viernes, 2 de abril de 2010

Comunidad de Personas y Propiedad Horizontal


Las viviendas son, desde la antigüedad, el cobijo y protección del ser humano. Desde los primeros tiempos fueron construidas para dar seguridad al hombre; para protegerlo de la intemperie. Tener un piso y un techo es sinónimo de tener asiento, de estar enraizado en algo, de pertenecer a un sitio. Por eso los mercados inmobiliarios reciben el nombre de Mercados de Bienes Raíces (o de Bienes y Raíces), porque se refieren a estructuras y propiedades que de alguna manera definen la vida del ciudadano; ya no será más un nómada; ya tiene dónde permanecer, dónde echar raíz.

Los grupos de personas representan ese edificio social que conocemos como Sociedad, donde debemos aprender a respetar las ideas de nuestros semejantes y pensar en un mundo mejor. Las comunidades de personas que integran las áreas comunes o áreas de dominio común (en latín con dominus o condominium, es decir, condominio, propiedad común o propiedad conjunta) tienen la potestad de velar por esos espacios comunes a todos, cuidarlos, protegerlos y responder por ellos.

El concepto de condominio tiene perfecta aplicación en las viviendas o edificios regidos por la propiedad horizontal, la cual denota comunidad de bienes o cosas comunes a los propietarios de las mismas, en el horizonte limítrofe del conjunto habitacional o residencial.

Lo fundamental en la convivencia o interacción vecinal, es el reinado de la cordialidad, el respeto y las buenas costumbres entre los residentes de un inmueble determinado, edificio o conjunto de viviendas.

Un elemento indispensable en la convivencia vecinal es la comunicación. Además de la cordialidad y el respeto, la comunicación es importante; intercambiar números telefónicos y correos electrónicos entre vecinos, estrecha aún más los lazos de vecindad entre ellos; básicamente en estos tiempos donde los actos delictivos han invadido la privacidad de los edificios y conjuntos residenciales, los vecinos deben protegerse; cuidarse unos a otros.

La vida en comunidades de personas que residen en edificios y conjuntos residenciales, comporta una serie de derechos y deberes, los cuales están reflejados, en Venezuela, en la Ley de Propiedad Horizontal - LPH (Gaceta Oficial Nº 3.241, Extraordinario, del jueves 18 de Agosto de 1.983). Destacan, a la luz de esta legislación, tres (3) figuras centrales. En primer lugar, lo que pudiera llamarse el poder originario o de máxima autoridad como lo es la comunidad de vecinos, comunidad de propietarios, formalmente conocida como Asamblea de Propietarios. En segundo lugar, un órgano representativo de la comunidad de propietrios, conocido como Junta de Propietarios o Junta de Condominio, la cual es elegida por los propios propietarios para que representen y defiendan sus derechos e intereses. En tercer lugar, el Administrador, el cual es elegido por la comunidad o Asamblea de Propietarios, y es la figura operativa en la conducción y el quehacer diario del edificio o conjunto residencial, y en cuyos hombros descansa la responsabilidad del funcionamiento del inmueble o inmuebles encomendados.

La función del administrador, como trabajo que realmente es, debe ser remunerada, así esta persona resida en el edificio o conjunto de edificios que va a administrar, salvo que éste decida ejecutar este actividad ad honorem. Por el contrario, a la Junta de Condominio no se le establece remuneración alguna, por lo cual el trabajo de este grupo de personas merece respeto y consideración, respaldo y colaboración de parte de los propietarios. Sin embargo, sería importante considerar algún tipo de remuneración para estas personas que sacrifican su tiempo y su dignidad (a veces se les falta el respeto), por velar por las cosas comunes. En algunas residencias se les exonera del pago de condominio, lo cual lo tienen bien ganado.

La Junta de Condominio debe tomar decisiones en los asuntos de la comunidad de propietarios. Su constitución y funcionamiento revisten carácter de obligatoriedad en los regímenes de propiedad horizontal. La elección de la junta está prevista en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se señala que este órgano comunal deberá estar integrado por tres (3) propietarios, como mínimo, y tres (3) suplentes que llenarán sus faltas. La misma la elegirá la comunidad de propietarios, y ellos (la Junta) deben elegir un presidente. Esta junta durará un (1) año ejerciendo sus funciones, y podrán ser reelectos. En el mismo artículo 18 se definen sus atribuciones.

Tanto la Junta de Condominio como el Administrador deben trabajar en conjunto. La primera debe velar por el cuidado de las áreas comunes del edificio o conjunto residencial, y supervisar las actuaciones del Administrador. Este último debe centrarse en la gestión de los recursos, como la facturación mensual de los gastos comunes, la cobranza de los recibos, la compra de bienes y servicios, el pago a proveedores, llevar la contabilidad de manera clara, precisa y transparente, el manejo del Fondo de Reserva, las prestaciones sociales de los trabajadores, y demás tareas y responsabilidades previstas en el artículo 20 de la Ley.

Otra figura fundamental en el día a día de la convivencia vecinal, bajo el régimen de Propiedad Horizontal (PH), como auxilio de las tres (3) figuras mencionadas anteriormente, y fundamental en todo edificio o conjunto residencal, es el Conserje (sea hombre o mujer), quien tiene a su cargo la limpieza y custodia del o los inmuebles bajo el régimen señalado. Sus atribuciones, derechos y deberes, están contemplados en la Ley Orgánica del Trabajo (LOT), en los artículos que van del 282 al 290.

Cada condominio tiene sus propias necesidades, las cuales deben jerarquizarse para el mejor aprovechamiento de los recursos a aplicar. Esta es la labor del Administrador. Es de fundamental importancia que cada propietario cumpla con su responsabilidad de contribuir con las cosas o gastos comunes (pagar el recibo de condominio); acción esta que define la vida, conservación y mantenimiento del edificio, las viviendas o conjuntos residenciales.

Cuando un propietario incumple con sus obligaciones condominiales, y se convierte en moroso (deudor de dos (2) o más recibos o cuotas de condominio), se torna en contribuyente o colaborador del deterioro del edificio o conjunto residencial, y tanto la junta de condominio, como el administrador, deben evitar a tiempo que este cáncer se extienda al resto de los propietarios.

610 comentarios:

  1. buenas, hay problemas con la junya y los morosos. los que pagamos sufrimos los malos trato de los integrantes de la misma, se van y cortan el agus y hay niños que podemos hacer.

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  2. Estimados:
    Solo tres preguntas:

    1.- ¿Cuál es la fecha de la Ley de Propiedad Horizontal Vigente actualmente?
    2.- Si un conserje recibé pago en cheque,¿El patrono está obligado a otorgar el permiso correspondiente para su cobro sin necesidad de requerir permiso por escrito para su autorización?
    3.- ¿Cómo considera usted si un conserje ha estado trabajando por más de 10 meses consecutivos (agosto 2010) y luego de este lapso se le quiere hacer un contrato a tiempo determinado de un año con fecha de firma enero 2010, fecha en la que culminó su período de tres meses de prueba y se continuó recibiendo sus servicios?

    Muchas gracias

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  3. Buenas noches señor José:

    Pueden realizar una Asamblea Extraordinaria de Propietarios para elegir una nueva Junta de Condominio y revocar la que no está haciendo nada, y exigirles a estos nuevos miembros que envíen los casos de los morosos con los abogados. Es conveniente que en esa Asamblea elijan un administrador, tal como lo dice la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 19.

    Estoy a su orden para consultas.

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  4. Buenas noches José Gregorio:

    1.- La actual Ley de Propiedad Horizontal es del 18 de Agosto de 1983. Gaceta Oficial N° 3.241, Extraordinario. Desde hace muchos años reposa en la Asamblea Nacional una propuesta de Ley (Nueva), que hasta los momentos no ha sido tomada en cuenta por los Diputados.

    2.- Recuerde que el Conserje es un trabajador como cualquier otro, tal como lo contempla la Ley Orgánica del Trabajo en su artículo 282. El cobro de su salario no requiere de permiso para él (o ella) hacerlo efectivo. En estos casos lo que hay que buscar es el horario más conveniente para que él o ella pueda ausentarse a cobrar el cheque; simplemente con informar o manifestar al patrono que se va a dirigir al banco a cobrar su salario, basta para acordar con éste el momento preciso en que deba ir, para no entorpecer sus tareas.

    3.- Si no se hizo un contrato de trabajo (determinado o indeterminado) al inicio de la prestación de los servicios, y habiendo transcurrido 10 meses de trabajo, ya se entiende que ese trabajador es fijo, puesto que no se definió el tiempo de servivio en un contrato escrito al inicio de la relación laboral. A estas alturas no se debe elaborar un contrato a tiempo determinado; va en contra de la Ley, porque violenta los derechos del trabajador. Si esa relación debe terminar, y es despido injustificado (simplemente te despido), aplican los siguientes artículos de la Ley Orgánica del Trabajo (LOT): 104, literal b; 108, parágrafo primero, literal b; 125, literal b. Adicionalmente, vacaciones fraccionadas (artículos 223 y 225 de la LOT)y Utilidades Fraccionadas (artículo 174, parágrafo primero de la LOT). En caso de llegar a un mutuo acuerdo (ojalá) en la terminación de la relación de trabajo, aplican solamente el artículo 108, parágrafo primero, literal b, de la LOT, y Utilidades y Vacaciones Fraccionadas, en los artículos mencionados en las líneas anteriores.

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  5. HOLA BUENAS TARDES, QUISIERA SABER SI LOS CONDOMINIOS DEBEN ESTAR INSCRITOS EN EL IVSS, FAOV, INCES, Y DEBEN POSEER NIL O MEJOR DICHO ESTAR INSCRITOS EN LA INSPECTORIA DEL TRABAJO? DE ANTE MANO GRACIAS

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  6. Hola María:

    Aunque las instituciones del gobierno, hasta la fecha, no han acentuado la supervisión a los Condominios, es conveniente (y obligatorio) inscribir el mismo en los organismos que usted señala, ya que aunque el condominio tenga un (1) sólo trabajador, tiene obligaciones legales con él, ante los entes que usted indica.

    Previo a la inscripción en los entes señalados, se debe registrar ( ante un Registro) el Condominio (la Junta de Condominio), y luego solicitar el RIF del mismo, para posteriormente proceder a realizar las inscripciones correspondientes.

    Recuerde que una vez inscrito ante los organismos mencionados, procede la retención a los trabajadores, que junto con el aporte del Condominio, se enterará ante los ministerios o institutos correspondientes.

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  7. Buenas Noches, Amigo una pregunta: ¿una persona que forma parte de la junta de Codominio puede prestar sus servcios profesionales para llevar la administracion del mismo y cobrar por eso?

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  8. En mi carácter de Presidenta de la Junta de Condominio. Puedo sustituir al Tesorero previo a enterarme que el mísmo a pesar de que vivir en el edificio no es propietario? Y en ese caso, uno de los vocales podría ocupar su lugar? Muy agradecida de antemano.

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  9. BUENAS NOCHES: QUISIERA SABER SI ME PUEDE AYUDAR EN LO SIGUIENTE: 1.-QUE ACTUACIONES LEGALES PODEMOS HACER EN CONTRA DE UN COPROPIETARIO QUE NO CANCELE CON LAS OBLIGACIONES NORMALES COMO: PAGO DE CONDOMINIO AL DIA, PAGOS DE CUOTAS QUE POR EMERGENCIA LA JUNTA DE CONDOMINIO TENGA QUE REALIZAR, BIENECHURAS MENORES QUE SE HAGAN AL EDIFICIO (COMO CAMBIO DE LAMPARAS POR ESTAR EN MAL ESTADO LAS ACTUALES) ENTRE OTROS. 2.- QUE SI SE DEBE O NO TOMAR EN CUENTA LA PALABRA O EL VOTO DE UN COPROPIETARIO PARA CUALQUIER DECISION SI NO ESTA AL DIA CON SUS PAGOS. 3.- UN INQUILINO PUEDE SER TOMADO EN CUENTA PARA LAS DESICIONES COMUNES QUE TENGAN QUE TOMAR LOS COPROPIETARIOS.

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  10. VIVO EN UN CONJUNTO RESD. DE 18 CASAS. NO FUE REGISTRADO COMO PROPIEDAD HORIZONTAL Y NO HAY JUNTA DE CONDOMINIO. PUEDEN UN GRUPO DE 11 CO-PROPIETARIOS CREAR UN DOCUMENTO DE CONDOMINIO DE ESPALDAS AL RESTO DE LOS OTROS CO-PROPIETARIOS. GRACIAS POR SU ATENCION

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  11. Por supuesto que puede cobrar. La actividad de Administración de Condominios es un trabajo de alta responsabilidad y dedicación y, como todo trabajo, debe ser remunerada.

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  12. .............pero tenga en cuenta que en ese caso pasaría a ser el Administrador, y tendría que dejar la Junta de Condominio. Recuerde que el Administrador no forma parte de la Junta de Condominio, pero legalmente debe reportarle a ésta. Ver artículos 18 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.

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  13. Para el cobro de cuotas de los morosos existen tres formas: 1) Recordarle la deuda, por escrito, y exhortarlo a que se ponga al día con sus pagos. Esta vía debe ser de manera insistente. Se le debe hacer ver al moroso que su falta de pago afecta a la comunidad de propietarios, y acelera el deterioro de las áreas comunes. Se le debe sugerir a que realice un convenio de pago, de manera que pueda pagar sus deudas con abonos, sin descuidar las cuotas actuales. 2)Transferir el caso a un Abogado para que de manera amistosa haga exactamente lo mismo que la Junta; esto se llama cobranza extrajudicial. 3) Si el moroso persiste en no pagar, entonces se le debe otorgar un poder al Abogado para que proceda en firme con una demanda (cobranza por la vía judicial).

    Los Morosos no tienen voz ni voto en las Asambleas de Propietarios, puesto que su falta de pago perjudica al edificio o al conjunto residencial; es decir, a la comunidad, y limita las actuaciones de la Junta.

    Las Cuotas Extras para gastos extraordinarios no son obligatorias; son voluntarias. Lo obligatorio es lo que se refleja en el Recibo de Condominio. es importante tener un Fondo de Reserva sólido, para hacerle frente a cualquier gasto de emergencia.

    Los inquilinos no deben tener votos (decisiones) en las actuaciones del Condominio, puesto que no son propietarios. Pueden tener voz (hacer sugerencias) pero no voto (tomar decisiones).

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  14. Sí, usted puede sustituir al Tesorero. recuerde que la Junta de Condominio debe estar integrada exclusivamente por propietarios. Invito a la lectura del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal; si no la tiene, la puede descargar del link (enlace) que aparece en esta página.

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  15. En un conjunto de casas se puede crear un Condominio; el mismo pasaría a ser un Conjunto Residencial bajo la figura de Propiedad Horizontal. Es preferible que no lo haga a espaldas de otros. Las 11 casas que están de acuerdo deben convocar a una Asamblea de Ciudadanos o de Vecinos, y explicarles a todos las ventajas de vivir bajo la figura de Propiedad Horizontal. es importante que estén de acuerdo por lo menos el 80% de los propietarios. Si desean asesoramiento legal para la conformación de un Condominio que va a nacer o está naciendo, les sugiero comunicarse con el Dr. Gonzalo Pérez Rubio a los teléfonos (0212)959-70-58 y (0212) 959-91-39.

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  16. Estimado Profesor Fuenmayor,
    tengo una pregunta en relacion a las atribuciones de la Junta de Condiminio, ya que se ha presentado un caso en mi residencia en el cual por una infracción de uno de los vecinos por desconocimiento del reglamento, se le ha amenazado con privarlo del acceso al edificio contituido en su totalidad pro controles electronicos, desactivando dichos controles.
    En el entendido de que no es una falta recurrente, me parece que la sanción es desproporcionada y por otro lado cuetiono la legalidad de prohibir a un ciudadano del acceso a su propiedad privada.
    Gracias por su atencion.

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  17. buenas tardes Prof. Eduardo, soy propietario de un Apto, en un edificio de 2 pisos.. recien estoy habitando el apto. y tenia problemas de filtracion en la placa( techo concreto) del bloque donde resido, es decir del bloque completo como tal..realize un trabajo por mi cuenta para solucionar el problema "porque el preseidente del condominio no tomo en cuenta mis sugerencias para este problema" y luego que arregle la situacion con mis propios recursos me dice que eso quedo mal y que debo reubicar una tuberia de drenaje(que la ubique de tal manera que no afecte a los vecinos)llego del trabajo y lo primero que hace es faltarme el respeto ante los demas diciendo que estoy afectando el edificio, cuando lo que hice es una mejora...pregunto: ¿¿No es hostigamiento lo que hace el presidnt del condominio en este caso?, o soy yo el que estoy flatando al hacer una modificacion muy pequeña en la parte superior del bloque.?

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  18. Buenas tardes:

    Aunque no me describió usted la falta, no se debe privar a ningún propietario del acceso al edificio y a su vivienda. Existen otros mecanismos para sancionar algún tipo de falta. Lo mejor en estos casos es el diálogo y el entendimiento. Si desea mayor información al respecto, agradezco me amplíe el planteamiento para poder orientarlo mejor.

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  19. Si la reparación que usted realizó era del edificio y estaba afectando su apartamento, el monto que usted gastó en la parte correspondiente al edificio se lo debe reintegrar el condominio (artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal). Ahora bien, antes de realizar cualquier trabajo que tenga que ver con fachadas, tuberías externas, etc., del edificio, primero se debe consultar con el administrador del condominio (si lo hubiere) o con la Junta de Condominio, ya que de acuerdo con los Documentos de Condominios, las fachadas y otros elementos exteriores del edificio no deben ser modificados (artículos 3, 4 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal). Es conveniente el diálogo y el entendimiento entre usted y el condominio, con la finalidad de buscar la mejor solución a su caso. Si persiste su duda, lo invito a volver a consultarme.

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  20. Buenos días Profesor.
    Muy interesante su blog y es de mucha ayuda para tener una visión de como manejarse dentro de la diversidad de criterios que hay dentro de un condominio.

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  21. me encanto este portal, excelente lo felicito, creo que muchos tienen esta duda aclaremela por favor:
    que institucionales deben regir al condominio?..

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  22. Buen día,
    Resido en un conjunto cerrado como propietaria desde hace 11 años. En el último año las áreas y servicios comunes se han deteriorado (daño ascensor, paredes en mal estado, se cayó el muro divisor con area contigua por emergencia climática, no se pintan las áreas), la seguridad no es apropiada pues permiten la entrada y salida sin ninguna restricción y esto ya se ha vuelto intolerable más aun cuando LA ADMINISTRADORA NO DA LA CARA.. Agradezco me oriente como podemos elevar reclamo. Mil gracias

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  23. Buenas tardes Prof Fuenmayor, le cuento que hace tiempo a la Conserje del mi Edificio le descontaban de su sueldo lo correspondiente a la vivienda y posteriormente lo dejaron de descontar, es el caso, que ahora se le dee reintegrar lo descontado con los debidos intereses, mi pregunta es existe alguna gaceta oficial donde aparece que haya sido derogado éste concepto de descuento de vivienda, lo pregunto porque nos visito un Inspecto del Ministerio el Trabajo quien nos obliga a cancela lo aquí señalado, sin embargo, existe un miembro de la junta que no lo quiere cancelar pidiendo generarnos una multa por no cumplir esto.
    Esperando sus comentarios al respecto.

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  24. Prof. qusiera saber cuando un conserje y un copropietario amedrentan y amenzan reiteradamente a los niños por jugar y patinar en las áreas coumunes, ¿cómo se puede proceder con estas personas? estas personas no solo les decomisan sus patinetas, pelotas, etc. sino que además las destruyen? EL conjunto residencial no tiene áreas de esparcimiento y recreación, ¿Dónde pueden entonces jugar los niños?

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  25. Si en el caso de la Conserje el descuento se producía de acuerdo con la Ley de Política Habitacional (actualmente incluida en la Ley de Seguridad Social), este es un descuento legal. Por lo tanto se debe seguir haciendo, porque es Ley, y ésta se debe cumplir. Si el descuento no correspondía a ninguna ley, entonces si procede el reintegro.

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  26. Recuerde que las áreas comunes son de todos, por lo tanto todos los propietarios (incluídos familiares) deben cuidar de las mismas. En el caso de aquellos edificios donde existan pocas o ninguna áreas comunes, donde los niños puedan jugar, es recomendable que los padres y representantes de estos párvulos los orienten acerca de la manera de jugar en esos sitios, recordándoles que no deben molestar a los vecinos. Si el juego es de beisbol, se les debe decir que tengan el mayor cuidado de no pegar las pelota a los carros, las puertas de los apartamentos, o a las personas que vayan pasando en ese momento. Recuerde que ante todo debe privar el respeto.

    .......y como de respeto se trata, exíjale al conserje o a esos propietarios refunfuñones que deben respetar a los niños que juegan. Que ante la falta de consideración de los niños o las malas palabras que éstos puedan decir, es preferible acudir a los padres para que éstos sean quienes hagan el reclamo a sus hijos.

    Recuerde que en las relaciones de comunidades condominiales o de otra índole, deben coexistir la concordia, el respeto, la comunicación, y el entendimiento entre los residentes de un edificio o conjunto residencial.

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  27. Buen dia prof. buscando información sobre funciones y administración de condiminio llegue a su blog y veo que es de mucha ayuda para obtener información. Le agradecezco me comente que se puede hacer en los casos en que propietarios de un conjunto residencial han incumplan con los reglamentos de conservación y estética del inmueble, sin el consentimiento unánime de los propietarios y sin el permiso de las autoridades competentes.

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  28. Muy Buenas noches Prof Eduardo
    Quisiera preguntarle en relacion a las areas de estacionamiento, pues un grupo d propietarios de mi edificio, por el hecho de haber medio asegurado un parte del estacionamiento se creen con derecho a solo ocuprlos ellos, la cosa ha llegado a tal extremo de que uno de ellos por no tener carro le cedio su puesto a un propietario que tiene poco tiempo en el edificio por ser su madrina?. Su puestamente se lo heredo?. Como hace la junta de condominio con este grupo de atropelladores de los derechos de los demas?.
    POR favor indiqueme cual procedimiento a seguir porque ya se le ha dicho que son areas comunes y estan reacios a entenderlo.
    DEL YARACUY.

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  29. Buenas noches amigo
    Una pregunta, Yo soy nieto de un copropietario mi Abuela en estos momentos esta morosa por dos meses no ha querido pagar por la deficiencia de la junta actual, mi pregunta como tal, Puedo postularme como miembro de la junta que venga, Saludos y lo felicito por su portal

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  30. Buenas noches profesor Eduardo:
    Resido en un Conjunto Residencial construido hace treinta años, en la actualidad estamos presentando ruptura de tuberias principales en diferentes apartamentos constantemente. En mi caso ocupo un apartamento en planta baja y presento una filtracion de un tubo general de agua blanca, acudi a la junta de condominio y la respuesta que me dieron que la filtracion viene del apartamento y que tengo que repararla.
    Mi pregunta es, ¿los tubos generales que surten de agua a los apartamentos son responsabilidad de los propietarios o corresponden al condominio?
    Muchas gracias por su comentario.

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  31. Buenas noches profesor, vivo en un conjunto residencial relativamente nuevo y la presente junta fue conformada hace un año bajo el auspicio de la urbanizadora que luego designa a la administradora y nos amarra por varios años a ella. En el proceso dejaron varios baches que no han permitido tener una junta legal. De hecho no tenemos libro de actas de ningun tipo. Ya hemos hecho la convocatoria a la asamblea y estamos pronto a realizarla para conformar la nueva junta de condominio. Mi pregunta es en relación al acta de asamblea a levantar. ¿Que nos puede recomendar en cuanto al procedimiento a seguir para tener por fin una junta que no tenga nada que temer en su actuación en cuanto a su legalidad?. Muchas gracias.

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  32. Simplemente le recomiendo ceñirse a la Ley de Propiedad Horizontal (artículos 18, 19 y 20) y al Código Civil venezolano.

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  33. Los tubos generales que surten de agua a cada apartamento es cosa (o propiedad) común a los mismos; es decir, del edificio. Por lo tanto corresponde a la Junta de Condominio realizar las reparaciones pertinentes. Favor leer el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. Puede descargarla en este Blog.

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  34. Buenas tardes, por favor dígale a su abuela que por muy molesta que esté con la Junta de Condominio, debe pagar el condominio. De esta manera podrá hacer todos los reclamos que sean necesarios. Por otra parte, para usted postularse para integrar la nueva Junta, debe estar al día con los pagos, y su abuela debe autorizarlo a usted (por escrito)a que la represente ante el resto de los propietarios, para poder formar parte de la nueva junta.

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  35. Si persiste la duda, puede llamarme al 0416 308-72-57 o escribirme con lujo de detalles a: vanguardia61@hotmail.com; vanguardia61@gmail.com.

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  36. DEL YARACUY:las áreas comunes son de todos y de ninguno; se deben respetar y darles el mejor de los usos sin perjuicio a ningún propietario.

    Por favor busque en el Documento de Condominio cómo vienen conformados los puestos de estacionamiento. En estos Documentos, normalmente, dice que es un puesto de estacionamiento asignado para cada apartamento, y este puesto viene identificado.

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  37. Su reclamo lo debe elevar a la Junta de Condominio, para que a su vez llame la atención a la administradora. Si usted percibe que en su edificio o conjunto residencial no hay gobierno, converse con la mayor cantidad de vecinos que pueda, para realizar una Asamblea Extraordinaria, y exponer esta problemática. De ser posible, elegir una nueva Junta de Condominio (no importa que a la actual todavía le quede tiempo) y revocar la empresa administradora o persona que esté administrando el condominio.

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  38. ...........por favor revisar los artículos 18, 19 y 20, de la Ley de Propiedad Horizontal.

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  39. Los propietarios deben respetar las áreas comunes del edificio o conjunto residencial. Así lo deben hacer ver la Junta de Condominio, el Administrador(a), y el resto de los propietarios. No se llegar a la anarquía, pero si esto es inevitable, pueden acudir a la Jefatura Civil de la zona o circunscripción donde esté ubicado el edificio o residencia. Sugiero la realización de una Asamblea Extraordinaria de Propietarios para exponer esta problemática y buscar soluciones.

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  40. Recomiendo la lectura del Código Civil venezolano en sus artículos del 759 al 770. Igualmente sugiero la lectura de la Ley de Propiedad Horizontal. Si no poseen estas normas, pueden descargarlas de este Blog.

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  41. Los Condominios se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal.

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  42. Buenos dias, si existe en la poblacion del edificio una cantidad notable de morosos, la junta de condominio puede actuar y ejecutarles el apartamento.? o privarlos por ejemplo de utilizar los bienes del edif (ascensor),

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  43. Buen Dia que me recomendaria en el caso siguiente: vivo en un edificio de cinco pisos, incluyendo planta baja y con vente (20) apartamentos. En la parte de atras de este, tenemos un terreno que pertenece "no se" al edificio ya que es el frente de los que viven en planta baja, mi pregunta es si una persona tiene una biodega y quiere ampliarla construyendo en una parte del frente, en el terreno antes mencionado y consta con la aprobacion de los habitantes del edificio ¿habria q cumplir otro requisito? existiendo un concejo comunal en el urbanismo y estando el edificio conformado en un condominio legal

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  44. Cuando existe alta morosidad en un Condominio, la Junta o el administrador (si lo hubiere) deben realizar las gestiones internas de rigor (de palabras o por escrito) para cobrar a los morosos las cuotas pendientes. De no dar resultados, deben acudir a un abogado que se encargue de realizar las acciones correspondientes de cobro, con las consecuentes acciones legales que esto implique.

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  45. Primeramente hay que determinar la propiedad del terreno; saber de quién es. Si es propiedad del edificio, y este se rige por la Ley de Propiedad Horizontal (Condominios), cada uno de los veinte (20) apartamentos tiene injerencia en ese espacio. Sugiero realicen una Asamblea de Propietarios para que, entre todos los vecinos, determinen el mejor uso para esa área.

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  46. Buen Día profesor, vivo en un urbanismo entregado por el estado Venezolano hece cinco años y solo tenemos CERTIFICADO DE ADJUDICACIÓN, pagamos luz, agua, telefono e internec. ¿Quisiera saber si tambien estamos obligados a pagar derecho de frente?(me explico) actualmente la alcaldia nos esta liberando cuatro años muchas personas a pesar de esto se quejan por que dicen que no debemos pagar impuesto municipal, ya que no tenemos documento de propiedad, no aparecemos en el mapa del municipio ¿debemos pagar nuestros impuestos? ¿debemos exigir un documento de propiedad a los entes correspondientes, para hacerlo? Graci

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  47. Aunque su pregunta parezca sencilla de responder, y sin ánimos de darle a la misma tintes políticos, no podemos escapar de las realidades que hoy vivimos en Venezuela, con relación a la posición en que se encuentra en la actualidad la propiedad privada. No voy a extenderme con esto, ya que es harto conocido por todos cómo son estos temas.

    Por ahora le sugiero se reúnan los beneficiarios de esa Adjudicación, constituyan un Comité, se dirijan ante los entes gubernamentales correspondientes, y exijan su título de propiedad. Si de casualidad la adjudicación de los inmuebles fue gratuita, hagan el compromiso de pagarlo; si no, exijan, como Comité que representa a la masa de adjudicatarios, el título de propiedad para todos.

    Ese Comité debería continuar hasta que más adelante se convierta en la primera Junta de Condominio.

    Este tema de la Adjudicación sin propiedad, el Comité debe aclararlo ante el gobierno municipal correspondiente, a los efectos del Impuesto a los Inmuebles (derecho de frente).

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  48. Excelente su portal, seré asidua lectora presenta casos prácticos y cotidianos con respuesta casi inmediata, para Venezuela es ideal donde la mayoría de las personas viven en aptos. Fomentar la convivencia pacífica en los edificios en base a la normativa vigente es imperativo. Hace mucha falta "escuela de vecinos" pues muchas personas se creen con derechos que no les corresponden y otras con atribuciones que no les competen. Felicitaciones, me encantó

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  49. Hola prof. muy interesante su portal, sabes tengo un problema vivo en un edificio de cinco apartamentos y hace algún tiempo se presento una filtración en uno de mis baños, acudí a mi vecino el de la parte de arriba y le participe, por ignorancia (que me lo hicieron saber ellos) coloque un techo postiso pero que se adhiere a la pared y que por cierto fue muy costoso, finalmente pues rompí mi techo para detectar la avería y que el plomero pudiese revisarlo, lamentablemente cuando el plomero viene no se evidenciaba el goteo. Posteriormente la falla insistía y alegue ante la junta de condominio sobre el caso y me dijeron que podían arreglar la avería pero que el techo corría por mi cuenta porque no les incumbía, y yo bueno accedí y por arte de magia el goteo desapareció y obviamente sin goteo pues no hay reparación. bueno no insistí y el techo destrozado.

    Ahora, el vecino de abajo aprovechando su espacio efectuó una ampliación de su apartamento y cuya platabanda da al margen de mi piso por la parte de afuera, al momento de pedir el permiso ante el condominio manifestó que yo podía acceder a construir sobre su platabanda y posteriormente yo daría permiso al de arriba, por mi parte manifesté que no contaba con recursos para hacer dicha remodelación pero debido a lo bajo del edificio la platabanda quedó de fácil acceso a los malhechores y le pedí delante del condominio que colocara una media pared o algo que brindara seguridad y el gentilmente acepto, el caso es que terminó su remodelación y no quiere cumplir con el compromiso asumido y la principal perjudicada soy yo. El condominio interviene pero bueno como si no le interesara. Ahora pues yo como una medida de presión no e cancelado las cuotas de condominio y han citado a una reunión y bueno me dijeron un montón de cosas que hasta podía perder el apartamento por el atraso y etc. y la verdad la razón de la reunión fue citar al vecino en cuestión y expusiera el porque no cumple y el no apareció en la reunión. La verdad estoy muy enojada. Esto de vivir en condominio es muy complicado por favor orienteme. Yo pienso que uno tiene deberes pero también tiene derechos.
    Nota: Todo esta escrito en el Libro de Actas.

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  50. Gracias señora Valdez, por sus comentarios. Aprovecho para disculparme con mis seguidores por no haber desarrollado más temas al respecto, pero tan pronto resuelva algunos problemas personales, entre ellos el de mi computador, volveré a escribir sobre aquellas cosas que tanto nos preocupan en las relaciones de convivencia, como lo es vivir bajo propiedad horizontal.

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  51. Estimada señora, por muchos problemas que usted tenga en su condominio, por favor nunca deje de pagar. Primero, porque con esta conducta le hace un gran daño a todos los propietarios, incuida usted. Segundo, porque si no paga le resta valor a sus reclamos.

    Le sugiero insistir con el reclamo que le favorezca, ante la Junta de Condominio, haciendo valer sus derechos. Recomiendo lo haga por escrito, si es posible con fotografías anexas. Si ve que sus demandas no prosperan, insista las veces que sea posible. Las correspondencia que dirija a la Junta, deben tener al final C.C.: (Con Copia) jefatura Civil o Juez de Distrito. También C.C.: Defensoría del Pueblo. Esto quiere decir que la correspondencia la va a imprimir doble: original para la Junta, y la copia que se la sellen como recibido. Esa copia recibida debe fotocopiarla y hacerla llegar a las instancias que usted coloque al final de la misma.

    Recuerde también que para realizar cualquier modificación de fachada (cualquier modificación externa del edificio) se debe contar con la aprobación unánime de todos los propietarios.

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  52. Buenos días profesor, excelente su blog.
    Mis preguntas son las siguentes: en el edificio donde vivo la nueva junta de condominio, nos entrego unas normas de convivencia, donde se prohibe a los niños jugar en las areas comunes, el edificio no posee parque.¿Es esto posible? Las reuniones dentro de los apartamentos deben ser hasta las 12 de la noche ¿Se puede? y por ultimo si se incumple con las normas establecidas en la 3 amonestacion le cargan al recibo de condominio 3UT. ¿Esto es legal? Por favor profesor saqueme de estas dudas. Gracias

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  53. De verdad lo felicito por este espacio!!!!!!
    Así mismo aprovecho la oportunidad para hacerle una pregunta, hace aproximadamente 2 meses hice las diligencias para la elaboración de un buzón de correspondencia en el edificio lo cual cancele de mi bolsillo y seguidamente entregue las facturas a la administradora, la cual aun no me an cancelado alegando que la residencia se encuentra en negativo,cabe destacar que de los 20 apartamentos 15 propietarios firmaron estar de acuerdo para la elaboración del mismo.
    que puedo hacer para que la administradora me cancele la factura, muchas gracias de antemano....

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  54. Estimado amigo Antonio, usted debe insistir con la administradora en el cobro correspopndiente. Le sugiero que busque apoyo en los copropietarios que estuvieron de acuerdo con su iniciativa de la adquisición del Buzón, para que entre varios logren el objetivo: la recuperación de su dinero.

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  55. Respetado señor: los niños pueden jugar en aquellas áreas comunes que no perjudiquen a los propietarios. Es importante tener claro cuáles son esas zonas donde los párvulos pueden jugar y no molestar a nadie.

    Las reuniones (supongo que usted se refiere a fiestas) dentro de los apartamentos deben ser evaluadas por la comunidad midiendo el impacto ambiental que las mismas tengan, como por ejemplo el volumen del equipo de sonido, y si se producen bailes, escándalos, etc,. De esa evaluación se establecerán los horarios de esas "reuniones". Recuerde que el piso de usted es el techo del vecino de abajo, y viceversa. Esto es importante tenerlo en cuenta para mejorar las Normas de Convivencia, y establecer los acuerdos necesarios (y escritos) por los que habrán de regirse todos los propietarios de su edificio o conjunto residencial, para realizar las reuniones.

    Las Normas de Conviviencia se deben cumplir, siempre y cuando éstas no contravengan al Documento de Condominio, a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y, por supuesto, a la propia Constitución. En ningún artículo de la Ley de Propiedad Horizontal (ley que rige los Condominios) aparece la aplicación de multas en dinero para los propietarios que incumplan alguna norma; multar con dinero no es legal. Sin embargo, el artículo 39 de la LPH prevé algunas sanciones, cuando los males son mayores, como es el caso de la morosidad.

    Para poder establecer alguna multa en dinero, y que esta sanción aparezca en el Reglamento (no Documento) de Condominio, debe tener la aprobación unánime de la Asamblea de Propietarios (todos los propietarios), siempre y cuando en esa reunión estén presentes por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad de habitantes del edificio.

    Converse con sus vecinos, no olvide que el Condominio está conformado por todos los propietarios de un edificio o residencia, con miras a mantener y mejorar su calidad de vida en sus inmuebles. Por ello es necesario el cuidado y la conservación de las áreas comunes; labor ésta que es responsabilidad de todos.

    Recuerde que el secreto de todo está en tener buena conviviencia con todos los propietarios.

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  56. Buenas noches profesor Fuenmayor. Por favor digame si es legal que se haga una asamblea de propietarios para aceptar presupuesto para la ejecucion de una cancha deportiva, camineria y parque infantil por Bs, 589.00 y que se desidira con los que vayan. Tengo entendido que para realizar gastos no comunes tiene que haber un acuerdo con el 75 % de los propietarios .Esto sigue siendo asi? Somos 165 familias un nunca van mas de 50 personas generalmente. Ademas que existe una alta morosidad en el pago de condominio.
    Le agradezco de antemano su atencion al presente.

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  57. Buenos días, recuerde que los Gastos Comunes son los que aparecen en la Ley de Propiedad Horizontal, en el artículo 11. Los Gastos no Comunes, extraordinarios, o alguna inversión que se requiera en los edificios o conjuntos residenciales, siempre se solicitan por la vía de las Cuotas Especiales o Extras; éstas no son legales (no aparecen en la Ley) sino voluntarias. Es decir, los propietarios conscientes de mejorar su entorno habitacional, realizan las contribuciones necesarias para ello.

    Para la aprobación de algún proyecto, gasto extraordinario, inversión, o reparación mayor, se requiere de la aprobación de una mayoría considerable de propietarios (por lo menos el 75%), en concordancia con el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Se debe tener en cuenta el contenido de los artículos 22 y 23, de esta Ley, ya que la decisión o decisiones recae directamente en los propietarios. Por ejemplo si es un edificio o conjunto de 100 apartamentos o casas, la mayoría (mínimo el 75% = 75 apartamentos o 75 familias por unidad habitacional) tendrá potestad para decidir. El resto de los propietarios debe acogerse a esa o esas decisiones.

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  58. Buenas tardes prof. por favor quisiera su orientacion, vivo en condominio,existe una junta de condominio pero no esta registrada legalmente, como se puede exigir el pago a los morosos cual seria el basamento legal

    Gracias,

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  59. Prof. Eduardo,Felicitaciones,es bastante interesante esta rama condominial,tendremos pronto Abogados,Administradores,Constructores, Ingenieros,especializados en Derecho Condominial.Bien,soy copropietario en un Edificio de dos alas, de 8 pisos cada una y de 8 Aptos por piso, con sus áreas comunes,se eligió una Junta de Condominio. Es el caso, que hay una escalera enrejada central q une las dos alas, q llega hasta el último piso (el 8vo). Bien, los propietarios de éste 8vo. piso, inconsultamente colocaron una reja puerta para acceder al pasillo de sus Aptos.,dicha decisión arbitraria y violatoria de la LPH,se la he hecho saber a la Junta de Condominio,q actúen a la mayor brevedad,q ordenen el desmontar dicha estructura metálica, ya que afecta a todos quienes somos también propietarios del pasillo de acceso a esos Aptos. Si la Junta de Condominio continúa con esa contumacia y actitud complaciente y complice, y no toman las medidas conducentes. Por favor, a que entidad u organismo público me dirijo en primera instancia,por supuesto, priorizando el diálogo y la comunicación cordial, y si ello no se da, ¿con quien debo entrevistarme y proceder legalmente?.

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  60. Es fundamental que las Juntas de Condominio estén registradas, ya que el pago mensual del condominio, para contribuir con los gastos comunes, debe depositarse en una cuenta a nombre de la Junta, y no de algún particular, ya que se puede correr el riesgo que por muerte o cualquier otro evento de desaparición o incapacidad de la persona que maneja esa cuenta, cuya nombre aparece allí, se pueda perder el dinero de todos los propietarios.

    Si hay morosidad, es un poco difícil legalizar alguna demanda a algún moroso, bajo estas circunstancias.

    Le sugiero que converse con otros vecinos preocupados como usted, para que convoquen a una Asamblea Extraordinaria de Propietarios, traten este punto de la junta, y el de la morosidad, y al día siguiente se proceda de inmediato al registro de la Junta de Condominio.

    El registro de la Junta de Condominio es imprescindible para todas las actuaciones legales del mismo.

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  61. Como muy bien usted lo dice, debe privar el diálogo y la cordialidad para la solución de problemas como el que lo está aquejando. Si existen suficientes vecinos que se están quejando por esta situación, converse con ellos y convoquen a una Asamblea Extraordinaria de Propietarios para tratar ese único punto, y hacerle ver a los que enrrejaron el área común, que eso no debe ser. Recuerde que la Asamblea de Propietarios (los propietarios en general)está por encima de la Junta de Condominio, de acuerdo con el artículo 18 de la LPH. Le sugiero se ampare en los artículos 4 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal.

    Si no prosperan las conversaciones, diríjase ante la autoridad civil de su municipio o parroquia; es decir, el Jefe Civil, quien está facultado para tomar decisiones en tal sentido.

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  62. Buenas noches, en este mes una nueva admistradora asumio el control admistrativo del edificio y me están obligando a pagar el mes de octubre, el cual cancele a la anterior administración; que sugerencia me da al repecto. tambien en mi documento dice que no poseo estacionamiento y la admistración dice que por ser area común debo pagar gastos que se presente...

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  63. Buenos días, es legal que la Junta de Condominio ponga un candado en la puerta del estacionamiento (acceso a los puestos), entrl las 10:00 y 5:00 AM PM,alegando protección de los bienes por haber ocurrido robos de vehículos. Y en caso de querer salir llamar a la conserje para que le abra el porton dentro de ese horario. Por otro lado es legal cobrar cuotas extras para cubrir los gastos de una fiesta navideña de la comunidad a la cual no voy a ir? Muchas Gracias por su atención.

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  64. Respetado Señor:

    Si ya usted canceló el mes de Octubre, y tiene un recibo sellado y firmado que lo verifique, obviamente no debe volverlo a cancelar. A pesar de la nueva administradora, diríjase a la Junta de Condominio, y demuéstreles que ya usted canceló ese mes.

    Si usted no posee estacionamiento, no entiendo por qué cancelar gastos de un área común que no existe; más aún si así lo dice el docuemento "de condominio".

    Si usted puede demostrar lo que le estoy diciendo, y no ve solución al respecto con la administradora, y no recibe apoyo de la Junta de Condominio, diríjase a la Jefatura Civil de su jurisdicción o parroquia, y presente la denuncia.

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  65. Los candados colocados en las áreas de acceso común, como los estacionamientos, no deben ponerse, salvo que todos los propietarios estén de acuerdo (artículos 8 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal) y/o todos tengan la llave para que individualmente cada uno entre y salga cuando lo necesite. Si el problema es la inseguridad, cada uno debería tener llave para tener acceso libremente. Previo a esta decisión, se ha debido convocar a una Asamblea Extraordinaria de Propietarios, para que los dueños de los apartamentos decidan si quieren candado o no; o buscar otra solución. Este tipo de decisión debe estar en manos de los copropietarios. Además es incómoda la medida, puesto que la conserje va a tener también las atribuciones de portera, lo cual no estimo conveniente para sus funciones. En caso de una emergencia de salida en la madrugada, no estimo prudente tener que levantar a la conserje a esas horas, ya que debe trabajar al siguiente día. Por ello debe ser bien consensuada la decisión que se tome al respecto.

    Con relación a las cuotas extraordinarias, le recuerdo que éstas son voluntarias (no obligatorias), ya que las cuotas legales (obligatorias) son las que describen muy bien los artículos 7 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal. Las cuotas extras son, como su nombre lo dice, para gastos extras; no contemplados en los gastos comunes, de acuerdo con los artículos señalados. Este tipo de cuota se solicita y se aporta, de manera voluntaria, para realizar trabajos de cierta magnitud en los edificios o conjuntos residenciales, los cuales no pueden ser cubiertos por las cuotas mensuales. Este tipo de cuotas, cuando es para mejoras del edificio y realizar inversiones en el mismo, suele complementarse con el Fondo de Reserva (si lo hubiere). Si todas las necesidades del edificio están cubiertas, entonces se pueden hacer las fiestas que la comunidad desee. Pero esta cuota no es obligatoria.

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  66. BUENAS TARDES , POSEO UN LOCAL EN EL c.c. s. bARQUISIMETO I EL CUAL HASTA LOS MOMENTOS ES PROPIDAD DEL IMVI, PERO TENEMOS UNA PROMESA DE VENTA, ES EL CASO QUE LA JUNTA DE CONDOMINIO QUE TENEMOS NO SE ENCUENTRA REGISTRADA , MI PREGUNTA ES COMO DEBEMOS HACER PARA REGISTRR ESTA JUNTA de condominio , si es que se puede hacer.

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  67. sera legal o improcedente que a los inquilinos se le exija, sabiendo que no es obligatorio, que vendan rifa (8 tikes) por lo que sino se le recargara al pago mensual de condominio.

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  68. Distinguido Profesor, soy copropietario de un edificio, mi inquietud es la siguiente: Nosotros los Copropietarios en Asamblea, podemos fijar una Cuota Fija por Concepto de Gasto Mensual de Condominio, igual para todos los apartamentos o sea sin tomar en cuenta las Alicuotas?

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  69. BUENAS TARDES PROFESOR,soy propietaria de un apartamento, y en el edificio donde vivo no existe un condominio. mi pregunta es que acciones legales se pueden tomar contra unos vecinos del apartamento que esta arriba y son alquilados, hacen bulla amanecen con la musica durísimo toman cervezas y ensucian el frente y utilizan el estacionamiento para realizar bonches con las maleteras del carro abierta y musica a todo volumen, lo peor es que a nadie le molesta del resto del edificio y yo soy la más perjudicada porque vivo en el piso 1.

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  70. Sra. Terza: puede guiarse por el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Debe convocar a una Asamblea de Propietarios, elegir la Junta de acuerdo con lo que indica el artículo señalado. Todos los asistentes y votantes deben firmar el libro de Actas de Asambleas, el cual debe estar presente.

    Posteriormente deben buscar un abogado que les redacte el Docuemento de Registro de la Junta de Condominio, donde se señalen sus integrantes. Al mismo se le debe anexar el Documento de Condominio del C.C., y también copia del acta de asamblea donde está la constancia de elección de la Junta. Esto se debe llevar al Registro para que se produzca la legalidad de la Junta. Una vez registrada, hagan la diligencia para obtener el Registro de Información Fiscal (RIF).

    Por supuesto, para dar los pasos anteriores, todos deben tener la propiedad de los inmuebles.

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  71. Para colocar una Cuota Fija para los Gastos Comunes, deben estar de acuerdo todos (el 100%) los propietarios, porque eso implicaría modificar el Documento de Condominio, en concordancia con el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si eso es así, sugiero realicen una Asamblea Extraordinaria de Propietarios para que hagan la propuesta de modificación, lo cual pudieran ustedes proponer la modificación de la alícuota. Favor ver mi tema relacionado a los Gastos Comunes.

    Si todos (el 100%) los propietarios escogen modificar el Documento con la aplicación de una Cuota Fija, ésta debe ser lo suficientemente sólida para cubrir los Gastos Comunes, por lo cual sugiero que la misma se ajuste (o indexe) anualmente de acuerdo con los índices de inflación que informa el Banco Central de Venezuela.

    Por supuesto que todo lo anterior debe constar en la modificación que todos (el 100%) los propietarios aprueben para el Documento de Condominio.

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  72. La venta de Rifa o Tickets de Rifa no es obligatoria. Lo único obligatorio es el pago mensual del condominio, el cual, salvo convenio con inquilinos, recae en los propietarios de los inmuebles, en concordancia con los artículos 7, 11 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Salvo lo especificado en la Ley, el Documento de Condominio, y el Reglamento de Condominio (si existe en su comunidad), usted puede hacer su vida normal en el edificio o conjunto residencial donde viva.

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  73. Respetada amiga: si en el edificio donde usted vive tiene problemas de convivencia, como los que me está relatando, trate de conversar con sus vecinos "agresores" por las buenas, para ver si se produce alguna modificación en el comportamiento de los mismos. Si esto no se logra, le sugiero presentar la denuncia ante el Jefe Civil de la Parroquia o Jurisdicción donde usted vive.

    Le sugiero conversar (y concientizar) con el resto de sus vecinos para crear un enfoque de conciencia y de convivencia más amplio, donde todos puedan llevarse bien. Establezcan un sistema de Normas de Convivencia, que les permita o les ayude a vivir en comunidad, respetando las mismas.

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  74. Si los vecinos contaminantes (bullas, gritos, etc.) son inquilinos, y no acatan los reclamos de la comunidad, pueden presentarle las quejas a los propietarios del inmueble.

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  75. Muchas gracias por poner su conocimiento al alcance de otros.A veces es complicado conseguir un sitio en la web donde te orienten acerca de estos temas en específico, y sobretodo desinteresadamente!Ahora bien, también tengo una consulta: En el edificio donde viven mis padres hay dos ascensores, uno de ellos, dañado desde hace más de dos meses, el otro, la presidenta de la junta lo manda a apagar cuando uno menos se lo espera como medida de presión para que la gente pague los recibos del condominio, ya que la morosidad se ha visto incrementada al llegar la nueva junta.Obviamente esta acitud a ella no le afecta porque vive en un primer piso, pero el edificio consta de 16 plantas mas mezzanina y viven muchas personas mayores y niños pequeños.La junta no da ninguna explicación de qué es lo que está pasando con los ascensores, si el problema es una reparación menor o mayor, si es que el dinero del fondo no alcanza para repararlo, etc.Y tratar de hablar con la presidente es imposible porque solo sabe gritar.Adicionalmente pasan en el recibo gastos de limpieza por cantidades exorbitantes que no se corresponden con el estado de deterioro del edificio.¿Cuál sería el procedimiento a seguir para destituir a la Junta?¿puede un propietario exigir ver las cuentas de la comunidad, (facturas, etc)?¿Puede un solo propietario o un número limitado de ellos recurrir a alguna instancia legal para confrontar a ésta gente?Muchas gracias y muchos éxitos!

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  76. Prof. Eduardo,mis respetos y saludos.Molesto su atención para ver que posibilidades tiene en proporcionarme algunos modelos de Carta Consulta según lo dispuesto en los Art. 22 y 23 de la LPH vigente;de los mismos tomaré uno que adaptare,por supuesto,a la realidad y circunstancias que me interesan.Me imagino, habrán infinidades de Cartas-Consulta.Me gustaría una que exprese la indebida e injusta violación de la Ley de PH,por la arbitraria colocación de una reja en el pasillo de entrada, que pertenece a las áreas comunes,de 8 Apartamentos, y la Junta de Condominio ha asumido una actitud cómplice,sumisa y complaciente,conculcando el Derecho colectivo que tenemos sobre las cosas comunes.Estoy impulsando una Consulta,a sabienda que contravengo la Ley de PH,pues lo que hicieron dichos propietarios es una transgresión evidente e indiscutible de la Ley. Le estaré agradecido por su apoyo.

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  77. Buenas noches mi pregunta es lo siguiente:

    una arrendadora ha entregado el 60% de los inmuebles de un conjunto residencial, por ley no se puede elegir una junta de condominio por lo que se presume que las areas comunes no ha sido entregado a los propietarios, ahora bien no es responsabilidad de la constructora el mantenimiento de las areas comunes hasta tanto no se entregue en su totalidad?? es decir no se debe pagar condominio hasta que la arrendadora no entregue las areas comunes?

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  78. mary...Buenas noches mi duda es la siguiente:
    Vivo en Valencia en un edificio, cuando los inquilinos oo propietarios estan en situacion de moroso maximo 2 meses, de lña junta de condominio le envian una notificacion de cobro y en el mismo insertan un parrafo que expresa lo siguiente. "se le recuerda que de no pagar la deuda pendiente, se le suspendera el servicio de agua y la reinstalacion acarrea un cobro de 25 Bs. Tengo una beba y como comprendera debo preparar tetero,realizar su higiene, lavar su ropa y realizar limpieza general del apartamento. Mi pregunta es la siguiente ¿Es legal y puede la junta de condominio suspender el servicio de agua como medida de presion para pagar? a sabiendas que es un servicio publico y esencialmente necesario (vital)Por favor necesito saber el basamento legal que regula que se puede aplicar esta medida. y si no es legal igual me gustaria saber que legislacion lo regula. Gracias

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  79. Respetada Daniela: los residentes de cualquier edificio o conjunto residencial deben tener muy en cuenta que la morosidad es la principal enfermedad de los edificios, porque la falta de dinero no permite acometer los mantenimientos que, en términos generales, necesitan por naturaleza todos los inmuebles de masiva habitabilidad. Ahora bien, no es correcto que paguen justos por pecadores; es por ello que la Junta de Condominio debería limitar el acceso a los ascensores sólo a aquellos propietarios morosos, y no suspender el servicio a todos. Si el uso del ascensor se realiza con llaves codificadas, como lo tienen casi todos los edificios del país, lo más lógico es que los encargados del condominio le quiten (o borren) la codificación a las llaves de los propietarios morosos; no deben afectar a toda la comunidad.

    Por otra parte, cuando la comunidad de propietarios no se siente representada por su Junta de Condominio, deben convocar a una Asamblea Extraordinaria de Propietarios donde se discuta ese único punto, y todos estén de acuerdo en solicitar la renuncia o destituir a los miembros de la Junta, e inmediatamente elegir una nueva con el compromiso de que los represente, como debe ser. Recuerde que la Asamblea de Propietarios (los propietarios en masa) están por encima de cualquier Junta de Condominio, puesto que son los primeros administradores del edificio o conjunto residencial. Favor leer el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por tal motivo, cualquier propietario está en todo su derecho de exigir, a la Junta de Condominio o al Administrador (si lo hubiere), o revisar en qué se está gastando el dinero que se recauda mensualmente a través de los recibos de condominio, y qué significa cada concepto que aparece en tales recibos; puede examinar las facturas y otros documentos de gastos, y realizar sugerencias de ser necesario.

    Cuando persisten conflictos entre las Juntas de Condominio y los propietarios, lo cual no debe ser porque las Juntas debe velar por los derechos de éstos, los propietarios deben acudir a la Jefatura Civil de la circunscripción donde esté ubicada la residencia o conjunto residencial, y formular la denuncia. El Jefe Civil tiene la autoridad para interceder en estos casos. Sugiero que esto sea lo último que se haga. Los conflictos condominiales se deben dirimir dentro de la residencia, edificio o conjunto residencial; no llegar a los extremos. Reúna a una masa importante de propietarios (a todos si es posible) y citen a la Junta de Condominio a una reunión, y hagan que entren en sus cabales.

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  80. Respetado señor: envíeme esta inquietud a mi correo (vanguardia61@hotmail.com), para a su vez poderle enviar el Modelo de Carta Consulta.

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  81. Señora Mila.013: no me queda clara la consulta porque me está nombrando a una "arrendadora" y luego a una constructora. Si el caso realmente trata de la constructora, hasta que no se conforme la Junta de Propietarios o Junta de Condominio, la administración de los inmuebles y áreas comunes debe estar a cargo de la constructora. Cuando se tenga vendido ( o registrado) el 75% de los inmuebles, los propietarios estarán facultados por Ley para conformar una Junta de Condominio, y comenzar a cobrar los gastos comunes.

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  82. Señora Mary de Valencia: la morosidad es el cáncer de los edificios o conjuntos residenciales, porque el no contribuir con los gastos que originan las cosas comunes, tiende a enfermar y deteriorar las mismas, con la consecuente pérdida de valor de los inmuebles, y el empobrecimeinto social de sus residentes. Por tal motivo, es de imperiosa necesidad, dentro de la escala de nuestros gastos, darle una privilegiada prioridad al pago del condominio.

    Si bien no existe abiertamente una legislación que permita la suspensión de algunos servicios como el agua, a los propietarios morosos, sé de algunos condominios que están aplicando esta medida, tal vez basándose en la reciprocidad del servicio de que si "no cumples con tu parte (de pago) yo no cumplo con la mía (darte servicios)". Recomiendo la lectura detenida de los artículos 1133, 1134, 1167 y 1168 de nuestro Código Civil venezolano. Muchos condominios suspenden el agua, pero permiten que los morosos utilicen el grifo que viene de la calle, el cual es parte del agua que suministran al edificio empresas como Hidrocapital o Hidrocentro, por lo cual, en este sentido, no se le está negando el agua a usted.

    Mi sugerencia es que converse con la Junta de Condominio, y dependiendo la magnitud de su deuda, establezca un convenio de pago con ellos; póngale fecha a esos pagos. Pida prestado si es necesario. Trate de limitar sus gastos, por ahora, a estrictamente lo esencial, y establezca dentro de sus prioridades de pagos o deudas, el cumplimiento mensual en la cancelación del condominio; esta es una erogación necesaria y prioritaria como ir al mercado a comprar comida. No pelee con la Junta, haga convenios de pago con ellos.

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  83. Santos Ricardo Palacios4 de diciembre de 2010, 10:28

    Respetado amigo le realicé en estos días la siguiente pregunta, nuestra conserje está pensionada por el S.S.O desde el año 2008, debemos seguir reteniéndole este rubro, o no , se le continúa pagando el F.A.O.V y el S.P.F, que se debe hacer en estos casos.
    Gracias

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  84. Estimado señor Palacios: ya le respondí diciéndole que si su Conserje está pensionada, no debe seguirle descontando SSO ni SPF. Revise la edad de la trabajadora, para ver si le debe seguir descontando el FAOV.

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  85. srpalacios@gmail.com7 de diciembre de 2010, 10:20

    Respetado amigo, excelente este Blog, obtuve una respuesta rápida y precisa, para mi Usted está en ese grupo de gente que piensan en lo siguiente "Haz bien y no mires a quien" Gracias

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  86. felicitaciones por su blog, en el edificio donde vivo, los propietarios del unico apto de planta baja abusivamente ampliaron su apartamento adueñandose de 4 o 5 puestos de estacionamiento, ocasionando el caos en el estacionamiento ya que dejaron sin puesto a 4 0 5 propietarios, al punto que nos vemos en la imperiosa necesidad de trancar carros para poder estacionar adentro. El edificio posee locales comerciales en 2 laterales, y creo que pudiera ser una solución para que ellos arreglen el daño causado acondionar alguno de esos lados para completar los puestos robados, de lo contrario, y me parece justo, deberian tumbar el espacio que se robaron y devolver el espacio, aunque se que esto es dificil, cual cree usted que es la manera de obligar a estas personas a reparar el daño causado? elisa

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  87. felicitaciones por su blog, en el edificio donde vivo, los propietarios del unico apto de planta baja abusivamente ampliaron su apartamento adueñandose de 4 o 5 puestos de estacionamiento, ocasionando el caos en el estacionamiento ya que dejaron sin puesto a 4 0 5 propietarios, al punto que nos vemos en la imperiosa necesidad de trancar carros para poder estacionar adentro. El edificio posee locales comerciales en 2 laterales, y creo que pudiera ser una solución para que ellos arreglen el daño causado acondionar alguno de esos lados para completar los puestos robados, de lo contrario, y me parece justo, deberian tumbar el espacio que se robaron y devolver el espacio, aunque se que esto es dificil, cual cree usted que es la manera de obligar a estas personas a reparar el daño causado? elisa

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  88. Buenas Noches Prof Eduardo: Mi pregunta es la siguiente una junta de condominio puede modificar las alicuotas de los cobros de los servicios cuando cada vez que cambian la administradora? pues en mi conjunto residencial cada vez que cambia la administradora cambia las alicuotas y no hay manera de que ellos resuelvan el problema. Por ejemplo estuvimos 10 años pagando la vigilancia (uno de los gastos) por unidad habitacional cambiaron la administradora y la pasaron por alicuota despues volvieron por unidad habitacional y ahora cambiaron la administradora y la pasaron por alicuota y como ese gasto otros. No se convoco a ninguna asamblea para el cambio en los canones. Que debemos hacer los propietarioa afectados?
    Muchas Gracias

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  89. Señora Elisa: si en su edificio no existe Junta de Condominio que haya podido evitar el daño que estos propietarios de planta baja ocasionaron a todos, existe algo superior que son todos los propietarios residentes del edificio. Sugiero realicen una Asamblea para plantear la problemática que usted me comenta, y de estar de acuerdo todos (por lo menos el 75%) los apartamentos, obligar a estos vecinos de planta baja a resarcir los daños; lo mejor es desahacer lo que ya hicieron, para que todos ustedes recuperen esas áreas comunes. De no ser posible el resarcimiento de las áreas tomadas, oblíguenlos a ejecutar una obra que los beneficie a todos.

    Si el asunto se complica, acudan a la Jefatura Civil de la jurisdicción donde usted vive, y formulen la denuncia correspondiente.

    Si ustedes no tienen Junta de Condominio, sugiero que se organicen para que conformen una, con toda la legalidad que el caso amerita.

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  90. La alícuota correspondiente a cada apartamento (artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal) debe estar definida en el Documento de Condominio (artículo 26 de la misma Ley) que todos ustedes los propietarios, de su residencia, deben tener. Esta alícuota es la única que se debe usar para cobrar el recibo de condominio. Para modificarla, debe estar de acuerdo la totalidad de los propietarios, elaborar un nuevo Documento de Condominio (lo hace un abogado) y llevarlo a registrar para que sea legal, y luego procederían los cobros de los gastos comunes con la nueva alícuota; solamente de esta manera sería legal.

    Si esto no se ha hecho, cualquier modificación a la misma, o modificación a la forma de cobro, es totalmente ilegal, y violatoraia de los artículos antes mencionados.

    Sugiero le transmita esta inquietud a sus vecinos, convoquen a una Asamblea Extraordinaria de Propietarios, planteen el problema, y corríjanlo. De no tener logros al respecto, pida la intervención del Jefe Civil de la parroquia donde usted vive.

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  91. disculpen ojala puedan responderme
    yo soy moroso pero yo nunca me negue a pagar solo que me ponian que yo debia 300,000 pesos por intereses, si debo desde 2005 y la cuota estaba en 400 pesos y luego en 500 no puedo deber tanto, pero mi duda es que la antigua administracion me amenazaba y ostigaba, por lo que nunca me arregle con ellos, ahora se fue y se hizo una nueva administracion pero me comentaron que ellos tampoco pueden cobrarme ya que son nuevos y si no me cobraron antes de que se fuera la otra administracion ahora ellos no pueden cobrarme es cierto eso???

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  92. Buenas tardes.
    Que condiciones se deben cumplir para que una personas pueda ejercer algún tipo de actividad comercial dentro de su apartamento. Esto tiene algún artículo en la ley de condominio que lo mencione ?

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  93. Gracias señor Francisco, por su respuesta, oportuna, clara y precisa, aqui existe Junta de Condominio, les plantearé lo que usted me comenta a ver que se soluciona por la vía amigable, muchas gracias nuevamente, le informare de los acontecimientos para seguir nutriendo este valioso medio. :-)

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  94. Respetado señor: por el tipo de moneda a la cual usted hace alusión en su inquietud, me indica que su caso no es venezolano. Por lo tanto, como no conozco la legislación de su país en esa materia, ni sé a qué país se refiere dicho caso, sólo me resta sugerirle que se ponga al día en el condominio, y busque negociar o establecer convenios de pagos con la nueva administradora.

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  95. Señora Francisca: los condominios residenciales están definidos sólo para viviendas (casas, town houses, apartamentos) de uso estrictamente residencial, en concordancia con el artículo 3, literal e, de la Ley de Propiedad Horizontal, y del Documento de Condominio. Cualquier uso distinto al residencial, sería contrario a la normativa legal vigente en esa materia.

    Por otro parte, si usted desea realizar algún tipo de actividad comercial en su inmueble, sin contravenir las disposiciones legales, esta actividad debe ser, aparte de ligera (ropa, carteras, zapatos, manteles, cobijas, paños, etc.), estrictamente con los vecinos del edificio, de manera amistosa; no con gente que viva fuera del edificio, porque la presencia de extraños pondría en riesgo la seguridad de los residentes del edificio.

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  96. BUENOS DIAS POR FAVOR YO DEBO CUATRO MESES DE CONDOMINIO Y NO LO E PAGADO POR UNA MAL ASITUACION EN ESTOS MOMENTOS PERO ESTOY CONCIENTE DE QUE DEBO PAGAR VIVO CON MI FAMILIA Y DOS NIÑOS MENORES DE EDAD Y LA JUNTA DE CONDOMINIO ME BLOQUERARON EL USO DE ASCENSOR Y LA ERAS COMUNES DEL EDFI QUE PUEDO HACER

    ANGELIC AMILLAN

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  97. Buenas tardes amiga Angélica: le sugiero que converse con la Junta de Condominio, explíquele la situación por la que está atravesando, y convenga con ellos una fecha de pago cierta para comenzar a cancelar poco a poco la deuda que usted tiene con la comunidad.

    Trate de conversar con sus familiares y/o amigos su situación, para ver por dónde puede venir alguna ayuda, para que usted pueda comenzar a disminuir su morosidad, ya que si la misma avanza se hace más pesada la carga. Le deseo lo mejor.

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  98. Buenas Tardes Profesor, mi caso es el siguiente, mis "vecinos" desidieron colocar una reja (sin consultar con mi persona)obstáculizando esta la llave de paso (de agua) de mi apartamento, cabe señalar que la colocaron en un área común. Que puedo hacer al respecto, ya que si se me presenta una emergencia en mi propiedad(alguna tuberia rota)no podré cerrar mi llave de paso.

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  99. Como esta profesor, lo felicito, laverdad es de mucha ayuda toda la informacion que recibimos de su parte.

    se me creò una duda, lei uno de sus comentarios y me parciò que usted apuntò que los que conforman la junta de condominio no pueden ser administrador, es decir el presidente de la junta de condominio no puede ser administrador?
    gracias y nuevamente felicitaciones

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  100. Buenas tardes: trate de conversar con sus vecinos, hágales ver que la colocación de esa reja le está perjudicando a usted. Que siendo un área común, debieron haberle consultado. Ponga al corriente a la Junta de Condominio para que apoye su queja. Si no logra resultados, sugiero acuda a la Jefatura Civil de su jurisdicción para poner la queja al respecto. Espero pueda solventar esta situación pronto; por tal motivo insisto en que primero converse con sus vecinos.

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  101. Buenas tardes: lo que sucede es que en el deber ser de todo condominio, deben existir dos (2) figuras que estén supeditadas a la masa de propietarios de todo conjunto residencial o edificio, como lo son la Junta de Condominio (art.18 de la Ley de Propiedad Horizontal), y el Administrador (arts.19 y 20 de la misma Ley). Adicionalmente la Ley de Propiedad Horizontal prevé, en el mismo artículo 18, literal C, que mientras la comunidad de propietarios no elija un Administrador (o empresa Administradora), estas funciones serán cubiertas por la Junta de Condominio.

    Lo que sucede en la mayoría de los casos es que, por comodidad o desconocimiento de la Ley, no se elije el Administrador, y termina la Junta ejerciendo la administración del condominio, con todas las cosas buenas o malas que esto pueda traer.

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  102. que hacer cuando el presidente se niega a firmar una correspondencia en acleratoria de un cobro excesivo

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  103. Buenas tardes: en ese caso trate de conversar con los otros miembros de la Junta de Condominio para que logren convencer al presidente al respecto. Si no tiene éxito, trate de ver si por la jurisdicción de donde usted vive existe algún Juez de Paz que pueda apoyarlo a usted frente al presidente de la Junta; o si existe alguna autoridad civil (Jefe Civil o Prefecto) que pueda mediar al respecto. De no tener éxito por cualquiera de estas vías, vaya a la Defensoría del Pueblo y plantee su problemática. Pero recuerde que debe intentar primero la mediación y el diálogo directo, antes de dar los pasos que le indiqué.

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  104. Buenas noches Prof. Fuenmayor; queria preguntarle cual deberia ser el salario del administrador, la persona es co-propietaria en el edificio. Muchas Gracias

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  105. Buenas noches profesor; la administradora del condominio donde vivo me ha indicado que no podemos hacer parrilla en el area de las piscina, ni tomar bedidas alcoholicas en esa area, pero eso no lo indica en el documento de condominio; y hoy conversando con un vecino me dijo que la administradora hizo una parrilla en la piscina; y que estaban bebiendo alcohol; como debo actuar. Otro punto que quisiera me aclarara es como debo solicitar una reunion, o asamblea al condominio para tratar casos puntuales como los puestos de estacionamiento y el incumplimiento de parte de varios miembros de la comunidad incluyendo a miembros de la junto al uso correcto de ellos y de las normas senaladas en el documento de condominio. De antemano muchas gracias.

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  106. Santos Ricardo Palacios28 de diciembre de 2010, 6:52

    Respetado Profesor, en las nuevas leyes aprobadas apresuradamente en el mes de Diciembre por la Asamblea me hicieron el comentario de una en particular referida a la propiedad privada, la cual dice algo así como que nuestras propiedades no `pondrán ser heredadas por nuestros sucesores, consulté en la página de esa institución y no encuentro nada, o mejor dicho no se bajo que nombre aparece dicha ley, quisiera me instruyera y me aclarara las dudas, pues por parte del gobierno no he oído ningún tipo de información o cuña por los medios de comunicación.
    Siempre agradecido

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  107. la junta de condominio puede cobrar intereses por morosidad,si las cuotas especiales o pago extraordinario no son obligatorias pueden cobrar intereses tambien. que puedo hacer para denunciar esto?

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  108. Lo felicito por su conocimiento y por el gran aporte y gestión que está ofreciendo!
    Mis preguntas están enfocadas en la Conserje:
    1) Soy partidario de que una pareja en Matrimonio es la mejor opción para una Conserjería. Nuestra Conserje vive sóla con una hija mayor de edad que estudia y ejerce en la Conserjería, y a veces se ausenta por algunas horas o por vacaciones, sin dejar a nadie a cargo, es decir, sí he observado personal subcontratado limpiando a veces en estos casos, pero nadie está de guardia o atiende el teléfono!, ...entonces quien atiende una emergencia? (un ascensor trancado, una tubería interna rota, etc?), no es la guardia permanente en la Conserjería una de las razones de ser de ésta?.
    2) Esta Conserje es una persona mayor, muy limitada, que lleva ya mas de 10 años aqui, pero que poco puede hacer por un mejor servicio al Condominio,...se puede sustituír?,...hay algún impedimento?
    Muchísimas gracias!

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  109. Disculpe, relacionado a mi comentario anterior, hay una pequeña corrección: ..la hija de la Conserje estudia, pero NO ejerce labor alguna de conserjería...el enfoque es que la Conserje se ausenta por horas o dias, sin haber nadie que atienda telefonos, es decir, nadie queda de guardia!!

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  110. Buenas tardes: para estimar o saber cuál debería ser el salario de un administrador, indistintamente si es copropietario o no, habría que pasearse por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 91, en el que entre otras cosas plantea que se debe pagar igual salario por igual cantidad de trabajo. Si la carga de trabajo para este administrador copropietario es a tiempo completo, es decir, cobrar los recibos de condominio, ir al banco, revisar que la o el conserje tenga todos los artículos de limpieza para el mantenimiento del edificio, estar pendiente que la o el conserje tenga todos los implementos de seguridad para realizar sus labores, como guantes, tapa bocas, botas de seguridad, lentes de seguridad, de acuerdo con las exigencias de la Lopcymat; salir a pagar los servicios de agua y luz del condominio; estar pendiente del funcionamiento de los ascensores; estar pendiente del cuidado de las cosas o áreas comunes; contabilizar los ingresos y gastos del condominio; contabilizar las prestaciones sociales del o la conserje; mantener al día la cartelera del condominio; etc.. Si sus funciones están enmarcadas más o menos en este contexto y en lo que dice el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, entonces su remuneración debería ser lo suficiente como para compensar la cantidad de trabajo que realice. En mi muy humilde opinión, si el trabajo es a carga y tiempo completos, en el orden de tareas que como ejemplo señalo en estas líneas, la remuneración no debería ser inferior a Bs. 100,00 diarios.

    Si la dedicación es a tiempo parcial, sugiero que la Junta de Condominio le haga una oferta, tal vez igual o menor, pero que le haga la consulta (vía carta consulta) a los propietarios. Repito, en caso de que sea a tiempo parcial.

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  111. Buenas tardes: con relación a realizar una parrilla en la piscina de su edificio, si no existe reglamentación en contrario, no veo por qué debe haber prohibición al respecto, si previamente usted lo ha participado o solicitado el permiso. Si usted no tiene pruebas de que la administradora que le está prohibiendo la actividad recreativa, hizo la parrilla, le sugiero que trate de convencer al vecino testigo de tal hecho, para que de testimonio de lo que vió, y usted quede moralmente firme para insistir en poder realizar su actividad.

    Con relación a convocar una Asamblea, le sugiero lo pase por escrito a la Junta de Condominio, y hagan que le sellen y firmen la copia con la cual usted se va a quedar. En la carta es conveniente que especifique el o los motivos por el cual usted está haciendo la convocatoria. Si usted logra que un número determinado de vecinos la o lo apoye en su intención, pídales por favor que le firmen la carta. Si usted ve que no tiene frutos, trate de convencer al resto de los propietarios a que se unan a su inquietud. Si aún asi no obtiene respuesta, trate de buscar apoyo en alguna autoridad civil (jefe civil o prefecto civil), si queda alguno todavía, o diríjase a la Alcaldía de su Municipio para que intercedan en su situación; caso contrario, inténtelo en la Defensoría del Pueblo.

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  112. Respetado señor Santos: aunque no me gusta involucrarme en política, en los tiempos que estamos viviendo es casi imposible que me libre de estos asuntos.

    El tema de la propiedad privada, la cual el gobiernno quiere hacer colectiva (de todos), hace tiempo que el ejecutivo nacional está hablando de eso con la famosa Ley de Tierras. Revise este texto legal a ver si su inquietud está plasmada en la misma. Saludos.

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  113. Buenas tardes, me gustaria saber cual es el procedimiento ya que por no cancelar una cuota extraordinaria me descodificaron la llave del asensor a pesar de estar al dia con el condominio. gracias

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  114. Buenas noches: recuerde que la morosidad es un retraso en el pago, y aunque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no menciona el tema por ningún lado, interviene en este asunto otra norma jurídica como lo es nuestro Código Civil Venezolano. Según este Código, las deudas generan intereses, de acuerdo con el artículo 1.277 del mismo. Igualmente lo estipulan los artículos 1.745 y 1.746. Por lo tanto, cobrar intereses a las cantidades adeudadas (morosas) es perfectamente legal. Sugiero la lectura de esta norma, la cual puede descargar de este Blog.

    Con relación a las cuotas especiales o extraordinarias, efectivamente la LPH no estipula su obligatoriedad. Este tipo de pagos siempre se hace de mutuo acuerdo entre los propietarios y el Condominio, y deben tener una razón cierta de por qué y para qué se va a pagar este dinero adicional. Por ejemplo: reparar los ascensores, levantar un muro, techar los puestos de estacionamiento, etc.. Es decir, para desembolsos mayores no previstos en los gastos comunes.

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  115. Buenas noches: las cuotas extraordinarias son de mutuo acuerdo entre el condominio y el propietario. Su obligatoriedad no está señalada en la Ley de Propiedad Horizontal, y por lo tanto es voluntaria. Su exigencia debe justificar un gasto extraordinario o inversión como la reparación de un ascensor, pintar el edificio, levantar una pared o un muro, techar el estacionamiento, cambiar las tuberías de gas, cambiar el cableado eléctrico del edificio, etc.

    Si usted está al día con el condominio, no es motivo para que le decodifiquen la llave el hecho de no pagar la cuota extraordinaria. Repito, la misma es voluntaria; no tiene exigencia legal. Le recomiendo que acuda a las autoridades civiles (jefes civiles o prefectos) si todavía queda alguno, o a la Defensoría del Pueblo para exponer su caso.

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  116. Buenas noches señor Mark: quien debe supervisar a la Conserje, en mi opinión, y de acuerdo con el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, es la Junta de Condominio. Sugiero que cualquier observación con relación a esta trabajadora hágasela saber a la Junta. Ellos son los que deben estar al tanto de todos los movimientos de ella, de acuerdo con el artículo 189 de la Ley Orgánica del Trabajo.

    Las vacaciones, ausencias, y similares, debe la Junta de Condominio tener el control al respecto. Cualquier asunto en este sentido, deberían publicarlo en cartelera para información de la comunidad de propietarios.

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  117. Señor Mark: para la sustitución de la Conserje es conveniente que lleguen a un mutuo acuerdo (Junta de Condominio - Conserje) para la salida de esta trabajadora. Recuerde que estamos todavía viviendo una tácita inamovilidad laboral. Es mejor llegar a un arreglo amistoso.

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  118. Excelente su Blog, felicitaciones. Sus comentarios, respuestas, sugerencias, opiniones, etc son de gran ayuda y de alguna manera educativa, pues nos orienta a todos los que vivimos en Apartamentos a manejar estos temas de Condominio.

    Nuevamente felicitaciones y gracias por su gran ayuda.

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  119. Buenas noches Prf. me gustaría saber donde podemos ubicar Los derechos y deberes de los conserjes, inclusive los horarios de trabajo. Según la Ley orgánica del Trabajo y las otras leyes que ampara a los trabajadores del área de conserjerias.

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  120. Muchísimas gracias por su apreciación. Estoy a sus órdenes. Precisamente la idea de tener este espacio, es poder orientar en temas relacionados con la convivencia social, donde las relaciones en un condominio son el ejemplo y modelo perfectos para ello. Saludos.

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  121. El próximo tema que pienso incorporar a este espacio es el relacionado con el Conserje. Lo tengo en borrador, y ya comencé a tipearlo. Sin embargo le adelanto que, aunque la actual Ley de Propiedad Horizontal no tiene ningún artículo que mencione el tema de este trabajador, revise la Ley Orgánica del Trabajo en sus artículos que van del 282 al 290. Si no tiene esta Ley, puede descargarla de esta página.

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  122. Sr, Fuenmayor Feliz Año tenga, mi asunto es que resido en un edificio de cinco pisos incluyendo la planta baja, pues resulta que tenemos una vecina en la planta baja que cuando tiene reuniones en su apartamento el volumen de la musica es de tal manigtud que no me deja ni oir el televisor, ni hablar por el telefono eso paso en las fiestas decenbrinas muchos vecinos nos quejamos, ademas la planta baja estaban sus invitados sentados hastas en las escaleras de ingreso y estacionan su moto en la planta baja, me pregunto la planta baja no es area comun?, como y donde puedo realizar la denuncia, estoy residenciada en Guarenas, Que debo hacer por favor?,

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  123. Santos Ricardo Palacios3 de enero de 2011, 8:11

    Profesor Fuenmayor, un agradable y feliz año deseo que sigua en estas funciones será en algún momento de vida recompesado por tan noble y educativo acto. de nuevo muchísimas gracias y que Dios lo bendiga

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  124. Santos Ricardo Palacios3 de enero de 2011, 9:38

    Profesor será posible obtener por esta vía un modelo de contrato para el administrador de las residencias, realizo todas y mas de las tareas expuestas por usted en un comentario anterior; Soy propietario.
    Gracias

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  125. Buenas noches María Alejandra: las inquietudes de ese tipo las debe canalizar a través de la Junta de Condominio, para que a través de ellos se haga el llamado de atención correspondiente. Si en su edificio no existe Reglamento de Condominio, donde se regule este tipo de conductas, es bueno que vayan pensando en la elaboración de uno.

    Si las cosas van de mal en peor, y como ya no existen los Prefectos, ni Jefes Civiles, ni Juntas Parroquiales, según las nuevas leyes nacionales, acuda al Juez de su Municipio y expónga la situación, para que este funcionario intervenga. También sería de mucha ayuda un Juez de Paz, de existir en su jurisdición.

    Si hay más vecinos con las mismas quejas que usted tiene, acerca de los ruidos molestos, acudan varios a relizar las respectiva denuncia.

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  126. Buenas noches señor Santos: gracias por sus palabras y sus buenas intenciones. Igualmente le deseo lo mejor.

    En el caso del Administrador se debe realizar un Contrato de Servicio; no es un contrato de trabajo porque no es una relación de dependencia, sino una contratación para prestar los servicios de administración a un Condominio.

    Le sugiero que lea el artículo 71 de la Ley Orgánica del Trabajo, donde se indica la manera de realizar un Contrato de Trabajo, pero por favor adapte esta información para un Contrato de Servicio. Si no tiene la Ley Orgánica del Trabajo, puede descargarla de este Blog. Si tiene problemas con la redacción, avíseme.

    Cualquier duda, no deje de escribirme.

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  127. Buenos dias profesor excelente pagina una pregunta si las cuotas especiales, segun leo de los comentarios, no son obligatorias la junta de condominio puede introducir ese monto en el recibo del mes y sumarlo como gasto mensual y a su vez cobrar la alicuota para el fondo de reserva. Me explico en mi edificio decidieron cobrar una cuota especial de 2000 Bsf pagaderos en dos partes. En diciembre cobraron la primera, la reflejan en el recibo dando los gastos del mes mas 40 millones de bolivares y a eso le aplicaron la alicuota para el fondo de reserva cada apartamento debe pagar mas o menos 130Bsf en ese mes para el fondo de reseva. bueno en diciembre nuestro recibo es de 1472Bsf por apartamento es esto legal?

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  128. Buenas tardes: las Cuotas Especiales o Extraordinarias, cuya finalidad debe ser alguna inversión en el edificio, mantenimiento mayor de alguno de los bienes comunues del condominio, la reconstrucción de un ascensor, etc., etc., no están normadas en la Ley de Propiedad Horizontal; son voluntarias, y la Junta de Condominio o el Administrador debe justificar su exigencia; es decir, para qué la quiere cobrar. Debe emitir (la Junta o el Administrador) una Carta Consulta a los propietarios o convocarlos a una Asamblea Extraordinaria para explicarles el motivo de esa erogación adicional, y su forma de pago.

    No se debe incluir en el Recibo de Condominio, porque no es un gasto común u ordinario, y además distorsionaría las partidas incluidas en el Recibo.

    Las Cuotas Extraordinarias se deben cobrar fuera del Recibo de Condominio, una vez que los propietarios hayan aprobado las mismas. Si se incluyen dentro del Recibo de Condominio, es un gran error, y si se hace sin consulta es un gran abuso de quienes lo hacen.

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  129. Buenas noches Profesor Eduardo, te escribo para preguntarte sobre la participacion de la asamblea, y quiero participar en la junta condominio osea secretario pero el problema no soy copropietario y es de mi papa pero ya que el me dio una carta de autorizacion para que yo pueda representar en la junta y poder participar en la directiva como secretario, será que eso tiene algun validez legal? quisiera leer donde puedo conseguir la ley o algo particular? gracias por su atencion saludos me puede enviar a mi correo para leer tu respuesta t_ccs_1982@hotmail.com

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  130. Santos Ricardo Palacios11 de enero de 2011, 7:45

    Buenos días Profesor, necesito calcular las prestaciones de nuestra conserje, será que Usted realiza ese trabajo y de ser así donde nos podemos contactar.
    Gracias

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  131. Buenos días:
    En las residencias donde vivo existen tres edificios y un centro comercial, exiten unos ascensores principales que sirven a todos, se sustituyo uno de los ascensores y la junta de condominio decidio dividir los gastos por igual entre apartamentos, locales y bancos existentes sin tomar en cuenta la alicuota de cada inmueble....es decir, el banco provincial que tiene una agencia de mas de 300 m2 pago lo mismo que yo que tengo un apartamento de 85 m2....mi pregunta es: es esto legal? que tipo de sanciones pudiesen recaer sobre la junta de condominio?

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  132. Respetado señor o señora: a juzgar por lo que usted comenta, por lo visto la Junta de Condominio pasó por alto el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por analogía jurídica los artículos 762 y 764 del Código Civil Venezolano.

    En mi opinión y retomando el artículo 7 citado, debió ser por alícuotas. Si el pago convenía distinto a las alícuotas, debió tomarse en cuenta, previamente, la opinión de los propietarios, mediante Asamblea Extraordinaria o Carta Consulta. En cualquiera de los dos casos, debieron ser consultados los propietarios. Recuerde que la última palabra la tiene la masa de propietarios. Usted puede apegarse al artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

    Si en su comunidad condominial existen otros propietarios con su mismo descontento, acudan a la Junta de Condominio con una exposición de motivos del caso que los inquieta, para que reviertan esta medida, y la ejecuten apegada a la Ley. Si no resulta, acuda a un Juez de Paz de la jurisdicción por donde usted vive, para que intervenga. Si no resulta, pida la intervención del Juez del Municipio donde usted reside; no descarte la Defensoría del Pueblo.

    Las leyes citadas que no tenga, las puede descargar de este Blog.

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  133. Buenas noches señor Santos: envíe a mi correo electrónico la fecha de ingreso de la Conserje, la fecha de terminación de la relación de trabajo, fecha de las últimas vacaciones, el motivo de la terminación de la relación laboral, los datos personales del trabajador, entre otras cosas, para apoyarlo con esa liquidación.

    Si es sólo el cálculo de prestaciones, por favor me lo indica.

    Mi correo es: vanguardia61@hotmail.com y vanguardia61@gmail.com.

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  134. Respetado señor o señora: la autorización que le dió su papá para participar en las Asambleas y representarlo, está contemplada normalmente en los Documentos de Condominio. Por favor lea el suyo que ahí debe aparecer esta información. Por analogía jurídica el Código Civil Venezolano (CCV) prevé, de alguna manera, esta situación; lo o la invito a que lea el CCV en sus artículos que van del 1.684 al 1.712. Si no lo tiene, por favor consúltelo o descárguelo de este Blog.

    Si tiene dudas, consulte con un Abogado para ver la posibilidad de Notariar la Carta -Autorización que le dió su papá.

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  135. Buenas tardes Profesor. esto un conjunto residencial de 3 edificios, nos une el documento de condominio, no tenemos un administradora en comun todavia, cada edficio tiene una administradora, tenemos problemas con morosos de 15 anos, legalmente podemos demandar a estas personas sin tener una sola administradora en comun como lo exige el documento de condominio.

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  136. Buenos Días, Profesor, mi pregunta es la siguiente, el presidente de la junta de condominio donde vivo se rehúsa a publicar mensualmente en una cartelera los gastos que se generan en el edificio mensualmente.
    Como mediamos con esta persona y le hacemos entender que es nuestro derecho saber en que gastamos mensualmente el dinero.

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  137. buenas noches profesor, la administradora de mi edificio envió una carta a la junta de condominio en fecha 12 enero manifestando que en virtud del incremento infacional y el incremento en los costos de proveeduría a partir del 1 de enero sus honorarios también serían incrementados en un 30%. Mi pregunta es: es esto legal? no deben ellos notificar primero que elevarán el costo de honorarios y nosotros decidir si queremos seguir manteniendo sus servicios? gracias

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  138. Buen dia, Profesor Eduardo:

    Me gustaría saber que se puede hacer en un caso como este: El vecino del piso superior tiene una filtración en su apartamento que está afectando varias áreas de mi apartamento. He hablado con él y desde noviembre no ha hecho nada al respecto. También hablé con la administradora y el presidente de la junta de condominio (quienes vieron los daños) y hasta el momento no se ha hecho nada al respecto y sigue aumenta el daño en mi apartamento. Inclusive le he solicitado que corriga su filtración y que yo me ocupo de reparar las paredes dañadas de mi apartamento pero no muestra la menor intención. Le mencioné que podía solicitar los servicios de los albañiles que están trabajando en mi inmueble, que aproveche antes que finalicen sus labores y respondió que el tiene su gente, pero no ha corregido nada. En estas vacaciones, que viajó, cerré el agua de su apartamento y las paredes se secaron por completo. Antes le había mostrado fotos donde se ve su piso (mi techo) con la filtración y el resto del ducto de las tuberías completamente seco. Como se podría proceder en este caso. De antemano mis mas sincero agradecimiento por su valiosa atención.

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  139. Morosos de 15 años: si ya han intentado acciones internas como cartas de cobranzas, conversaciones con los morosos, y similares, y no les ha dado resultado, y si no existe contradicción alguna en el Documento de Condominio, le sugiero que transfiera estos casos de morosidad crónica a un abogado. Es conveniente la aprobación de esta acción en una Asamblea Extraordinaria, a tales efectos, y que quede asentado en el libro de Actas de Asamblea.

    Publique en la cartelera del edificio los apartamentos que serán pasados a abogados, indicando el monto de la deuda con el condominio (de cada apartamento) y el tiempo que tiene la misma (por cada apartamento), señalando la violación de los artículos 11, 12 y 13, de la Ley de Propiedad Horizontal, e incurriendo en el artículo 39 de la misma Ley.

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  140. Presidente de Junta de Condominio que no rinde cuenta: por favor sigan insistiendo, y háganle ver al Presidente de la Junta que ustedes (los propietarios) eligieron la Junta de Condominio para que los represente. Por lo tanto este órgano debe informar en qué se gastan los ingresos que se perciben por el aporte de los propietarios, de acuerdo con el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

    Si persiste la negativa, acudan al Juez de Paz de su Municipio para que interceda. Si esta figura no existe en su ámbito residencial, acudan al Juez del Municipio (no de Paz) para que medie entre ustedes y le haga ver al Presidente de la Junta, que él se debe a una comunidad, y debe mantener informada a la misma.

    Pudiése aplicar perfectamente en este caso las Normas del Mandato, previstas en el Código Civil Venezolano, en los artículos que van del 1684 en adelante.

    Tanto el Código Civil como la Ley de Propiedad Horizontal las puede descargar de este Blog.

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  141. Administradora que incrementa los costos: la carta que se envía a los clientes donde se informa de incremento de costos, es precisamente eso: una misiva informativa. La conveniencia o no de aceptar tal incremento dependerá de la decisión del Condominio, la cual debe responderle preferiblemente por escrito.

    En otras palabras, el Condominio debe evaluar si se justifica ese incremento o no, tomando en cuenta factores como calidad de servicio de la empresa administradora, entre otros. Por supuesto hay que revisar, primeramente, las condiciones estipuladas en el Contrato de Servicio, que se supone debe existir.

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  142. Caso de Filtración: por favor insista con la Junta de Condominio para que inste al propietario de arriba suyo a que ejecute las reparaciones de rigor. Trate usted mismo de insistir. Si persiste la negativa del vecino, indíquele a la Junta que busque la intervención de un Juez de Paz o de alguna instancia en la Alcaldía que intervenga en su caso. Si no da resultados, que la Junta acuda al Juez del Municipio (no de Paz) para que intervenga en su caso.

    Si la Junta de Condominio no quiere meterse en eso, por miedo o por desidia, realice usted mismo los pasos indicados arriba. Consigne fotos y elabore un pequeño escrito detallando la situación que lo aqueja, y haga usted mismo sus gestiones.

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  143. Buenas noches profesor, lo felicito por esta pagina y por tan acertadas respuestas que sirven para mejorar la calidad de vida en comunidad. Mi inquietud es la siguiente: en mi edificio existen 2 ascensores que se encuentran en mal estado y se dañan a menudo, por lo cual se tomo la decision de iniciar con la reparacion completa, por cierto costosisima, de uno de ellos. Para recaudar los fondos para la reparacion se planearon recolectar cuotas especiales y realizar rifa, pero hay personas que se niegan a cancelar las mismas, pues como ud lo afirma su pago es voluntario, pero esta actitud causa un perjuicio colectivo, pues el presupuesto para la reparacion del ascensor se ha incrementado en 10% sobre el valor inicial. que medida de presion se puede ejercer contra los que se niegan a pagar la reparacion completa?
    Y mi segunda duda es sobre la legalidad o no de descodificar las llaves de ascensor a los copropietarios e inquilinos morosos por pago de condominio? o cortarle el servicio de agua? o que medida de presion es legal con respecto a los morosos?

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  144. Buenas noches: efectivamente las cuotas especiales son voluntarias. Sin embargo, si para efectuar la reparación del Ascensor se hizo una consulta por escrito a los propietarios o se realizó una Asamblea, para hacer este planteamiento, y por lo menos el 75% de los copropietarios estuvo de acuerdo, desde el momento en que esta decisión se asentó en el libro de Asamblea de Propietarios (en el caso que se hubiese realizado la Asamblea), esto se convierte en obligatorio.

    No obstante, lo ideal no es generar conflictos. Trate de reunirse con esos propietarios renuentes, y convénzalos de que el aporte de ellos es necesario para la recuperación de los ascensores. Hágales entender que si bien es costoso, tendrán repotenciado un bien común del edificio que les revalorizará la propiedad.

    Con relación al caso de los Morosos, efectivamente usted puede, como manera de presión, decodificar las llaves de los morosos, ya que están utilizando un bien común con el cual no están contribuyendo. El sustento legal de esta medida podría estar en el artículo 1.168 del Código Civil Venezolano. Aunque en el caso del agua esto también aplicaría, le sugiero que por ahora no lo haga.

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  145. Buen día!! por favor de que manera se puede presionar a un adjudicatario para cancelar cuotas atrasadas de colaboración para el funcionamiento y mantenimiento de un edificio. Somos personas que tenemos apartamentos en la ciudad de Valencia del Estado Carabobo en condición de adjudicatarios ya que aún no poseemos titulo de propiedad del inmueble (estamos a espera) como dar legalidad?? Como registrar un condominio?? Es posible?? ya que por estas razones muchos adjudicatarios no pagan ya que no hay ley que los oblige ¿existe manera de proceder en esto?

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  146. FELICITACIONES PROFESOR. POR TAN VALIOSO APORTE

    EN EL EIOFICIO DONDE VIVO, SE CONSTITUYÒ UNA JUNTA DE CONDOMINIO CONFORMADA POR

    PRESIDENTE
    TESORERO
    SECRETARIO
    Y DOS VOCALES

    MI PREGUNTA, NO HARIA FALTA UN VICEPRESIDENTE
    PARA QUE SUPLA LAS AUSENCIAS DEL PRESIDENTE
    O CON ESTA CONFORMACION PODRIA FUCIONAR?
    MIL GRACIAS, Y COMO SIEMPRE MUY AGRADECIDO

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  147. Respetado señor: el marco legal para la constitución de las Juntas de Condominio es el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), pero no dice qué cargos deben tener sus integrantes. Solo dice que "La Junta de Condominio deberá estar integrada por tres copropietarios, por lo menos, y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección". Este mismo artículo también dice "De su seno se elegirá un Presidente". Esto último da a entender que es la propia Junta, una vez electa, la que decide por votos quién será el Presidente.

    Sin embargo en muchas Juntas de Condominio, efectivamente, existe la figura del Vicepresidente. Repito, el artículo 18 de la LPH arriba citado deja abierta esa posibilidad. En el caso que usted consulta, habría que ver qué quedo asentado en el Libro de Asamblea de Propietarios, a ver si tal vez alguno de los Vocales podría suplir al Presidente, ya que usted no menciona Suplentes. Es cuestión de que usted lo averigue.

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  148. Respetado señor: la normativa en los edificios residenciales o Condominios la regula la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la cual trata expresamente de comunidad de propietarios o copropietarios de un inmueble que es el edificio, donde cada uno además del apartamento, tiene partes en el mismo. De allí que esto se denomine, por extensión, propiedad comun (condominio), donde el elemento que lo caracteriza es la administración y cuidado de las áreas o cosas comunes a ese edificio.

    El caso de las Adjudicaciones, para que se produzca su perfeccionamiento, y extinción de la misma, es convertirla en Propiedad para que ingrese al marco legal de la LPH, por ejemplo.

    En su caso, como supongo que no hay propiedad declarada como tal, regida por la Ley de Propiedad Horizontal, le sugiero que conversen con el adjudicatario que está atrasado, y háganlo entrar en razón exhortándole a pagar, convenciéndolo de que su aporte contribuirá con el mejoramiento del edificio. Si existe un Juez de Paz por su Jurisdicción, trate de contactarlo para que medie y converse con los que están atrasados, a ver si por esa vía se puede lograr algo.

    Afortunadamente la Gobernación del Estado Carabobo creó la figura de Prefectos Comunitarios, los cuales pueden intervenir como mediadores en este tipo de conflictos. Si el asunto se le complica, le sugiero que acuda a esa casa de gobierno, y pida la presencia de uno de estos funcionarios para su edificio.

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  149. que se necesita para registrar un vivienda como propiedad horizontal, posee tres apartamentos , la casa tiene un fondo como patio sin ninguna conexcion con los apto solo con el de sotano, para sacar documento e condominio y establecer la junta de condominio, cuales son los deberea y derechos de cada propietario ya q anteriormente solo tenia un unico dueño la vivienda

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  150. Buenos días: la vigente Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de forma tácita se refiere a edificios como tales; no a casas. Esto que usted plantea es una posibilidad que está contemplada en el proyecto de Ley de Condominios que se encuentra en la Asamblea Nacional, la cual pretende abarcar aspectos como conjunto de casas en una urbanización, viviendas que están en calles cerradas, edificios que están en calles cerradas, urbanizaciones cerradas (o privadas) etc.

    Sin embargo, según la actual Ley, debe usted vender esos apartamentos, en principio, para poder tal vez constituir la propiedad horizontal. Pero recuerde que la actual LPH hace hincapié tácito en edificios. Sugiero la lectura del artículo 1 de esta Ley, con detenimiento, luego el 2 y 3.

    Por favor comuníquese con el abogado Gonzalo Pérez Rubio (0212-959.30.09, 959.96.58, 959.96.32), quien le explicará si legalmente procede, y de ser así, él mismo le podría elaborar el Documento de Condominio.

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  151. Buen día,

    Estimado profesor, adquirí un inmueble bajo la Ley de Propiedad Horizontal, ahora bien el constructor nos ha hecho entrega de las llaves a las personas que hemos pagado de contado el inmueble ahora bien esta entrega la hizo con un documento simple denominado "Acta de entrega", pero aún no se ha llevado a cabo el acto de protocolización, sin embargo varias familias se han ido mudando a su vivienda y otros estan remodelando, ahora bien el constructor hizo una distribución de gastos por el mantenimiento del conjunto residencial el cual solo lo está distribuyendo entre las personas que tienen su acta de entrega, es legal que el este cobrando un condominio sabiendo que no se ha firmado hecho protocolización, de ser positivo existe un argumento legal o simplemente quiere trasladar unos costos que ya no puede asumir? En espera de atención, se despide Mauricio Aguilera

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  152. Respetado señor Aguilera: ¿le entregaron el Documento de Condominio (no acta de entrega)?. ¿Los cobros que le están haciendo son apegados al Documento de Condominio, en concordancia con el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal?. ¿Qué porcentaje de viviendas se ha vendido?. ¿Qué pasa con los que están remodelando, pero no se han mudado?.

    El argumento legal, en principio, es que todos los compradores hayan recibido las reglas del juego (Documento de Condominio) del edificio, en el cual está contenido la vida del inmueble en general.

    Dependiendo lo arriba señalado, hágale estos planteamientos al constructor a ver qué le responde. Lo ideal para que se cobre un condominio, como debe ser, es que se entregue el inmueble totalmente construido.

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  153. Buenas tardes, estimado profesor, me ante mano muchas gracias por su aporte. ¿la constructora dueña del edificio, puede cobrar condominio antes de la protocolización de los apartamento?

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  154. excelente su pagina, pregunto los morosos tienen derecho a voto en las asambleas

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  155. Estimado Eduardo, tiene algun colega que pueda recomendar en Maracaibo que lleve casos de este tipo, digo de problemas de condominios? Agradecería mucho su respuesta

    elisa

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  156. Buenas noches Octavio: no conozco a nadie en Maracaibo que maneje Condominios.

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  157. Buenas noches: me imagino que usted se refiere a la protocolización del documento. Si es así, la constructora no debería cobrar, por ahora, hasta que no haya nacido el Documento de Condominio, donde se defínen, entre otras cosas, los porcentajes o alícuotas que tendrá cada propietario sobre las áreas comunes.

    Le sugiero la lectura detenida del artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si no la tiene, puede descargarla de este Blog.

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  158. Buenas noches: en realidad no aparece en la Ley de Propiedad Horizontal algún argumento legal que le impida a los morosos participar en las Asambleas, a menos que esté estipulado en el Documento de Condominio de su edificio, o en el Reglamento de Condominio del mismo. Por favor revíselo a ver.

    Sin embargo, la no presencia de Morosos en las Asambleas obedece más a razones morales que a legales, ya que si están atrasados con las obligaciones hacia la comunidad de propietarios, no se vería ético votando alguna decisión que tuviera, por ejemplo, que ver con pagos o cobros, o mejoras a áreas comunes, o recuperaciòn de ascensores, etc.; mucho menos tener la intención de ser miembro de la Junta de Condominio. Lo ideal es que los Morosos se pongan al día para estar solventes moral y financieramente con el Condominio, y no perjudicar el edificio con su falta de pagos.

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  159. Buenas tardes Profesor, en mi edificio se esta llamando a una Asamblea para eleccion de Nueva Junta de Condominio y en la misma se establece las 3 convocatorias para un mismo dia, teniendo un margen de media hora entre cada una. Es esto legal?. El porcentaje del Quorum correcto es el 66 o 75% de los Copropietarios?.¿Cual es la ultima fecha de modificacion de la Ley PH?

    Gracias por su valiosa atencion

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  160. Respetado señor: en el caso que me plantea, el porcentaje correcto es el 66,66%. Ahora bien, para llamar a una Asamblea deben apegarse al artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. Le sugiero la lectura detenida de este artículo, para que tengan una guía para el llamado a Asamblea. Puede descargar la Ley de este Blog, si no la tiene.

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  161. miguel angel yagua29 de enero de 2011, 15:54

    Buenas tardes tengo una duda sobre si en mi edificio quisiéramos instalar un sistemas de acceso con llaves magneticas y hay algunos vecinos morosos, estamos obligados a entregarles llaves a estas personas sin que esten al al dia con sus condominios, y si instalamos en el ascensor pudiere darse el caso que solo le dejemos habilitar solo la entrada al edificio pero no con el ascensor.
    Gracias por su ayudad.

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  162. Buenas tardes Miguel Ángel: la instalación de un sistema de acceso al edificio con llaves magnéticas, supongo que tiene un costo. Es decir, cada propietario moroso o no debería pagar su llave. El Condominio puede venderle la llave a los morosos, al igual que al resto de los propietarios; pero como penalización por atraso en los pagos, usted puede inhabilitarle el acceso a los ascensores, pero no al edificio. La base legal de esto pudiera ser el artículo 1.168 del Código Civil Venezolano.

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  163. Buenas noches prof, soy maria perez. vivo en una urbanizacion que consta de 6 condominios, en 5 de ellos cobran un monto fijo mensual para cada casa, o sea todas las casas pagan lo mismo. ahora de un tiempo para en mi condomio estan cobrando por metro de la casa, eso es legal?

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  164. Buenos días María: la vigente Ley de Propiedad Horizontal (LPH) básicamente se enfoca en los edificios y, por su puesto, en los apartamentos que integran estas estructuras. Hay una propuesta en la Asamblea Nacional de actualización o modificación de esta LPH, la cual tendrá, aparentemente, una llamada Ley de Condominios, donde sí se contemplan, aparentemente, urbanizaciones de casas, entre otras.

    Sin embargo, si donde usted vive han hecho una adaptación de esta Ley, para el mantenimiento de la urbanización, en mi opinión no está nada mal, porque se espera que eso se produzca a futuro para que las comunidades generen recursos y mejoren su calidad de ambiente y de vida.

    Los gastos comunes, de acuerdo con el contenido del artículo 7, también mencionado en la primera parte del artículo 26, de la Ley de Propiedad Horizontal, se deben cobrar por alícuotas. Es decir, sobre un porcentaje del valor de su inmueble con relación al valor total de la urbanización.

    Si el condominio donde usted vive decidió adoptar y adaptar la Ley de Propiedad Horizontal, de manera informal, para esas urbanizaciones, y ha decidido cambiar el esquema de cobro, esto debe tener la aprobación de la totalidad (el 100%) de los propietarios; no debe producirse de manera arbitraria.

    Para cobrar por metro cuadrado de casa, es decir, por alícuota, previa aprobación de todos (el 100%) los propietarios de las casas, se debe valorar la totalidad de la urbanización, incluídas las "áreas comunes", y luego el valor de cada casa dividirlo entre ese monto global, luego multiplicar por cien. Ese porcentaje es el que servirá de factor de cálculo para contribuir con los gastos de la urbanización.

    Si está interesada en estos temas, la invito a que se familiarice con la Ley de Propiedad Horizontal, la cual puede descargar de este Blog.

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  165. Buenas, apreciado profesor desde que momento se está obligado a pagar el concominio

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  166. Buenos dias: les escribo para solicitar su cooperacion:

    Quisiera hacerle una pregunta para ver si me puede ayudar u orientar donde puedo obtener informacion de Jurisprudencia al respecto.

    En un condominio vive una señora desde hace 17 años, hija de propietaria, mas la propietaria esta viva y mediante un poder notariado la autoriza a representarla en las reuniones de Asamblea, incluso a formar parte de la Junta de Condominio. En la ultima asamblea, la residente quedo electa como miembro suplente de la junta y hay 3 miembros de la junta que la desconocen. Quisiera saber si esto es legal o no y si existe alguna jusrisprudencia al respecto ya que este jueves 3 de febrero de nuevo tenemos reunion de asamblea y queremos someter el caso.

    Gracias
    Katiuska Moran

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  167. Buenas noches señora Katiuska: si la señora que usted me está mencionando tiene un poder notariado, otorgado por el propietario original, no veo por qué la Junta pone obstáculos al respecto. Ese es un Mandato perfectamente legal, contemplado en nuestro Código Civil, en los artículos que van del 1.684 al 1.712.

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  168. Aunque la pregunta la percibo un poco dispersa, el condominio se debe pagar todos los meses cuando la Junta de Condominio o la Administradora del mismo, nos emite la planilla de cobro, conocida como el Recibo de Condominio, el cual es de obligatoria cancelación, de acuerdo con los artículos 7, 11, 12 y 13, de la Ley de Propiedad Horizontal.

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  169. Hola buenas noches! Ojalá obtenga algún comentario que sirva de ayuda para el problema planteado. El asunto es que ya hace casi dos años mi esposo y yo compramos un apartamento en maracay, al igual que otras familias.El edificio es viejo y por razones que no voy a detallar para no extenderme, nunca había sido habitado por nadie, ya que desde su construcción fue utilizado como depósito. Los apartamentos fueron vendidos sin estacionamiento (aparentemente), y el precio fue bastante accesible en comparación con otros inmuebles de características similares para ese entonces. Luego de comprar se hicieron las revisiones de rigor por nuestra cuenta, para saber la situación real del edificio. encontramos muchas irregularidades, entre ellas una de las mas relevantes, fue que al solicitar el permiso de habitabilidad del mismo en el ente correspondiente, resultó ser que no existe tal permiso según en respuesta dada por escrito por este organismo; cosa que sorprendió a todos porque no sabemos como fue posible vender si no había permiso? Otra irregularidad es que por desconocimiento de la ley, no teníamos conciencia de que nos correspondía al menos un puesto de estacionamiento por apartamento, y lo peor de todos es que sí existe el espacio físico para tal fin, el cual es el sótano del edificio al cual no se tiene acceso por el ascensor, dicho espacio lo tiene supuestamente el que nos vendió, para ser arrendado a comercios, ya que lo incluye en un local que posee varios niveles. Otro aspecto es que al momento de comprar los apartamentos se nos ofreció planta eléctrica, lacual usamos al principio cuando se iba la luz y esta suministraba luz a los pasillos, escaleras y ascensor, pero cuando empezamos a hacer gestiones para quejarnos por las irregularidades del inmueble, el dueño de los locales comerciales y anterior dueño de los apartamentos, procedió a retirarnos el suministro de energía por parte de esta planta en las ocasiones de ausencia de electricidad, y por ende no tenemos ascensor, ni luces en los pasillos y escaleras, también en los documentos de compra existe una cláusula donde se reserva el uso exclusivo de esta area al antiguo dueño (el que vendió todos los apartamentos)cosa que es ilegal, ya que son areas comunes según la ley de Propiedad Horizontal, pero esto tiene un motivo, este señor tiene arrendada el area a una empresa de telefonía (Movistar), por la que cobra jugosos dividendos que no toca ni para hacer mejoras en el edificio, solo para su beneficio personal, y para cerrar con broche de oro, este señor sin nuestro consentimiento y muchos menos aprobación, designó una administradora de su confianza para cobrarnos el condominio, en donde además mete los gastos de electricidad de los locales comerciales que tiene arrendado y los consumos de teléfono de
    la conserjería, entre otros. Yo no he cancelado porque esto en ningún momento se consultó con los copropietarios, sino que fue una decisión unilateral. Muchas veces se han presentado gastos imprevistos que hemos tenido que cubrir los copropietarios sin que la flamante administradora aparezca y mucho menos nos reponga algo, pero si nos lo cobra en el recibo. Hemos tomado acciones a través de indepabis pero sin ningún resultado, y en la defensoría del pueblo, así como asesorías lgales, pero para introducir una demanda los honorarios son muy elevados y no podemos cancelarlos, por eso estamos en la búsqueda de algún organismo o persona que nos ofrezca ayuda, y no se intimide o se venda a este señor que es un tremendo estafador con poder y dinero, pero creemos que existan todavía conciencias que no acepten que se les compre. Gracias por leer esto, a quien lo haga y gracias a quien pueda brindar alguna ayuda!

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  170. El area a que me refería en el artículo anterior donde tienen arrendadas las antenas es la azotea del edificio, lo cual no especifiqué. Gracias por su atención!

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  171. Respetada señora: por lo que puedo entender en su relato, me da la impresión que ustedes no compraron el apartamento bajo el régimen de Propiedad Horizontal. Digo me da la impresión, porque no veo por ningún lado que usted menciona el Documento de Condominio, el cual, según el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, contiene la vida del edificio; sus linderos, áreas comunes, el metraje de cada apartamento, el valor total del edificio, la alícuota que sirve de medida para contribuir con los gastos comunes (pago de condominio), etc. Si es así, como me da la impresión que puede ser, el hecho de no estar bajo el esquema de Propiedad Horizontal se presta para muchas cosas, debido a que no hay ningún tipo de normas o marco legal para vivir en el edificio, y la relación con las áreas del mismo. Es decir, no hay ley en ese sentido.

    Le sugiero que exponga su caso ante el Juez del Municipio donde usted vive. Preferiblemente hágalo por escrito; si hay más vecinos como usted que se sienten en esa condición, haga que firmen el escrito que usted va a hacer llegar a esa autoridad. Si requiere de asesoría legal, y no tiene recursos, por favor diríjase al Colegio de Abogados del Estado Aragua, para que le den asesoría gratuita.

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  172. AMIGO COMO PUEDO PROBAR QUE LAS CUOTAS EXTRAORDINARIA DE CONDOMINIO O SEA PAGO EXTRA A LA CUOTA DE CONDOMINIO NO SON OBLIGATORIA DONDE EN EL cOD. civil APARECEN YA QUE LA JUNTA PRETENDE COBRARLAS POR RECIBOS DE CONDOMINIO PORQUE NO ESTAMOS DE ACUERDO CON EL MONTO QUE NOS QUIEREN COBRA YA ES MAYOR QUE EL PRESUPUESTO DEL ARREGLO.

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  173. LA CUOTA EXTRAORDINARIA PARA EL ARREGLO ES MAYOR QUE LO EL PRESUPUESTO PRESENTADO COMO HACEMOS,

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  174. Santos Ricardo Palacios y Dania Carbone4 de febrero de 2011, 13:33

    Saludos mi respetado Prof. no nos hemos podido comunicar con Usted debido que andamos con el asunto de las prestaciones de la conserje, reuniones extraordinarias y como Usted muy bien sabe todo lo que implica estas cosas, igual se le aprecia altamente y siempre agradecidos

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  175. Respetado señor: para cobrar una Cuota Extraordinaria para los trabajos mayores que requiere el edificio o sus cosas comunes, primeramente se debe hacer una consulta, que puede ser por escrito, a la comunidad de propietarios, tal como lo sugiere el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y los artículos 22 y 23 de la misma. La otra manera de consultar a los propietarios, para obtener su aprobación y proceder a hacer las mejoras o reparaciones mayores que requiere el edificio o sus cosas comunes, es realizando una Asamblea Extraordinaria, para que los mismos se expresen al respecto. Esto de las consultas lo definen los artículos mencionados, y tal como dice el mismo artículo 9, se hará con la mayoría correspondiente. Una vez que esto sea así, se debe asentar en el libro de Asambleas de Propietarios o Actas de Asambleas, y la mayoría (75% como mínimo) que apruebe debe firmar el libro. Al hacer esto, ya se convierte en Ley para el condominio, lo cual debe ser respetado por todos los propietarios, incluidos los que no estuvieron de acuerdo, porque esto refleja la voluntad de la masa de propietarios, quienes son los administradores primarios del inmueble, tal como lo dicen los artículos 18 y 22, de la Ley de Propiedad Horizontal.

    En cualquiera de los casos, se debe consultar primero a los propietarios antes de proceder a realizar algo que exceda las expectativas financieras del condominio.

    Si usted y un grupo importante de personas no está de acuerdo con ese cobro, el cual tal vez no fue informado ni consultado, le sugiero que haga uso del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Acuda al Juez del Municipio donde usted vive, háganle la exposición de motivos para que este funcionario intervenga en el asunto.

    Los gastos o cuotas extraordinarias deben cobrarse fuera del Recibo de Condominio, para no distorsionar el sentido de los que son los gastos comunes ordinarios que si se reflejan en este formato.

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  176. Muchísimas gracias Santos y Diana, les deseo el mayor de los éxitos en vuestra gestión. Estaremos en contacto.

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  177. Buenas tardes, tengo 2 preguntas:
    1) Los morosos en un condominio tienen derecho a voto en las asambleas?
    2) Si un área esta identificada en el documento de condominio y quiere ser destinada a otro uso distinto al qu tiene en dicho documento, se necesita la aprobacion en asamblea? La ley no es muy especifica en esto, sería una reforma del documento de condominio ( a mi modo de verlo) gracias por la ayuda

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  178. Buenas noches: 1) Salvo que lo señale el Documento de Condominio o el Reglamento de Condominio, en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no está definido si los morosos deben asistir o no, o si deben votar o no, en las Asambleas de Propietarios. Lo que sucede en la práctica común es que por razones de moralidad y de vergüenza, los morosos no deberían asistir a las Asambleas. Este tipo de sanción las puede establecer la comunidad de propietarios, como penalización a la falta de pagos de estas personas para con el condominio. Pero legalmente (ver Documento de Condominio y su Reglamento) en la LPH no existe algún artículo que lo impida. Queda a criterio de la Junta de Condominio si les permite o no la entrada, repito, por razones morales.

    2) Para que un área señalada en el Documento de Condominio llegue a tener un uso distinto al otorgado originalmente, debe contar con la aprobación, sin excepción, de toda la comunidad de propietarios (el 100%), porque esto de alguna manera implicaría la reforma o modificación al Documento mencionado, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal.

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  179. Buen Día Prof. Quisiera me aclarara si el conserje puede ausentarse de su área de trabajo para realizar pagos de servicio básicos (luz, gas, etc.) a un grupo de copropietarios? si la Ley establece que el horario de traba d un conserje es de 7 am hasta 10pm porque ellos no trabajan de forma continua y tomar sus horas de descanso en el momento que les plasca, pudiendo emplearlas en lo que ellos deseen. Entonces no puede obligarsele a permanecer estas 15 hrs en su vivienda! Entiendo que si el patrono es la comunidad y es la comunudad quien ocupa al consejre para estas tareas, puede él hacerlo? no le creará problemas con el Administrador o la Junta de Condominio, o estos últimos deben autorizar la salida?

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  180. Buenas noches: los Conserjes deben trabajar para los Condominios, nunca para personas en particular durante su jornada de trabajo. Aunque por extensión la comunidad de propietarios es su patrono, a través de la Junta de Condominio, la cual los representa, el Conserje debe responder a esta última, o al administrador si así lo dice el Reglamento de Condominio; si no, a la Junta.

    Por lo tanto, si el Conserje se ausenta durante sus horas laborales (sin pedir permiso), para hacer trabajos particulares, está incurriendo en los literales "i" y "j", del artículo 102 de la Ley Orgánica del Trabajo (LOT), y violando el artículo 189 de esta misma Ley, salvo que en sus horas de descanso o después que termine su jornada de trabajo haga las cosas que usted me expone.

    Por otra parte el Conserje no debe exceder la carga horaria diaria que establece la Ley Orgánica del Trabajo. Aunque el artículo 285 de la LOT establece a partir de qué hora debe descansar este trabajador, en esta norma ni en la Ley de Propiedad Horizontal se señala a partir de qué hora debe comenzar sus labores diarias. Por tal motivo hago la recomendación en el tema que escribí, relacionado con el Conserje, que el horario de trabajo, el cual debe estar en el marco de la Ley, debe ser acordado entre las partes; patrono (Junta o Administrador) y trabajador (Conserje).

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  181. Muy buenos dias!! acudo de nuevo a este prestigioso Blog, para una nueva pregunta:
    Esta mañana aparece en la Cartelera, un aviso de Horario de Trabajo de la Conserje, con un pequeño sello y firma que dice:
    LUNES A VIERNES
    7am a 12m
    12m a 2pm LIBRE
    2pm a 5pm
    SABADOS
    7am a 11am
    DOMINGOS Y FERIADOS
    Libres
    Esto el legal?....quién tiene la potestad para publicar esto??..En todas esas horas "libres", dónde debe estar la Conserje?, o mejor dicho quién responde por atención, emergencias, un ascensor trancado, etc??...Muchas gracias

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  182. Buenos días señor Mark: si el aviso del que me habla es del Ministerio del Trabajo, debe tomarse como legal. Recuerde que el horario de trabajo de cada trabajador, de acuerdo con la Ley Orgánica del Trabajo (LOT), no debe exceder de ocho (8) horas.

    Sin embargo, debemos reconocer que la labor del Conserje, por las razones que usted señala, es atípica; es decir, no encaja en el perfil del común y mayoría de los trabajadores. Es una jornada de trabajo especial, sin salirse de los parámetros del artículo 189. Por lo tanto, aparte de este artículo de la LOT, aplica perfectamente y con justificación de causa ante el Ministerio del Trabajo, el artículo 198 de esta norma, el cual invito a que lo lea detenidadmente, sin dejar de ojear el 195. Pero en el caso del Conserje, la Junta de Condominio debe hacer uso, en el Contrato de Trabajo, del artículo 198, y hacer uso de esta información para normar la labor de este trabajor en el edificio.

    El artículo 198 de la Ley Orgánica del Trabajo indica, entre otras cosas, que si el trabajador tiene varias horas de descanso, de inoperación o de inacción, la jornada de trabajo podría ser hasta de once (11) horas, ya que su labor, aparte de limpiar, es la custodia del edificio, lo cual significa, entre otra cosas, estar atento ante cualquier situación o evento que se pueda presentar en la residencia.

    Por favor complemente este comentario con el anterior, y comparta esta información con la Junta de Condominio, y hágales ver que la Jornada de Trabajo del Conserje, es una jornada especial.

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  183. Excelente, muchas gracias, sí, en efecto, el punto fuerte es definitivamente que la Junta de Condominio funge como especie de Patrono en esto, entiendo,...y la duda mayor era con los espacios de "descanso" indicados en ese horario, es decir, si en esos lapsos ella sencillamente podría dejar sola la Conserjería o no actuar? Mil gracias de nuevo

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  184. Señor Mark: los espacios de descanso los puede tener, pero dentro de la Conserjería, a juzgar por el contenido de los artículos 189 y 198 de la Ley Orgánica del Trabajo. Este último artículo deja la posibilidad abierta de que una vez que el Conserje haga su rutina diaria, las horas de inacción o de reposo (incluído el descanso) deba permanecer en la conserjería, atento a cualquier situación que pueda presentarse en el edificio.

    Las ausencias, dentro de la Jornada de Trabajo, deberán ser justificadas y permisadas las mismas. Es decir, ante cualquier ausencia, debe pedirle permiso a su patrono.

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  185. muy buenas noches Prof. Fuenmayor, es de suma importancia para nosotros como copropietarios de un conjunto residencial, informarnos que paso debemos seguir para la impugnación de una Junta de Condominio, autoritaria e ineficiente, la cual o cumple con La Ley de Propiedad Horizontal. Gracias de antemano por su asesoria.

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  186. Buenas noches: le recuerda que los primeros y mayores adminsitradores del Condominio son ustedes, los propietarios. Es decir, la comunidad o masa de propietarios, de acuerdo con el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo tanto, no deben permitir la anarquía e indiferencia de una Junta de Condominio.

    Si la comunidad de propietarios no está de acuerdo con la Junta de Condominio que tienen, exíjanle la renuncia; si no quieren renunciar, convoquen una nueva Asamblea para elegir una nueva Junta. Si el asunto se les complica, soliciten al Juez del Municipio que intervenga.

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  187. Buenas Noches Profesor me confunde un poco la situación de las cuotas extras:en mi edificio de 200 bolívares aumentaron a 400. anteriormente contábamos con la persona que limpia dos veces por semana, el señor que recoge la basura, el que hace el mantenimiento , no tenemos áreas verde es un edificio de veinte apartamentos y el sótano donde esta el estacionamiento., no tenemos vigilante porque no tenemos garita y no tenemos baño para conserje solo la lavandería. hoy día la nueva administración va a contratar vigilante y si es posible una conserje , todo esta bien. sin embargo para una cuota especial para hacer la garita donde va el vigilante debo pagar 1200 bolívares mas el pago mensual . yo esa cantidad no la puedo pagar de un solo golpe , el 75% acepto , puedo pagar en partes , la administradora me dice que me sugiere que ponga en venta mi apartamento y compre en otra parte.

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  188. Respetado señor (a): no sé si el edificio donde usted vive se rige por la Propiedad Horizontal. En todo caso si usted y un grupo de personas están preocupados por este aumento del 100%, solícitenle cuentas al administrador del edificio.

    Con relación a la cuota especial de Bs. 1.200, le sugiero que le propongan a la administradora que recaude esta cantidad por partes, debido a que pagarlos de una vez resulta bastante complicado.

    Traten de exigir los presupuestos o cotizaciones correspondientes.

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  189. Hola, muy buenos días, esta pregunta va para Usted Profesor!
    TRABAJO HACE 10 AÑO COMO CONSERJE EN UN EDIFICIO Y HASTA EL MOMENTO NUNCA ME QUISIERON,METER EN LA LEY POLITICA HABITACIONAL YO ACABO DE METER LA RENUNCIA Y ESTOY TRABAJANDO EL PREAVISO!
    ¿,Mi pregunta es ...ESTAN EN LA OBLIGACIÓN EL CONDOMINIO DE REPONERME EN DINERO LO DE LA POLITICA HABITACIONAL?ES MI DUDA GRACIAS Y ESPERO SU RESPUESTA...............ELENA

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  190. Buenas tardes señora Elena: si el Condominio le hizo a usted las retenciones de Política Habitacional, y no la inscribieron en el sistema de ahorro habitacional o FAOV, entonces están obligados a devolverle a usted el dinero que le retuvieron. Si no lo hacen, acuda al Ministerio del Trabajo.

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  191. Estimado Prof. excelente su iniciativa de informar, gratuitamente, a una comunidad que requiere de mucha información.
    1. ¿En los condominios vacacionales, no vivienda principal, los morosos crónicos tienen el mismo trato?.
    2. ¿La ley protege a los morosos crónicos?

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  192. Buenas noches señor Arenas: la Ley no protege a los morosos, por lo tanto las sanciones aplican igual para los condominios vacacionales, aunque éstos no se rijan por la Ley de Propiedad Horizontal, como tal. Por lo tanto pueden los encargados de estos condominios aplicar las sanciones correspondientes, pudiendo tomar como base los artículos 1.134 y 1.168 del Código Civil venezolano. O, en todo caso, transferir esa falta de cobros (cuentas por cobrar) a un abogado.

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  193. Hola buenas.noches, tengo varias dudas que quisiera si esta dentro de su alcance contestar: 1. Vivo en un edificio donde el presidente de condominio lleva mas de un año de periodo sin que se realicen elecciones, el mismo se mudo y transfirió la junta a algunas personas sin elecciones. 2. En cuanto las reuniones de condominio se realizan y se legan a acuerdos que no son asentados en ningún libro. 3. El administrador no rinde cuentas solo se entiende con el presidente de la junta. 4. Las convocatorias a juntas no se hacen por prensa. Que puedo hacer en esos casos ya que luego de leer la ley noto que hay muchas irregularidades. Gracias

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  194. Buenas noches señor o señora: 1.) El presidente de la Junta debió convocar a Asamblea, qué pasó con los otros miembros?; si no quería continuar, debió renunciar por escrito. Es ilegal que transfiera la Junta; no tiene autoridad para eso. Debe renunciar y entregar cuentas. El poder para elegir y quitar Juntas y Administradores, lo tiene la comunidad de propietarios quienes son el poder soberano en un Condominio. Todos esos actos son ilegales. Favor leer el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

    2.) Las Reuniones de Condominio deben asentarse en el libro de Actas de la Junta de Condominio, el cual debe estar bajo la custodia del Administrador, según el artículo 20, letra "g", de la Ley de Propiedad Horizontal.

    3.) El Administrador debe rendirle cuentas a la Asamblea de Propietarios, quienes fueron los que lo eligieron. La Junta sólo está en el deber de supervisarlo. La comunidad de propietarios debe exigirle cuentas a este administrador. Favor leer los artículos, 18, 19 y 20 de la Ley citada.

    4.) Las Convocatorias se deben hacer de acuerdo con lo previsto en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.

    Si usted no logra que las cosas cambien en su condominio, por irregularidades como las planteadas, por favor diríjase al Juez del Municipio donde usted vive, expóngale todas estas cosas, y haga que citen al presidente que se fue, a los que aceptaron la delegación, y al administrador. Creen los mecanismos necesarios para elegir una nueva Junta y un nuevo Administrador.

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  195. Quisiera saber que acciones debemos tomar cuando la junta de condominio ha tomado desiciones sin consultar previamente a los propietarios; como manejar esta situacion ante la misma y si tales desiciones quedarian definitivamente si efecto?

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  196. Tengo una duda, cuales son los pasos a seguir cuando una constructora ha imcumplido con lo ofrecido en una obra determinada, especificamente en cuanto a terminancion de areas sociales, intercomunicadores, fachadas. Peor aún cuando las propiedades tiene problemas de filtración. Gracias de antemano-

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  197. Buenos días: cuando una constructora ha incumplido con lo ofrecido y además la obra presenta problemas de estructura, debe denunciar. Por favor diríjase a los organismos correspondientes (Indepabis, Cámara de la Construcción, Cámara Inmobiliaria, Defensoría del Pueblo) para que formule su inquietud. Si lo hacen varias personas, mejor todavía.

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  198. Buenos días: por favor sea más específico (a) en cuanto a cuáles son las cosas que no consulta la Junta de Condominio. Aspectos menores del día a día de la comunidad, no es necesario consultar, ya que para eso fue electa. Aspectos de orden mayor o de envergadura como reparar los ascensores, construir algo, reparar el tanque de agua, cambiar una tubería mayor, etc., si amerita consultas porque probablemente implique la erogación de cuotas extras. Por favor aclare cuáles son esas decisiones.

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  199. Estimado profesor quisiera saber si una Eleccion de Junta de Condominio donde no se emite publicacion en prensa local, donde propietarios que no habitan en el edificio y emiten supuestamente una autorizacion sin copia de cedula de identidad, dinde el libro de asamblea no esta presente y en dicho acto por consiguiente no se fima en el libro, es legal? Y otra pregunta yo como poprietario tengo el derecho legal de solicitar y recibir copias de dicha asamblea y que articulo me ampara dentro de la ley de propiedad horizontal.

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