Prolegómenos
Tal vez el contenido del presente tema sea un poco álgido para aquellos miembros de Juntas de Condominio que lean estas líneas, pero está escrito pensando en la gran masa de propietarios (o co-propietarios de edificios) que se ven afectados considerablemente por las actuaciones de estos grupos que, precisamente, ellos eligen para que representen sus intereses, y sus derechos, que al fin y al cabo son los del edificio, residencia, conjunto residencial, urbanización de casas, y similares.
Posteriormente escribiré un tema relacionado específicamente con las empresas administradoras de condominios, y los administradores individuales, quienes al no cumplir a cabalidad el contenido del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, aunado al desdén de muchas Juntas de Condominio, producen gran malestar para los propietarios, reflejado en gran medida en el deterioro de los edificios y sus áreas comunes, por citar algunos.
Como de costumbre, los temas plasmados en este Blog son exclusivamente con fines de orientación y educación, cuya finalidad es generar cambios positivos de actitudes en las relaciones condominiales, que permitan mejorar la calidad de vida de los que con esfuerzo han logrado comprar su propiedad inmobiliaria.
Juntas de Condominio Eficientes
En escritos anteriores de este Blog se han señalado algunos aspectos relacionados con las Juntas de Condominio, y su importancia, como representantes de la Comunidad de Propietarios de cualquier edificio o conjunto residencial que se rija por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Estas representaciones tienden a surgir de manera espontánea, ante la necesidad de un colectivo de ser guiado y representado en ciertos asuntos de la propia comunidad de personas, y ante terceros. Más allá de la legalidad rectora de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en materia de edificios residenciales, está la necesidad de organización de aquellas comunidades de personas que viven en ambientes residenciales de casas o urbanizaciones de casas, town houses, urbanizaciones cerradas, y similares. Estas comunidades, si bien no están en el marco de la LPH (ver art. 1), asimilan elementos de esta Ley, dentro de su normativa, y son capaces de conformar organizaciones o grupos que de alguna manera pongan en práctica o ejecuten el contenido de la misma. La regulación de estas comunidades se encuentra en la Ley de Venta de Parcelas y el Código Civil.
En ambos casos va a existir una representación de la comunidad de propietarios. De allí la importancia de actualizar o producir normas que se adapten a los nuevos esquemas residenciales y comunitarios, considerando, por ejemplo, la actualización o modificación de la Ley de Propiedad Horizontal o el nacimiento de una Ley de Condominios, que recoja los nuevos modos de organización en los modelos urbanísticos de la Venezuela actual.
Visto este punto, ya harto mencionado en escritos anteriores, lo fundamental dentro de un grupo de representación de una comunidad de propietarios, junta de propietarios o Junta de Condominio, es el compromiso adquirido al ser miembro de un grupo como este. Se debe recordar que los integrantes se elijen en un acto denominado Asamblea de Propietarios, cuyo procedimiento reza en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y la constancia de tal elección queda plasmada en el Libro de Asamblea de Propietarios (el cual debe estar sellado por el Notario), con las indicaciones señaladas al principio del artículo 18 de esta Ley.
Una vez conformada la Junta de Condominio, además del compromiso adquirido con la comunidad del edificio, está la responsabilidad ante los propietarios por los actos que de esta organización deriven. Responsabilidad basada en el reconocimiento y aceptación del mandato adquirido, y dado por los propietarios (arts.1684 en adelante del Código Civil venezolano), de acuerdo con el contenido de la tercera parte del artículo 18 de la LPH (literales a, b, c, d, e).
En los literales “b” y “e” del artículo ya citado, está implícita la supervisión que la Junta de Condominio debe tener sobre el administrador o empresa administradora del condominio. De manera que no es excusa de las Juntas de Condominio decir “la administradora (o el administrador) no nos quiere entregar cuentas”; “no nos quiere dar información”; “no nos muestra las facturas”; “no nos muestra los libros”, o excusas similares. Dadas las circunstancias, la Junta puede perfectamente aplicar el literal “b”.
La responsabilidad también se traduce, entre otras cosas, en la obligación de informar a la comunidad de propietarios acerca de la operatividad del condominio o la administración del mismo, o de alguna circunstancia en particular que deba ser del conocimiento colectivo; en la necesidad de consultar asuntos relacionados con el inmueble o con las cosas comunes del mismo, de manera que los residentes estén al tanto de los problemas o situaciones del edificio, y puedan decidir o no acerca de aprobar algunas medidas o acciones, como pintar todo el inmueble, techar el estacionamiento, reconstruir un ascensor, demandar a los morosos, cambiar el cableado del edificio, cambiar la tubería de gas, cambiar la tubería de agua, construir cercas, enrejar las entradas del edificio, levantar muros, construir un parque, etc.
Todas estas decisiones, que posteriormente se traducirán en acciones, no se pueden hacer a espaldas de los propietarios, ya que cualquiera de ellas implica salidas de dinero, y dependiendo de la calidad de la decisión podría erogarse más o menos dinero de lo esperado. Por eso es importante mantener a la comunidad informada, para escuchar opiniones que pudiesen venir de profesionales que viven en nuestro edificio, y no se han sabido aprovechar.
Muchas Juntas de Condominio justifican la falta de consulta alegando lo complicado o difícil que es reunir a los propietarios para conocer sus opiniones y decisiones sobre asuntos de la administración del edificio. Pues bien, si llamarlos a Asambleas es complicado o engorroso, o hay mucha apatía, es más fácil consultarles en sus apartamentos, ya que la misma Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 23, así lo contempla. Y de esta manera no habrá excusas en cuanto a consultas, y la Junta de Condominio estará haciendo lo correcto, de forma clara y transparente.
No obstante, también conviene para estos asuntos la revisión del Documento de Condominio, el cual debe ser una herramienta de trabajo para las Juntas y los administradores, al igual que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Una vez obtenidos los resultados de las consultas, los mismos deben asentarse en el Libro de Asamblea de Propietarios, con el anexo de las Cartas Consultas. El resultado obtenido (la decisión de los propietarios) se convierte en Ley para el Condominio, de acuerdo con el contenido del artículo 25 de la LPH.
Ya dijimos que el contenido de los literales “b y e” del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal faculta a las Juntas de Condominio a supervisar la gestión del administrador o empresa administradora, el cual o la cual, debe ser electo (a) por la comunidad de propietarios, según reza el artículo 19 de la citada Ley. Cuando no hay elección de administrador o empresa administradora, es decir, cuando el edificio no esté administrado por éstos, el literal “c” del mencionado artículo 18 obliga a la Junta a que además se convierta en administradora, por lo que debe cumplir cabalmente con todo el contenido del artículo 20 de la LPH.
Lo trascendente en todo lo dicho anteriormente, radica primordialmente en dos (2) palabras utilizadas como elemento central de este tema: compromiso y responsabilidad; ya que hay Juntas de Condominio que se convierten en anárquicas (haciendo lo que les da la gana e irrespetando a la comunidad de propietarios), inexistentes (nunca se ven los miembros), inoperantes (no hacen nada, están de adorno), atrofiadas (los miembros se van retirando o dejando de participar, y a la final quedan dos o uno solo trabajando).
Cuando hay compromiso y responsabilidad, las mejores intenciones de los colaboradores que quieren formar parte de la Junta de Condominio de su edificio, se canalizan hacia querer dar lo mejor de sí por su comunidad. Esto significa, tal como lo hemos tratado en temas anteriores, la preparación para esas actividades, la búsqueda de información, y la formación en valores comunitarios, entre otras. Estos elementos son los que hacen eficiente una Junta de Condominio.
No se necesita ser universitario para formar parte de una Junta, sólo se necesita el querer contribuir a mejorar la calidad de vida en su edificio, y para ello es necesario prepararse, formarse, y buscar la información relacionada con estos temas, para que ese conocimiento le permita el mejor desenvolvimiento como representante de la comunidad de propietarios.
Excusas para no formar parte de una Junta de Condominio, unas cuantas: “no tengo tiempo”, “tengo familia que atender”, “por ese tiempo que dedico no me van a pagar”, la gente me va a agarrar rabia”, “yo no sabía que esto era así”, y pare usted de contar.
Pues bien, excusas sobran para no formar parte de una Junta de Condominio o, peor aún, para retirarse de la misma una vez electo (a), “por no saber en lo que se estaban metiendo”. El deseo de querer mejorar las cosas en su comunidad debe ser mayor a cualquier argumento o pretexto para salirse de la Junta, una vez electo (a) como miembro.
Sugerencias
1.- Si no tiene idea de cuál es la función de una Junta de Condominio, no se meta en eso, salvo que esté interesado y dispuesto a formarse en esos temas, y buscar información que lo oriente y le permita colaborar en la representación de la comunidad de propietarios, y contribuir a mejorar la calidad de vida en su edificio.
2.- Si usted es una persona muy ocupada, que trabaja todo el día y no tiene tiempo para nada, no integre o sea miembro de la Junta, porque siempre va a estar ausente, y no estará comprometido con la comunidad de propietarios, ni será responsable con ellos.
3.- Si piensa formar parte de una Junta de Condominio para hacer negocios personales, cobrar comisiones, o sacar provecho ilegal desde esa posición, no sea sinvergüenza y sea honesto (a) con usted mismo (a) y con sus semejantes: no participe. Respete a sus vecinos: no se meta en la Junta; haga sus cosas oscuras en otro lado, pero no en su comunidad. Recuerde que realizar estos actos en un Condominio tiene responsabilidad penal, y usted puede ir preso (a), cuando lo denuncie un vecino, y se verifique el mal manejo que usted haya hecho. Si tiene esas malas intenciones, mejor evite malos momentos para usted y su familia: no se meta en la Junta.
4.- Si usted forma parte de la Junta de Condominio, y sus ocupaciones personales o familiares no le permiten comprometerse con la comunidad y participar ampliamente, como sus vecinos esperan que lo haga: renuncie. No esté de adorno. Sea honesto (a) con usted mismo (a), renuncie si no puede, y no se convierta en un miembro decorativo o de adorno, e ineficiente. Dele paso a otra persona (puede ser su suplente) que si quiera trabajar de verdad.
5.- Si la opinión de la comunidad de propietarios hacia usted es pésima, como miembro de Junta, en cuanto a la ejecución de funciones, bien sea porque usted se ha vuelto anárquico (a) (quiere hacer lo que le da la gana), no quiere dar información, no quiere escuchar, se pelea con todos sus vecinos: renuncie, deje ese puesto, porque esos son síntomas de ineficiencia. Trate de salir lo más pronto posible de la Junta. Ceda el paso a otra persona que desee trabajar por su comunidad.
Retomando ideas: Para que exista eficiencia en la gestión de una Junta de Condominio, además del conocimiento y la información, los cuales se han mencionado suficientemente en este Blog, en temas anteriores, debe haber compromiso de parte de sus miembros, para con la comunidad de propietarios, y responsabilidad en las actuaciones para con sus vecinos. Si usted no está dispuesto a comprometerse y ser responsable ante el Condominio de su edificio, no se meta en eso; no participe; y si ya está en una Junta y carece de estos dos valores, es mejor que renuncie si no va a cambiar de actitud.
Pero si a pesar de su escasa preparación en estos temas, usted mantiene una actitud férrea de aprendizaje y búsqueda de información en esta materia, y su sentido de compromiso y responsabilidad tienen como límite el Cielo, y desea ser miembro de la Junta de Condominio de su edificio, para contribuir a que la vida y la convivencia dentro del mismo sean de calidad y excelencia: felicitaciones. Postúlese, trate de que lo elijan, y bienvenido abordo.
Transparencia en la gestión y capacidad de comunicación, son aspectos que definen la eficiencia de una Junta de Condominio.
Aspectos Generales
En cuanto a la comunicación, las Juntas de Condominio pueden hacer uso de las carteleras de los edificios. También pueden crear bases de datos con información de los propietarios, como correos electrónicos, teléfonos celulares y fijos, a efecto de mantenerlos informados, como es el deber ser de toda Junta.
Rayando en lo reiterativo en insistiendo en el punto, no debemos olvidar que las Juntas de Condominio están al servicio de los propietarios, puesto que éstos son quienes eligen a aquellas para que los represente. El desconocimiento de la Ley de Propiedad Horizontal y del Documento de Condominio promueve la anarquía en los edificios o residencias por parte de quienes fueron electos para tomar las riendas de los mismos, ya que algunos miembros de Juntas (o las Juntas en pleno) se han atrevido a tomar decisiones y realizar actuaciones, si bien a espaldas de la comunidad de propietarios, desconociendo, ignorando o no tomando en cuenta estas normas.
Los propietarios deben denunciar las arbitrariedades de las Juntas de Condominio. Instancias como Jefaturas Civiles (si es que todavía tienen autoridad para intervenir en problemas condominiales) y Jueces de Paz son instituciones a las cuales se puede acudir a la hora de conflictos en los Condominios. En la Gobernación del Estado Carabobo existen los llamados Prefectos Comunitarios, los cuales son personas que al igual que los Jueces de Paz, pueden mediar o intervenir en conflictos que se presenten en las comunidades, y también en los edificios o conjuntos residenciales.
Hay algunos Municipios que en sus alcaldías o concejos municipales tienen instancias de aplicación de la Ordenanza de Convivencia Ciudadana para los Condominios. Es cuestión de informarse al respecto. De hecho, ese documento se puede adquirir en esas instituciones.
Otras instancias de denuncias que tienen los propietarios a su alcance son Indepabis, en caso de cobros no justificados, gastos exorbitantes y no justificados, cobros indebidos de cuotas, falta de claridad en el uso de los fondos, trabajos realizados con sobreprecio, etc., y la Defensoría del Pueblo, en caso de arbitrariedades y situaciones similares a las ya mencionadas.
Las Juntas de Condominio y las empresas administradoras, o los administradores (personas naturales) están en el deber de mostrar a los propietarios los libros, actas, presupuestos, recibos, facturas, y otros, cuando así sea requerido por ellos, en concordancia con los literales “c”, “f”, “h”, del artículo 20, de la Ley de Propiedad Horizontal.
En caso de desvío de fondos o del dinero de la comunidad de propietarios, por dolo, operaciones fraudulentas y similares, desaparición del Fondo de Reserva, entre otras cosas, los propietarios pudieran considerar la posibilidad de denunciar estos hechos ante la Fiscalía General de la Nación (Ministerio Público) o ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas (CICPC). En los casos de agresiones físicas, amenazas de muerte, por parte de los miembros de la Junta, para con los propietarios, también se deben considerar estas opciones.
En caso de que el edificio presente severos problemas en la estructura o existan filtraciones, y la Junta de Condominio sea negligente en atacar esta situación, o algún otro riesgo similar, los propietarios pueden acudir al Cuerpo de Bomberos o de Protección Civil de su Municipio o localidad, solicitando la intervención de rigor. También pueden ir a Ingeniería Municipal de la Alcaldía.
Considerar
Dirección de Justicia de Paz de la Alcaldía del Municipio Sucre, Distrito Capital: Francisco Hernández, Juez de Paz
Gobernación del Estado Carabobo: Prefectos Comunitarios para facilitar la resolución de conflictos en las comunidades.
Alcaldía Metropolitana de Caracas: Ordenanza de Convivencia Ciudadana y Justicia de Paz.
César David Chirinos: Concejal del Municipio Chacao. Distrito Capital.
David Uzcátegui: Concejal del Municipio Baruta. Distrito Capital.
Milvya Acosta: Juez de Paz del Municipio Cristóbal Rojas, Charallave, Estado Miranda.
Dip. Margarita Rivero: Coordinadora de Justicia de Paz en el Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua.
Wigberto Socorro: Juez de Paz del Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua.
Dip. Dinorah Figuera: Presidenta de la Comisión de Familia de la Asamblea Nacional. Twitter: @dinorahfiguera.
Dip. Juan Pablo Patiño: Miembro de la Comisión Permanente de Desarrollo Social Integral de la Asamblea Nacional. Twitter: @jppatinoc.
Alcaldía del Municipio Naguanagua. Valencia. Estado Carabobo: Ordenanza de Convivencia Ciudadana. En el Título III, Capítulo I, Artículo 8, numeral 9, aparece la obligatoriedad del pago del Condominio. Incluida tal obligación en el parágrafo único de este artículo.
Recuerden que las Ordenanzas son leyes en los Municipios.
