresa administradora, sería igualmente de gran ayuda que la Junta se involucre.

Si no existe una oficina de condominio en el edificio, debe evaluarse el hecho de programar una visita al apartamento o inmueble del propietario con la finalidad de indagar los motivos de su atraso, y que este vecino demorado sienta que la Junta está pendiente de su caso, y preocupada por su retraso en los pagos. Es deber de la Junta establecer los convenios de cancelación de deuda necesarios para el rescate del dinero que tiene por pagar el condómino.

La Carta de Cobranza es una herramienta importantísima en la gestión de cobros, puesto que la misma comunica la inquietud y preocupación de la administración del condominio por la demora de la deuda del propietario. Su redacción puede variar dependiendo del grado de morosidad del vecino, la cual puede ir desde un simple recordatorio de pago hasta un aviso de demanda legal, en aquellos casos graves de atraso sin señales de pago. La redacción de la misma debe ser persuasiva, apelando a la conciencia del deudor, de recordarle la importancia de cumplir con los pagos de condominio (o gastos comunes); la finalidad de la elaboración y entrega de la misiva de cobro es lograr que la persona pague los Recibos atrasados; es decir, que se ponga al día con los pagos.

Por supuesto que el estilo y redacción, aunque persigan el objetivo ya señalado, deben guardar el respeto y elegancia que una comunicación escrita en tal sentido debe tener. A continuación se presentan, a manera de ejemplo, varios modelos de cartas de cobranza para los propietarios morosos:


Modelo Nº 1
                                                                                                Ciudad, 09 de Enero de 2012.


Señora
Juana Mercedes de Piernavieja
Torre A, Piso 7, Apto. 7D
Presente.-

Reciba un cordial saludo deseando se encuentre usted bien, al igual que los suyos.

Cumplimos con informarle que a la fecha tiene usted pendiente de pago la cantidad de Bs. 1.705,00, equivalente a cinco (5) recibos de gastos comunes, por lo cual la invitamos a ponerse al día, ya que el pago del condominio es para el mantenimiento y conservación de las áreas comunes de nuestro edificio (o conjunto residencial).

Agradeciendo su atención al respecto, y quedando a la espera de una respuesta de su parte, le extiende un cordial saludo,



Atentamente,

_____________________________
Junta de Condominio
Residencias El Guateque

_______________________________________________________________________

Si esta primera carta no surte efecto, se procede con una segunda, cuyo modelo pudiera ser como el siguiente:


Modelo Nº 2


                                                                                            Ciudad, 21 de Enero de 2012.

Señora
Juana Mercedes de Piernavieja
Torre A, Piso 7, Apto. 7D
Presente.-

Nuevamente nos dirigimos a usted para recordarle que su deuda a la fecha es de Bs. 1.705,00, la cual está compuesta por los siguientes Recibos de Condominio pendientes:

• Agosto 2011 = Bs. 320,00

• Septiembre 2011 = 325,00

• Octubre 2011 = 350,00

• Noviembre 2011 = 330,00

• Diciembre 2011 = 380,00

Mucho sabríamos estimar su colaboración poniéndose al día con los pagos pendientes, los cuales son para el mantenimiento de las áreas comunes del edificio (o conjunto residencial), en concordancia con los artículos 5, 7, 11, 12, 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no hacerlo sería condenar el inmueble al deterioro, desmejorando nuestra calidad de vida.

Agradeciendo su atención al respecto, y quedando a la espera de una respuesta de su parte, le extiende un cordial saludo,


Atentamente,

_____________________________
Junta de Condominio
Residencias El Guateque

______________________________________________________________________

Si esta segunda carta no surte efecto, se procede con una tercera, cuyo modelo pudiera ser como sigue:



Modelo Nº 3


                                                                                             Ciudad, 11 de Febrero de 2012.


Señora
Juana Mercedes de Piernavieja
Torre A, Piso 7, Apto. 7D
Presente.-

Seguimos sin recibir respuesta del pago de su deuda, que a la fecha suma Bs. 1.705,00, la cual está compuesta por los siguientes Recibos de Condominio pendientes:

• Agosto 2011 = Bs. 320,00

• Septiembre 2011 = 325,00

• Octubre 2011 = 350,00

• Noviembre 2011 = 330,00

• Diciembre 2011 = 380,00

Estamos sumamente preocupados por su negativa de pago, ya que el dinero recaudado de los propietarios, a través del pago del Recibo de Condominio, es para cubrir los gastos comunes que se generan en el edificio. Su falta de respuesta a la cancelación de la deuda señalada, ha hecho que usted incurra en el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, en perjuicio de la comunidad de residentes, por lo que si no recibimos alguna respuesta de su parte, en el lapso de tres (3) días siguientes, a partir de la presente fecha, su caso será transferido a otras instancias para su liquidación.



Atentamente,

_____________________________
Junta de Condominio
Residencias El Guateque

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El paso que sigue a continuación, si no se ha logrado respuesta del moroso y se han agotado todas las vías de cobranza, es la transferencia de la deuda a los Abogados, para que se encarguen de cobrar. Las cobranzas realizadas por estos profesionales del Derecho tiene dos vías: la extra judicial, o cobranza previa y convenida, y/o la judicial, la cual significa que no fue posible rescatar el dinero adeudado por la vía del entendimiento y la conciliación, y se debe proceder a demandar legalmente al moroso en nombre de la comunidad de propietarios.

En la cobranza extrajudicial el moroso le cancela al Abogado. El Condominio no tiene que pagarle nada a este profesional del Derecho, puesto que todo recae en el deudor. El moroso además de cancelarle los recibos pendientes, también corre con el porcentaje de los honorarios profesionales del jurista.

En aquellos casos donde se pueda lograr la conciliación, sin la intervención de un Abogado, dado que las conversaciones con el moroso hayan surtido efecto, o que las cartas de cobranza hayan logrado su objetivo, dependiendo del grado de morosidad y las condiciones de la misma, se le puede proponer al deudor un Convenio de Pago. Este es un documento privado (no notariado) o doméstico donde se refleja la intención del propietario demorado en los pagos, de cancelar lo que adeuda a la comunidad, bajo la figura de un compromiso contraído con la Junta de Condominio. La elaboración, redacción y estructura de este documento pudiera ser así:



Convenio de Pago



Yo,____________________________________________________________, cédula de identidad nº_______________________________, residente del apartamento identificado con el número/letra_______, del piso________, de las Residencias (o Edificio) El Guateque, cuyo propietario es___________________________________________________________, me comprometo ante la Junta de Condominio, representante de la comunidad de propietarios del Edificio (o Residencias) antes mencionado, a cancelar la deuda que mantengo acumulada, por concepto de Recibos de Condominios no Pagados, cuyo monto es de Bs.__________________, de la siguiente manera:

Bs.___________________, equivalentes a _____ Recibos de Condominio, en este instante. Bs.______________, equivalentes a_____ Recibos de Condominio, para la fecha_____________________. Bs.________________, equivalentes a________ Recibos de Condominio, para la fecha________________. Bs.____________________, equivalentes a ______ Recibos de Condominio, para la fecha_______________________. Bs._____________, equivalentes a_______ Recibos de Condominio, para la fecha______________________. Bs._____________________, equivalentes a ________ Recibos de Condominio, para la fecha________________________.

Queda entendido que el incumplimiento de este compromiso de pago, implicará la transferencia inmediata de la deuda a instancias legales, quienes procederán al cobro de la misma, por la vía judicial, de ser necesario, con las posteriores demandas que se deriven de este acto, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, y el Código Civil de Venezuela en sus artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167.



El Deudor                                                                                   Junta de Condominio
                                                                                                 Residencias El Guateque



_______________                                                                ________________________

C.I.-                                                                                            RIF.- J – 22222222-2



_______________________________________________________________________

Si el Convenio de Pago no funciona, por incumplimiento del deudor, se debe proceder a poner ese caso en manos de un Abogado.

Si definitivamente el caso va a ser transferido a abogados, es fundamental que se realice un Contrato de Servicios entre la Junta de Condominio y el profesional del Derecho o bufete que tome el caso. En ese contrato debe constar, entre otras cosas, que los honorarios o gastos de cobranza los cobrará el Abogado o el bufete, al propietario moroso; que las cuotas o Recibos que cobre (n) deben ser entregadas al Condominio con su respectiva relación.

Pasos a seguir para iniciar las Cobranzas Judiciales (Recaudos para las demandas por Cobro Condominial):


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En conclusión, antes de proceder con actos legales para la disminución de la morosidad, se deben realizar todos los intentos domésticos necesarios para recuperar el dinero no cancelado por el propietario moroso. Es importante indagar a fondo las causas de la morosidad en nuestro edificio, con la finalidad de atacar las mismas, y evitar que los atrasos en los pagos del Recibo de Condominio se conviertan en una enorme deuda. Si las causas son motivadas a la Rebeldía o Apatía, se hace necesario un cambio de conducta en los miembros de la Junta de Condominio, orientado hacia una mejor estrategia de comunicación con la comunidad de residentes de nuestro inmueble, teniendo informados a los vecinos, y resaltando la importancia del pago oportuno para el mantenimiento de las áreas comunes del inmueble, y los gastos comunes del mismo.

Recuerde que el último paso que debe dar es la cobranza legal o judicial, o demanda al propietario moroso; pero cuando lo haga, no mire hacia atrás.






98 comentarios:

  1. TODO ESTA MUY INTERESANTE PERO COMO SE HACE CUANDO UN ANTERIOR "ADMINISTRADOR" SE AGARRA UN DINERO Y EN 2 AÑOS DE LUCHA NO LO DEVUELVE A LOS PROPIETARIOS, ME EXPLICO, SE PIDIO UN DINERO PARA UNAS LLAVES DEL ASCENSOR, QUE PIDIERAMOS Y CANCELARAMOS LA CANTIDAD DE LLAVES POR APARTAMENTO YA QUE SON LLAVES ESPECIALES, ESTE "ADMINISTRADOR" QUE TAMBIEN ES UN PROPIETARIO SE ROBO TODO EL DINERO RECAUDADO Y SOLO LE REGRESO A LOS VECINOS "QUE LE CAEN BIEN" DURANTE 2 AÑOS DESDE 2010 LUCHANDO PARA QUE DEVUELVA A UN APARTAMENTO OK LA CANTIDAD NO PASA DE 500mil PERO ESE NO ES EL PUNTO, EL CASO ES QUE CON LOS HIJOS DE LOS QUE CONSTRUYERON EL EDIFICIO YA QUE TIENEN LA MAYORIA DE APARTAMENTOS SE ACORDO UN NUEVO ADMINISTRADOR OTRO PROPIETARIO Y NUEVAMENTE HAN PEDIDO DINERO PARA LAS LLAVES AHORA EN MAYO 2012, COMO DESDE EL 2010 GUARDE CELOSAMENTE MI OTRO RECIBO ORIGINAL LO HE LLEVADO AL ACTUAL ADMINISTRADOR QUE LO ACEPTO Y DE HECHO ME DIJO QUE EL ANTIGUO ADMINISTRADOR ES UNA MUJER QUE LE DEBE REGRESAR O DAR CUENTAS DE OTROS DINEROS AUN PENDIENTES QUE ELLA SE HIZO LA LOCA POR 2 AÑOS Y ENTRE ELLOS NUESTRAS LLAVES. TAN ASI QUE LE HE PAGADO POR 2 LLAVES EXTRAS MAS Y ME DIO UN NUEVO RECIBO CON FECHA ACTUAL Y CONSERVANDO EL ACTUAL ADMINISTRADOR EL OTRO RECIBO ORIGINAL....
    EL CASO ES QUE LOS HIJOS DE LOS QUE CONSTRUYERON ESTE EDIFICIO CUANDO SE LES DIJO QUE LOS AFECTADOS TENIENDO CONSTANCIA DE HABER PAGADO POR CONSERVAR EL RECIBO ORIGINAL ELLOS COMO ESTAN EN ITALIA Y NO CONOCEN LAS LEYES AQUI EN VENEZUELA NOS HAN RESPONDIDO QUE EL ACTUAL ADMINISTRADOR DIZQUE NO TIENE PORQUE EXIGIR EL DINERO DE 2010 AL ADMINISTRADOR LADRON QUE SE LO ROBO Y QUE NOSOTROS LOS PROPIETARIOS DEBEMOS PAGAR NUEVAMENTE LAS LLAVES, COSA QUE PARTICULARMENTE EN MI FAMILIA NO PENSAMOS HACER PORQUE TENEMOS UNA CONSTANCIA UN RECIBO DE PUÑO Y LETRA FIRMADO POR EL ANTERIOR ADMINISTRADOR DONDE SE DA CONSTANCIA QUE EFECTIVAMENTE EN MI APARTAMENTO PAGAMOS DICHAS LLAVES, Y NO ES CORRECTO RESPONDERNOS QUE SIMPLEMENTE SUBAMOS A "SUPLICARLE" AL ADMINISTRADOR LADRON QUE NOS DE NUESTRO DINERO...MAS BIEN CUANDO EN CUALQUIER EMPRESA SE CAMBIA UN ADMINISTRADOR O PRESIDENTE O LO QUE SEA EL SALIENTE DEBE DAR CUENTAS Y RENDIR EXPLICACIONES DE LOS INGRESOS Y EGRESOS DE SU GESTION AL QUE RECIBE Y SI DEBE DINERO TIENE QUE RESPONDER AL ADMINISTRADOR ACTUAL Y NO ES LOS PROPIETARIOS PORQUE POR 2 AÑOS SI LE SUPLICAMOS QUE NOS DEVOLVIERA EL DINERO Y JAMAS LO HIZO Y YA EN LO ULTIMO DE 2011 JAMAS ABRIO LAS PUERTAS DE SU APARTAMENTO....
    DIGAME USTED EN CUAL ARTICULO DE LA LEY DE CONDOMINIO ME TENGO QUE AMPARAR, NO QUIERO QUE LUEGO EL NUEVO ADMINISTRADOR ME SALGA QUE DEBEMOS RECANCELAR LAS LLAVES O SEA LAS LLAVES MAS CARAS DEL MUNDO
    CABE ACLARAR QUE ESTE EDIFICIO EN 30 AÑOS NUNCA HA TENIDO UNA JUNTA DE CONDOMIO DEBIDAMENTE NOTARIADA Y REGISTRADA PRECISAMENTE PORQUE DE 16 APARTAMENTOS 12 ES DE LOS HIJOS DE LOS CONSTRUCTORES YA FALLECIDOS Y SOLO 4 SOMOS PROPIETARIOS FIJOS EN EL EDIFICIO O SEA SOMOS MINORIA, Y EL RESTO ES INQUILINOS QUE NO ESTAN NI PENDIENTES ESPERO HABERME EXPLICADO PORQUE ESTO YA VA PARA LARGO Y QUIERO ASEGURARME QUE ME ASISTE LA RAZON QUE NO ES CORRECTO VOLVER A PAGAR UNAS LLAVES YA CANCELADAS PREVIAMENTE...SOLO QUE ME GUSTARIA SABER EN QUE ARTICULO DE LA LEY DEL CONDOMINIO ME ASISTE LA RAZON PARA HACERLE SABER A ESOS ITALIANOS QUE SON MAYORIA DE MAS DEL 56% EN 10 APARTAMENTOS DE 16...GRACIAS ANTICIPADAS

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  2. VOY A ESTAR MUY AL PENDIENTE QUE ME RESPONDA PUES ESTA SITUACION NOS TIENE INCOMODOS Y AQUI EN ESTE EDIFICIO NO SON UNIDOS NI SIQUIERA PARA DARLE UN SUSTO A LA ANTIGUA ADMINISTRADORA EN UNA JEFATURA CITANDOLA Y EN VENEZUELA UN SOLO PALO NO MUEVE MONTAÑAS, EL CASO ES QUE NO ES JUSTO QUE "VOLVER" A REPAGAR UNAS LLAVES QUE ESTAN PREVIAMENTE CANCELADAS...AYUDEME, YA PUSE ESTA WEB EN MIS FAVORITOS Y VENDRE A VISITAR POR CONSULTA ASESORAMIENTO Y ESPERANDO MI RESPUESTA....ES INCREIBLE LAS COSAS POR LAS QUE HAY QUE PASAR.

    SIEMPRE SE HABLA QUE LOS DEBERES DE LOS PROPIETARIOS PERO AJA ¿COMO HACEMOS SI EL QUE NOS ROBA ES QUIEN ADMINISTRA?????

    TENGO QUE SABER

    DIGAME EN CUAL ARTICULO NOS PODEMOS AMPARAR


    POR FAVOR Y GRACIAS


    P.D.: DISCULPE SI NO LE ESCRIBO MI EMAIL
    PERO COMETI EL ERROR DE HACERLO EN OTRA WEB Y SE ME LLENO LA BANDEJA DE ENTRADA DE GENTE SIN OFICIO
    BURLANDOSE
    EN FIN
    RESPONDAME AQUI YO VISITARE SU BLOG DIARIAMENTE
    LE JURO QUE AQUI NO ES CONDOMINIO FELIZ

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  3. ESTOY ESPERANDO ME RESPONDA

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    Respuestas
    1. Mi estimado señor (a) anónimo (a), no entiendo cómo no se unieron los afectados, obtuvieron los datos del administrador que les pidió el dinero, y procedieron a realizar la denuncia correspondiente. Si lo desea me puede llamar al (0416) 308-72-57.

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    2. Buenas noches. Tenía una duda.. Soy propietaria de un PH. Tengo entendido que las mensualidades las debo cancelar dobles según el metraje del apartamento.. En eso estoy clara. De por si.. Eso fue leído al comprar el inmueble.. Sin embargo.. Mi pregunta es... Las cuotas especiales también se deben cancelar dobles? Gracias .. Espero su respuesta. Feliz noche

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  4. Hola, buenas tardes: como he tenido problemas con el acceso a Internet, prefiero que me llame al (0416)308-72-57.

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  5. El demandado demandante23 de noviembre de 2012, 18:13

    Y cómo se hace cuando un moroso le da un golpe de estado a la junta con la que había firmado un convenio de pago?? en este caso sucedió que el moroso en cuestión solo pago la primera cuota y luego se convirtió un presidente de la junta y al mes siguiente no debía nada. Comenzó así una batalla entre la junta y el caido en desgracia. El caido, mal asesorado se amparo en un tribunal y resulto que como la figura del amparo no era la requerida para el caso, entonces la nueva junta se quedo en el trono. El caido en represalia, nunca entregó libros ni cuentas, y la nueva junta nunca pudo obligarlo, o no quiso..
    Así las cosas, el caido y sus seguidores se negaron a pagar los recibos que la junta comenzó a entregar en los meses siguientes, entre tando el caido descubrió que el golpista no es propietario del inmueble que habita, por lo que lo denunció en la fiscalia, pero las manos peludas correspondientes hiciero lo propio para que el golpista saliera ileso. Acto seguido la junta demando por cobro de bolivares al caido y en meses posteriores demandaron a un par mas de propietarios que los enfrentaron para pedir cuentas de la gestión que ya habia pasado de un año.
    Luego de cuatro años de pleitos legales, los abogados ya apunto de comprarse un Mercedes seguian intentando la demanda a la cual ninguno de los propietarios acudio, es decir, ninguno de los tres nunca se dio por citado, y la junta seguia bajandose de la mula con los profesionales del derecho.
    Por su parte el caido demando a la junta por falta de cualidad, ya que el golpista no es propietario, demanda que fue contestada y llego a su fin con una decisión incomprensible, tan incomprensible que varios años después aun no ha podido ser ejecutada. Uno de los dos vecinos demandados tambien demando por rendición de cuentas y nunca fue atendida la demanda aunque cobraron en varios recibos de la época los gastos de abogado por la respuesta a la misma.
    Por la presión ejercida por los propietarios al sentirse estafados por la junta golpista, la misma renuncio en 2008 dejando todo este lio legal armado, millones gastados en abogados y ni un solo bolivar recuperado.
    las juntas siguientes no recibieron formalmente ninguna información de la junta golpista caida en desgracia, solo una caja contentiva de cualquier cantidad de papeles con ningun orden y ninguna información acerca del estado de los casos en tribunales, lamentable pero cierto. Como los demandados nunca recibieron copias de los recibos que en original fueron consignados en lso respectivos expedientes en los tribunales, ahora estos vecinos no tienen como pagar una deuda que el nuevo administrador no tiene dentro de su contabilidad, ya que nunca los recibió.
    En 2011 el tribunal de la causa de uno de los demandados aliado al caido, declaro la perención de la instancia del caso en el que ni siquiera se dio por citado el demandado.
    Ahora en 2012, luego de esta tortura que inicio en octubre de 2004, El golpista sigue igual que siempre, con una morosidad que ya pasa de un año, el caido no tiene solucióna su caso y desde el inicio del conflicto no ha pagado un solo recibo, espera que lo demanden para responder con el expediente que no ha sido resuelto. Los otros dos demandados, pagaron los recibos que las juntas siguientes al golpe les presentaron, pero no han pagado los recibos que reposan en los tribunales porque la administradora actual no esta al tanto de estos casos y en sus recibos aparecen al día, ya que nunca se han atrasado en el pago.
    Este es un caso de la vida misma, ocurrido en Caracas DC, en los años señalados.
    Por ahora, se espera la elección de la nueva junta, de la cual los últimos integrantes no quieren soltarse..!

    Gracias por sus comentarios al respecto..!

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  6. Buenos Dias! Lo felicito por su información colega. Al respecto queria saber si se puede realizar ese mismo procedimiento cuando se trata de apartamentos de playa donde la persona no reside y no hay donde realizar la cobranza extrajudicial ya que no atiende el celular y no sabemos su dirección ni en cual estado de Venezuela reside, muchas gracias, Carol Graterón.

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    1. Hola Carol, alguien debe saber dónde ubicar a ese propietario. Es cuestión de seguir indagando. Si lo desea me puede llamar.

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  7. Buen dia, interesante planteamiento de "demandado demandante", en mi edif la junta actual no hace nada pero el condominio que llega es astronomico, hay compras de detergente, bolsa , cepillos para barrer, reparacion de cosas que no estan dañadas, etc.
    Como hay una enfermedad politica tan grande y mi hijo es militar, me han hecho la guerra mas cruda que se puedan imaginar, la actual presidenta me amenazo de desaparecerme del edif en una asamblea y todos los asistentes aplaudieron.
    Que estoy viviendo? me toca pagar sin poder reclamar mis derechos, porque nadie reclama nada, a pesar de que es evidente que la caja chica se va en cosas poco claras, llamo a la administradora y me dice que impugne, que ellos no pueden hacer nada porque los que deciden son los de la junta, me pregunto,
    ¿por que si los propietarios debemos cumplir con todo lo que la ley presenta como nuestros deberes,no tenemos manera de que podamos exigir nuestros derechos?
    ¿Como se hace con una L.P.H tan leonina, que da cualquier recurso a las juntas para salir ilesas por manejos poco claros?
    ¿Como hago valer mis derechos , cuando en mi edif, que consta de 10 aptos, por simple venganza del resto de la comunidad, estoy SOLA, y aunque soy victima de un robo a mano armada, no me queda otra que pagar, porque si no me pasarian a legal?
    Muchas gracias por sus propuestas e ideas.

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    1. La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 20, le da la potestad de exigir que le muestren facturas, recibos, y demás cosas que sustenten las compras en el edificio. Recuerde que cuando se elige una Junta de Condominio o se contrata a un Administrador (a) se le está dando un Mandato, el cual está tipificado en el Código Civil venezolano, lo cual entre otras cosas quieren decir que tanto Junta como Administrador (a) están obligados a rendir cuentas, y mostrar las pruebas (facturas, etc.) de sus acciones.

      Si lo desea me puede llamar al (0416) 308-72-57

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  8. este procedimiento también se puede aplicar con los morosos de locales comerciales gracias

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  9. es necesario como condóminos constituirse o como asociación civil

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  10. Buenos dias es posible que un condominio tome acciones legales contra un propietario sin un aviso de cobro? Sin cartas que demuestren que el propietario se nego a pagar? Gracias de verdad espero su respuesta ya que apenas tengo 6 mesea viviendo en el edificio me retrase porque tenia descontentos con la administracion me llegaban correos de cuotas extras pero jamas me llego una carta o aviso de cobro o me buscaron para conversar sobre mi descontento y de pronto me envian un abogado virtual pague toda mi deuda menos los honorarios porque no es posible que no exista algo que nos proteja a loa propietarios por eso repito la pregunta es obligado o esta en alguna ley que el condominio tiene que avisarme antes de enviarme un abogado?

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  11. Esta en el codigo civil avisar primero al moroso antes de proceder a acciones legales?

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  12. Buenas noches, en mi edificio hay locales comerciales y vivienda, sien el monto de morosidad mas alto, el de los comercios, con hasta 6 años sin pagar condominio, se acaba de cambiar la junta de condominio, pero los demás propietarios necesitamos presionar de alguna otra forma a estos comercios a que paguen,ellos simplemente dicen que no van a pagar y ya.

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  13. Buenas Tardes, mi caso es algo de lo que no me siento orgullosa pero lamentablemente tengo que plantearlo para saber si estoy actuando bien o mal. Resulta que yo tenia una deuda de condominio muy grande, primero porque el condominio es muy costoso y segundo porque me quede sin empleo, sin embargo por la realizacion de un negocio exitoso pude ponerme solvente en todos los casos que tenia deudas. Una vez realizada la transferencia para el pago total de la deuda de condominio de mi apartamento envie un correo a la administradora avisando de la cancelacion de mi deuda con todos los datos requeridos ( numero de transferencia, monto cancelado, etc) y estos me responden que debo hacer otra transferencia para pagar los gastos de los honorarios a la abogada XXX a su numero de cuenta XXX por el monto XXX. y ademas que si no cancelaba esta deuda este monto seria agregado al monto mensual del condominio del proximo mes. Yo les respondi pidiendoles que por favor me enviaran el recibo con el detalle de esta deuda que no sabia que tenia, que me extrañaba mucho ya que ellos tienen como contactarme (correo electroico y telefono personal) que no me avisaran de estar en el departamento legal y les pregunte si es una practica legal amenazarme con incluir el monto de los honorarios legales en mi recibo de condominio. No me siento orgullosa de haber dejado de pagar el condominio por tanto tiempo, pero mi pregunta para usted es la siguiente SI NUNCA ME AVISARON DE ESTAR EN EL DEPARTAMENTO LEGAL, SI NUNCA RECIBI EL COBRO DE PARTE DE ALGUN ABOGADO, SI LA ADMINISTRADORA SIGUE ENVIANDOME MENSUALMENTE EL CORREO CON MI RECIBO DE CONDOMINIO DEBO YO PAGAR ESTOS HONORARIOS?????? tengo entendido que cuando uno cae en estado de morosidad y pasa a departamento legal, es este, quien se encarga de cobrar. Aparte de cobrar tiene que avisar al moroso el estado de su deuda y de su demanda. Tienen que encargarse de canalizar el pago. Nada de eso sucedio. Espero me puedan ayudar ya que mi intecion es seguir pagando mensualmente el condominio a pesar de que aun no he conseguido empleo, sin embargo no me parece que los abogados en cuestion hayan ejercido de manera correcta su funcion por la que no me siento comoda pagando a quien no considero que han hecho nada.

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    1. Usted esta en lo correcto, los gastos de cobranza extrajudicial se generan una vez quede constancia que los mismos se hicieron efectivos contra usted. Por otro lado, si su deuda fue demandada por Tribunales es otra situación en la cual si deberá cancelar los honorarios profesionales del abogado cuando así sea sentenciado por el tribunal

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  14. hola mi pregunta es ?se le puede llevar a remate un apartamento a un moroso que debe muchos pero muchos años y esta renuente a pagar ?? el moroso dice que es su única vivienda principal y la ley lo favorece y no lo pueden dejar sin casa ? y el argumenta que no tiene real y que no lo pueden obligar a pagar ...

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  15. Hola en un condominio de playa de 8 thowhause hay tres q si pagamos el resto debe hasta tres años de condominio y se esta deteriorarndo la instalaciones, el presidente de condiominio actua solo y no consulta antes de gastar ni ha hecho asambleas solo pasa facturas que debemos pagar cada vez mas alta, que debo hacer para hacer una sana y armoniosa revision de estos gstos y como presiono legalmente a los propietarios que estan muy morosos

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  16. profesor Fuen Mayor por fvor de una respuesta a la pregunta de thowhause de playa, anonimo y donde le podemos contactar para mas detalle gracias

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  17. Buenas tardes, quisiera saber si el gasto de Mantenimiento del edificio (pisos, paredes, ventanas, rejas, paredes que comprenden el área común, y asi como la compra de artículos de limpieza, son considerados gastos comunes. Ya que soy presidente de un edificio de 20 apartamentos y un propietario dice que esto no es un gasto obligatorio y por ende a la hora de pagar solo paga la alícuota de los otros gastos que nadie la obliga ya que esto es un lujo.. No tengo respuesta para este propietario que de manera agresiva verbalmente siempre ataca a la hora de pagar. El otro problema que tenemos es otro propietario que pide se demuestre que la llave de paso que le cierra el paso de agua a su apartamento si se daña el gasto sale del condominio, cada apartamento tiene su llave de paso y hay una llave de paso central que en el momento que se daño si fue arreglada por el condominio. Como puedo determinar si esto es un gasto de condominio?

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  18. Buenas tardes. La junta de Condominio de Residencias Isnotu de Coche y la mayoría de sus propietarios solventes con la Administración, tenemos una inquietud con respecto a las acciones que esta ejerciendo un grupo de "MOROSOS HABITUALES" con la toma a la fuerza de la Junta y llamando a elecciones o postularse para la misma. Mi pregunta es: ¿Este grupo de morosos, los cuales deben entre 11 meses y 5 años pueden tomar las riendas de la Junta de condominio, amparándose en la apatía de algunos propietarios del edificio que no asisten a las reuniones. Estas personas se amparan en que a las reuniones solo asisten el 25% de los propietarios, y con este porcentaje pretenden asumir la Junta de Condominio, sin tomar en consideración, que 2/3 no los apoya?. Esta comunidad esta constituida por 60 apartamentos, de los cuales 13 son morosos y 47 están solventes. Esperando pronta respuesta a nuestras inquietudes para solventar la situación que nos aqueja como comunidad, ya que ellos hicieron 2 convocatorias para este miércoles 20 de agosto para tomar la Junta con el grupo que ahí se encuentre en el momento. Muchas Gracias

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  19. Por favor; permitame agradecerles el tiempo que dedican a este Blog; el cual sirve como fuente de ayuda y bibliografia confiable en la web.

    Atte
    Urb. Plaza Jardin
    http://urbplazajardin.webnode.com.ve

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  20. Si una persona que gana un sueldo minimo, y el presupuesto es corto, que esta atrasada en dos cuotas, y que no se niega a pagar el condominio, pero le quieren aplicar el art. 39, que puede hacer para defenderce

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  21. Un propietario recurrentemente moroso, que NO asiste a las asambleas y después exige explicaciones de las desiciones tomadas. Puede ser parte de la Junta de Condominio?

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  22. Buenos días, vivo en una urbanización, la cual ni siquiera es privada, tengo entendido que se fundó a través de una Asociación Civil, de hecho he visto el documento firmado por los fundadores, por cierto de los cuales sólo quedan unos pocos ya que, vendieron su inmueble y se mudaron, compré mi actual vivienda en esta urbanización (no privada) y desde que me mudé a la misma he venido cancelando la cuota correspondiente al los gastos de vigilancia y mantenimiento de áreas verdes, sin embargo desde agosto del presente año decidí no cancelar mas el condominio por las siguientes razones:
    1.- no se ha elegido una nueva junta de condominio, sólo se hizo una transferencia de los directivos salientes los cuales fueron elegidos inclusive a través de elecciones, lamentablemente no se hizo igual con quienes asumieron.
    2.- No se entregan estados de cuentas mensuales.
    3.- El dinero recaudado reposa en la cuenta bancaria personal de un propietario.
    4.- No existe administradora alguna.
    5.- Lo mas delicado permitieron a vecinos cuyas patios de sus casas y paredes laterales colindan con áreas verdes, que estos ampliaran sus viviendas en dichas áreas verdes que son comunes para el disfrute de todos los propietarios.
    6.- Ya ese grupo de personas entregó sus funciones a otro grupo de vecinos, que también manejan nuestros aportes como mejor les parece y siguen las mismas prácticas de la gente que anteriormente trató de administrar nuestro dinero.
    7.- En la actualidad existe un grupo de tres a cuatro personas que están tratando de administrar y nombraron a una vecina para que haga las gestiones de cobro e inclusive le pagan un salario por esta actividad.
    8.- Hace escasamente dos meses se celebró una asamblea sin el quórum reglamentario y se eligió una nueva junta de condominio pero la misma no ha tomado posesión del mismo, y por las condiciones en que se celebró dicha asamblea creo que es objeto de impugnación, ya le dije la primera causa "falta de quórum".
    Por todas estas irregularidades y muchas más, decidí no pagar mas cuotas de condominio, junto con otros vecinos hemos tomado la iniciativa de realizar una asamblea formal enmarcada dentro de la ley pero ha sido imposible por el tema del quórum cada vez son menos los que asisten a dichas reuniones.
    Siendo conscientes del valor de nuestros inmuebles y a pesar de que no es privada nuestra urbanización, y en pro de darles a nuestros hijos un lugar cómodo, agradable y bonito para vivir, le escribo en nombre propio y el de mis vecinos para que por favor nos oriente en que debemos hacer y saber si nos podemos apegar a la LPH o si tenemos que trasladar a un ente competente como la alcaldía para resolver este problema en nuestra urbanización, ya que, como ya habrá visto estamos acéfalos de Junta Directiva y las personas que actualmente están administrando quieren tomar medidas tales como la de la publicación de los morosos pero ya se le informó que no pueden ni deben someter al escarnio público a ninguna persona ni a nosotros, simplemente es ilegal y nosotros lo que sencillamente queremos es que las cosas se hagan apegadas a las leyes.
    Gracias por su atención, de antemano le agradecemos la atención que le pueda prestar a nuestro caso.

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  23. Buenos dias: Por favor necesito URGENTE una empresa administradora para llevar la administración de una Torre de 20 pisos 79 aptos. Los propietarios no bajan a las reuniones se han elaborado 5 asambleas y no se puede reelegir Junta nueva por ausencia casi total. Como se hace para entregar la Junta...?

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  24. Buenas tardes Profesor Fuenmayor, es legal el cobro de in tereses de mora, por no notificar el pago del mismo relizado en tiempo correspondiente hecho el deposito , pero no fue entregado al administrador y dice que no se reversa los intereses asi haya cancelado a tiempo porque no lo notifique antes del cierre de mes que es el 30.

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  25. Buenos días, mi pregunta: se puede cobrar intereses de mora sobre deuda de condominio? cual seria el porcentaje? Gracias de antemano.

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  26. Buenas. Mi duda es la siguiente: Pertenezco a la Junta de Condominio de mi edificio y queremos saber de què manera podemos legalmente proceder con los morosos.Gracias.

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  27. Buenas tardes, se le puede corta los servicios de aguas y Gas a los morosos

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    1. Ni se te ocurra hacerlo, claro que provoca pero es darles herramientas al moroso para que demande al administrador. lo mejor es la cobranza extrajudicial, juez de paz, llenarlo de avisos de cobros en fisico, cartelera del edificio solo colocando numeros de apartamentos morosos y sin colocar nombre, apellido, telefono o email

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  28. Buenas tardes tengo una duda existe alguna ley donde me diga que porcentaje debo pagar por honorarios profesionales al abogado? debido a que presento una deuda de mas de 8 meses de condominio la abogada me dice que debo cancelarle el 25% sobre el monto de la deuda directamente a una cuenta de ella, cosa que me parece bastante extraña ya que nunca recibi ninguna notificacion por parte del condominio que mi caso habia pasado a tribunales.

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  29. Buen dia, me gustaria saber si como medida presión para que los morosos se pongan al dia con el condominio, se le pueden bloquear el control de acceso al conjunto residencial??? ya que por ser montos bajos, desde el punto de vista economico, no es rentable, pasar a departamento legal... ni nada por el estilo...

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    1. No puedes bloquar llaves, cortar servicios ni imponer sanciones
      Llevalo a un Juez de Paz, LADILLALO

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  30. Buenas tardes, quisiera saber si es legal el cobro de una cuota de mantenimiento mensual por apartamento equivalente a 1 UT , adicional a la limpieza del edificio, reparaciones, mantenimiento general, implementos de limpieza, etc. En el edificio donde vivo cobrar esta cuota mensual y tengo entendido que es ilegal...Donde puedo encontrar asesoria con respecto a esto?

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    1. En la Ley de Propiedad Horizontal no está
      Revisa tu documento de condominio, el cual creo que tampoco debe indicar algo así.
      Pide los libros de actas para revisarlos, para saber si se realizó alguna asamblea donde hayan llegado a este acuerdo
      En la vida hace mucho daño cuando te responden SIEMPRE SE HA HECHO ASI, y nadie lo cuestiona.
      Pide algún soporte que avale dicho cobro, de lo contrario, indicale a la junta y a los vecinos de la ilegalidad del caso. podrias ir ante un juez de paz del municipio y elevar el caso.
      Si consideran que es justificado, haganlo legal mediante una asamblea y si la gente no asiste, toma la via de una carta consulta

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  31. buenas tardes si una persona se niega a pagar porque otra violenta unos de los articulos del reglamento del condominio de igual forma se puede demandar al moroso

    responder gracias

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    1. Cualquier excusa para no pagar es valida.

      si al vecino le molesta que otro vecino violente el reglamento, deberia apoyar a la junta para recoger firmas al respecto y llevar una denuncia ante un la autoridad de la localidad (Juez de Paz)
      .
      Por otro lado deberian saber si el reglamento es legal? quien o quienes lo aprobaron? conto con la convocatoria adecuada y el quorum necesario?
      muchos vecinos se mudan y aceptan ciertas normas y ni siquiera piden el reglamento vigente aprobado y firmado en una Asamblea. solo lo adoptan PORQUE SIEMPRE SE HA HECHO ASI.

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  32. En mi edificio se trabaja ERRONEAMENTE por AUTOGESTION y cobran según documento de condomio 1% de Mora al tercer mes de recibo vencido, pero adicionalmente cobran un % de gastos de cobranza
    .
    Donde puedo conseguir información de la legalidad de cobrar gastos de cobranzas, cuando no se llaman a los deudores, no se les envian cartas, no se hacen jornadas de cobranzas especiales, en fin se cobra un porcentaje de gastos de cobranzas por algo que no se hace

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  33. Reciba un cordial saludo, Prof., y le agradezco anticipadamente su atención y repuesta.
    1)- En un condominio, ¿es legal la facturación adelantada –el primer día de cada mes- y en base a gastos estimados, sin facturas de respaldo?
    2)- Los “Ingresos” adicionales, como alquiler de puestos de estacionamientos, ¿se deben mostrar y abonar a la alícuota del mes correspondiente?
    3)- ¿Cómo se puede interpretar el hecho que la facturación del mes (o recaudación) sea significativamente mayor al total de los gastos reportados para ese mismo mes?

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  34. saludos profesor Eduardo, de antemano gracias por tan valiosas informaciones y por el tiempo empleado a este blog, quisiera saber cunato es el monto maximo de interes % de mora que se puede cobrar sobre las cuotas vencidas? y si este interes se puede aplicar a las cuotas especiales en casos de emergencia, gracias.

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  35. Buenas noches, se le puede decodificar la llave a un moroso para el acceso al ascensor ya que tiene 4 meses de morosidad.

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    1. No, no es legal hacer eso, quien lo haga incluso pudiera exponerse a una demanda por Daños y Perjuicios con sanciones monetarias como resultado. Te invito a buscar sentencias que sobre la materia están publicadas en la página web del TSJ

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    2. Son varios los alegatos que pueden interponerse en contra de una medida como esa, por ejemplo: quien lo haga se estaría tomando la justicia por su propia mano; además, por ser un bien común, el moroso es copropietario del ascensor, por lo que una medida de ese tipo violaría su derecho al uso y disfrute de la propiedad privada; también el moroso podría alegar que se le está vulnerando su derecho al libre tránsito sin importar que existan vías alternas.

      Es interesante destacar que dicha medida reiteradamente ha sido considerada ilegal aún en los casos en que esté estipulada en las normas de condominio.

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  36. Buenos dias... represento la nueva administracion de condominio y estamos sufriendo las consecuencias de un copropietario moroso desde hace seis (6) años... la administracion anterior no pudo lograr que este copropietario se pusiera al dia y la actual administracion esta negociando un acuerdo con este copropietario para lograr ponerse al dia con su deuda... ahora bien de llegar a un acuerdo de facilidad de pago, cual seria la tarifa a aplicar... las aplicables a cada año anterior o la vigente actualmante...???

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  37. buenas noches
    agradecida por este blog excelente,
    una inquietud tengo,vivo en un edificio y todos los meses los gastos del condominio en vez de mantenerse aumentan un 100°/° habra una ley que regule estos gastos ,aparte que hay fiestas que no celebro y debo pagar por esos gastos
    Gracias por tomar encuenta la peticion
    Lucia

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  38. Buenas tardes, quisiera saber si el procedimiento descrito anteriormente para los propietarios morosos aun se encuentra vigente ante la ley?? Gracias.

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  39. Buenas quisiera saber, soy un arrendatario, que vivo alquilado en un apartamento, del cual aparte de pagar el alquiler también pago los recibos de condominio "siempre que no incluyan pagos de cuotas especiales por arreglos extraordinarios al edificio", esto por mutuo acuerdo entre el arrendador y yo, por el tema de la inflacion. Ahora, he pagado el condominio puntualmente, sin embargo hay una cuota especiale que aún no a pagado el arrendador el cual en la ultima reunion de condominio se comprometio a pagar e hiso un convenio de pago,no obstante por tal motivo no me permiten el uso del salón de fiestas, por que según en el documento de condominio constituido por allá en los años 70 con el 75% de los propietarios, se estípulo que todo el que tenga deuda de condominio no podía hacer uso del salon, esto como manera de presión para evitar los atrasos en el pago de las cuotas de condominio, esto es legal??? Es evidente que el atraso del pago de estas cuotas especiales del propietario arrendador me están afectando, que debo hacer???

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  40. Buenas quisiera saber, soy un arrendatario, que vivo alquilado en un apartamento, del cual aparte de pagar el alquiler también pago los recibos de condominio "siempre que no incluyan pagos de cuotas especiales por arreglos extraordinarios al edificio", esto por mutuo acuerdo entre el arrendador y yo, por el tema de la inflacion. Ahora, he pagado el condominio puntualmente, sin embargo hay una cuota especiale que aún no a pagado el arrendador el cual en la ultima reunion de condominio se comprometio a pagar e hiso un convenio de pago,no obstante por tal motivo no me permiten el uso del salón de fiestas, por que según en el documento de condominio constituido por allá en los años 70 con el 75% de los propietarios, se estípulo que todo el que tenga deuda de condominio no podía hacer uso del salon, esto como manera de presión para evitar los atrasos en el pago de las cuotas de condominio, esto es legal??? Es evidente que el atraso del pago de estas cuotas especiales del propietario arrendador me están afectando, que debo hacer???

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  41. Buenos Días, Desconocido2010 hasta donde tengo entendido si es legal ademas que esta por documento de condominio, sin embargo te invito a leer bien porque existen excepciones donde las cuotas especiales no aplican para las restricciones de ese tipo sin embargo también deberías usar la Ley de Propiedad Horizontal, que te ayudara a salir de dudas en todos los ámbitos, te aconsejo hables con los administradores del condominio y llegues a un acuerdo porque sino me equivoco también pueden suspenderte los servicios, y esto poco a poco afectaría mas tu estadía en ese conjunto. Saludos, no es mucho con lo que te puedo ayudar pero son sugerencias

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  42. Buenas noches....
    Me gustaría saber si es legal descodificar las llave del portón y reja de entrada a la residencias donde se vive...
    Así como la colocación de cepos o condenar el agua a la residencia de un moroso?
    Mil gracias por este blog, de gran ayuda...

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    1. Todas estas medidas son ilegales.

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    2. No, no es legal hacer eso, No puedes bloquear llaves, Hola anonimo, tengo entendido que no puedes cortar servicios ni imponer sanciones, quien lo haga incluso pudiera exponerse a una demanda por Daños y Perjuicios con sanciones monetarias como resultado. Te invito a buscar sentencias que sobre la materia están publicadas
      en la página web del TSJ

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  43. Buenos días, quisiera saber si al no existir una junta de condominio mas si una empresa administradora impuesta por la constructora del edificio, la misma puede cobrar intereses de morosidad? Gracias!

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  44. Buenas noches. Me encuentro al día con el pago del condominio. En una jornada de codificación de controles, se me solicito mis dos controles de acceso. Resulta que una de las tarjetas del aparato del portón no permitió codificar 3 controles...como puedo presionar al condominio para que efectúe loa arreglos necesarios

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  45. Buenas noches. Me encuentro al día con el pago del condominio. En una jornada de codificación de controles, se me solicito mis dos controles de acceso. Resulta que una de las tarjetas del aparato del portón no permitió codificar 3 controles...como puedo presionar al condominio para que efectúe loa arreglos necesarios

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  46. Hola tengo una pregunta, actualmente hemos contratado en mi edificio a un administrador, y el recibo de este mes me sale en gasto comunes 1500 bsf, q incluye un apartado para donde queda reserva, aparte de eso nos están cobrando 4000 bsf para un fondo d trabajo q nadie sabe de que es, particularmente había pensado no pagar el fondo d trabajo, pero si los gastos comunes que serían 1500 bsf, eso lo puedo hacer?

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  47. Hola tengo una pregunta, actualmente hemos contratado en mi edificio a un administrador, y el recibo de este mes me sale en gasto comunes 1500 bsf, q incluye un apartado para donde queda reserva, aparte de eso nos están cobrando 4000 bsf para un fondo d trabajo q nadie sabe de que es, particularmente había pensado no pagar el fondo d trabajo, pero si los gastos comunes que serían 1500 bsf, eso lo puedo hacer?

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  48. Buenas tardes, hay posibilidad de cortar el servicio de agua a morosos? en el caso que no sea vivienda principal sino apartamento de playa o de disfrute? en el conjunto tenemos una cantidad gigantesca de moroso que se basan a no pagar xq no se les mete otro tipo de presión. tengo entendido que si es vivienda principal no se puede cortar los servicios. pero quisiera saber si en este caso se puede ejecutar esta acción?

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  49. AYUDA URGENTE
    Cancele en Enero la totalidad del año en curso, porque tenia disponibilidad y asi no tenia que estar luego apretada con deudas. Me entregaron mis recibos de pago con los meses que page, Ahora estan aumentando el precio de la mensualidad del condominio y me estan exigiendo cancelar la diferencia.
    ¿pueden hacer eso, es legal?

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  51. Buenos días:

    La Junta de Condominio se constituyó como Asociación Civil de Propietarios más no como Junta de Condominio, bajo ningún concepto quieren definir el marco legal bajo el cual rigen sus actuaciones, sin embargo, dicen que la Ley de Propiedad Horizontal no se aplica a ella, entonces ¿que marco legal aplicaría el código civil? de ser así ¿es legal el cobro de condominio de su parte? Mi pregunta obedece a que ellos exigen como si se rigieran por la ley de propiedad horizontal, pero a la hora de la toma de decisiones de su parte no se apegan a dicha Ley.

    Agradecería de antemano su respuesta

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  52. Dios increíble, pero cierto siempre es grande. Después de varias versiones de mi solicitud por el banco, he recibido un préstamo a través de un señor muy amable. Para obtener más información, póngase en contacto con ella por correo electrónico a: mickaelducobet@gmail.com que ofrece préstamos de € 3.000 a € 3.000.000 a cualquier persona capaz de devolver con intereses a una tasa baja de 2 %, no lo dude ese mensaje. Esta es una realidad perfecta. Corre la voz a amigos y familiares que están en necesidad.
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    Que Dios os bendiga.

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  53. hola buenas tarde mi caso es el siguiente me cobran recibos que ya he cancelado , donde cada mes notifico al dpto. de cobranza el pagoo relaizado anexando copia de la transferencia y aun asi me tienen como moroso. donde puedo pagar ante un tribunal. el edificio esta en plaza venezuela y la administradora en el centro. ??? me urge aclarar esta situacion

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    ¿Usted habla o escucha Inglés?

    Gracias a la espera de su pronta respuesta, estamos a su servicio.

    saludos verdaderamente especial.
    Clara Banny Préstamo Firma.

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  56. Muy buenas tardes, este es el caso: Hidrocapital envia el agua a un tanque subterraneo, el suministro de agua a los apartamentos es por medio de una bomba que llena unos tanques que estan ubicados en la azotea del edificio, la cual la comunidad es la que cancela los gastos que incurran respecto a mantenimiento, limpieza de tanques, compra de repuestos y cualquier otro gasto que requiera el mismo. Siendo esta la situación ¿es permisible que a los morosos se le cierre el agua? mas no se le va a negar el agua, ya que se le daria la opción de obtener el agua directamente de un pila en Planta Baja. También me gustaria que me orientara a cual institución puedo acudir para solventar esta situación. Gracias

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  57. La solución a sus problemas financieros
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  58. Profesor muy buenos días,en mi edificio existen 5 propietarios que por diversos motivos no han pagado, ahora resulta que la Junta de condominio a fin de ejercer presión a estos propietarios tomaron la decisión de inhabilitarle la llave electrónica para el uso de los ascensores, es esto correcto?

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  59. Buenas noches, me están cobrando 10% de interés de mora más una multa de 1000 bolívares cada mes de morosidad es eso correcto?

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    1. Buenos días, eso es ilegal, el artículo 49 de la constitución, literal 6 dice: "Ninguna persona podrá ser sancionada por actos u omisiones que no fueren previstos como delitos, faltas o infracciones en leyes preexistentes". Es decir que no es legal el cobro de multas o sanciones a no ser las establecidas en alguna ley existente en el país. El % de interés que debe cobrarse por mora es del 1% mas de ahí es usura.

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  60. saludos, solicito el apoyo en lo siguiente en mi conjunto residencial se llamo a una asamblea para notificar la morosidad de los propietarios, la inflación, y y ajustes por decreto presidencial de los servicios.

    Asamblea Extraordinaria
    las decisiones fueron:
    ​Con la asistencia de 32 (de 128 Co-propietarios) se Aprobaron los siguientes acuerdos en la Asamblea:​

    1.- Cobrar el mes o meses vencidos al mes vigente, a partir de Enero 2017 (el mes se vence cuando se emite el Recibo y si se emite el recibo y aun no se ha cancelado el anterior deberán cancelarlo al monto del nuevo recibo emitido). En este punto exprese que lo máximo que se puede cobrar es el 1% de interés de mora, sin embargo hicieron caso omiso los de la junta.

    2.- Ajustar el Recibo de Condominio (item Básicos) en virtud de los próximos aumentos en puerta del ejecutivo nacional, se realizaran los aumentos al recibo de condominio en función al porcentaje de Incremento de Salarios o sus incidencia (Bonos Alimenticios) que realice el gobierno nacional.

    3.- Cobrar un Porcentaje adicional por concepto de Cobranza a los aptos que tengan mas de 3 meses vencidos se le hará un recargo adicional a la deuda que tengan al momento. En este punto cuando fue leido se trataba de darle un porcentaje adicional por cobro a la administradora, sin embargo tambien exprese que sus funciones estaban bien definidas en la LPH incluso en el reglamento de condominio y no tenia que pagarsele algo adicional.

    4.- Apagar las Bombas del Tanque de Agua ya que esta fallando,hasta que se reparen las mismas

    5.- Se estableció una Cuota especial de Bs. 20.000,00 para la reparación y mantenimiento de las Bomba. (el que no cancela la cuota establecida se le reflejara en el próximo recibo

    6.- Se definió 2 Cuotas de Especiales en el año , en el mes de Mayo y el en mes Noviembre del presente año se generaran una cuota especial que sera de 2 veces el monto de la del mes anterior esto con el fin de realizar mejoras al condominio.

    En este sentido solicito su aporte a los decisiones tomadas para ver cual es el procedimiento a seguir.

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  61. Buenas Tardes tengo dos consultas:
    En caso de convocar asamblea de propietarios y hacer los tres llamados respectivos es legal tomar las desiciones con los propietarios presentes o hay que esperar que lleguen los dos tercios. Y de ser asi, si nunca se reunen los dos tercios como se toman desiciones? Entiendo que por eso los tres llamados.

    La segunda es que si se decide en asamblea cobrar a monto de nueva cuota (por ajuste de infacion) deudas antiguas de propietarios morosos esto se legal.

    Saludos
    Felipe Diaz

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  62. Este comentario ha sido eliminado por el autor.

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  63. BUENOS DIAS.. UNA PREGUNTA, ES LEGAL QUE YO COMPRE UNA PIEZA QUE HACE FALTA PARA REPARAR EL ASCENSOR PAGANDOLA CON MI TARJETA DE CREDITO Y YO COBRE MIS INTERESES???

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  64. Soy Percival Hess, un prestamista de préstamos. Presto préstamos a una tasa de interés baja del 3%. Ofrezco todo tipo de préstamos que le gustaría tener de mil dólares a 25 millones de dólares. Quiero que todos los solicitantes sepan que el préstamo es seguro y otorgo préstamos a cualquier persona a partir de los 19 años, empleada y desempleada. Si está realmente interesado en este préstamo, comuníquese con nosotros ahora para que podamos comenzar a trabajar, y para que pueda obtener su préstamo rápidamente. Envíenos un correo electrónico ahora a través del correo electrónico de trabajo de nuestra empresa: percivalhessloanfinance@gmail.com o WhatsApp, +2348038127994.

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  65. Agradecida por la información publicada.
    Se requiere tiempo, voluntad y ganas de multiplicar la experiencia de quienes crearon éste blog.
    Bayona Country II / Urb. Tazajal / Valencia / Carabobo

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  66. Buenas dias: Mi contrato de arrendamiento establece que el propietaria paga el condominio, pero si el no lo hace y pasa a legal, yo puedo hacer los pagos directamente ?? puedo descontarlo del pago del alquiler??? o me conviene dejarlo a mi favor para poder tener la prioridad en cualquier accion sobre la propiedad. Gracias

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  67. Buenos días que procedimiento se debe aplicar cuando una persona no quiere desocupar el apartamento que está destinado como conserjería, resulta ser que la persona a la que le hablo es el esposo de la Sra. que tenía el contrato como conserje ya que la misma falleció hace como 2 años y el Sr. se niega rotundamente a recibir el pago que le corresponde como esposo de la difunta para así desocupe , ahora bien dicho apartamento lo está utilizando como taller donde tiene herramientas de todo tipo para arreglo de carro, gasolina y muchas cosas más, las personas no saben no saben qué hacer con esa situación, le agradezco su pronta orientación, quedo agradecida por darme oportunidad de expresar dicha situación.

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  68. buenas noche queria preguntar si es legal que si uno es moroso mi caso debo 5 meses pero no es mi culpa ya que no vivo actualmente en el inmueble y no me llegaron avisos de cobro a mi correo, yo le escribi en varias ocaciones al correo de la junta solicitando mi deuda, la cual pasaron varios meses meses por responder, hasta que por fin me respondieron dandome mi deuda de los 5 meses. ahora la junta me quieren cobrar los 5 meses en razon a la ultima factura ejemplo si el 1er mes debia 500 bs, el 2do mes debia 800 bs, el 3erv mes debia 1000 bs el 4to mes debia 1200 bs y el ultimo mes debia 1600 bs en total seria 5.100 bs este seria el monto a yo pagar mas los intereses de mora tomando como tasa al BCV. pero la junta de condominio me quieren cobrar 8.000 bs osea 1600*5 meses. mi pregunta es es legal este procedimiento de la junta . gracias saludos

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  69. buenas tardes por favor me puede informar a partir de cuando se genera intereses de mora y cuanto es el porcentaje que se aplica. en el recibo de condominio
    gracias

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  70. Buenas Tardes, requiero de su asesoría en cuanto a que sanciones se pueden aplicar a los morosos, aparte de los intereses de mora y la de indexar de la deuda. Gracias

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  71. Buenas quisiera saber apartir de cuando puede decirse que una persona esta morosa con el condominio?
    Tambien si pueden realizar cobros futuros antes de ser ejecutados, ejemplo cuota para compra de bombillos para el mes que esta corriendo es posible ??

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  72. Buenos dias, en donde vivo hay una asociacion que mensualmente factura por los gastos de vigilancia y otros gastos gastos comunes, pero adicional a todo esto factura el 4% de Gastos de cobranzas, es esto correcto?, los gatos de cobranza no deben pagarlo los morosos?

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  73. Buenos días amigo
    Yo quiero saber cuánto tiempo tengo para pagar sin incurrir en mora desde que llegó a mi correo el recibo de condominio.
    ¿Pudiera entender que es hasta tanto no me llegue el siguiente recibo? (así lo creo pero necesito estar seguro).
    Gracias

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    1. Paga deja de ser moroso, por eso venezuela esta como esta, los condiminios son un reflejo de la situacion pais, gracias a personas como usted, insolvente.

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  74. Es legal que un Condominio te cobre sobre la morosidad, interes de mora del 1% mensual, lo sume al capital y ademas te cobre 10% de interés ( este 10% fue aprobado en reunion de Condominio) por ser moroso es decir mensualmente un 11%?

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  75. Hola eres un hombre o mujer de negocios
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  76. Hola todos,
    Mi nombre es Ahmad Asnul Brunei, contacté al Sr. Daniel Jack para pedirle
    monto del préstamo comercial de $ 250,000, luego me dijeron sobre el paso de
    Aprobar el monto de mi préstamo solicitado, luego de tomar el riesgo nuevamente
    porque estaba muy desesperado por establecer un negocio para mi
    gran sorpresa, el monto del préstamo fue acreditado a mi cuenta bancaria
    dentro de las 24 horas bancarias sin ningún estrés de obtener mi préstamo. yo era
    ¡sorpresa porque fui la primera víctima de estafa! Si usted es
    interesado en asegurar cualquier monto de préstamo y usted está ubicado en cualquier
    país, le aconsejaré que pueda contactar al Sr. Frank Loan Investment a través de
    correo electrónico. djack9883@gmail.com


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    Nombre de pila......
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    2) Género: .........
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    5) País: .........
    6) Domicilio: .........
    7) Número de móvil: .........
    8) Dirección de correo electrónico ..........
    9) Ingresos mensuales: .....................
    10) Ocupación: ...........................
    11) ¿Qué sitio hiciste aquí sobre nosotros .....................
    Gracias y un saludo.
    Derek Email. djack9883@gmail.com

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  77. Buen día a todos leyendo este mensaje

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    Agradecer

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  78. Quiero agradecer mucho a Kelvin Ericksson por hacerme vivir una vida mejor y más estándar ... Obtuve la tarjeta de cajero automático del servicio de entrega ... Quiero usar este medio para decirle a cualquiera que viva en EE. UU. Y EUROPA para tomar la decisión correcta hoy Kelvin Ericksson es real ... LAS TARJETAS DE ATM PROGRAMADAS son reales y funcionan perfectamente
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  79. Soy Perez Turner de Australia, quiero agradecer al Sr. Luis Donald por la ayuda que me brindó con la Tarjeta Atm en Blanco que me salvó la vida y a mi familia, perdí mi trabajo el año pasado durante el Virus Corona y desde entonces ha sido muy difícil cuidar de mi familia y pagar otras facturas, mientras buscaba trabajo en línea me encontré con el testimonio de una dama sobre la tarjeta de cajero automático en blanco del Sr. Luis Donald que la ayudó con dinero de capital para comenzar un negocio, al principio tenía miedo de contactarlo Debido a las noticias de tendencia sobre estafas, se lo conté a mi esposa y ella me dijo que me arriesgara y me comuniqué con el Sr. Luis Donald para obtener la tarjeta, después de 2-3 días recibí la tarjeta de él y sigo sus instrucciones sobre cómo Usé la tarjeta, estoy muy feliz de compartir esto porque la usé para obtener 45,000 dólares. retirar el máximo de 3500 USD diarios. Luis Donald está dando la tarjeta solo para ayudar a los pobres. Hackea y toma dinero directamente de cualquier bóveda de cajeros automáticos con el uso de una tarjeta programada de cajero automático que se ejecuta en modo automático. Date prisa ahora y contáctalo para saber cómo obtener el tuyo. 475) -701-0611

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  80. buen dia, como se hace con tres cuotas extraordinarias aprobadas mediante carta consulta pero que la Junta de Condominio nunca presentaron presupuestos detallados, y me niego a pagar dichas cuotas en cada recibo.
    He pagado los tres ultimos recibos parcialmente descontandome las cuotas, pero entonces aparece como que si debiera 3 meses, lo cual es falso. Como se hace en estos casos ?
    Unicamente soy moroso con esas 3 cuotas extras porque nunca mostraron detalle de los trabajos los de la Junta de Condominio. Es esto, una morosidad ????

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    1. Por ley tiene un mes para hacer reclamo de un recibo ante el organismo competente. Se puede recurrir a la SUNDDE, Superintendencia Nacional de Defensa de Derechos Económicos y Sociales

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  81. En mi caso la constructora tiene el manejo del condominio porque no ha alcanzado el 75% de protocolización, a pesar de que logró la venta casi total de los apartamentos, sin embargo, por ser una obra recuperada en abandono, con cobro indexado de protocolización, los propietarios no han dado el paso final porque el constructor decidió cobrar el metro cuadrado más elevado... actualmente el constructor está cobrando como gastos común la gestión extrajudicial en el recibo de condominio, es decir los vecinos solventes estamos pagando los honorarios de los abogados.

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  82. Buenas tardes. Es legal que una Junta de Condominio disponga de 2 puestos de estacionamiento de un propietario moroso y los alquile a fin de abonar esa cantidad a la deuda?

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