viernes, 16 de abril de 2010

Recibo de Condominio

La contribución a los gastos comunes que deben hacer los propietarios (o copropietarios) que residen en edificios, conjuntos residenciales, o conjunto de viviendas, bajo el régimen de Propiedad Horizontal, se refleja en un formato llamado Recibo de Condominio.

Este formato debe recoger los gastos causados por el mantenimiento de las cosas comunes de un conjunto residencial o de viviendas, en un periodo determinado, y en el mismo se deben plasmar las erogaciones por concepto de consumo de agua y electricidad del edificio, mantenimiento de ascensores, artículos de limpieza, entre otros. Debe también reflejar el sueldo del personal de conserjería y sus prestaciones sociales. Con relación a estas últimas, la forma de cálculo debe ajustarse al contenido del artículo 108 de la la Ley Orgánica del Trabajo. El apartado para el Fondo de Reserva también debe cargarse a esta relación de gastos.

El Recibo de Condominio consta básicamente de tres partes. La primera, o encabezado del formato, debe contener lo siguiente:
  • Identificación o nombre del Edificio o Conjunto Residencial
  • Identificación del Propietario del inmueble, o apartamento
  • Número del apartamento o inmueble
  • Periodo al que corresponde el pago
  • Alícuota (*) del inmueble que se aplica a los gastos comunes (artículos 7 y 26 de la Ley de Propiedad Horizontal)
  • Monto a cancelar
La segunda parte, o cuerpo del formato, contiene la relación de gastos causados durante un periodo determinado (de preferencia mensual). Los gastos que se reflejan en esta parte son los comunes y no comunes (I). Los gastos comunes tipo, fueron mencionados en el párrafo anterior. Los no comunes (se explicarán más adelante) pueden ir relacionados a la par de los comunes, o posteriores a éstos, pero antes del final del recibo de condominio.

La tercera parte, o final del formato, normalmente se utiliza para información general, como por ejemplo el monto del Fondo de Reserva, el de las Prestaciones Sociales del personal de conserjería y de mantenimiento (si lo hubiere), y cualquier otra información de interés para la comunidad de propietarios. Esta última parte también debe reflejar la forma de cancelación del Recibo, que de preferencia debe hacerse con depósito bancario, transferencia bancaria o cheque, cualquiera de éstas, a nombre del condominio del edificio o del conjunto residencial; nunca a nombre de algún miembro del condominio en particular, o persona natural. Si se va a pagar en la oficina del administrador o de la junta de condominio, se recomienda no hacerlo en efectivo.

Una vez elaborado el Recibo, el mismo debe entregársele a cada propietario, para que esté informado de la deuda con el condominio, y para su posterior cancelación, en concordancia con los artículos 7, 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

De acuerdo con el artículo 14, de la LPH, el Recibo de Condominio tiene fuerza ejecutiva; es decir, ante situaciones de impagos o retrasos en los pagos de algún o algunos propietarios, el administrador o la junta de condominio podrán ejercer acciones legales contra el moroso o los morosos que incurrieran en estos hechos.

Recuerde que los condominios son organizaciones sin fines de lucro, cuyo objetivo es percibir los pagos de los copropietarios para aplicarlos al mantenimiento, conservación y embellecimiento del edificio, para mantener y aumentar la calidad de vida de los residentes. Por eso la importancia de pagar a tiempo el Recibo, ya que la morosidad es un enemigo mortal que atenta contra la conservación de las cosas comunes a todos los propietarios.

(*) La alícuota (art.7 de la LPH) aplicable a los gastos comunes, es un porcentaje que se establece en el Documento de Condominio, en función del valor del inmueble que se posee. Este valor viene dado por la cantidad de metros cuadrados del mismo. Se supone que a mayor cantidad de metros cuadrados, mayor valor. El cálculo de la alícuota se obtiene de dividir el valor de cada inmueble entre la totalidad del valor del edificio o conjunto residencial donde se reside. En otras palabras, se divide el valor de cada apartamento o dependencia, entre el valor total de la comunidad residencial; el resultado se multiplica por cien. Este valor o indicador será aplicable a los gastos comunes causados durante un periodo determinado, reflejados en el Recibo de Condominio.

(I) Los Gastos no Comunes son todos aquellos que no se reparten entre el total de la comunidad de propietarios, sino que se cargan o imputan al propietario o propietarios que lo originen. Ejemplo de ello pudiera ser la filtración de un apartamento que perjudique un área comun como son los pasillos. Si la administración del condominio efectúa estas reparaciones, el costo de las mismas debe ser aplicado al propietario que haya causado tal situación, y debe reflejarse en el Recibo de Condominio de este propietario.

234 comentarios:

  1. Respetado Profesor, Nuestra conserje en estos momentos se encuentra pensionada por la ley de seguro social, mi pregunta es la siguiente se le sigue descontando en sus honorarios este rublo o solo el de FAOV y SPF

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  2. Respetado señor Palacios: si su conserje está pensionada no debe seguirle descontando seguro social ni paro forzoso. Revise lo del FAOV, a ver si por la edad se le debe seguir descontando este rubro. Pero los dos primeros, ya no.

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  3. Buenas tardes estimado profesor tengo una duda en mi edificio se estipulo el pago de una cuota especial para la reposicion del hidroneumatico, 2000Bsf, pagaderos en dos meses. Cobraron este mes 1000Bsf y al colocarlo en el recibo lo introducen como gasto del mes y le aplicaron la alicuota para el fondo de reserva esto es legal ? o debieron consultar con los propietarios para tomar esta decision? Quieren que en un mes paguemos 1470 de condominio. Que piesa usted?

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  4. Sra josefina Pinto2 de enero de 2011, 17:36

    Disculpe yo fui la del comentario anterior no lograba colocar el nombre. De antemano gracias por su repuesta

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  5. Buenos dias profesor, vivo en un edf de solo 4 apartamentos, 1 conserje y 3 vigilantes que trabajan 24 horas por 48 horas libre, y el recibo mensual esta entre 5000 y 6000 bsf, me parece una groseria, hay es mantenimiento de ascensor y puerta del estacionamiento, no hay areas verdes, ni piscina, ni salon de fiesta, nada que puedo hacer
    Sra Yni

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  6. Buenas noches: tal como lo he comentado en otras oportunidades, las cuotas especiales o extraordinarias se utilizan para alguna inversión mayor en el edificio, o algún mantenimiento mayor que no pueda ser cubierto por los gastos corrientes u ordinarios (los que aparecen en el Recibo de Condominio). Estas cuotas no tienen asidero legal en la Ley de Propiedad Horizontal; por lo tanto se consideran voluntarias. Esto quiere decir que su cobro debe ser la consecuencia de una consulta a los propietarios, bien sea por escrito o en una Asamblea Extraordinaria convocada para tales fines, donde se explique el destino de dicha cuota, y su forma de pago.

    Cobrar cuotas extraorinarias, incluyéndolas en el Recibo de Condominio, sin la aprobación de los propietarios, en mi opinión, a parte de distorsionar el verdadero monto del recibo de ese mes, me parece un actitud desconsiderada hacia los propietarios, por decir lo menos.

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  7. Buenas noches señora González: usted como propietaria está en su derecho de solicitar a la Junta de Condominio la explicación detallada de los gastos mensuales. Es decir, cómo se aplica el dinero recaudado?, la manera como se le paga a los vigilantes, de quién es la empresa de vigilancia?, por cuánto dinero se firmó el contrato de mantenimiento del ascensor y de la puerta?, qué tipo de gastos reales dan esos montos en el recibo?, etc. Todas estas preguntas, que a la final se traducen en dinero que va al Recibo de Condominio, usted debe solicitar una explicación a la Junta. Si hay más vecinos con la misma inquietud que usted, mejor todavía, ya que el requerimiento cobra mayor fuerza.

    Si la cosa se complica, acuda a una autoridad municipal (Juez del Municipio), expóngale su caso, para que se realice una revisión de esas erogaciones. Si todo concuerda con los montos que usted expone en su pregunta, no importa porque usted cumplió con su deber como propietaria de exigir cuentas; pero si los montos que usted expone en su inquietud están inflados, igualmente usted habrá cumplido con su deber como propietaria de exigir cuentas.

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  8. ......señora Yni González, a parte de exigir las revisiones que le he sugerido, por favor busque en su Documento de Condominio cuál es la alícuota que le corresponde a su inmueble, y compárela con la de sus vecinos.

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  9. SALUDOS PROFESOR!

    TENGO UNA DUDA, DESDE HACE SIETE MESES NO RECIBO MI RECIBO DE CONDOMINIO, ME NOTIFICARON QUE LA DEUDA PASO A UN ABOGADO EXTERNO, QUIEN COBRARA DE AHORA EN ADELANTE MIENTRAS SE MANTENGA MI DEUDA ESTE ABOGADO COBRARA UN 30% DE ESTA DEUDA COMO HONORARIOS DE COBRO. ADEMAS DE ESO ME INFORMARON DE UNOS GIROS QUE TENGO QUE PAGAR SOBRE UNAS REPARACIONES DE UN ASCENSO SOBRE LO QUE NO TENIA IDEA ALGUNA. MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE:
    SE PUEDE LLEVAR ESE CASO A UN ABOGADO EXTERNO Y QUE ME COBREN UN 30 % DE MI DEUDA A PARTE DE MI DEUDA.
    PUEDEN LA JUNTA DE CONDOMINIO UTILIZAR UN FORMATO DE GIROS PARA PAGAR UNA REPARACION O UNA COMPRA DE ALGUN SERVICIO, NO DEBERIA IR INCLUIDO ESE SERVICIO DENTRO DEL CONDOMINIO, ES LEGITIMO ESTA MODALIDAD? PUEDO ALEGAR QUE NUNCA RECIBIO RECIBO DE CONDOMINIO, POR LO TANTO NO HE CANCELADO. CES POSIBLE QUE ME TENGO QUE CALAR ESTA PENALIZACION Y ELLOS NI SE PREOCUPAN POR PASAR UN RECIBO DE CONDOMINIO PARA REPORTAR QUE ES LO QUE SE HIZO Y QUE SE DEBE, ES POSIBLE QUE UN PROPIETARIO ENGA QUE PAGAR A CIEGAS, SIN SABER A QUE SE DEBE ESE MONTO Y DE DONDE SALIO? ME GUSTARIA QUE ME ASESORARA.
    UN GRAN SALUDO!!!

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  10. Buenas tardes Curiosidades: si su caso de cobro de Recibo de Condominio pasó a manos de un Abogado, quiere decir que usted está Moroso (a) con su comunidad; es decir, está Moroso (a) con sus obligaciones condominiales. Existen varias modalidades que utilizan los Abogados para rescatar las deudas de condominio como la que usted ha generado. En su caso, es usted el que le está pagando los honorarios al abogado con ese 30% sobre el valor de la deuda que tiene pendiente. Esto se acostumbra a hacer, ya que no es lógico que porque usted haya incumplido sus pagos, el Condominio o la comunidad de propietarios deba cancelar tales honorarios. Estos también van por cuenta suya. Lo invito a que se reúna con el Abogado, trate de saldar su deuda, y de esta manera se pondrá al día con su edificio.

    Cuando los casos de Morosidad pasan a Abogados, el Recibo de Condominio lo envía la Junta de Condominio a estos profesionales del derecho, para gestionar su cobranza, porque eso significa que ya la Junta agotó todos los recursos para cobrarle a usted. Usted volverá a recibir los Recibos de Condominio, una vez que se ponga al día con los pagos y continúe cancelando los mismos de manera regular.

    Con relación a su otra pregunta, los gastos ordinarios que genera la administración del Condominio, se deben incluir en el Recibo de Condominio. Los gastos extraordinarios, los cuales ameritan mayor desembolso de dinero, deben ser objeto de una consulta (artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal) a todos los propietarios, bien sea por la vía de Carta Consulta, o por la vía de una Asamblea Extraordinaria. La ejecución de tales gastos se debe realizar con la aprobación de la mayoría, ajustados también al artículo 9 de la Ley mencionada. Los Gastos Extraordinarios una vez aprobados se deben cobrar fuera del Recibo de Condominio, como pago o pagos extraordinarios o extras.

    Lo ideal en estos casos es que la Junta de Condominio informe qué es lo que se pretende mejorar o reparar (en su caso es el ascensor), y cuáles son las cotizaciones (presupuestos u ofertas de reparación) de lo que costará dicha reparación. Esto último es lo que se aprobará en la Cartas Consultas o Asamblea Extraordinaria.

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  11. Hola buenas Tardes, vivo en los Teques en un edificio de 18 pisos mas el PH,el recibo de condominio no pasa de 170 a 190, algunos propietarios que tenemos mas de 25 años viviendo aquí viendo que el edificio estaba muy deteriorado y las juntas de condominio lo que hacían era pagar puros servicios tuvimos que reunirnos y comenzar a hacer mejoras como lo son remodelacion de la entrada del edifico y reparación y remodelacion de los ascensores que ya estaban obsoletos, tratamos de hacerlo por cuota extra pero no se pudo pagaron casi en un año y los presupuestos por supuesto subieron el doble y no pudimos hacer lo que se había pautado,. ahora agregamos varias reparaciones al recibo de condominio el cual no pasa de 300 bf y la gente se esta quejando, mi pregunta el pago del condominio no es el 1% del monto del valor del apartamento? quisiera saber por favor y que me saquen de esa duda,.. ya que los morosos son los que no quieren aceptar y algunos vivos, por que si es así, como podríamos hacer para aplicar esa ley aquí, ya que queremos buenas condiciones de vida.

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  12. Habitante de Los Teques: cuando usted compró su apartamento debieron haberle entregado el Documento de Condominio (art.26 de la Ley de Propiedad Horizontal), el cual contiene la vida del edificio y, entre otras cosas, define la alícuota (o porcentaje) que debe pagar cada inmueble para contribuir con los gastos comunes o mantenimiento de áreas comunes (condominio), como también lo contempla el artículo 7 de la misma Ley.

    De manera pues, que el pago del condominio es un porcentaje (%) sobre el valor de su inmueble, definido en el Documento de Condominio. Revise su Documento que ahí debe aparecer el porcentaje (o alícuota) que le corresponde cancelar a cada propietario.

    En los casos en que todos los apartamentos tengan la misma medida, y todos tuvieron el mismo valor (cuando se vendieron por primera vez), el porcentaje o alícuota a aplicar para contribuir con los gastos comunes (pago de condominio) será el mismo para todos.

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  13. Apreciable Profesor Fuenmayor: Mi Consulta es sobre nuestra Urbanización Valle Verde en La Puerta, Estado Trujillo, Asociación Civil registrada como Asociación de Vecinos de la Urbanización Valle Verde, ASOVALLE. No estamos constituidos como Condominio ni estamos regidos por la Ley de Propiedad Horizontal.
    Desde su constitución el 25 de Julio de 1981 la distribución de los Gastos Comunes se ha venido realizando, por uso y costumbre, de acuerdo al porcentaje de viviendas: 175 viviendas: 111 Casas tipo Chalet de diferentes dimensiones y 64 apartamentos distribuidos en 8 Edificios, así: 111 Chalets 64% de las viviendas y 64 apartamentos 36%. Estos porcentajes se aplican a los Gastos Comunes del Trimestre, resultando lo que pagará cada grupo de viviendas. Los Chalets pagan mas que los Apartamentos, pero la cuota individual resultante de dividir estos montos entre el número de viviendas, hágase el ejercicio, es igual para todos los Propietarios. (Igual que dividir los Gastos entre 175). Esto ha ocasionado confusión y reclamos por parte de propietarios de Apartamentos, que quieren pagar menos individualmente…
    En Agosto 2009, se aprobó en una reunión de Propietarios, a la cual solo asistieron 9 Propietarios 5% de 175 y solo el Presidente de la Junta Directiva de ese entonces, un sistema de distribución de Gastos en base a Alícuotas calculadas a partir del valor de cada inmueble, comenzando a aplicarla, inconsulta e injustamente, a partir del 4 Trimestre de ese año.
    Consideramos que, además de lo irregular de esa aprobación, las alícuotas solo son aplicables en Inmuebles bajo régimen de Propiedad Horizontal y Condominios y que Los Propietarios de Chalets cargaron con un 83% de los
    Gastos Comunes contra un 17% los de Apartamentos. Luego cambiaron las Alícuotas en base al área de terreno de cada inmueble... los apartamentos tienen terreno?.. La diferencia es de tal magnitud que existen Propietarios que pagan en un Trimestre lo que el Propietario de un Apartamento paga en un año…. Y la diferencia de porcentajes es 87% versus 13%
    Un grupo de Propietarios de Chalets hemos decidido no pagar por Alícuotas sino de acuerdo con el Sistema de Distribución anterior, hasta tanto se resuelva esta grave situación.
    Agradecemos nos oriente, saber si es correcta nuestra apreciación y a quien acudir para tratar su solución, pues a través del diálogo no hemos logrado nada.
    Atentamente,
    Pedro Villegas

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  14. Apreciable Profesor Fuenmayor: En adición a mi anterior comentario o solicitud de orientación (Urbanización Valle Verde-Pedro Villegas) deseo agregarle que ni en el Documento de Constitución de la Asociación de Vecinos ASOVALLE, ni en la Reforma Estatutaria está incluido en ninguna clausula el sistema de distribución de los Gastos Comunes y tampoco lo que se consideren Áreas y Servicios Comunes. Este documento adolece de muchas fallas las cuales han sido comunicadas debidamente a las Juntas Directivas que no han hecho nada al respecto.
    Atentamente,
    Pedro Villegas

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  15. Apreciable Profesor: Nuevamente me dirijo a usted (Pedro Villegas-Valle Verde-La Puerta)para mencionarle lo que en nuestra Urbanización son consideradas Áreas y Servicios Comunes a Todos los Propietarios, aun cuando no están especificadas en el Acta Constitutiva:
    -Áreas Verdes Comunes y su mantenimiento
    -Parques y su mantenimiento
    -Canchas Deportivas y su mantenimiento
    -Salón de reuniones y festejos
    -Oficinas de Servicios de Administración y gastos de oficina y personal conexos
    -Calles y Avenidas y su limpieza
    -Alumbrado Calles,Avenidas,parques,áreas verdes y dependencias Administrativas y de vigilancia.
    -Vigilancia y Gastos de personal conexos
    -Jardinería (Áreas Verdes) y limpieza calles
    -Servicio y tanques de Aguas Blancas (en la zona no se paga por el agua)
    -Aguas negras (cloacas y drenajes)
    Consideramos que el uso y disfrute de estas áreas y servicios es igual para todos los Propietarios,sus familias y allegados,sin importar el tamaño o valor de su propiedad.... a menos que exista un método para calcular el porcentaje o frecuencia de uso por facilidad o servicio que permita establecer diferencias significativas entre los propietarios de los dos tipos de viviendas. Una única posibilidad es el establecido como uso y costumbre del porcentaje de viviendas existentes.(así nos parece)
    Por otra parte,los propietarios de los Chalets corren con sus propios gastos de jardinería y mantenimiento general de sus inmuebles, así como la electricidad (CADAFE), teléfono y otros servicios.
    Los Propietarios de los Apartamentos corren con los gastos de Mantenimiento del apartamento que habitan y, en conjunto del mantenimiento del edificio que les corresponde, la electricidad de su apartamentos y demás servicios.
    Estos gastos corresponden a Gastos no Comunes pagados por cada uno de los propietarios.
    Sin embargo, cabe destacar que los gastos por la
    electricidad correspondiente al alumbrado interno (entrada y pasillos) de los edificios de apartamentos y los correspondientes al servicio de conserjería, están incluidos en el Presupuesto como Gastos Comunes...(???)cargados a todos los Propietarios....
    Gracias por su atención.....

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  16. Buenas tardes señor Villegas: en realidad tendría que ver el área que usted me describe para poder darle una apreciación más precisa al respecto. Agradezco me envíe fotos completas, a mi correo electrónico, del complejo habitacional que usted menciona, para ampliarle mi opinión.

    Sin embargo me atrevo a decirle que aunque ustedes no están regidos bajo la Ley de Propiedad Horizontal, cuando salga la nueva ley, la cual se llamará Ley de Condominios, tal vez se incluyan casos como el suyo. En mi opinión, en el documento de registro de la Asociación Civil debieron ustedes haber buscado asesoría, para definir bien los inmuebles con sus áreas, y los alrededores o áreas comunes a esos inmuebles, que están en la Urbanización. Si bien no hacerlo en el mismo documento, hacerlo en otro paralelo que les amplíara esa información, inclusive el valor de cada inmueble.

    Mi sugerencia, para sincerar los cobros de los "gastos comunes", es que manden ustedes a hacer una valuación de cada inmueble (chalets y apartamentos), y valuar todos las áreas comunes de la Urbanización. Para hacer ésto, diríjanse al Colegio de Ingenieros del Estado donde usted habita, y soliciten esta valuación. El resultado debe ser el valor total del Complejo Residencial o de la Urbanización Valle Verde (en su totalidad). Para determinar la Alícuota a pagar de cada inmueble (chalet o apartamento), se debe dividir el valor de cada unidad habitacional entre el total del complejo residencial, luego multiplican por cien por ciento.

    Si lo anterior no lo convence, estudien la posibilidad de separar los gastos de los apartamentos, de los de los chalets, pero valuando las áreas comunes por separado: chalets por una parte y edificio por otro. Así, cada parte tendrá su alícuota.

    Tal vez le lleve mucho tiempo lograr sincerar todo, pero en mi opinión deben comenzar a hacerlo.

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  17. Apreciado Profesor: Le he enviado un correo con una presentación Power Point de la Urbanización y detalles adicionales sobre el problema que nos ocupa. Agradezco por este medio y lo reitero en dicho correo, su amable atención e interés.
    Agradezco me comunique por esta vía o a través del correo la recepción de las fotos y detalles adicionales.
    Atentamente,
    Pedro Villegas - Valle Verde - La Puerta

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  18. Buen día

    A raíz de las recientes lluvias caídas en la ciudad de Caracas, se presentó una filtración en una de las habitaciones de mi apartemento....ahora bie...la junta de condominio me informo que no dispone de dinero en el fondo de reserva y que tengo que cancelar dicha reparación...Eso es posible? como me reembolsaran el gasto?

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  19. Buenos días señor Pedro: sólo recibí las Fotos, y le envié las respuestas por correo, las cuales no variaron de las que ya le expuse en este espacio. Cualquier detalle adicional, no deje de informarme. Saludos.

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  20. Buenos días: si la filtración en su apartamento se produjo por la penetración de agua a su inmueble, desde un área común del edificio, es decir, que no fue provocada internamente, el Condominio está en la obligación de reparar los daños. Si es usted el que realiza las reparaciones, el Condominio debe reconocerle por Ley (art.21 de la Ley de Propiedad Horizontal) los desembolsos que usted haga al respecto.

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  21. SAUDOS PROFESOR!

    GRACIAS POR SU ASESORIA PERO AUN ASI CONSIDERO QUE HAY ALGO IRREGULAR EN LA MODALIDAD DE COBRO DE MI CONDOMINIO. POR EJEMPLO, LOS RECIBOS DE CONDOMINIO NO LLEGAN NO SOLO DESDE QUE DEBO SINO DESDE QUE ESTABA AL DIA, INCLUSO ME COBRABAN DE MANERA VERBAL, ME DECIAN, "USTED DEBE TANTO" Y YO PAGABA TANTO, HASTA QUE DECIDI QUE NO IBA A PAGAR HASTA QUE ME LLEGARA UNA NOTIFICACIÓN SELLADA POR LA ADMINISTRACION CONDOMINIAL COMO CREO QUE DEBE SER, INCLUSO LUEGO PEGARON UNA INFORMACION EN LA CARTELERA donde decia que el funcionario que QUE COBRABA EL CONDOMINIO PODIA RECIBIR DE AHORA EN ADELANTE DINERO EN EFECTIVO, ESTO ME PARECE IRREGULAR, YO ENTIENDO QUE MIS RECIBOS DE PAGOS UNA VEZ QUE YO ESTE MOROSO NO LOS RECIBA, PERO DEJE DE RECIBIRLOS DESDE MUCHO ANTES, ADEMAS, CONSIDERO QUE ES UN ERROR QUE YO LE PAGUE A ALGUIEN ALGO QUE NO SÈ SI ESTA ADULTERADO, COMO ESTOY SEGURO QUE ESTA SUCEDIENDO. ¿ACASO NO ES UNA OBLIGACION DE CONDOMINIO ENTREGAR UN RECIBO DE NOTIFICACION DE COBRO, INDICANDO LA RELACION DE GASTO? POR OTRA PARTE LOS GIROS DE ASCENSORES QUE LE MENCIONE EN MI PASADA INTERVENCION, NO SÈ PUBLICARON PRSUPUESTOS DE SERVICOS NI CARTA CONSULTAS, Y LAS REUNIONES DE CONDOMINIOS LAS HACEN BAJO UNA MODALIDAD INTIMA MASONICA QUE DE VERDAD NO ENTIENDO , NADIE SE ENTERA DE ESAS REUNIONES. ME GUSTARIA QUE ME DIERA SU PUNTO DE VSTA PROFESOR, SALUDOS Y UN ABRAZO!!!

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  22. POR CIERTO! GRACIAS POR ESTA INICIATIVA DE CONSULTA QUE CREÓ PARA AQUELLOS QUE DESCONOCEMOS EL AMBITO LEGAL. DE VERDAD QUE ES UNA LABOR IMPORTANTE PORQUE NOS DA LAS HERRAMIENTAS PARA DEFENDERNOS Y CONOCER NUESTROS ERRORES!! UN GRAN SALUDO! Y SIGA ADELANTE CON ESTE PROYECTO DE ASESORIA!!!

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  23. Buenas tardes: a juzgar por su planteamiento existen algunas irregularidades en su Condominio. En primer lugar, la única manera de cobrar el condominio (o los gastos comunes) es a través del Recibo de Condominio, el cual es una planilla que refleja los gastos en los cuales se incurrieron en el mes, y de esta manera exigir el pago de los mismos a los propietarios. En segundo lugar, el Recibo de Condominio es el demostrativo de las erogaciones, y a la vez es una especie de factura por la cual se rigen, por una parte los propietarios para pagar y, por la otra, los administradores para cobrar. Jamás se debe pagar el condominio sin recibo; es decir, su cobro no debe ser verbal sino demostrativo. Jamás se debe pagar un condominio (o Recibo de Condominio) en efectivo; esto se presta para muchas cosas. Favor leer detenidamente el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.

    Por otra parte, cuando hay gastos extraordinarios, los cuales se traducen en mantenimiento mayor, reparación o reconstrucción de uno o varios bienes del edificio, se debe consultar a la comunidad de propietarios para la aprobación o no de los presupuestos correspondientes, y de las cuotas extraordinarias (fuera del recibo de condominio) que se fijarán para las reparaciones o mantenimientos requeridos. Le sugiero que lea detenidamente los artículos 22 y 23 de la Ley arriba citada.

    Por otra parte, le aclaro que una cosa es la reunión o reuniones de la Junta de Condominio (sólo los miembros) y otra las Asambleas de Propietarios. En las primeras sólo deben estar los miembros; no es obligatorio que alguien de la comunidad participe, salvo que ellos lo inviten. Lo que sí debe ser obligatorio es la asistencia de los propietarios a las Asambleas Extrordinarias de Propietarios. Sin embargo, en ambos casos las Juntas de Condominio están obligadas legalmente a suministrar información de cualquiera de las dos reuniones a toda la comunidad de propietarios.

    Si en su edificio existen vecinos con sus mismas inquietudes y preocupaciones al respecto, y el firme deseo de querer mejorar la administración de la residencia y su calidad de vida, convoquen a toda la comunidad a una Asamblea Extraordinaria para que le hagan un llamado de atención a los administradores de su condominio. Caso contrario, elijan otros representantes.

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  24. buenas noches,la no inscripcion del unico trabajador que tenemos en el condominio en el seguro social, que entro el 22 de octubre del 2001 que sanciones nos acarrea.y tenemos que sacar la deuda a precio actual? gracias por su colaboracion. Silvia.

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  25. Buenas noches: deben inscribir al trabajador en el Seguro Social, para que comience a cotizar. La posible sanción tal vez sea cancelar al IVSS las cotizaciones completas (la parte patronal y las parte del trabajador) del trabajador, desde el 2001 a la fecha.

    Por supuesto, primero deben inscribir el Condominio en el Seguro Social.

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  26. Buenas tardes Prof Fuenmayor.

    En mi comunidad decidimos reparar los ascensores y se acordaron cargar cuotas extras para tal fin; actualmente la Administradora que tenemos contratada indica que no nos entregará más cheques para cancelarle al técnico debido a la morosidad que mantienen algunos vecinos. Qué podemos hacer?? Es legal que la Administradora tome los fondos del arreglo de los Ascensores para cubrir la deuda de los vecinos?? Qué podemos hacer contra los morosos??

    Gracias de antemano por su ayuda

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  27. Buenas tardes Profesor:
    Yo vivo en un conjunto residencial que consta de 60 casas, hemos estado contratando servicios de vigilancia desde hace cuatro años, sin embargo, hemos visto muchas fallas con esas empresas, la cual se decidio por reunior extraordinaria privatizarla, Mi pregunta es ¿Es legal Contratar personal para la vigilancia, cuando la ley de trabajo no me dice nada al respecto, y si se puede como hago la inscripcion del sso, lvh,etc?.
    Gracias
    Carina

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  28. Buenas noches Carina: si puede contratar personal para vigilancia, pero es preferible que se constituyan como Asociación Civil sin Fines de Lucro, para que tengan personalidad jurídica y poder hacer la contratación de los vigilantes. El marco legal lo puede encontrar en la Ley Orgánica del Trabajo, en el artículo 46 en adelante.

    la inscripción ante los organismos del Estado (IVSS, LPH, etc) deben hacerlo sólo cuando tenga personalidad jurídica, ante esos entes correspondientes; repito, sólo cuando tengan personalidad jurídica.

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  29. Buenas noches Trinidad: si se solicitó una Cuota Extraordinaria para reparar los Ascensores, y todos pagaron la misma, se supone que ese dinero es sólo para ese fin. No debe movilizarse para otra cosa, porque sería hacer mal uso (malversar) de esos fondos. Si la Administradora lo ha estado usando para otra cosa, pídanle explicación de por qué, porque para ello ha debido la Junta de Condominio convocar a una Asamblea, para ver si los propietarios aprueban otro destino de ese dinero. Pídanle detalle a la Administradora de quiénes han pagado esa Cuota y quiénes no. Recuerde que las Juntas de Condominio deben fiscalizar, vigilar y controlar a las Administradoras; no es al revés.

    Con relación al caso de los Morosos es importante saber por qué han llegado a esa situación. En vez de pelear con ellos, es mejor investigar por qué no están cumpliendo con la comunidad. Hay que hacerles ver que si no pagan el Condominio, el edificio se deteriora y se desmejoran los servicios. El caso extremo sería llevarlos a instancias legales para obligarlos a pagar; pero esto debe ser lo último.

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  30. Buenas noches profesor.. en mi edificio hay un problema con cuatro propietarios que no quieren pagar las mejoras del edificio por alicuota, como lo indica nuestro documento de condominio regido por la ley de propiedad horizontal,alegando que ese documentos no tiene legalidad.
    Mi otra pregunta es la siguiente que me preocupa la junta de condominio anterior cobro todo por igual sin aplicar la alicuota como lo dice el doc. de condomio, yo estuve sacando las cuentas de mi recibos y nos cobraron muchas cosas de mas, que puedo hacer yo en este caso. como hago yo para que esa junta de condominio me regrese lo que pagamos de mas....

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  31. Buenas noches señor (a): para realizar Cobros Extraordinarios, es menester someterlo a consulta de los propietarios, bien sea en una Asamblea Extraordinaria o, preferiblemente para que sea más rápido, por el método de la Carta Consulta. Si la mayoría aprueba, eso se hace Ley.

    Por otra parte, el Documento de Condominio es un instrumento legal que define la vida del edificio, y en la mayoría de los casos indica qué hacer ante una determinada situación. Es un documento legal porque debe estar registrado. Nadie puede alegar la ilegitimidad del mismo, pues el constructor o el promotor lo deben llevar al registro para su autenticación, cuando van a vender los apartamentos por primera vez.

    Los cobros que se realicen, sean ordinarios o extraordinarios, deben hacerse apegados al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal; es decir, por alícuotas. Si todos los apartamentos miden lo mismo, no hay problema porque el cobro se puede hacer lineal; es decir, un monto igual para todos. Si los apartamentos no miden lo mismo, necesariamente se debe aplicar la alícuota.

    Si se demuestran pagos realizados de más, los afectados deben solicitarle por escrito a la Junta que les reintgre ese exceso erogado.

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  32. Buen día Profesor, en anterior oportunidad le pregunte sobre la lista de morosos y su respuesta fue excelente y muy pedagógica. Espero tener éxito al ponerla en práctica, además de publicar alguna de sus notas para que la comunidad tome conciencia en las obligaciones y responsabilidad que tiene con el edificio para el buen funcionamiento y conservación del mismo.
    En esta ocasión, quisiera saber si es obligatoria la fecha de emisión en el Recibo de Condominio y como puedo hacerle ver a la Administradora, que no debe cobrar el 1% de interés de mora, cuando el recibo llega 5 días antes de la fecha de vencimiento y el propietario no logra cancelar a esa fecha. Por último, si esta fecha de vencimiento está fijada en el Contrato con la Administradora, ¿es posible modificarla o agregar una condición, aún cuando el contrato se haya hecho con una junta de condominio anterior?
    Gracias de antemano y nuevamente agradecido por la valiosísima labor que ejerce al dar información muy útil a los venezolanos, donde a veces las Leyes no van de la mano con la realidad. Saludos

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  33. buenas noches profesor, en mi edificio van hacer una impermibilizacion al techo del edificio, le explico: muchos años atras al edificio le hicieron un sobre techo, han pasado los años y tenemos mucha filtraciones y aunado a eso tenemos nidos de palomas en exceso, se hizo una carta consulta y la mayoria eligio la impermibilizacion del techo, eso implica eliminar el sobre techo deteriorado, ahora bien los propietarios quieren quitar el sobre techo pero tenemos como cuatro propietarios que no estan de acuerdo y dicen que para hacer eso es con el 100% yo lei mi documento de condiminio y dice los siguiente: para la validez de los acuerdos y resoluciones tomadas se requerira el voto favorable del 51% de las personas presentes que en todo caso deben de ser propietarios.... bueno es el 51% o el 100% como dicen algunos propietarios y otros dicen que es el 75%. podria usted sacarme de esta duda...muchas gracias

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  34. Buenas noches David: los contratos con las administradoras son Contratos de Servicios y, salvo que me lo demuestren, ninguna habla de los días de cobro de los recibos de condominio. Los Recibos de Condominio por lo general se emiten los primeros días de cada mes, y la Ley de Propiedad Horizontal no detalla en ninguno de sus artículos cuándo se deben cobrar los mismos. Algunos hablan de cobrarlo en los primeros cinco días del mes siguiente de haberlo emitido. Otros señalan que debería pagarse en los quince días del mes siguiente de haberse emitido. Es cuestión de lo que convenga al edificio. Pero lo importante es que se cobre.

    Con relación al interés moratorio, es legal cuando la deuda se vence y no se honra, que se cobre un interés por la misma, de acuerdo con el contenido del artículo 1.277 del Código Civil de Venezuela. Pero para eso debe haber transcurrido, por lo menos, un mes de vencido el recibo.

    En cuanto al Contrato de Servicios, si está interesado, pídale a la Junta de Condominio que se lo muestre para que lo lea. Usted, al igual que otros propietarios, está en su derecho.

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  35. Buenas noches: en el caso de la impermeabilización el 75% está bien, ya que está por encima del 51% que dice el Documento de Condominio, aunque lo que éste señala de por sí es válido.

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  36. Buenas tardes profesor, me gustaría que me asesorar yo debo 4 meses de condominio, yo notifique al presidente del edificio, que el banco que yo tenia mi dinero fue intervenido, que voy pagando poco a poco, cual fue mi sorpresa que cuando llego a mi casa tengo desconectado la entrada para poder usar el ascensor ya que posee una llave para poderlos utilizar, tengo 2 niños pequeños uno de 5 y uno de 6 años, los hice subir las escaleras ya que vivo en un octavo piso como el edificio tiene mezzanina son en total nueve pisos, me comunico con la esposa del presidente que es la administradora del condominio, le comento lo sucedido y su respuesta fue que a ella no le interesaba que los niños tuvieran que subir escaleras y si no podía pagar el condominio que me mudara a la zona sur. Quisiera saber si es legal prohibirle a un propietario utilizar las áreas comunes

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  37. Buenas noches señor (a): mi sugerencia es que media con la Junta de Condominio para que le reestablezcan los accesos, y póngase de acuerdo con ellos para una fecha de pago del Condominio. Evalúe usted por dónde puede ajustar su presupuesto familiar, para poder cumplir con las obligaciones condominiales.

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  38. Buenas Tardes profesor, vivo alquilada en un edificio en La Florida, por problemas economicos ajenos a mi voluntad surgidos como consecuencia de la intervención del Banco federal, comence a trasarme en el pago de condominio, el cual se hace con un deposito en el Banco a nombre de la administradora, resulta que en el mes de febrero de este año cancele los recibos correspondientes al condominio de octubre y noviembre y en marzo cancele diciembre, enero y febrero, quedandome pendiente el de marzo, pero el caso es que la politica de aqui es depositar en el banco y entregar el comprobante de deposito en la consergeria, y ahora cuando fui a entregarel recibo del mes de febrero, el conserje me devuelve los depositos anteriores porque segun el mensajero que los recoge tienen orden de la Administradora de no recibir los recibos, ahora no se que hacer, el caso es que me cobran en el recibo gastos por gestion de cobranzas y penalización por retraso en el pago. puede por favor ayudarme.
    María Nieves

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  39. Buenas noches señora Nieves: debe averiguar por qué no le quieren recibir los Recibos cancelados, o si es que usted debe llevarlos allá, a la administradora. Le sugiero que se acerque hasta la administradora y pregúnteles qué pasa con su caso, ya que usted se puso al día con los pagos. Si consigue problemas al respecto, hágale el planteamiento a la Junta de Condominio.

    En otro orden de ideas, me llama la atención que usted dice que el pago lo hace a nombre de la administradora. Realmente la administradora debe sólo recaudar los pagos, entre una de sus funciones. La cuenta bancaria debe estar a nombre del Condominio; es decir, del edificio o conjunto residencial.

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  40. Me gustaria que me explicara el manejo del fondo de reserva. Tengo entendido que hasta cierta cantidad no debe tocarse ese monto, y el resto si se puede usar en gastos no recurrentes. Le agrdezco que me aclare la confusión. Ya que en donde vivo el fondo tiene mas de 20.000,00 y hay un gastos de 800,00 por reparacion de un porton, ¿es aqui donde se debe usar este fondo? Gracias.

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  41. Buenas noches profesor ante todo dejeme felicitarlo por tan loable labor que hace en ayudarnos mediante esta pagina a disipar nuestras dudas sobre el condominio lo felcito..
    Ahora bien en nuestro edificio le van hacer una mejora y dividieron las cuotas por alicuota, y las colocaron en el mismo recibo de condominio mucho de los propietarios los aceptamos porque es la unica manera de que paguen para poder hacer el trabajo en reunion de condominio cuatro propietarios dijeron que eso era ilegal, meter las cuotas en el mismo recibo de condominio y que la carta consulta que se paso por todos los apartamentos de quienes querian realizar el trabajo con alicuota y gano el 75% con el cobro de la alicuota por apartamento para empezar hacer la repatracion del edifico. Una ultima pregunta habra posibilidades de contactarlo a usted... gracias muy agradecida.buenas noches

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  42. Sí, por supuesto. Puede llamarme al celular, en horas del mediodía, o a partir de las 5:00 pm hasta las 11:00 pm. También puede escribirme al correo.

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  43. Buenas noches: el cobro de la Cuota Extra por alícuota está bien. No es recomendable cargarlo al recibo salvo que así lo haya decidido la mayoría absoluta de los propietarios. Las Cuotas Extras, de preferencia, se deben cobrar fuera del Recibo de Condominio. Es un pago aparte.

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  44. Buenas noches: efectivamente el Fondo de Reserva se debe utilizar para casos de emergencia, o reparaciones mayores que surjan de repente, y sean absolutamente necesarias. Con la utilización del Fondo de Reserva para las cosas de mediana a mayor emvergadura que requiera el edificio, no es necesario la solicitud de Cuotas Extras, puesto que para eso existe dicho Fondo.

    El nivel mínimo de reserva que debe tener el Fondo, debe determinarlo la comunidad de propietarios conjuntamente con la Junta de Condominio, preferiblemente en Carta Consulta. Por ejemplo, se pudiera estipular que el nivel mínimo de un Fondo de Reserva de Bs. 20.000, pudiera ser la cuarta parte de éste; es decir, 5.000. Ojo, este es un ejemplo. Cada comunidad toma su decisión.

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  45. ........continuando. Por supuesto que para reparar un portón por esa cantidad (Bs. 800,00)se puede utilizar el Fondo de Reserva.

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  46. buenas tardes profesor, podria ayudarme tengo una pregunta, el año pasado por error de la administradora no se cobró 3 meses de fondo de reserva ahora hay una nueva junta y los está cobrando en el recibo e febrero, eso se puede hacer? yo no lo he pagado por que estoy en desacuerdo que puedo hacer? y otra cosa estan cobrando 53000 por una impermeabilizar la azotea sin consultarnos tampoco he pagado ese recibo por que estoy en desacuerdo pero no me quiero atrasar con mi obligacion, por favor me sugiere que hacer. gracias

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  47. buenas tardes Profesor, el año pasado hubo una eleccion de junta y la administrdora que era una vecina, no entrego fondo de reserva ni documento que explicar en qué los gasto luego de 10 años de gestion.quedo inahabilitada en el edificio en asamblea no se quiso demandar por que era tiepo y dinero que se necesitaba en el edificio pero ahora, hay una nueva junta y si la reciben y se la pasa en la oficina y da ordenes qué hacer, ya nos hemos quejado pero no pasa nada, que podemos hacer como vecinos??
    gracias

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  48. buenas tardes Profesor, el año pasado hubo una eleccion de junta y la administrdora que era una vecina, no entrego fondo de reserva ni documento que explicar en qué los gasto luego de 10 años de gestion.quedo inahabilitada en el edificio en asamblea no se quiso demandar por que era tiepo y dinero que se necesitaba en el edificio pero ahora, hay una nueva junta y si la reciben y se la pasa en la oficina y da ordenes qué hacer, ya nos hemos quejado pero no pasa nada, que podemos hacer como vecinos??

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  49. vivo en un apartamento de conserjeria en un conjunto residencial construido por inavi...vivo alquilado desde hace 22 años continui...he escuchado desir que por el tempo que llevo alquilado y viviendo alli ya me pertenece...es ciero eso.?

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  50. Buenos dias Prof. tengo la alicuota que me corresponde cancelar según documento del condominio pero cuando reviso el recibo del condominio sencillamente los gastos del conjunto residencial los están dividiendo entre el número de apartamentos aun cuando existen propietarios que tienen puestos de estacionamiento adicional o maleteros . mi pregunta es la siguiente: para establecer el monto a cancelar por concepto de condominio se multiplica la alicota por los gastos incurridos en el me? esta duda se me presente porque hay propietarios que tienen dos puestos de estacionamiento y un maletero y pagan lo mismo que yo que solo tengo un puesto de estacionamiento o la diferencia es de apenas 5 bsf. agradeciendo de antemano su respuesta .

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  51. Disculpe pero quisiera saber de donde se basa el condominio para sacar el % de alícuota de mi apartamento. Como puedo yo pedir un documento que le lo muestre. Vivo en Planta baja. Al igual quisiera que me asesoraras porque pienso que están mintiendo con los gastos porque son muy exagerados.
    ¿Como se puede proceder?

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  52. Profesor a partir de cuántos meses se considera un propietario moroso? Un vecino se molestó porque dice que con 1 solo mes de atraso no puede considerarse moroso, según el Código Civil. Que artículo me responde a esta inquietud?

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  53. BUENOS DIAS ES LO SIGUIENTE EN EL EDIFICIO DONDE HABITO SOY EL TESORERO PERO NO HAY JUNTA DE CONDOMINIO REGISTRADA Y LE PLANTEO LO SIGIUENTE ENESTOS MOMENTOS EXISTEN PERSONAS QUE DEBEN EL CONDOMINIO DEL AÑO 2010 Y LO QUE VA DEL 2011 QUISIERA ME ORIENTE DONDE DEBEMOS ACUDIR PARA OBLIGAR A ESTAS PERSONAS ACABCELAR PORQUE DE ALLI SE CANCELA EL SERVICIO DE AGUA PRODUCTOS DE LIMPIEZA Y PAGO DE LA PERSONA QUE LIMPIA MIL GRACIAS POR LA AYUDA QUE ME PUEDA BRIDAR

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  54. Prof. Quisiera explicarle mi caso, recien adquiri un apartamento en el que aun la constructura no ha protocolizado el 75% de los aptos, por lo que aun no tenemos junta de condominio y la constructura, ha contratado una administradora, y ha establecido que el pago de condominio es de 474 bsf. Mi pregunta es, estamos obligados legalme a cancelar esta cuota "condomino" sin que esta provenga de un acuerdo de junta de condominio.Ademas se tiene un àrea comun de piscina en la que aun la constructura ofrece como parte para las otras etapas del conjunto residencial. La constructura no deberia cancelar la mayor parte de los servicios, de vigilancia y mantenimiento del àrea de piscina?. De antemano, gracias por su respuesta.

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  55. Buenas Prof. Quisiera saber, en el caso de comprar una vivienda hace 4 años, y aún no me la han entregado, (a pesar de haber firmado la documentación respectiva y haber hecho todo el protocolo de ley) porque no la han terminado, no esta habitable, ¿tengo que pagar el condominio?.

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  56. Buenas Tardes tengo varias inquietudes en relación al manejo de los condominios se supone que los acuerdos a que se llegan en las asambleas son para beneficios del cojunto residencial y no para algunos propietarios en particular, entonces esos acuerdos realizados en asambleas son legales? mi pregnta lo hago porque tres propietarios tuvieron daños en sus vehículos y la junta de condominio decidió cancelarcelo con el dinero de todos...

    Por otra parte los miembros de la junta son 12 y siempre los acuerdos a que se llegan en esas juntas ellos son mayoría por la ausencia de muchos de los propietarios y por ende aprueban siempre los que ellos quieren, tambien son legales estos acuerdos.....?

    Por ultimo como se calcula la alicuota por apartamento si la diferencia entre un apartamento simple y uno que tiene un puesto de estacionamiento adicional y un maletero la diferencia es apenas de 5 Bsf.

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  57. Buenos dias:

    En que situación quedan los (las) conserjes con la aplicación de la nueva Ley de Alimentación, ¿Le corresponde el ticket alimentación, cuanto seria el valor?

    si es posible envieme un msg con sus numeros telefonicos a nayrim71@gmail.com para realizar otras consultas

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  58. Cuando es Factible el que se use el Fondo de Reserva.

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  59. Buenas Tardes: realmente quisiera saber cuando puede el condominio hacer uso del fondo de reserva; por ejemplo: se puede usar para pagar documentos o para hacer que un abogado redacte un escrito legal. En lo particular creo que no y que el fondo de reserva debe ser usado para casos de extrema gravedad. si es que estoy en un error quiero salir de dudas y si no, que sanciones tiene el mal uso del fondo de reserva.

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  60. En el Documento de Condominio aparece cuál es la alícuota de cada apartamento o local comercial del edificio. Normalmente se calcula dividiendo el valor del apartamento entre lo que costó el edificio o el valor del edificio, y se multiplica por 100. Toda esta información aparece en el Documento de Condominio, el cual es la partida de nacimiento del edificio. Este documento deben tenerlo todos los propietarios.

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  61. Buenas tarde me gustaria por favor me informara a partir de cuantos meses se debe pagar la mora enlos recibos de condominio y si esto es legal, nunca me habia atrasado pero lamentablemente por primera vez me paso y me encuentro realmente preocupada porque apenas este es el segundo mes de atraso y ya me cobraron mora quisiera saber cual es el porcentaje y como se calcula, gracias de antemano

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  62. Buenos días Profesor...Tengo una deuda vieja de cuotas especiales de Bs 1000 por pintura del edificio y camaras de seguridad, (ni pintaron ni instalaron las camaras). En ambos casos, la junta insiste que debo dejar ese dinero para la reserva del edificio aunque las obras no hayan sido ejecutadas.
    Por otra parte, me incluyeron esta deuda en el recibo de condominio del mes de Abril. Estas decisiones tienen asidero legal?
    Cuales son mis opciones como propietario?.La Junta de Condominio puede tomar estas medidas?
    Gracias mil....
    L.V.

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  63. hola profesor; es legal la utilizacion del fondo de reserva como garantia de la administradora por el monto que adeudan los morosos?

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  64. Saludos.
    Estimado señor, acabo de comprar una casa en un urbanismo donde aun el 75% de los inmuebles no se han vendidos, y por lo tanto no se ha podido conformar una junta de condominio, pero ya dicho urbanismo genera gastos; sera que la constructora esta en la obligacion de colaborar en un porcentaje de los gastos.
    Gracias.

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  65. marielbys solorzano1 de junio de 2011, 16:15

    Saludos, vivo en el Estado anzoategui especificamente en el municicipo lecheria. el conjunto residencial el cual habito cobra mas que los otros aptos la alicuota, esto ha generado muchas preguntas en mi persona, claro ellos tienen mas de veinte años cobrando esa alicuota diferente a las demas, yo tengo solo 5 años viviendo aca y ahora es que le estoy poniendo interes al asunto. quiero saber algunas razones porque la diferencia de este edificio a los otros con respecto al cobro de la alicuota.

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  66. Buen día profesor, quisiera saber cuándo es conveniente hacer uso del fondo de reserva? pues el presidente de la Junta de Condominio, quien además mantiene conducta morosa, dice que el fondo de reserva debe usarse para cancelar gastos ordinarios (Luz, Agua, Ascensores, etc) El documento de condominio dice que dicho fondo es para atender gastos honerosos, asimimo lo señala la LPH. Cómo hacerle entender a este copropietario y a otros que el Fondo de Reserva no puede ser tocado para atender gastos regulares del condominio.

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  67. buenas tardes profesor, la administradora de nuestro edificio, nos cobra por seguro social 368 bs. mensuales, pero el caso es que nuestra conserje tiene 10 años pensionada, ademas no cobra 200 mensuales por declaracion empleados mintra, esto es legal que debo hacer al respecto, gracias por su orientacion

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  68. Buenos dias , gracias por atender nuestras dudas mi pregunta es si en un condominio nunca se hizo apartado de prestaciones sociale y ahora se retiro la conserje , se llego a un convenio de pago y se esta cobrando una cuota extra para esto , es legal un propietario que es de la junta anterior y responsable de no pagar las prestaciones se niega a pagar porque debe ser por alicuota actualmente se esta cobrando por un mismo monto a todos los propietarios gracias

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  69. Hola Buen Dias necesito saber, Yo vivo en un centro comercial alli existen cuatro torres el dueño de todos este centro nos cobra la luz el agua a los propietarios y copropietarios de las cuatro torres de todo el centro comercial Es esto normal, aparte de estos hay cuatro apartamento desde hace mas de 10 años vacios y la deuda de esto alcanza a 50.000 Bf.

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  70. Estimado profesor.
    Estamos tratando de poner orden en el Edificio donde vivo. Ayer se eligió la nueva junta de condominio y según el artículo 18 de la ley, se constituyó la junta por tres principales y tres suplentes. De los tres principales se eligió al presidente y a los otros dos se les dio el cargo de vice presidente y secretario. ¿es esto correcto profesor?.
    En otra pagina que visité dice que es presidente, secretario y tesorero. Por lo que he leido, en la ley no dice nada al respecto. ¿qué es lo correcto profesor?
    Por favor, necesitamos su asesoramiento para no cometer errones.
    muchas gracias.

    Alfredo González

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  71. Estimado profesor, a partir de que monto se considera una reparación mayor? En mi edificio el ascensor por falta de mantenimiento se encuentra paralizado desde hace 5 meses, la reparación incluye reparar varias piezas, entre ellas están el cambio de la botonera y algunos ajustes en el cuarto de maquinas, esta reparación se considera una reparación mayor? Le consulto porque uno de los propietarios del pent house indican que no debe cobrarse por alicuota sino en partes iguales, lo cual no me parece justo ya que es un mantenimiento que dicho inmueble amerita.

    Saludos cordiales,

    Yohn García

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  72. hola buenas tardes vivo ena residencia de 2 pisos hay 4 aptos y en la parte de abajo lateral y fuera del edific 3 locales comerciales pero los servicios de agua y luz ecepto el de su local dependen del edif. no hay conserje y quise asumir esa responsabilidad para el amtenimiento del mismo y hice una reunion con los propietarios de los mismos y propuse pagar un costo de 50 bs mensual para el matenimiento y pagar luz y agua de edif todo lo hago con mi medios economicos y he tenido inconvenientes ya q se atrasan x q solo viven pensionados ya no se q hacer. me podria decir algun consejo ya no puedo con ellos todo me lo dejan a mi hasta la limpieza gracias

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  73. buenas tardes quisiera x favor q me informaran vivo en un edif de 4 apts y 3 locales comerciales y la parte de arriba donde yo vivo y es macembrado y se deterioro con el invierno ya hay filtracion bastante las goteras ya caen encima hasta las camas y las personas q viven aqui hacen caso omiso ya q ellos se cubren con mi piso q si es de platabanda alegan los de los locales q a ellos no les corresponde eso quisiera q me orientaran ya q yo sola no puedo es muy costoso a donde me dirijo por favor???? gracias

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  74. HOLA, BUENAS TARDES, TENGO UNA DUDA CON EL CALCULO DE LA ALICUOTA POR APARTAMENTO EN UN EDIFICIO, ALLI EXISTEN MALETEROS Y PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO, TODOS ELLOS SE TOMAN EN CUANTA PARA REALIZAR EL CALCULO DE LA MISMA.- GRACXIAS

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  75. AHHH, Y EN CUANTO A LOS PENT HOUSE, ELLOS TIENEN ACCESO DIRECTO A LA AZOTEA, ES DECIR QUE LOS DEMAS INQUILINOS NO PUEDEN ACCEDER A LA AZOTEA, POR DEDUCCION LES PERTENECE, POR LO QUE DICHOS METRAJES DEBEN SER TOMADOS EN CUENTA PARA LA ALICUOTA????

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  76. Buenas noches Prof. Eduardo felicitaciones por esta pagina, gracias de corazon, mi pregunta es la siguiente se la junta de condominio establece una cuota especial para pagar varias cosas pendientes por falta de fondos cuanto tiempo tengo para negarme a pagarla y si la mayoria de los copropietarios la cancelan se puede decir que esta aprobada???

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  77. Buenas Noches! mis preguntas son las siguientes: Los recibos de condominio se deben emitir a final de mes o a su inicio?? en otras palabras se puede cobrar por adelantado los gastos del mes?? cual es el tiempo de vencimiento de los recibos de condominio??

    Agradecería su respuesta al respecto.

    Saludos!!

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  78. se deben emitir al inicio del mes y el vencimiento es de 5 dias no se puede cobrar por adelatado en todo caso seria un estimado y no cifras reales de gastos

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  79. El Administrador de la Junta Condominio debe ser contratado a traves de un contrato de servicio y sus funciones estan establecidas en la ley de propiedad horizontal el administrado no es beneficiario de aumentos salariales decretados por el gobierno por lo general se les paga el 10 % de lo que cobran entre sus actividades estan realiazar los recibos de cobro y hacer la cobranza a los propietarios, llevar los gastos comunes y de reparacion cuando se presenten, hacer el apartado de servicios publicos, y llevar la nomina del personal del la junta esto lo hace el administrador en dos ratos al mes puede ser en la mañana o en la tarde asi que el administrador e snecesario agregarlo a la nomina ni muchos menos que labore 8 horas porque su trabajo no requiere mucho tiempo a no ser que sea un condominio extremadamente grande,esto le ahorra al condominio las prestaciones sociales, cesta tickes paro forzoso, ley de politica habitacional seguro social obligatorio IVSS que tendria que pagarle al administrador puesto si le pagara el sueldo basico decretado por el gobierno nacional seria un empleado mas a los administradores se les suele pagar 10% o el 15% sobre el monto cobrado y por lo tanto el tiene un contrato de servicios le aconsejo que el administrador sea Liddo o TSU en administracion o contaduria porque es necesario que tenga conocimientos de contabilidad y de derecho laboral tambien que sea de afuera del condominio para evitar enemistades y faltas de respecto con el administrador. tampoco son necesarias las secretarias puestos que estas menos trabajo tendrian que hacer y igual generarian gastos al condominio por un cargo innecesario

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  80. Buenos días: La administradora y los miembros de la junta incluyen la morosidad dentro del fondo de reserva. Al entregar cuentas cuando concluye la gestión alegan que la morosidad está reflejado en el fondo de reserva y por eso el dinero no lo vamos a ver en las cuentas ese dinero está en la morosidad. ¿Qué se puede hacer en estos casos tan irregulares? Gracias, Xiomara Omaña

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  81. Vivo en un conjunto residencial de 4 torres. Van a reparar los ascensores por un monto de 400 millones. convocaron por prensa que con quorum o sin el tomarían una decisión. Con menos de 30 personas de 208 aprobaron cobrar cuotas especiales en el recibo de condominio, para obligar a pagarlo o si no le quitan la llave del ascensor y le suspenden el agua. Es legal todo esto? se pueden cobrar cuotas especiales en el recibo de condominio? Como se hace con los discapacitados?

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  82. Yo soy el anónimo anterior, como se comunican conmigo?. Agradecida de antemano

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  83. Una consulta por favor:

    En el edificio donde vivo, de la cual soy copropietaria de un apto, pasaron una carta consulta con varios presupuestos para la reparacion de unas tuberias de aguas blancas. El 75% de los copropietarios firmó que estaban de acuerdo pagar junto con su recibo de condominio en dos cuotas extraordinarias el cobro de estos trabajos. Yo tambien firmè, Pero ahora resulta que mis finanzas se complicaron y no puedo pagar en 2 cuotas sino en 4. Quiero saber si es legal que incluyan en el recibo del condominio estas cuotas extraordinarias o si se necesita el 100% de los copropietarios para que descuenten esto asi.
    Yo no puedo pagar en dos cuotas, cada una de 2.400 Bs. de los cuales no dispongo. pero ahora me dicen que firmé que si.

    Aparte de eso si me atraso en estos dos recibos por estas dos cuotas extraordinarias, donde el recibo de condominio me queda cada uno en Bs.3.000, oo (ya que suman la cuota extra mas el condominio de siempre)ME COBRARAN INTERESES DE MORA, quiero saber si esto es legal?

    No soy morosa pero tampoco quiero serlo, pero tampoco puedo pagar en dos cuotas, pero de la junta de condominio me dicen que ya firme y no me quieren oir mi problema y no quieren que yo pague en cuatro cuotas?

    que puedo hacer? gracias!!!

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  84. Buenas tardes, quisiera saber si en la Ley existe un Artículo o un aparte donde se mencione que las cuotas extras no son obligatorias y que ademas no se deben pedir más de 1 al año. Gracias.

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  85. Buenas noches: en principio las Cuotas Extras deben ser consultadas con los propietarios. Si ellos están de acuerdo se debe definir la forma de pagarlas.

    Las Cuotas Extraordinarias deben ser para Inversiones o Gastos Extraordianrios, no contemplados, por supuesto, en los comunes. Es importante que para la aplicación de las mismas se consulte a la comunidad de propietarios al respecto.

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  86. Por problemas de conexión que he tenido últimamente, agradezco me envíen sus consultas u opiniones a vanguardia61@gmail.com.

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  87. Oscar Viera

    Buen dia Profesor, queria hacerle una consulta, a los morosos se le puede quitar el acceso al uso de los ascensores..? si existen varios vecinos morosos y el resto pago la repotenciacion de estos ascensores..? gracias de antemano.

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  88. Buenas Noches, Profesor.
    Excelente Espacio.
    Le escribo porque deseo me aclare esta duda, existe cuentas de gastos especificas para ser usadas en la administración de un Condominio? Me explico, los rubros de gastos son unos especificos? y son los que deben aparecer en el recibo de condomino? Existe una normativa para la contabilidad de un condominio? Muchas gracias.

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  89. Buenas tardes Profesor,

    Actualmente hemos notado que la administradora no ha agotado ningun recurso al momento de entrar un copropietario en una morosidad, por lo que despues de tres meses es pasado a legal, una vez en legal tambien se nota que el abogado no esta ejerciendo su cobro oportuno lo que hace eque el moroso se le incremente la deuda. Como se podria hacer en este caso si el coprppietario relamente quiere pagar pero por los altos honorarios se le hace cuesta arriba, adicional elerro en la administradora y el abogo que no hiciero su trabajo a tiempo. Igualmente los abogados estan cobrando unos honorarios del 40% sobre la factura.

    slds. junta de condominio

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  90. Buenos tardes Profesor, un saludo caluroso desde maracaibo, le planteo mi caso, vivo en una Urb cerrada desde el año 2008, soy una inquilina que paga puntualmente mi cuota de condominio, cuando compré nunca me dieron documento del condominio el mismo es llevado por la dueña de la urbanizacion quien funje como presidenta del mismo, ahora bien la cuota de condominio realmente es irrisoria de Bs. 100, se realizó una reunion para aumentar la misma y no hubo concenso debido a que la junta directiva nunca entrega detalle de las erogaciones mensuales ni anuales a los propietarios, asimismo ellos estipularon unas cuotas especiales de Bs. 300 anuales para el pago supuestamente de utilidades del personal de vigilancia, las cuales me niego a cancelar debido a que pienso que estos gastos deben estimarse y estipularse en la cuota mensual, ahora bien, el dia de ayer me pasaron una carta donde me amenazan con pasarlo a legal con una recuperadora, Ud podria aclararme si esto es legal, asimismo, en el mes de mayo asesinaron a un vigilante dentro de la urbanizacion por lo cual, el condominio estableció una cuota especial de Bs. 250, para el arreglo de prestaciones de dicho vigilante, esto me parece un abuso... y para colmo amenazan.. Por favor necesito su orientacion y opinion a este respecto... Muchas gracias de antemano...Espero su pronta respuesta...
    Sra. maria E.

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  91. buenas tardes....
    le planteo mi caso:
    el edificio donde vivo consta de 2 torres, siempre los gatos de condominio se repartieron entre ambas torres,,,,,pero ahora la orre 1 decidio colocar ceramica en las paredes de la planta baja, sin consultarselo a nadie, se organizaron recogieron el dinero hicieron el trabajo todo les salio muy bien. el caso es el siguiente los de la torre 2 quisieron hacer lo mismo pero hay personas que se niegan a pagar la cuota..como la junta vive en esta torre decidio cobrarle por condominio(meter la cuota en el recibio)se puede hacer esto....

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  92. BUENAS NOCHES, ES LEGAL EL COBRO DE GASTOS DE COBRANZAS POR UN MONTO FIJO EN ESTE CASO BS. 100,00 MENSUAL, PERO NI SIQUIERA LLAMAN A COBRAR, NI MANDAN UNA NOTICA A MANO EN OTRAS PALABRA NO REALIZAN LA GESTION DE COBRANZAS, LO OTRO CUAL ES LA TASA PARA EL COBRO DE LOS INTERESES DE MORA, SEGUN VI EN UNA SENTENCIA A UNA ADMINISTRADORA QUE DEBIA SER DEL 3 POR CIENTO ANUAL

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  93. Estimado Profesor, en primera instancia lo felicito por este importante espacio de asesoría en esta materia tan delicada desde el punto de vista legal. Tal es el caso, que en este momento me encuentro participando de un complejo de 12 galpones industriales, conformando un pequeño Parque Industrial completamente privado y cerrado, con una entrada común para todos los galpones y un área donde se encuentra un pozo de agua y un banco de transformación. Evidentemente se tienen áreas comunes y servicios (agua, electricidad del conjunto, mantenimiento de bombas, paredes perimetrales, etc) que requeriran de la participación del conjunto para solventar, así como vigilancia, etc. Desconozco si dicho Parque Industrial puede ser regido por la Ley de Propiedad Horizontal o nó, asi como también poseo dudas en cuanto al cálculo de la Alícuota correspondiente, ya que al no ser edificio y calculando por las áreas respecto al total, no logro establecerlo. El área que ocupan los 12 galpones respecto al total del terreno, es de 58%, pero no se calcular la alícuota qeu debe colocarse en el Documento de Condominio que evidentemente estamos tratando de establecer para poder regular todo lo concernente a las áreas y gastos comunes. Agradezco a Usted su valiosa orientación al respecto. Gracias

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  94. Hola buenos días, tengo una duda en cuanto a los gastos causados, tengo entendido que estos gastos son los que se presentaron en el mes que están cobrando cierto?, sin embargo en el condominio donde vivo, han estado cobrando desde el mes de septiembre 2011 una deuda de hidrocentro aguas servidas del 2010, yo adquirí el inmueble en mayo 2011 y tengo solvencia hasta esa fecha, mi pregunta es: debo pagar una deuda del 2010? es correcto que cobren en recibos actuales deudas del año pasado? Si puede responderme mucho se lo agradecería.

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  95. Buenas tardes!! estimado profesor la siguiente es para hacerle una pregunta: en el conjunto residencia donde vivo cobran una alícuota especial a las casas que mas terreno quisiera saber si esto es legal de ser sis cual es el porcentaje que uno debe cancelar

    Gracias!!!! espero su colaboración saludos!!!

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  96. Buenas Noches, muy bueno este espacio, tengo una pregunta, por cuestiones de salud de mi madre he venido atrazad en el pago de condominio, mi recibo me indica que debo 10.000,00 Bs. ancele 9.000 y la administradora me dice que parte de ese monto es de una deuda vieja pero si el recibo me indica que la deuda es 10.000,00 de donde sacan ellos que el deposito que hice por bs. 4.291,oo no me lo toman en cuanta para este abono. si el recibo me dice que debo 10.000,00 ademas me están acosando para pagar el 30 de honorario sprofesionales, por que si ellos ya están cobrando por mora y gastos de cobranza.? si no había podido pagar condominio de donde pago gastos de honorarios de un 30 0 40 por ciento. por favor contésteme.

    gracias

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  97. Buenas tardes. Somos miembros de una junta de un edificio y tenemos un blog. Nos gustan sus artículos son muy interesantes y nos gustaría añadirlos a nuestro blogs respetando su autoría o al menos poner un enlace si usted nos lo permite.

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  98. Buenas noches profesor y gracias de antemano por la ayuda que pueda prestarme. Mi problemas es que hace 13 años compre un apartamento y hay un apartamento moroso desde esa fecha y la junta de condominio no ha hecho las diligencias pertinentes y hasta el presente nos adeuda Bs. 14.000,oo, que han sido descontados del fondo de reserva para cancelarle su alicuota, por tal motivo he decidido no cancelar mas mi alicuota; porque estoy cansada de reclamar que es muy fácil descontar del fondo de reserva a tomar medidas contra el mencionado apartamento. Ahora bien ellos a mi si amenazan con que van a tomar medidas en mi contra, que debo hacer?

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  99. Estimado profesor necesito su orientacion para el siguiente caso: Yo compre un inmueble (casa) en un conjunto cerrado. No tengo problemas en la cancelacion de cuotas ordinarias (mensualidades) y las extraordinarias a excepcion de una cuota extraordinaria para el fondo de reserva y la constitucion del condominio. Dichas cuotas las cancele a la compañia constructora de la obra segun reza el documento de propiedad suscrito con ella donde se pedia el fondo de reserva y el de la constitucion del condominio. Inclusive en el documento de la constructora con el banco que le financio la obra reza en uno de los parrafos que las viviendas seran entregadas despues de constituirse el condominio. Por diversos problemas (que desconozco porque no vivo en la urbanizacion) los vecinos tomaron las riendas de los gastos sin haber permitido a la constructora la constitucion del condominio. Tres años despues una abogada del conjunto redacto el documento de condominio y porsupuesto cobro por dicho trabajo. Ahora en todos los recibos me colocan que debo cancelar esa cuota extraordinaria (ya cancelada a la constructora) y yo me reuso a cancelarla porque no pago por lo mismo dos veces. Que debo hacer para resolver mi situacion. Gracias.

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  100. En Asamblea ordinaria se aprobó una cuota extraordinaria de $16.000.000.oo para arreglar la cubierta y esto se hizo con una sola cotización para poder aprobar el presupuesto de este año y quedó registrada en el acta que se solicitaría otras cotizaciones para la impermeabilización y que de ser más económicas que la aprobada, se haría con estas personas y el resto del dinero se guardaría para futuros arreglos en la cubierta. Es esto legal? Les agradecería aclarar mis dudas, soy propietaria.Muchas gracias

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  101. Buenas tardes profesor gracias por toda su ayuda e información, mi caso es el siguiente: vivo en un edificio de 100 apartamentos en donde la nueva junta de condominio realizó un aumento de la cuota mensual de un 150% en menos de un año supuestamente porque no le alcanza para sufragar los gastos del mismo y para tener una reserva de cualquier imprevisto y para no pedir más cuotas extras pero hace menos de un mes acaban de pedir una cuota extra para la reparación de la tuberia de gas y nos obligaron a cancelar esa cuota porque sino no hacian la restitución del servicio, además no rinden cuentas de lo que queda mensualmente, se debe pagar en efectivo, no nos permiten el acceso a la azotea ni a las aréas verdes porque la llave la poseen ellos y siempre está cerrado, existe un 40 % de morosidad porque las personas no están de acuerdo con ese aumento pero al hacer las reuniones los coopropietaros no bajan a reclamar sus derechos y todos estamos pagando por esto, no tenemos conserje porque la nueva junta los despidio injustificadamente y ellos no quieren abandonar el condominio e hicieron las denuncias respectivas y hay un conflicto legal entre los antiguos conserjes y la junta de condominio y por esta razón se contrato una persona q viene tres veces a la semana a realizar el aseo del edificio, mis preguntas son las siguiente:
    1- existe algún sitio donde se pueda denunciar a esta junta de condominio por sus aumento excesivo y por su mala gestión? ya que si la mayoria de los coopropietarios no quieren ejercer sus derechos yo si y no es justo que tenga que pagar por todos
    2- es legal que se bloquee el acceso al ascensor y que pidan cuotas extras teniendo un fondo de reserva del cual no rinden cuentas?
    Muchas gracias por su ayuda
    Bloque 15 san Antonio el valle

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  102. Buenos Días Profesor.

    Vivo en un Condominio de dividido en seis sectores cada sector tiene varios edificios y cada edificio puede tener entre 1 y tres cuerpos. Con un total de 604 apartamentos.

    En cada sector hay un un área que ocupa el espacio de dos apartamentos. Tres de estas áreas están alquiladas a un colegio y las otras tres se utilizan para la oficina de administración General y dos locales para deposito.

    Ademas de lo del Colegio, hay ingresos por una sala de Fiestas.

    Mi pregunta es la siguiente: si los gastos se reparten según la alícuota que le corresponda al apartamento, como se deben repartir los ingresos.

    La ley dice que el administrador debe sumar los gastos y restar los ingresos a esto aplicar el 10 % para el fondo de reserva pero el caso es que algunos propietarios no quieren que se les devuelva (por poco que sea) el monto por concepto de los ingresos del conjunto pues hay algunos morosos (algunos con mas de tres y cuatro a;os de deuda).

    Me parece a mi que los gastos de estas areas especiales los debe cubrir todo el conjunto e igualmente los ingresos deben ingresar a todo el conjunto y lo mejor seria una especie de fondo por ingresos del Conjunto.

    Es esto Posible?

    Me alegra saber de alguien que haya estudiado en el Liceo Luis Razzeti. Yo vivía en Vista Alegre y curse estudios allí desde 1975 hasta 1979.

    Gracias
    Luis Dorta

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    1. Buenas noches Luis: si el área alquilada que genera ingresos es común a los inmuebles mencionados, los propietarios pueden decidir en aplicar esos ingresos (proporcional en alícuotas) al Recibo de Condominio, para pagar menos mensualmente, o depositar tales ingresos al Fondo de Reserva para crear un capital considerable que les permita realizar mejoras sustanciales en el Conjunto Residencial, con miras a mejorar la calidad de vida de ustedes. O pueden optar por hacer mitad (Recibo de Condominio) y mitad (Fondo de Reserva). Es cuestión de consultar a la masa de propietarios al respecto.

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    2. .......estudié en el legendario Liceo Luis Razetti entre 1976 y 1980. Formé parte del equipo de Gimnasia de la institución.

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  103. Gracias a todos por su visita al Blog y sus comentarios. Recuerden que sus preguntas también las pueden hacer llegar a mi correo: vanguardia61@gmail.com o hotmail.com. También me pueden llamar al (0416) 308-72-57.

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  104. Buenas noches prof Eduardo Fuenmayor.
    Soy inquilino en un edificio de dos pisos (8) apartamentos y dos locales en PB. No existe Condominio
    Mi pregunta: Los Gastos Comunes de Agua y Luz del edificio como las pagarían o deberían cobrarle a los propietarios e inquilinos del mismo ese gasto

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  105. BUENAS NOCHES PROF EDUARDO FUENMAYOR.
    EN EL EDIFICIO DONDE RESIDO LA JUNTA DE CONDOMINIO NO CONSIDERA
    COMO AREAS COMUNES LOS PASILLOS DEL EDIFICIO, PORQUE LOS DAÑOS
    DE LOS MISMOS NO LOS QUIERE REPARAR A PESAR DE QUE TODOS PAGAMOS EL CONDOMINIO CON REGULARIDAD. TODOS ESTAMOS MOLESTOS.
    ME GUSTARIA QUE NOS DIERA CON DETALLES EL LISTADO DE LAS AREAS COMUNES Y EL OBJETIVO DEL PAGO DE CONDOMINIO.
    GRACIAS.

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  106. BUENAS TARDES PROF. TENGO UNA INQUIETUD DESDE EL MES DE ENERO EN LOS RECIBOS DEL CONDOMINIO SE ESTA COBRANDO UN FONDO LLAMADO FONDO DE MEJORAS POR UN MONTO FIJO DE BS. 4.000,00, PERO A PARTE DE ESTO SIGUEN COBRANDO EL FONDO DE RESERVAS. ESTO ES LEGAL COBRAR DOS FONDOS SIN UNA PREVIA REUNION O COMUNICADO. AGRADEZCO DE ANTE MANO SU RESPUESTA

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  107. buenos dias; mi pregunta es cuanto debe cobrar el condominio por un Caney el cual desean utilizarlo como salon de fiesta pero estam imponiendo un cobro de bs.1500,00 y un deposito de bs 5.000,00 el cual a mi me parece un abuso ya que es un area comun a beneficio de todos los propiestarios. me parece que se debe cancelar algo pero ese precio me parece excesivo por lo cual mi pregunta es hay alguna cuota establecida por la ley de propiedad horizontal pues tengo conocimiento que en otros condominios cobran 3 unidades tributarias. en espera de su pronta respuesta

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    1. Estimado (a) anónimo (a): se debe revisar el Documento de Condominio a ver si establece reglamentación alguna o dice algo con relación al uso del Caney. Si no dice nada, la cuota a cobrar por su uso deberían establecerla los propietarios con decisión tomada en Asamblea, Reunión, o a través de carta Consulta. Pero la decisión debe estar en manos de los propietarios. Favor leer los artículos 22, 23 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.

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  108. TENEMOS UN VECINO MOROSO NO PAGA DESDE HACE CUATRO AÑOS, QUÉ DEBEMOS HACER?

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    1. Estimado (a) anónimo (a): ya averiguaron por qué su vecino está Moroso?. Están en conocimiento de las razones por las cuales no ha pagado los Recibos de Condominio?. La Junta de Condominio y/o la Administradora del Condominio han realizado las gestiones de cobranza correctamente?.

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  109. hola profesor quisiera saber si es cierto que si un propietario no recibe los recibos de condominio la ley no lo obliga a pagar los gastos comunes al condominio

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    1. Buenas noches anónimo: cómo va a poder pagar los Recibos de Condominio si no se los entregan?. Cómo va a enterarse de cuánto debe?.

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  110. Por favor envíen sus dudas o preguntas al correo electrónico vanguardia61@gmail.com, o pueden llamarme al (0416) 308-72-57.

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  111. Saludos, una pequeña pregunta, existen GASTOS NO COMUNES que se le apliquen a toda la comunidad y si es asi esta se cobrarias sobre el porcentaje de la alicuota de cada propietario o sobre un monto determinado igual para todos los propietarios.? Como ejemplo doy el siguiente conceto: TECHAMIENTO DEL ESTACIONAMIENTO, es algo que no se hace de forma comun, beneficiara a todos los propietarios, ademas de darle mas valor a cada propiedad. Espero su pronta respuesta, gracias, mi correo joseluisysturiz@yahoo.com Desarrollo de sistemas administrativos para condominios y empresas.

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  112. Buenos dias, mi pregunta es la siguiente estamos autoadministrando nuestro condominio y algunos miembros de la junta de condominio pagaron gastos del conjunto residencial y nos indicaron que lo llevaramos contra su deuda, mis dudas son las siguientes:

    1.- este proceso tiene base legal o se puede relizar sin problema
    (rebajar deuda "CXC" justificando que se pagaron gastos que correspondian al edificio)

    2.- Si esto es viable como seria el asiento contable.

    Tengo la duda porque no se a que contrapartida llevar la rebaja de la deuda que en este caso seria CXC recibos.

    Normalmente seria asi
    cuenta debe haber
    Banco 1.000.00
    CXC recibos 1.000.00

    como seria en este caso.

    Gracias anticipadas

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  113. Buenos dias. Mi pregunta es la siguiente: estoy administrando un CENTRO COMERCIAL y en un documento notariado el dueño me autoriza para cumplir con todas las funciones referentes al condominio, por ahora y la ley es muy clara, debo emitir solo RECIBOS para el cobro del mismo, pero debido a que tenemos inquilimos contribuyentes especiales no se si a futuro pueda tener inconvenientes y me exijan factura, y si fuera el caso como emitirla. Agradezco su atencion

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    1. Hola...tengo la misma duda. solo que mi inquilino contribuyente especial me exige factura para poder pagar. QUE HAGO? gracias yuhan_maldonado@hotmail.com

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  114. buenas noches profesor, mi mama vive en un edificio de 16 aptos. son dos torres la "a" y la "b" y tiene 4 edificios cada torre, la consulta en cuestion es: tengo derecho como hijo de propietario a un puesto de estacionamiento aunque no viva alli, el espacio destinado para tal uso no alcanza para el total de aptos.pero no todos los propietarios tienen carro, pero le alquilan a personas ajenas al conjunto residencial, es decir aprox. el 60% es de la calle, ademas los obligan a pagar 25 bs. sin guardar o utilizar el puesto,¿esto es legal?, los depositos los hacen a titulo personal y no de condominio alguno, y en el documento de venta no se epecifica puesto de estacionamiento la l.p.h.lo ampara sin nombrarlo en el dcto?. que significa porcentaje de condominio.

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  115. es de bien saber que los recibos de condominio deben ir a nombre del propietario del bien como lo especifica la ley, pero si el mismo se encuentra alquilado o dado en comodato por ejemplo, la factura debe ir a nombre del dueño o de quien paga el recibo???

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    1. El recibo siempre debera ir a nombre del dueño o titular del inmueble, el que aparece en el titulo de propiedad, asi lo dice la ley. Soy asesor administrativo y diseñador de sistemas de condominios.

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  116. Buenas noches, Profesor. Por favor, quisiera me aclarara algunas dudas, vivo en un condominio donde el mes pasado se acaba de elegir una nueva Junta, me comuniqué con el nuevo Presidente y le manifesté mi disposición de cancelar las cuotas mensuales del condominio, siempre y cuando entregaran el recibo con toda la información que estipula la ley (Gastos detallados, fondo de reserva, etc., cosa que nunca han hecho en este condominio. Sin embargo, vamos para el segundo mes y tampoco lo entregan, sólo quieren entregar un comprobante de pago, pero no el recibo detallado.
    Por último, si la anterior junta nunca quiso entregar dichos recibos detallados, incumpliendo así lo establecido en la ley, me pueden ahora obligar a cancelar las cuotas atrasadas administradas por dicha junta? Podrían alegar que me los entregan ahora, cuando todos sabemos que nunca los hicieron? Si no fui lo suficientemente claro, podría llamarlo a su teléfono? Mil gracias, un saludo

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  117. BUENAS TARDE, PROFESOR. POR FAVOR, LE AGRADEZCO ME ACLARE DUDA REFERENTE A ATRASO DE PAGO POR ALÍCUOTA por 280,00 Bs F DE CONDOMINIO LA CUAL VENCE EL ÚLTIMO DE CADA MES,ES LEGAL QUE LA JUNTA DE CONDOMINIO COBRE EL 15% SOBRE EL MONTO IMPAGO DE ESE MES.LO QUE EQUIVALE A 42 Bs por INTERESES DE MORA MENSUAL Y NO LO CALCULAN ANUAL. AUNQUE ME INFORMARON QUE LA LEY ESTABLECE UN MÉTODO DE CALCULO DEL INTERÉS LEGAL DE MORA DE UN 3% ANUAL SOBRE LA ALÍCUOTA DE CADA MES IMPAGADA. QUISIERA SABER SI LA JUNTA DE CONDOMINIO ESTA EN LO CORRECTO. O SI LA INFORMACIÓN, SOBRE EL MÉTODO DE CALCULO POR INTERÉS LEGAL DE MORA ES LA CORRECTA. GRACIAS. ATTE. SRA. MEUDY.

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  118. buenas noches mi consuta es la siguiente yo compre un arto en mes de septiembre el conserje lo despidiero en mayo y en diciembre resolviro
    que tenia que paga una couata de 197 bf en febrero la cantidad la pone en la factura de los gasto comunes

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  119. hola buenas tardes tengo una deuda de condominio de 6000 bsf y adicional me estan cobrando el 10 % de mora es legal ?????????????

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  120. Hola Profesor Buenas tardes

    Mi consulta es la siguiente: vivo en un edificio de 44 apartamentos de los cuales somos 22 propietarios, existe un propietario que es dueño de 23 apartamentos. este propietario dice ser el dueño del edificio basandose que tiene mayoria de apartamentos. perjudicando al resto de los propietarios con su actitud, ya que tiene una deuda a la fecha de 130.000bsf. no paga condominio, hemos ido a la administradora y ella solo nos dice que no pueden hacer nada, el edificio se mantiene con el pago de los 21 propietarios que si pagamos. A raiz de la vista gorda de la administradora y de la junda de condominio que esta presidida por este ciudadano moroso y una propietaria. hemos decidido unilateral los 21 propietarios el parar el pago del condominio como una medidad de presión para que la administradora tome cartas en relación a este propietario que nos perjudica. No hemos visto resultados, la Administradora esta relacionando gastos que no son comunes a los gastos mensuales. pretende cobrarnos intereses de mora a nosotros y a este ciudadano que debe tanto dinero en el condominio no le hacen ningún tipo de presión. Como podemos hacer los 21 propietarios para solicitar la renuncia a la administradora ya que no esta haciendo ningún tipo de gestion para cobrar a este moroso el edificio se esta viendo perjudicado. como podemos encarar a la administradora para que no nos perjudique en cuanto a un cobro de intereses a los 21 propietariios. cuando esta no le cobra la deuda ni la morosida a este propietario y el monto que este señor adeuda representa el 90 porciento de la morosida. Agradeciendo su colaboración y aporte de conocimiento que pueda darnos gracias!!

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  121. Buenas tardes profesor quisiera saber si se pueden aumentar las alicuotas del apartamento!! y quien lo hace, asi mismo quien realiza el documento de condominio?? gracias!

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  122. buenas tardes necesito saber cuantos condominios debo pagar si tengo dos casas unidas en una urbanizacion

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    1. Saludos, si cada casa tiene un titulo de propiedad, debes pagar 2 alicuotas que vienen señaladas en cada titulo, las alicuotas se pagan por cada titulo de propiedad. Soy asesor administrativo y diseñador de sistemas de condominios.

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  123. BUENOS DÍAS, QUISIERA POR FAVOR QUÉ ME INDICARA CÓMO SE CALCULA LA ALICUOTA DEL COSTO DE UN TRABAJO POR APTO., TOMANDO EN CUENTA QUE HAY APTOS. MÁS GRANDES QUE OTROS. ¿HABRÁ UNA FÓRMULA?

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    1. Saludos, la alicuota viene dada en el titulo de propiedad de cada apto.si el gasto lo generas a gasto comun, aplicas esa alicuota sobre el monto del gasto. Soy asesor administrativo y diseñador de sistemas de condominios.

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  124. Buenas tardes Profesor: Le agradezme me informe si es correcto cobrar un 40% adicional (de mi alicuota mensual)como castigo a la deuda que tengo; ejmpl. mi cuota del mes el 100 el cobro adicional es de 40-50%mas. Yo no niego que tengo que cancelar -como gastos no comunes el interes y gastos de cobranza-, porque se que tengo que pagar perjuicios a otros, pero no se de donde sale, o en base a que Ley, es ese gasto de administracion adicional (como gasto no comun) si ya estan colocando gastos de Administracion (legal) en gastos comunes. Yo vivo de mi pension y hago lo posible por cancelar lo que puedo para ponerme al dia, pero con ese monto (2do.cobro de gastos administrativos) incrementa mi deuda y sera de por vida.

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  125. Buenos dias Prof. en el edificio donde residimos desde hace muchos años alquilaban la conserjeria... unas veces con inmobiliaria pero a raiz de una serie de papeles que nos pidieron como carta aval de la Alcaldia no pudieron darnos el perimetro del apto para poder sacar unos papeles de la alcaldia y de alli en el registro, es por ello que se retiro de la inmobiliaria. ahora bien necesitamos documentos donde diga que el apto es de los 49 dueños.. Como hacer para obtener este documento? El edificio es de Inavi y el alquilino tiene 9 años alli.

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  126. Hola Profe. Usted puede indicarme como es la aplicación de los intereses de mora y bajo que numero de Artículo está establecido. Nosotros no tenemos administradora, nos administramos nosotros mismos. Mil graciasssss

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  127. BUENAS NOCHES PROFESOR, RECIBA UN CORDIAL SALUDO:
    EN MI CONDICIÓN DE PROPIETARIA ME GUSTARÍA SABER SI UNA PERSONA QUE ACTUALMENTE ES PRESIDENTE DE LA JUNTA DE CONDOMINIO Y NO ES PROPIETARIO ABSOLUTO DE OTRO APARTAMENTO PUEDE EJERCER DICHA FUNCIÓN.
    ME TOMÉ LA MOLESTIA DE BUSCAR EN EL REGISTRO MERCANTIL EL DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE DONDE HABITA EL SEÑOR EN CUESTIÓN Y PUDE VERIFICAR QUE DICHO APARTAMENTO ESTÁ A NOMBRE DE 4 PERSONAS, SIENDO DOS DE ELLAS SUS PADRES, SU HERMANO Y SU CUÑADA, EL PADRE FALLECIÓ Y ESTE SEÑOR ALEGA QUE AUNQUE EL TENGA UN MÍNIMO PORCENTAJE DE LA PROPIEDAD, COMO HEREDERO DE LA PARTE QUE CORRESPONDÍA A SU PADRE FALLECIDO, TIENE TODOS LOS DERECHOS IGUALES AL RESTO DE LOS PROPIETARIOS Y DERECHO A VOTO EN LAS ASAMBLEAS. ADEMÁS, ACTUALMENTE LA JUNTA DE CONDOMINO HA SOLICITADO A LA ADMINISTRADORA DEMANDAR A OTRO PROPIETARIO MOROSO PARA LO CUAL SE REQUIERE LA AUTORIZACIÓN DEL PRESIDENTE DE LA JUNTA... ¿PUEDE ESTE SEÑOR AUTORIZAR A LA ADMINISTRADORA A PROCEDER EN CASO DE DEMANDA ANTE LOS TRIBUNALES COMPETENTES ? SERÍA LEGAL?
    MIL GRACIAS POR SU COLABORACIÓN. ESPERANDO SU PRESPUESTA, LO SALUDA, ATENAMENTE, VIRGINIA RIOS
    O PERDERÍAMOS TODO EL PROCESO Y SU COSTO ?

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  128. Buenos dias:
    Quisiera me informara si es correcto pagar el recibo de luz de la censerje aun cuando ha sufrido un incremento en 4 veces mas del monto promedio de los ultimos meses, aun asi nosotros como propietarios debemos cancelar ese recibo?. Por otra parte, estamos en la obligacion de pagarle examenes medicos en clinicas privadas?
    Espero su respuesta
    Muchas Gracias

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  129. Buenas Tardes Profesor tengo una consulta administramos un condominio en Lecherías Anzoategui, el caso es que el condominio lleva un fondo de prestaciones sociales al cual se le hace un aporte mensual y al mismo se le descuenta lo pagado a los trabajadores como Vacaciones, Aguinaldos y adelantos a prestaciones sociales, entonces al momento del cuadre o entrega de cuentas lo pagado por adelanto de prestaciones sociales se relaciona entre los activos, así se haya descontado previamente del fondo? esa es la duda que quisiera me aclarara por favor y muchas gracias.

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  130. buenas noches profesor
    mi pregunta es la siguiente: vivo en un edificio de propiedad horizontal y tenemos problemas de filtración, quisiera me guiara a donde debemos acudir si este copropietario se niega a arreglarla?

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  131. Buenas noches..Llevo la administración de un edificio pequeño, somos 16 propietarios; mi inquietud es con respecto a la señora que labora con la limpieza de cada 15 dias; dicha persona maneja comentarios sobre la Ley organica de trabajo; ella tiene 7 meses en esta labor y de verdad, me tiene molesta, ya que estos comentarios son amenazadores. Me hice cargo del mantenimiento por ser ama de casa, pues todos trabajan y solo se mantiene el edificio y llegan de noche y quieren descansar, ya mas bien parezco la empleada de ellos y la señora se vale de esta soledad..Que hago al respecto..?

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  132. buenas tarde; mi pregunta es la siguiente: con cuantos recibos de condominio vencidos se puede pasar a legal; gracias de antemano

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  133. Buenos Días Profesor!
    Como propietario de un departamento en una residencias de nombre Cumboto en la Urb. Base Aragua, decidimos realizarle una refracciones (mejoras) al mismo y dentro de los requisitos que nos exige en banco para la entrega del dinero solicitado se encuentra LA SOLVENCIA DE HIDROCENTRO vigente para el momento de la firma del crédito. El punto es que me encuentro solvente con el pago del condominio y el administrador de la junta no ha cancelado a HIDROCENTRO la cuota correspondiente al mes y por ende engaña y plantea mil escusas para la entrega de la solvencia y sin ella perderíamos la posibilidad de recibir dicho crédito. ¿Que acciones legales podemos tomar ante esta situación?

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  134. Profesor, la Junta de Condominio y Administradora, según Asamblea de copropieatrios con asistencia de 7 copropietarios aprobaron en fecha 25 de Junio de 2012 Conjunto Residencial Puerto Vallarta II,, isla de margarita, un gasto común por bs. 300.000,00, para ser cancelados en doce meses, para la restauración de fachada, a pesar que existe un fondo de reserva de 10% que se cobra mensualmente, ellos manifiestan que es legal por cuanto fue la tercera y ultima convocatoria y que la misma no fue impugnada en el tiempo previsto, es legal o requieren del 75% que manda la Ley de Propiedad Horizontal, ademas que dicha cuota es igual a la suma de todos los gastos del conjunto de 30.000,00, para un cobro por recibo de condominio a Bs. 60.000,00 mensual lo que duplica el pago que debo realizar por 12 meses.

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  135. buenos dias profesor,

    En la Resd. donde soy propietaria, el condominio desde hace 1 año exige el pago de condominio por mes adelantado y desde esa fecha no hemos recibido ninguna relacion de los gastos o recibo de cobro. mi pregunta es . es esto legal?

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  136. Buenos Dias Profesor, tengo una pregunta y es que es posible que para el cobro del condominio se deba entregar un rebibo y una relacion de los gatos, aun cuando en los recibos ya se especifica.

    Gracias

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  137. Señor "profesor", su blog está envirolado hasta las metras, parece un saco de gatos. Recomiendo no abrirlo, ya que pone en peligro cualquier computadora!!!

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  138. buenos dias profesor es legal que el condominio te descodifique por estar atrasado en cuotas especiales, aun cuando la cuenta del condominio este al día.

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  139. BUEN DÍA PROF EN EL EDF DONDE VIVO EL INDICE DE MOROSOS EXCEDE EL 40% PASAN JUNTAS DE CONDOMINIO AÑOS TRAS AÑOS Y NO HAN PODIDO DE MIL FORMAS LLEGAR ACUERDOS DE PAGO CON LA GENTE, ESTO CADA DÍA NOS AFECTA MAS YA QUE EL EDF A MERITA REPARACIONES GRAVES Y NO HAY DINERO PARA PAGAR DICHOS GASTOS. VIENE NUEVA ELECCION DE JUNTA Y ME GUSTARIA PARTICIPAR CON EL OBJETO DE PONER AL DIA NUESTRO EDF, SERA QUE CON ABOGADOS LOGRE QUE LOS MOROSOS PAGUEN COMO DEBO HACER?

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  140. Buenos Días deseo hacerle una consulta sobre la nueva ley del trabajo para el pago de las Trabajadoras Residenciales (Conserje) cuanto es la bonificación y si ea en base al salario basico o al integral, gracias y en espera de su ayuda

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  141. Buenos días, la Junta de Condominio de mi urbanización decidió publicar un listado de morosos con nombres, apellidos y monto adeudado, un vecino se molestó y borró su nombre del mismo alegando que es ilegal, que lo correcto, según él, es colocar el número de la casa y los meses adeudados. ¿Es cierto eso?, porque se les han enviado comunicaciones por escrito para que paguen, pero hacen caso omiso. Gracias de antemano...

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  142. Buenos Dias

    Como calculo un alicuota cuando en un condominio pertenecen 3 torres?

    Gracias

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  143. Buenos Dias

    Dsculpe error al transcribir la pregunta...
    Aqui va de nuevo

    Como calculo un alicuota cuando en una comunidad pertenecen 3 torres?

    Gracias

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  144. Buenos Días estimado Profesor especialista en condominios, tenemos una situación en nuestro edificio en Puerto Ordaz en cual consta de 8 aptos y una de ellos es de uso común, en una oportunidad fue sala de reunión, y desde hacen 13 años esta alquilado y actualmente lo que se cobra son 500 Bsf, no ¿Hay forma de aumentar al inquilino?, ¿cual es la vía? por otra parte es que una vecina que preside el condominio maneja esto a su antojo recibe el dinero en efectivo aun existiendo una cuenta de condominio, y nunca a presentado memoria y cuenta de nada, como hacemos para solicitar auditoria, o manejar esta situación ya que el edificio cada vez que necesita mejoras ellos la junta de condominio solicitan monto sin sacar cuenta y aclarar a quienes le cobran, se presume que ellos no pagan nada y solo le cobran el monto total a tres propietarios. ya estamos al borde con tal situación.

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  145. Buenas noches profesor, le comento que soy presidente de una nueva junta de condominio, que apenas tenemos un mes en el cargo, le comento que la antigua junta de condominio dejo de cancelar de manera consecutiva 19 meses de aseo urbano, ahora bien existen unos propietarios que tienen en ventas sus apartamentos pero al solicitar el recaudo de la solvencia del aseo urbano la misma no puede ser expedida por la morosida que dejo la junta anterior, en tal sentido y a peticion de los interesados esta junta trato de llevar una propuesta de plan de pago a las autoridades administrativas del aseo y no se obtuvo solucion alguna, en tal sentido un propietario en vista de la urgencia en que se encontraba por la premura de la venta de su apartamento decidio cancelar parcialmente algo de la deuda y la empresa del aseo urbano emitio una solvencia a ese propietario en particular,ahora me presenta dicho propietario el reclamo del pago y que el mismo se le debe descontar sucesivamente de los pagos del condominio, profesor nosostros en la junta somos de la opinion que en la relacion comercial que se tiene contra la prestacion del servicio de aseo urbano se reconoce como acreedor a la empresa SATECA, no asi el propietario ya que por pago unilateral indebido no puede constituirse en acreedor del mismo y ademas exigir legalmente el descuento de este pago de los recibos de condominios, nosotros en esta nueva junta vamos a cancelar mensualmente los pagos con sateca para evitar incrementar la deuda y a medida del tiempo iremos abonando paulatinamente el resto, nosotros la nueva junta no nos negamos a pagar sino que no reconocemos otro acreedor que no sea sateca, el propietario me indica que sus accion es legal y que va a acudir a indepabis, que nos aconseja gracias

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  146. Buenas tardes Profesor, mi consulta es la sgte. deseo saber si le cortamos el sevicio de agua a los morosos , es delito osea legalmente no esta permitido ,pueden ellos demandarnos alos delegados, o podemos tomar estas medidas sin temor ser enjuiciados por estas personas que nos perjudican dia a dia ,agradecere su respuesta, gracias

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  147. La junta de condominio de un centro comercial puede negarse a realizar el manteimiento correspondiente al techo de acerolit de un local?
    Tengo entendido que los techos forman parte de las areass comunes y si la oficina de condominio tiene la potestad de cobrar por avisos y otros en esas áreas, cómo puede negarse?

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  148. Buenas noches, vamos a iniciar el proceso de demandas en nuestro edificio, pero la administradora anterior a la que tenemos, extravió parte de los recibos de condominio de estos morosos, que nos queda hacer en este caso al no tener el físico de los recibos pero si el monto de la deuda acumulada total? Gracias. solher1@hotmail.com

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  149. BUENOS DIAS PROFESOR.. TENGO UNA DUDA DEL CONDOMINIO YO COMO DUEÑO DEL CONDOMINIO TENGO QUE EMITIR UNA FACTURA FISCAL EXENTA. O CON EL RECIBO DE CONDOMINIO LE SIRVE AL ARRENDATARIO PARA REFLEJAR EN SU CONTABILIDAD. EN QUE PARTE DE LA LEY ME HABLA SOBRE LA FACTURACION QUE DEBO EMITIR COMO CONDOMINIO. AGRADECIENDO SU AYUDA. MEDERLIN GOMEZ

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  150. buen dia, me puede explicar bien detallado como se calculan las alicuotas de pago de un apartamento en un condiminio de 28 apartamentos de 70m2 y dos penthouses de 130m2 cada uno. Quiero saber cuanto van a pagar los apartamentos y cuanto van a pagar los penthouses.

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  151. Buenas Tarde Profesor
    El recibo de condominio se les esta enviando a los copropietarios por correo y ademas se publica en las carteleras del conjunto Residencial. Esto causaria algun inconveniente con el cobro y a su vez pago? Gracias

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  152. Buenos días!

    Los gastos extraordinarios o cuotas extras se dividen en partes iguales o por alicuota?

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  153. Estimado Sr. Profesor
    Buenos dias

    Tengo una situación muy peculiar en mi apto.
    Recién me voy a mudar a un Pen House Pequeño (60mt2) y me encuentro que el techo del apto, esta lleno de humedad, al punto que actualmente las vigas se encuentran cargadas de agua, la pintura del techo se esta desprendiendo y y esto me esta afectando medio apto. pues incluye el techo del baño, cocina (fue la mas Afectada en los daños). y parte de la sala. Y ahora esta humedad trasciende a la viga de la Habitación principal.

    De inmediato procedimos a tomar las fotos del apto. del techo y realizamos vídeos del techo en el momento que el agua se esta filtrando por el techo.

    Como es propio en estos casos, llamamos a la Persona encargada del condominio para que nos diera el apoyo respectivo de la situación pero lamentablemente no conseguimos respuesta, siempre nos dice que van a subir y nunca lo hacen, por lo que ya no sabemos que hacer.

    Pensamos en dejar de pagar las cuotas del condominio hasta lograr reunir el monto total de la reparación de la placa y nuestro techo, para luego proceder enviar las facturas al condominio y este lo asuma como pago de las cuotas.

    Mi pregunta:
    1ro. es posible este procedimiento sin generarnos mayores inconvenientes?

    2do. bajo ¿que articulo de la Ley de Propiedad Horizontal me puedo amparar para que me resuelta esta situación?

    3ro. es legal ¿que me suspendan la llave magnética del ascensor en caso de no cancelar por los motivos expuesto?

    espero pueda ayudarnos lo antes posible.

    Desde ya Muchas gracias por el apoyo que nos pueda dar.

    Yeniffer Ch. O.

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  154. Buenas Tardes Profesor: Mi pregunta es la siguiente vivo en un conjunto de casas que en principio eran todas iguales de una planta lo unico que cambia es el tamaño del terreno, pero los propietarios con menos terreno las han modificado a su antojo hasta tener casas algunas de 3 plantas. El punto está que cuando se formo el condominio hace 15 años la primera administradora cobraba algunos rubros por alicuota que eran por el tamaño del terreno y otros por unidad habitacional como lo es la vigilancia, adornos de navidad y otros arreglos (esto se hizo así durante 12 años), una junta de condominio cambio la administradora y decidio sin consultar poner todos los gastos por alicuota, yo tengo uno de los terrenos mas grandes por estar en una esquina interna pero micasa si siendo de una planta y con la frente más pequeña y ahora mi condominio viene 3 veces más caro que los del centro. Ante que instancias puedo hablar pues he hablado con las personas del condominio y se niegan a volver como estaba antes, para ahorrarse ellos 20 Bs yo tengo que pagar 400 Bs más de condominio.
    Muchas Gracias
    sradelonge@gmail.com

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  155. hola, es posible individualizar el recibo de agua en un conjunto residencial?, actualmente tenemos un serio problema de morosidad en el conjunto residencial entre rios 5 en puerto ordaz y hidrobolivar cada 3 facturas sin son ni ton nos corta el agua y hay q hace colectas para pagar el agua y casi lo mismo con la vigilancia, de 48 apartamentos solo 15 cancelan a tiempo el condominio, si la electricidad se paga individualmente, es posible que se pueda hacer un contrato de agua por apartamento? hay morosos que tienen hasta 3 años sin pagar

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  156. Buenas noches Yeniffer: lo primero es determinar con una inspección si el daño a su techo proviene de la azotea del edificio. Para ello es recomendable acudir a expertos (Bomberos o PC) para tener un diagnóstico preciso. Si se comprueba que el daño lo provoca la azotea o platabanda del edificio, y esa zona es un área común, proceder con el llamado de atención a la Junta de Condominio. Si la Junta de Condominio es laxa en la respuesta, y las reparaciones son de urgencia, se puede aplicar el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.

    En cuanto a la suspensión de servicios o aplicación de sanciones por morosidad, eso carece de legalidad, y raya en actos delictivos previstos en el Código Penal, y la Ley contra el Terrorismo y Delincuencia Organizada.

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  157. Buenas noches Héctor: hay empresas que se especializan en colocar medidores de agua por apartamentos. Inclusive las empresas hidrológicas del Estado creo que prestan ese servicio. Por favor háganle la consulta a HIDROBOLÍVAR, y que les explique a ustedes el procedimiento para individualizar el consumo de agua con la colocación de medidores por apartamento, ya que por ser ellos los distribuidores o suplidores oficiales del servicio de agua, son los únicos autorizados para cortar el suministro a quien no lo cancele; esto no lo puede hacer el Condominio.

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  158. Buenas noches a todos: para mayor celeridad en las respuestas a sus preguntas, me pueden llamar al (0416) 308-72-57, o escribir a mis correos que se encuentran en mi perfil. Saludos.

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  159. Buenas tardes profesor, le agradezco la siguiente consulta: Pueden algunos copropietarios ponerse de acuerdo con el presidente de la Junta de condominio, efectuar una asamblea y apropiarse de un area comun para el uso particular de ese grupo y En perjuicio de otros propietarios? En caso de disponer de areas comunes que porcentaje de propietarios necesitan estar presentes en asamblea para que eso sea valido? Que defensa tenemos los copropietarios sobre decisiones pasadas, que debo hacer si no hay conciliacion? Puede un area comun ser utilizada en beneficio de unos y en perjuicio de otros? Gracias por su atencion.

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    Respuestas
    1. Las decisiones de apropiarse de un area comun deben tener un quorum del 100% de los asambleistas. Las areas comunes solo se pueden utilizar en beneficio de todos los copropietarios, caso contrario son nulas de pleno derecho las desiciones tomadas por grupos minoritarios y de ser asi perjudican al resto. Recomiendo que revise si existen tales actas y en caso de ser ilicitas denuncie a la Junta de condominio en la fiscalia ya que eso es un delito de usurpacion claramente establecido en el codigo penal, las acciones contra el presidente son mediante tribunales civiles y penales. Esas actas si son ilicitas se pueden invalidar. Ejerza las acciones establecidas el la ley de propiedad horizontal que lo protegen y la probabilidad de desacer esos acuerdos prosperan en un 100%. Comuniquese con el presidente de la junta de condominio y exijale a los que se apropiaron de esas areas comunes a desocuparlas por via de conciliacion ya que judicialmente les saldra mas costoso sin incluir las acciones penales que den lugar

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  160. BUENAS NOCHES PROFESOR: MI SITUACION ES LA SIGUIENTE, VIVO EN UN CONJUNTO RESIDENCIAL CUYA PRESIDENTA DE LA JUNTA DE CONDOMINIO ES LA DUEÑA DE LA EMPRESA ADMINISTRADORA Y LA EMPRESAA ENCARGADA DEL MANTENIMIENTO, AHORA VERA, TODAVIA ES PERMITIDO TENER ESTAS EMPRESAS DE MANTENIMIENTO EN LOS CONDOMINIOS RESIDENCIALES? LOS TRABAJADORES RESIDENCIALES NO DEBERIAN SER EMPLEADOS DIRECTOS DEL CONDOMINIO. EN EL MES DE ENERO DEL PRESENTE AÑO SE APROBÓ UNA CUOTA ESPECIAL SIN NINGUN PRESUPUESTO PREVIO, PARA VARIOS ARREGLOS PENDIENTE, LOS ARREGLOS SE HAN HECHO, PERO EN LOS RECIBOS NOS RELACIONAN ESOS GASTOS PARA SU RECUPERACIÓ, LOS GASTOS SUFRAGADOS CON DINERO DE LAS CUOTAS ESPECIALES DEBEN SER RELACIONADOS EN EL RECIBO MENSUAL DE COBRO?

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  161. profesor, demande a la constructora por cumplimiento de contrato. fue declarada con lugar la demanda. aun la demandada no ha otorgado documento de compra venta. en caso de no otorgarlo la sentencia vale título, ya han pasado 6 años. la vivienda aun no esta terminada, debo pagar condominio, a partir de que fecha? muchas gracias por la atencion dispensada

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  162. Buen Dia Profesor

    Mi situación es la siguiente acabo de firmar por la adquisición de una vivienda hace solo dos semanas atrás, sucede que no sabia que la misma tenia una deuda bastante alta casi de 5000 Bs. En este caso me gustaría saber si me corresponde cancelar esa deuda? ya que tengo entendido que el condominio a penas fue registrado en el mes de Febrero, y también se que es a partir del registro legal que d}se debe empezar a pagar, agradecería mucho su ayuda para aclarar dichas interrogantes. Gracias por la atención

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  163. buenas yo me meti en la junta de condominio de mi edificio, nosotros nos quiseramos separar, esto quiere decir que somos 4 torres y queremos que hayan 2 juntas 2 por cada torre, solo queremos pagar los gastos comunes que son: el tanque de aqgua y un talud, segun la ley de propiedad hrizonta y el codigo civil hace falata el 100 % de votos que esten a favor de esta disolucion o puede ser con un porcentaje menor

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  164. Buenas Noches Profesor, mi consulta es la siguiente: vivo en una Urb. cerrada de 28 casas, donde fue creada una Asociación Civil sin fines de lucro pro mejoras del urbanismo, muchas de las personas que crearon dicha asociación ya no viven dentro de la urbanización, razón por lo cual muchos de los que ahora vivimos allí no formamos parte de esa asociación. En fecha resiente decidieron contratar una compañía de vigilancia, lo que originó que las cuotas de condominio se elevaran a tal punto que varios de los que allí habitan no pueden cancelar, La persona que ejerce el cargo de presidente de esta asociación amenaza con tomar acciones legales contra las personas que no cancelen las cuotas, ¿es posible ejercer esta acción así la persona no forme parte de la Asociación?, ¿existe alguna ley que regule el funcionamiento de urbanizaciones cerradas? ¿puede el presidente de la asociación civil exonerarse del pago de las cuotas, a cuenta de su trabajo como administardor de la misma? Gracias por su atención.

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  165. buenas tardes profesor, mi consulta a usted es referente a: hace aproximadamente un año, la Junta de Condominio de Residencias Los Teques, contrató los servicios de una empresa administradora.... Actualmente, me ha sido cargado a mi recibo de pago un monto por Interes de Mora no especificados, al conversar telefonicamente con dicha Administradora, me alegan que es por concepto de pago fuera de fecha. A la fecha he venido cancelando a su debido tiempo, por ejemplo, el pago del recibo correspondiente al mes de abril fue cancelado el día 27 de mayo, el recibo correspondiente al mes de mayo fue emitido el día 31de mayo y reflejaron un cargo por intereses de mora. Mi pregunta es: Es correcto el cobro de dichos intereses? gracias por su atención

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  166. Buenas tarde tengo una inquietud existe un porcentaje minimo y maximo para cobro mensual condominio, yo tengo un locar donde mensualmente aumentan entre 150 a 250 bs y las razones que se explican son las misma hay que hacer muchas reparaciones o se esta filtrando un ala o xxxxxx

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  167. Buenos días. Mi pregunta es la siguiente. Existe un fondo de reserva nominal de 190.000 y una morosidad de 105.000. Solicitamos el fondo de reserva y nos dijeron que la morosidad se come el fondo de reserva. ¿Cómo es eso??

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  168. Buenas tardes Sr. Eduardo, me dirijo a usted con la siguiente inquietud, en mi residencias Maracaibo Edo. Zulia, yo me estoy encargando de la parte administrativa asi acordado en junta de condominio, tenemos dos casos de filtraciones uno pbb donde el propietario había canalizado con la junta anterior que le iban a responder por los daños ocasionados por una tubería del edificio y me hizo llegar para cruce de pagos condominio un monto en facturas y presupuestos por casi 50.000bs. el señor tiene 3 aptos. y solo tuvo daños en el pb igualmente debe desde enero 2012 hasta junio 2013 todas las cuotas ordinarias de los tres aptos. le pregunto es legal o debería responderle por esos 50.000bs. aun si en asamblea nadie estuvo de acuerdo con estos cruces?? y otra propietaria en una ruptura de tubería del condominio en las áreas del depósitos perdió unos pesebres y cantidad de cosas y las avaluo por un monto de 34.000bs. y también quiere que el condominio le responda por esos daños y perdidas, le respondimos con el arreglo del deposito y puertas pero las perdidas materiales no, IGUALMENTE en asamblea se planteo y nadie estuvo de acuerdo....... se podría agregar una clusula en el acta, donde no se hace responsable el condominio por daños ya que los propietarios lo están tomando como guachafa y pretenden que los montos del condominios cubran sus daños...asesóreme por favor... Gracias Mariana Moreno

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  169. Buen dia prof. Eduardo.una pregunta los condominios son agente de retencion

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  170. hola buen dia las cuotas extraordinarias, como factura con gastos de administrador o sin gastos de administrador. esto por lo que dice el ley del iva y el reglamento en art 33.rliva

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  171. Buenas tardes, soy la administradora desde julio 2012 de un edificio que consta de 12 aptos y tengo un caso con un propietario y es que nunca les ha gustado pagar el recibo de condominio desde hace muchos años, tanto que se les tuve que exonerar toda la deuda en dos oportunidades, pero igual dejan de pagar, en estos momento deben desde marzo 2012 hasta esta fecha, pero ahora alegan que no pagan porq su apartamento tiene filtracion causado por el desague de aguas de lluvia, me gustaria que me ayude profesor a como resolver este caso, que debo hacer al respecto, los demas propietarios no ven su problema sino que comentan que son unos vividores y que hay que buscar un abogado para que se encargue, pero en realidad nose que paso dar, por favor le agradezco su orientacion, desde maracaibo.

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  172. hola buenaas tardes mi pregunta es la siguiente con referente a las auditorias de condominio es preciso que se realizen dentro de las instalaciones o fuera de las mismas

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  173. estimado Profesor, permitame felicitarlo primero por su gran ayuda con estos asuntos legales de los condominios.
    mi pregunta es, tenemos una contructora que acaba de terminar un condominio de 9 pisos, ya esta posesionada la Junta Directiva yelegido el administrador que es tambien dueño de un departamento. como constructora nosotros aun tenemos departamentos sin vender en el condominio, debemos pagar alicuotas por esos departamentos sin vender o no??? porque aun estan sin escritura y siguen a nombre de la constructora o en ese caso que se hace??? gracias por su pronta respuesta, quisiera ademas si no es molestia saber en que capitulo de la ley de propiedad horizontal se refieren a ese caso en especial

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  174. Buenas tardes Profesor!

    tenia la duda ya que en un departamento tienen un adeudo desde el 2010 y al querer cobrar comento que si dichos mantenimientos no se cobraban en un plazo de 2 años no se podria realizar el cobro de ellos? es eso cierto? y a que fecha ya no se pueden cobrar aun pasando estos mismos a un abogado para que realice el cobro?

    Muchas gracias!

    Un saludo!

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  175. buenos dias profesor mi consulta se basa en lo siguiente soy residente de la parroquia candelaria y en el edificio donde vivo hay una junta de condominio desde hace tres años la misma junta lleva la administracion pro un conjunto de copropietarios e acuerdo alo que establece la LPH hemos recojido firmas de mas del 33.33 porciento por alicuota para solicitar una asamblea extraordinaria para exponer las irregularidades que se han venido acumulando en los tres años que llevan los miembros de la junta admiistrando el condominio del inmueble ahora bien en conocimiento por parte de la junta que se interpuso una denucnia ante el indepabis por el cobro de un gasto en el recibo de condominio decidido en un procedimiento irregular y que no acata lo dispuesto en la LPH ni en el documento de condominio del edificio, la junta informó que iba a ser contratada con base a un mandato de enero del 2010 producto de una asamblea de coporpietarios la contratacion de una administradora mi pregunta es es legal ello y de no ser donde podemos acudir para evitar tal irregularidad porque de veras le digo hemos ido a varias instancias y nos rebotan de un lado a otro solo hemos hasta ahora logrado la aceptacion de la denuncia en relacion a un cobro irregular ante el indepabis pero habilmente la JDC la junta desistio en principio y argumento que era porquelaempresa iba a ajustar el monto del trabajo por los efectos de la inflacion en abierta brla a la primera reunión de conciliacion que se supone convocara el indepabis ante denuncia interpuesta, mi pregunta es donde podemos acudir para obtener repuesta efectiva ante la burla y desprestigio por parte de los miembros de la jdc de los opropietarios que protestamos la manera irregular en que deciden los asuntos administrativos que se traducen en obras innecesarisa ante otras prioridades del inmueble toda vez que es un inmueble nuevo con no mas de seis años de construido. gracias

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  176. buens tardes profesor mi consulta es que el edificio donde vivo la conserje o administradora que furge como la que administra el el edificio se molesto conmigo porque no le di razon para cortar un arbol que no molestaba anadie en el momento de reparacion del edficio. poe esto, dejo de pasar a cobrar el condomino y no limpia mi piso. Yo voy PROCEDER A PAGARLE UNA SRA PARA QUE ME HAGA LA LMPIEZA Y VOY PASAR POR ESCRITO MI SOLUCION. ESTOY DENTRO HACER ESO ? ME GENERARA PROBLEMA AL PEDIR UNA SOLVENCIA DE CONDOMINIO ? QUE HAGO?

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  177. MUY BUENAS NOCHES USTED ME PODRIA EXPLICAR SI EL FONDO DE TRABAJO Y EL FONDO DE RESERVA ES LO MISMO?

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  178. Buenas Tardes Profesor: yo estoy al día con mi condominio y el día de ayer pague en la reunión de copropietarios para elegir la nueva junta administradora 1 año completo por adelantado de mi cuota de condominio, ahora bien la pregunta es la siguiente: si por casualidad la nueva junta decide aumentar el canon del condominio yo estoy obligado por la ley a cancelar la diferencia del aumento?

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  179. buenas tardes profesor yo vivo en Valencia en un edificio que fue intervenido por el estado debido al retrado en la entrega por parte de la constructora, bien esta a mi me entregaron el aprtamento el a;o pasado y desde enero estoy participandole a la empresa que deseo cancelare mi deuda de contado y a la fecha no he protocolizado, este año se conformo el condominio y mi pregunta es yo debo pagar el condominio si aun no eh protocolizado el inmueble

    gracias

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  180. Buenos Dias Profesor, quería preguntarle como se puede calcular las alícuotas o porcentajes en un documento de condominio nuevo, tomando en cuenta que unos apto tienen terraza y otros jardines.
    me gustaría saber como se calcularían los porcentajes de estos mt2 a diferencia de los mt2 de construcción.

    muchas gracias

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  181. bue dia profesor
    mi pregunta es la siguiente: en nuestro edificio existe cuatro (4) locales comerciales de acuerdo al documento de condominio, pero estos con el tiempo fueron divididos y en la actualidad existen 8 con diferente actividad comercial, a la hora del pago de los gastos del condominio solo se paga cuatro, que se puede hacer para sincerar el pago de estos locales comerciales, entendiendo que el dueño de los locales es una sola persona, y alicuota es inferior a los demas propietarios que habitamos en nuestro edificio. ya que dentro de la ley de propiedad horizontal no comtempla este tipo de situación. mil gracias por su orientación.

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  182. buenas mi pregunta es sobre los pasillos de los edificios , estos son areas comunes y en nuestro edificio hay 4 pisos que colocaron cerradura en la puerta de aceso a las escaleras y no se puede salir del piso a la escalera .como se haria para que esos propietarios coloquen las cerraduras con manija para que se pueda salir en caso de una emergencia . los acensores estan semi privados y solo ellos y los del piso de abajo tienen aceso al piso por el ascensor y cuando se daña el impar no habren la puerta para que los del piso de abajo puedan salir del piso por las escaleras. que ley se puede usar para evitar este abuso de estos propietarios.

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  183. Estimado:

    Tengo una duda, en el gasto comun tengo una alicuota del 1,32% por mi depto, bodega y estacionamiento, pero en el SII por los mismos conceptos aparece una alicuota de 1,26% ¿Cual es el factor de alicuota que manda el que se me esta cobrando en el gasto comun o el señalado por el SII?.

    Saludos

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  184. buenas noches prof, que pasa cuando un propietario no quiere pagar un gasto extra y los demás propietarios este de acuerdo, tengo una vecina que cuando no esta de acuerdo con alguna compra la descuenta de su recibo.

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  185. prof,el fondo de reserva si en asamblea están de acuerdo en que sea 10 porc eso es valido, o agi alguna ley de que tiene que ser el 5 porc. gracias por favor aclárame esa duda

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  186. Buenos días profesor, en mi residencia, se realizo una Asamblea de propietarios, la cual no estaba ni con la mitad de vecinos, se decide un incremento en nuestra cuota de condominio, el mismo es fijo y se aumenta anual según inflación... Ahora bien mi pregunta radica en que hay propietarios y me incluyo, que hemos pagado el año por adelantado, y ahora la junta quiere cobrarnos la diferencia del mismo, porque hicieron ese aumento sin la aprobación de su mayoría.... Esto es legal o hay algo que pueda hacer para seguir refutando?, ya que la misma junta se niega a publicar y especificar los gastos e ingresos mensuales....
    Muchas gracias...
    Katiuska Campos

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  188. Buenos días profesor, recientemente las juntas de condominio (03) de nuestro urbanismo decidieron contratar una empresa para atender las áreas comunes a fin de bajar el costo por estos servicios, sin embargo la persona que anteriormente realizaba esta función se ve afectada ya que al restarle el servicio sobre las áreas comunes devenga menos ingreso, solo quedo con la atención a las áreas no comunes. Esta persona realizo estos servicios durante dos años y nunca tuvo contrato e incluso aun carece del mismo; le pregunto ¿Esta persona puede actuar legalmente contra el urbanismo aunque nunca fuese considerado un empleado? el solo tenía un RIF y firmaba los recibos como evidencia de sus cobros. Saludos.

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  189. Buenas tardes Prof. Fuenmayor, trate de colocar mi consulta en el blog pero no me lo permite, intento nuevamente, ya que el correo que le envie a vanguardia me fue devuelto.
    Mi inquietud se refiere a definir de quien son los fondos cuando un moroso se pone al dia: de la comunidad o de la administradora? porque yo noto en mi edificio que cuando un moroso hace pagos, bien parciales o totales no se hace mencion ni ajuste alguno por tal ingreso en los recibos de condominio. Se que la administradora no nos financia, mas bien mantiene, ademas del fondo de reserva, un fondo especial operativo para cubrir 3 meses de gastos ordinarios del edificio, fondo que se alimenta de los pagos hacia dicho fondo con el que contribuimos todos los que pagamos el condominio, por lo que la logica me dice que no es a la administradora a quien corresponden dichos montos. Mucho agradecere su comentario y si esto esta contemplado en alguna ley de condominio darme la referencia de la misma para poder aclararlo tanto a la Junta de Condominio como a la administradora. Un cordial saludoreferencia de la misma para poder aclararlo tanto a la Junta de Condominio como a la administradora. Saludos

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