sábado, 14 de enero de 2012

La Morosidad en los Condominios

Uno de los mayores obstáculos que debe enfrentar la Administración de un Condominio (Junta o empresa administradora) es la lentitud y el atraso en el pago del Recibo de Condominio, por parte de los propietarios.

En los primeros escritos de este Blog se mencionó el Recibo de Condominio, destacando que este es una especie de factura (numerada) demostrativa de los gastos comunes del edificio (arts. 11 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal - LPH), los cuales son inherentes a cada propietario, de acuerdo con el contenido del artículo 7 de la citada Ley.

El retraso o falta de pago del Recibo de Condominio, por parte de los propietarios, para contribuir con los gastos comunes (art. 12 LPH), es lo que se conoce como Morosidad. La Morosidad es el cáncer de los edificios o conjuntos residenciales, ya que la ausencia de dinero no permite el mantenimiento del inmueble ni sus áreas comunes, propiciando el deterioro del mismo y la pérdida en la calidad de vida de sus habitantes, en el entendido de que el edificio es la casa de todos sus residentes, y no una entidad aislada de cada apartamento y puesto de estacionamiento. El edificio es un todo compartido por los habitantes del mismo, el cual se debe cuidar y mantener en buen estado, y la clave para ello está en una buena gestión administrativa con suficientes fondos para tal fin.

La palabra Morosidad proviene del latín mororatis, la cual traduce demora, lentitud, retraso; y moror es retrasar, aguardar, detener. De tal manera que un moroso es alguien que está demorado, lento o retrasado con algo. Desde el punto de vista financiero, estar moroso significa estar lento con los pagos o demorado en honrar los mismos. En un Condominio, los morosos son los que pagan con retraso o con demora (a veces de meses), a veces nunca, los Recibos de los Gastos Comunes.

La Morosidad en un Condominio pudiera obedecer a varias causas, como las siguientes:

 Falta de tiempo para pagar el Recibo

 Enfermedad del propietario o de un miembro de su núcleo familiar

 Muerte del propietario o de un miembro de su núcleo familiar

 Desempleo del propietario

 Rebeldía

 Apatía

La falta de tiempo para pagar el Recibo es uno de los factores que atenta contra la responsabilidad de muchos propietarios que, queriendo cumplir con su obligación condominial, se ven imposibilitados a hacerlo debido a que sus ocupaciones diarias no se lo permiten; o la Junta de Condominio o empresa administradora establecen horarios de cobros que no son accesibles al propietario que desea pagar.

Es allí donde la administración del condominio (Junta o empresa administradora) debe crear los mecanismos necesarios que faciliten el cobro oportuno de los gastos comunes, tal como se mencionó en la sección dedicada a La Tesorería. Campañas sabatinas de cobranza, horarios nocturnos de cobranza, domiciliación de pagos, transferencias bancarias telefónicas, transferencias bancarias vía internet, etc., serían algunas facilidades que la administración debe darle a los propietarios para el pago oportuno del Recibo de Condominio. Por supuesto que la administración debe adecuar el manejo del condominio a estos procesos.

Otro de los factores que incide en la lentitud o atraso para el pago del Recibo de Condominio es la enfermedad del propietario o de un miembro de su núcleo familiar, y no precisamente de gripe, fiebre, resfriado, problemas con las muelas, yeso en un brazo, o algún malestar leve. Se trata de alguna enfermedad grave, incapacitante, o en algunos casos terminal, donde exista inclusive intervenciones quirúrgicas, que de no atacar a tiempo pudiera traer consecuencias mayores, incluso la muerte. Este tipo de enfermedades consume en la mayoría de los casos el presupuesto familiar, al punto que para responder a los gastos que dicha enfermedad ha causado el propietario o sus familiares se han visto en la obligación de vender algunos bienes muebles e inmuebles, y en casos extremos hipotecar la vivienda principal.

Casos como estos deben ser vistos con lupa por la administración del condominio (Junta o empresa administradora), para saber cuál será el tratamiento que se le dará a este “moroso” involuntario. En principio debe estar por encima de todo la solidaridad con la familia o el propietario afectado, sin descuidar, en el corto plazo, convenir a partir de qué fecha pudiera comenzar a ponerse al día con los pagos atrasados.

La solidaridad debe estar presente ante todo, el dolor se debe entender y tener empatía con el propietario, pero la gestión de cobranza no puede dejar de hacerse.

En el caso de la muerte del propietario o de algún miembro de su núcleo familiar, la situación sería similar a la antes planteada. Ante todo se debe entender el dolor por el ser desaparecido, y la administración del condominio debe manifestar la solidaridad por el fallecimiento del vecino o de uno de sus miembros familiares inmediatos. La prudencia en el tiempo, para ejercer la cobranza, al igual que en el punto anterior, debe ser con sutileza y consideración; pero si en un lapso admisible no se ven resultados o intenciones de pago, un prudente recordatorio, elegante por demás, haciendo mención de una forma muy delicada a la obligación condominial, sería importante para mantener activa la gestión de cobranza.

Ante cualquier indicio de mayor atraso en los pagos, es conveniente que la administración del condominio fije fechas, con algo de flexibilidad, para que se le de continuidad a la obligación que se tiene con la comunidad de propietarios.

Otro de los aspectos generadores de morosidad es el desempleo del propietario o de quien esté encargado en el núcleo familiar de pagar el condominio. Este fenómeno social tiende a ser muy frecuente en economías recesivas o con baja tasa de crecimiento, generando un efecto cadena de malestar en muchas personas que tienen responsabilidades familiares y de otra índole. Los Condominios no escapan de tal fenómeno, puesto que sus habitantes, en su inmensa mayoría, son personas en edades productivas que pudieran presentar atrasos, temporal o de cierta extensión de tiempo, en el pago de los gastos comunes.

La Junta de Condominio debe estar atenta a este tipo de hechos, puesto que la solución ante una situación de morosidad no puede ser pelearse con el propietario o entablar una demanda legal, sin antes indagar por qué nuestro vecino está moroso. Si efectivamente el problema de pagos es a causa del desempleo, la Junta pudiera evaluar alternativas de ingresos para el propietario moroso. Si este vecino, por ejemplo, tiene ciertas habilidades que pudieran servirle a la comunidad de propietarios, sería conveniente aprovecharlas a cambio de un remuneración razonable, con la doble intención de resolver algún problema en el edificio o en el condominio, y el propietario aliviar o eliminar su situación de morosidad.

La Junta de Condominio o la administración del mismo, deben agotar todas las alternativas posibles para resolver el problema de morosidad en el edificio, antes de iniciar alguna acción legal. Este recurso debe ser el último, y sólo debe aplicarse en casos extremos y graves.

La Rebeldía es otro de los factores que atenta contra las finanzas del Condominio, porque indica el deseo, por parte del propietario, de no cancelar los gastos comunes. Expresa la negativa y rotunda decisión de no cumplir con su obligación, y de no pagar el Recibo de Condominio, violentando los artículos 11, 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, además de incurrir en el artículo 39 de esta norma.

Sin embargo, la rebeldía a veces se produce cuando algunas actuaciones y decisiones de las administraciones de condominio se dan a espaldas de los propietarios, se producen gastos sin consultar, no se da información a la comunidad de residentes, y se quiere ver a los condóminos como un grupo aislado del edificio, siendo que éstos son los dueños del mismo.

Estos casos no son menos graves que los ya citados, en cuanto a pagos se refiere. Indican rabia, desobediencia a las normas y a la Ley de Propiedad Horizontal, bien sea contra la comunidad de propietarios misma, contra la Junta de Condominio o la empresa administradora. Si bien existen gastos comunes recurrentes y/o normales, que mensualmente se causan, y se reflejan en el Recibo de Condominio, el cual debe ser cancelado por cada propietario, cuando se realizan erogaciones de cierta envergadura (gastos extraordinarios o inversiones extraordinarias) no consultadas a los residentes, se produce en muchos de sus miembros esta conducta rebelde como manera de protestar o manifestar su descontento, por decisiones inconsultas o a espaldas de la comunidad.

Las Juntas de Condominio deben ser garantes de toda la información relacionada con el edificio, y es su obligación mantener a la comunidad de propietarios enterada de algunas decisiones o acciones a tomar. En los casos de propietarios rebeldes bien vale la pena averiguar por qué esa molestia o rechazo que le impide cumplir con su obligación en el pago de los gastos comunes.

Los casos de Apatía para el pago del Recibo de Condominio representan, al igual que los mencionados anteriormente, un serio problema para la comunidad, ya que esta conducta refleja a aquellos propietarios que no cumplen con su obligación, sencillamente porque no les da la gana. Son propietarios que teniendo medios económicos para contribuir con los gastos comunes, simplemente no pagan; se les olvida; desconocen de alguna manera su obligación; o no les importa lo que pasa en su edificio; entran y salen de su apartamento como si lo demás no existiera. Si el ascensor está dañado se quejan o dicen cualquier palabra atroz, pero a la final no les importa.

Este es el tipo de propietario senza anima (sin alma), indolente; no le importa el edificio, sino simplemente entrar y salir, así se esté desmoronando la estructura. Nada le es de su interés dentro de su comunidad. Con este tipo de condómino el trabajo de cobranza debe ser constante, sin desmayar, ya que ante cualquier descuido la acumulación de Recibos por cobrar sería de varios meses (y hasta años).

En conclusión, los casos de Morosidad en el edificio pueden verse como hechos aislados o colectivos. Aislados, si se detecta que la causa del atraso en el pago coincide con algunos de los señalamientos anteriores, por parte de ciertos y determinados propietarios. Colectivos, si las causas pudieran darse por una mezcla de varias de las citadas anteriormente, involucrando a muchos propietarios a la vez. La cobranza de los gastos comunes debe ser una instancia administrativa de primer orden en la administración de un condominio, ya sea que la misma esté en manos de la Junta o de una empresa administradora, para evitar el atraso y mantener la sanidad financiera en el edificio.

Gestión de Cobranza
Indagando en los hechos o causas que producen la Morosidad, la administración del condominio pudiera establecer estrategias para el cobro de los Recibos vencidos o pendientes de pago, por parte de los propietarios. Para ello se pudieran trazar las siguientes acciones:

 La Cartelera Informativa del edificio

 Mensajes a los teléfonos celulares de los propietarios

 El Correo Electrónico

 La entrevista personal en la oficina del Condominio o de la empresa administradora

 La visita al inmueble del propietario

 La Carta de Cobranza

 Otros medios.

La Cartelera Informativa representa uno de los medios más universales de cobranza indirecta utilizado en los edificios, para aquellos propietarios que presentan retraso en el pago del Recibo de Condominio, y al ver publicada su información de demora en este medio público, buscan la manera de ponerse al día para no ser presa del escarnio, comentarios o chismes de sus vecinos. Este medio también sirve de información a la comunidad en general para enterarlos del nivel de morosidad que presenta el inmueble. Se recomienda en estos casos, por cuestiones de seguridad, colocar solamente la identificación del apartamento con la deuda correspondiente; no colocar nombres, porque nunca se sabe si hay personas desconocidas que están entrando al edificio.

La otra estrategia a tomar es el envío de manera muy cordial y respetuosa de mensajes de cobranza a los teléfonos celulares de los propietarios morosos. Por supuesto que para esto es necesario haber conformado previamente una base de datos con la información de todos los propietarios. Si es así, este medio puede ser de mucha utilidad para la gestión de cobranzas.

Al igual que el punto anterior, el correo electrónico también puede ser de mucha ayuda para recordarles a los propietarios demorados que deben ponerse al día con el pago del condominio. Inclusive se les puede describir cuáles son los recibos, con sus montos incluidos, que no han cancelado. También por este medio se debe conservar la cordialidad y el respeto para ejercer la cobranza.

Si en el edificio existe alguna oficina, la posibilidad de considerar una entrevista personal para indagar los motivos del atraso en los pagos de los gastos comunes, no vendría nada mal. Tal vez sea una situación en la que la Junta de Condominio pudiera intervenir o apoyar al propietario demorado para ayudar a solventar el problema. Si la entrevista es en la oficina de la empresa administradora, sería igualmente de gran ayuda que la Junta se involucre.

Si no existe una oficina de condominio en el edificio, debe evaluarse el hecho de programar una visita al apartamento o inmueble del propietario con la finalidad de indagar los motivos de su atraso, y que este vecino demorado sienta que la Junta está pendiente de su caso, y preocupada por su retraso en los pagos. Es deber de la Junta establecer los convenios de cancelación de deuda necesarios para el rescate del dinero que tiene por pagar el condómino.

La Carta de Cobranza es una herramienta importantísima en la gestión de cobros, puesto que la misma comunica la inquietud y preocupación de la administración del condominio por la demora de la deuda del propietario. Su redacción puede variar dependiendo del grado de morosidad del vecino, la cual puede ir desde un simple recordatorio de pago hasta un aviso de demanda legal, en aquellos casos graves de atraso sin señales de pago. La redacción de la misma debe ser persuasiva, apelando a la conciencia del deudor, de recordarle la importancia de cumplir con los pagos de condominio (o gastos comunes); la finalidad de la elaboración y entrega de la misiva de cobro es lograr que la persona pague los Recibos atrasados; es decir, que se ponga al día con los pagos.

Por supuesto que el estilo y redacción, aunque persigan el objetivo ya señalado, deben guardar el respeto y elegancia que una comunicación escrita en tal sentido debe tener. A continuación se presentan, a manera de ejemplo, varios modelos de cartas de cobranza para los propietarios morosos:


Modelo Nº 1
                                                                                                Ciudad, 09 de Enero de 2012.


Señora
Juana Mercedes de Piernavieja
Torre A, Piso 7, Apto. 7D
Presente.-

Reciba un cordial saludo deseando se encuentre usted bien, al igual que los suyos.

Cumplimos con informarle que a la fecha tiene usted pendiente de pago la cantidad de Bs. 1.705,00, equivalente a cinco (5) recibos de gastos comunes, por lo cual la invitamos a ponerse al día, ya que el pago del condominio es para el mantenimiento y conservación de las áreas comunes de nuestro edificio (o conjunto residencial).

Agradeciendo su atención al respecto, y quedando a la espera de una respuesta de su parte, le extiende un cordial saludo,



Atentamente,

_____________________________
Junta de Condominio
Residencias El Guateque

_______________________________________________________________________

Si esta primera carta no surte efecto, se procede con una segunda, cuyo modelo pudiera ser como el siguiente:


Modelo Nº 2


                                                                                            Ciudad, 21 de Enero de 2012.

Señora
Juana Mercedes de Piernavieja
Torre A, Piso 7, Apto. 7D
Presente.-

Nuevamente nos dirigimos a usted para recordarle que su deuda a la fecha es de Bs. 1.705,00, la cual está compuesta por los siguientes Recibos de Condominio pendientes:

• Agosto 2011 = Bs. 320,00

• Septiembre 2011 = 325,00

• Octubre 2011 = 350,00

• Noviembre 2011 = 330,00

• Diciembre 2011 = 380,00

Mucho sabríamos estimar su colaboración poniéndose al día con los pagos pendientes, los cuales son para el mantenimiento de las áreas comunes del edificio (o conjunto residencial), en concordancia con los artículos 5, 7, 11, 12, 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no hacerlo sería condenar el inmueble al deterioro, desmejorando nuestra calidad de vida.

Agradeciendo su atención al respecto, y quedando a la espera de una respuesta de su parte, le extiende un cordial saludo,


Atentamente,

_____________________________
Junta de Condominio
Residencias El Guateque

______________________________________________________________________

Si esta segunda carta no surte efecto, se procede con una tercera, cuyo modelo pudiera ser como sigue:



Modelo Nº 3


                                                                                             Ciudad, 11 de Febrero de 2012.


Señora
Juana Mercedes de Piernavieja
Torre A, Piso 7, Apto. 7D
Presente.-

Seguimos sin recibir respuesta del pago de su deuda, que a la fecha suma Bs. 1.705,00, la cual está compuesta por los siguientes Recibos de Condominio pendientes:

• Agosto 2011 = Bs. 320,00

• Septiembre 2011 = 325,00

• Octubre 2011 = 350,00

• Noviembre 2011 = 330,00

• Diciembre 2011 = 380,00

Estamos sumamente preocupados por su negativa de pago, ya que el dinero recaudado de los propietarios, a través del pago del Recibo de Condominio, es para cubrir los gastos comunes que se generan en el edificio. Su falta de respuesta a la cancelación de la deuda señalada, ha hecho que usted incurra en el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, en perjuicio de la comunidad de residentes, por lo que si no recibimos alguna respuesta de su parte, en el lapso de tres (3) días siguientes, a partir de la presente fecha, su caso será transferido a otras instancias para su liquidación.



Atentamente,

_____________________________
Junta de Condominio
Residencias El Guateque

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El paso que sigue a continuación, si no se ha logrado respuesta del moroso y se han agotado todas las vías de cobranza, es la transferencia de la deuda a los Abogados, para que se encarguen de cobrar. Las cobranzas realizadas por estos profesionales del Derecho tiene dos vías: la extra judicial, o cobranza previa y convenida, y/o la judicial, la cual significa que no fue posible rescatar el dinero adeudado por la vía del entendimiento y la conciliación, y se debe proceder a demandar legalmente al moroso en nombre de la comunidad de propietarios.

En la cobranza extrajudicial el moroso le cancela al Abogado. El Condominio no tiene que pagarle nada a este profesional del Derecho, puesto que todo recae en el deudor. El moroso además de cancelarle los recibos pendientes, también corre con el porcentaje de los honorarios profesionales del jurista.

En aquellos casos donde se pueda lograr la conciliación, sin la intervención de un Abogado, dado que las conversaciones con el moroso hayan surtido efecto, o que las cartas de cobranza hayan logrado su objetivo, dependiendo del grado de morosidad y las condiciones de la misma, se le puede proponer al deudor un Convenio de Pago. Este es un documento privado (no notariado) o doméstico donde se refleja la intención del propietario demorado en los pagos, de cancelar lo que adeuda a la comunidad, bajo la figura de un compromiso contraído con la Junta de Condominio. La elaboración, redacción y estructura de este documento pudiera ser así:



Convenio de Pago



Yo,____________________________________________________________, cédula de identidad nº_______________________________, residente del apartamento identificado con el número/letra_______, del piso________, de las Residencias (o Edificio) El Guateque, cuyo propietario es___________________________________________________________, me comprometo ante la Junta de Condominio, representante de la comunidad de propietarios del Edificio (o Residencias) antes mencionado, a cancelar la deuda que mantengo acumulada, por concepto de Recibos de Condominios no Pagados, cuyo monto es de Bs.__________________, de la siguiente manera:

Bs.___________________, equivalentes a _____ Recibos de Condominio, en este instante. Bs.______________, equivalentes a_____ Recibos de Condominio, para la fecha_____________________. Bs.________________, equivalentes a________ Recibos de Condominio, para la fecha________________. Bs.____________________, equivalentes a ______ Recibos de Condominio, para la fecha_______________________. Bs._____________, equivalentes a_______ Recibos de Condominio, para la fecha______________________. Bs._____________________, equivalentes a ________ Recibos de Condominio, para la fecha________________________.

Queda entendido que el incumplimiento de este compromiso de pago, implicará la transferencia inmediata de la deuda a instancias legales, quienes procederán al cobro de la misma, por la vía judicial, de ser necesario, con las posteriores demandas que se deriven de este acto, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, y el Código Civil de Venezuela en sus artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167.



El Deudor                                                                                   Junta de Condominio
                                                                                                 Residencias El Guateque



_______________                                                                ________________________

C.I.-                                                                                            RIF.- J – 22222222-2



_______________________________________________________________________

Si el Convenio de Pago no funciona, por incumplimiento del deudor, se debe proceder a poner ese caso en manos de un Abogado.

Si definitivamente el caso va a ser transferido a abogados, es fundamental que se realice un Contrato de Servicios entre la Junta de Condominio y el profesional del Derecho o bufete que tome el caso. En ese contrato debe constar, entre otras cosas, que los honorarios o gastos de cobranza los cobrará el Abogado o el bufete, al propietario moroso; que las cuotas o Recibos que cobre (n) deben ser entregadas al Condominio con su respectiva relación.

Pasos a seguir para iniciar las Cobranzas Judiciales (Recaudos para las demandas por Cobro Condominial):


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En conclusión, antes de proceder con actos legales para la disminución de la morosidad, se deben realizar todos los intentos domésticos necesarios para recuperar el dinero no cancelado por el propietario moroso. Es importante indagar a fondo las causas de la morosidad en nuestro edificio, con la finalidad de atacar las mismas, y evitar que los atrasos en los pagos del Recibo de Condominio se conviertan en una enorme deuda. Si las causas son motivadas a la Rebeldía o Apatía, se hace necesario un cambio de conducta en los miembros de la Junta de Condominio, orientado hacia una mejor estrategia de comunicación con la comunidad de residentes de nuestro inmueble, teniendo informados a los vecinos, y resaltando la importancia del pago oportuno para el mantenimiento de las áreas comunes del inmueble, y los gastos comunes del mismo.

Recuerde que el último paso que debe dar es la cobranza legal o judicial, o demanda al propietario moroso; pero cuando lo haga, no mire hacia atrás.






24 comentarios:

  1. TODO ESTA MUY INTERESANTE PERO COMO SE HACE CUANDO UN ANTERIOR "ADMINISTRADOR" SE AGARRA UN DINERO Y EN 2 AÑOS DE LUCHA NO LO DEVUELVE A LOS PROPIETARIOS, ME EXPLICO, SE PIDIO UN DINERO PARA UNAS LLAVES DEL ASCENSOR, QUE PIDIERAMOS Y CANCELARAMOS LA CANTIDAD DE LLAVES POR APARTAMENTO YA QUE SON LLAVES ESPECIALES, ESTE "ADMINISTRADOR" QUE TAMBIEN ES UN PROPIETARIO SE ROBO TODO EL DINERO RECAUDADO Y SOLO LE REGRESO A LOS VECINOS "QUE LE CAEN BIEN" DURANTE 2 AÑOS DESDE 2010 LUCHANDO PARA QUE DEVUELVA A UN APARTAMENTO OK LA CANTIDAD NO PASA DE 500mil PERO ESE NO ES EL PUNTO, EL CASO ES QUE CON LOS HIJOS DE LOS QUE CONSTRUYERON EL EDIFICIO YA QUE TIENEN LA MAYORIA DE APARTAMENTOS SE ACORDO UN NUEVO ADMINISTRADOR OTRO PROPIETARIO Y NUEVAMENTE HAN PEDIDO DINERO PARA LAS LLAVES AHORA EN MAYO 2012, COMO DESDE EL 2010 GUARDE CELOSAMENTE MI OTRO RECIBO ORIGINAL LO HE LLEVADO AL ACTUAL ADMINISTRADOR QUE LO ACEPTO Y DE HECHO ME DIJO QUE EL ANTIGUO ADMINISTRADOR ES UNA MUJER QUE LE DEBE REGRESAR O DAR CUENTAS DE OTROS DINEROS AUN PENDIENTES QUE ELLA SE HIZO LA LOCA POR 2 AÑOS Y ENTRE ELLOS NUESTRAS LLAVES. TAN ASI QUE LE HE PAGADO POR 2 LLAVES EXTRAS MAS Y ME DIO UN NUEVO RECIBO CON FECHA ACTUAL Y CONSERVANDO EL ACTUAL ADMINISTRADOR EL OTRO RECIBO ORIGINAL....
    EL CASO ES QUE LOS HIJOS DE LOS QUE CONSTRUYERON ESTE EDIFICIO CUANDO SE LES DIJO QUE LOS AFECTADOS TENIENDO CONSTANCIA DE HABER PAGADO POR CONSERVAR EL RECIBO ORIGINAL ELLOS COMO ESTAN EN ITALIA Y NO CONOCEN LAS LEYES AQUI EN VENEZUELA NOS HAN RESPONDIDO QUE EL ACTUAL ADMINISTRADOR DIZQUE NO TIENE PORQUE EXIGIR EL DINERO DE 2010 AL ADMINISTRADOR LADRON QUE SE LO ROBO Y QUE NOSOTROS LOS PROPIETARIOS DEBEMOS PAGAR NUEVAMENTE LAS LLAVES, COSA QUE PARTICULARMENTE EN MI FAMILIA NO PENSAMOS HACER PORQUE TENEMOS UNA CONSTANCIA UN RECIBO DE PUÑO Y LETRA FIRMADO POR EL ANTERIOR ADMINISTRADOR DONDE SE DA CONSTANCIA QUE EFECTIVAMENTE EN MI APARTAMENTO PAGAMOS DICHAS LLAVES, Y NO ES CORRECTO RESPONDERNOS QUE SIMPLEMENTE SUBAMOS A "SUPLICARLE" AL ADMINISTRADOR LADRON QUE NOS DE NUESTRO DINERO...MAS BIEN CUANDO EN CUALQUIER EMPRESA SE CAMBIA UN ADMINISTRADOR O PRESIDENTE O LO QUE SEA EL SALIENTE DEBE DAR CUENTAS Y RENDIR EXPLICACIONES DE LOS INGRESOS Y EGRESOS DE SU GESTION AL QUE RECIBE Y SI DEBE DINERO TIENE QUE RESPONDER AL ADMINISTRADOR ACTUAL Y NO ES LOS PROPIETARIOS PORQUE POR 2 AÑOS SI LE SUPLICAMOS QUE NOS DEVOLVIERA EL DINERO Y JAMAS LO HIZO Y YA EN LO ULTIMO DE 2011 JAMAS ABRIO LAS PUERTAS DE SU APARTAMENTO....
    DIGAME USTED EN CUAL ARTICULO DE LA LEY DE CONDOMINIO ME TENGO QUE AMPARAR, NO QUIERO QUE LUEGO EL NUEVO ADMINISTRADOR ME SALGA QUE DEBEMOS RECANCELAR LAS LLAVES O SEA LAS LLAVES MAS CARAS DEL MUNDO
    CABE ACLARAR QUE ESTE EDIFICIO EN 30 AÑOS NUNCA HA TENIDO UNA JUNTA DE CONDOMIO DEBIDAMENTE NOTARIADA Y REGISTRADA PRECISAMENTE PORQUE DE 16 APARTAMENTOS 12 ES DE LOS HIJOS DE LOS CONSTRUCTORES YA FALLECIDOS Y SOLO 4 SOMOS PROPIETARIOS FIJOS EN EL EDIFICIO O SEA SOMOS MINORIA, Y EL RESTO ES INQUILINOS QUE NO ESTAN NI PENDIENTES ESPERO HABERME EXPLICADO PORQUE ESTO YA VA PARA LARGO Y QUIERO ASEGURARME QUE ME ASISTE LA RAZON QUE NO ES CORRECTO VOLVER A PAGAR UNAS LLAVES YA CANCELADAS PREVIAMENTE...SOLO QUE ME GUSTARIA SABER EN QUE ARTICULO DE LA LEY DEL CONDOMINIO ME ASISTE LA RAZON PARA HACERLE SABER A ESOS ITALIANOS QUE SON MAYORIA DE MAS DEL 56% EN 10 APARTAMENTOS DE 16...GRACIAS ANTICIPADAS

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  2. VOY A ESTAR MUY AL PENDIENTE QUE ME RESPONDA PUES ESTA SITUACION NOS TIENE INCOMODOS Y AQUI EN ESTE EDIFICIO NO SON UNIDOS NI SIQUIERA PARA DARLE UN SUSTO A LA ANTIGUA ADMINISTRADORA EN UNA JEFATURA CITANDOLA Y EN VENEZUELA UN SOLO PALO NO MUEVE MONTAÑAS, EL CASO ES QUE NO ES JUSTO QUE "VOLVER" A REPAGAR UNAS LLAVES QUE ESTAN PREVIAMENTE CANCELADAS...AYUDEME, YA PUSE ESTA WEB EN MIS FAVORITOS Y VENDRE A VISITAR POR CONSULTA ASESORAMIENTO Y ESPERANDO MI RESPUESTA....ES INCREIBLE LAS COSAS POR LAS QUE HAY QUE PASAR.

    SIEMPRE SE HABLA QUE LOS DEBERES DE LOS PROPIETARIOS PERO AJA ¿COMO HACEMOS SI EL QUE NOS ROBA ES QUIEN ADMINISTRA?????

    TENGO QUE SABER

    DIGAME EN CUAL ARTICULO NOS PODEMOS AMPARAR


    POR FAVOR Y GRACIAS


    P.D.: DISCULPE SI NO LE ESCRIBO MI EMAIL
    PERO COMETI EL ERROR DE HACERLO EN OTRA WEB Y SE ME LLENO LA BANDEJA DE ENTRADA DE GENTE SIN OFICIO
    BURLANDOSE
    EN FIN
    RESPONDAME AQUI YO VISITARE SU BLOG DIARIAMENTE
    LE JURO QUE AQUI NO ES CONDOMINIO FELIZ

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  3. ESTOY ESPERANDO ME RESPONDA

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    1. Mi estimado señor (a) anónimo (a), no entiendo cómo no se unieron los afectados, obtuvieron los datos del administrador que les pidió el dinero, y procedieron a realizar la denuncia correspondiente. Si lo desea me puede llamar al (0416) 308-72-57.

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  4. Hola, buenas tardes: como he tenido problemas con el acceso a Internet, prefiero que me llame al (0416)308-72-57.

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  5. El demandado demandante23 de noviembre de 2012, 18:13

    Y cómo se hace cuando un moroso le da un golpe de estado a la junta con la que había firmado un convenio de pago?? en este caso sucedió que el moroso en cuestión solo pago la primera cuota y luego se convirtió un presidente de la junta y al mes siguiente no debía nada. Comenzó así una batalla entre la junta y el caido en desgracia. El caido, mal asesorado se amparo en un tribunal y resulto que como la figura del amparo no era la requerida para el caso, entonces la nueva junta se quedo en el trono. El caido en represalia, nunca entregó libros ni cuentas, y la nueva junta nunca pudo obligarlo, o no quiso..
    Así las cosas, el caido y sus seguidores se negaron a pagar los recibos que la junta comenzó a entregar en los meses siguientes, entre tando el caido descubrió que el golpista no es propietario del inmueble que habita, por lo que lo denunció en la fiscalia, pero las manos peludas correspondientes hiciero lo propio para que el golpista saliera ileso. Acto seguido la junta demando por cobro de bolivares al caido y en meses posteriores demandaron a un par mas de propietarios que los enfrentaron para pedir cuentas de la gestión que ya habia pasado de un año.
    Luego de cuatro años de pleitos legales, los abogados ya apunto de comprarse un Mercedes seguian intentando la demanda a la cual ninguno de los propietarios acudio, es decir, ninguno de los tres nunca se dio por citado, y la junta seguia bajandose de la mula con los profesionales del derecho.
    Por su parte el caido demando a la junta por falta de cualidad, ya que el golpista no es propietario, demanda que fue contestada y llego a su fin con una decisión incomprensible, tan incomprensible que varios años después aun no ha podido ser ejecutada. Uno de los dos vecinos demandados tambien demando por rendición de cuentas y nunca fue atendida la demanda aunque cobraron en varios recibos de la época los gastos de abogado por la respuesta a la misma.
    Por la presión ejercida por los propietarios al sentirse estafados por la junta golpista, la misma renuncio en 2008 dejando todo este lio legal armado, millones gastados en abogados y ni un solo bolivar recuperado.
    las juntas siguientes no recibieron formalmente ninguna información de la junta golpista caida en desgracia, solo una caja contentiva de cualquier cantidad de papeles con ningun orden y ninguna información acerca del estado de los casos en tribunales, lamentable pero cierto. Como los demandados nunca recibieron copias de los recibos que en original fueron consignados en lso respectivos expedientes en los tribunales, ahora estos vecinos no tienen como pagar una deuda que el nuevo administrador no tiene dentro de su contabilidad, ya que nunca los recibió.
    En 2011 el tribunal de la causa de uno de los demandados aliado al caido, declaro la perención de la instancia del caso en el que ni siquiera se dio por citado el demandado.
    Ahora en 2012, luego de esta tortura que inicio en octubre de 2004, El golpista sigue igual que siempre, con una morosidad que ya pasa de un año, el caido no tiene solucióna su caso y desde el inicio del conflicto no ha pagado un solo recibo, espera que lo demanden para responder con el expediente que no ha sido resuelto. Los otros dos demandados, pagaron los recibos que las juntas siguientes al golpe les presentaron, pero no han pagado los recibos que reposan en los tribunales porque la administradora actual no esta al tanto de estos casos y en sus recibos aparecen al día, ya que nunca se han atrasado en el pago.
    Este es un caso de la vida misma, ocurrido en Caracas DC, en los años señalados.
    Por ahora, se espera la elección de la nueva junta, de la cual los últimos integrantes no quieren soltarse..!

    Gracias por sus comentarios al respecto..!

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  6. Buenos Dias! Lo felicito por su información colega. Al respecto queria saber si se puede realizar ese mismo procedimiento cuando se trata de apartamentos de playa donde la persona no reside y no hay donde realizar la cobranza extrajudicial ya que no atiende el celular y no sabemos su dirección ni en cual estado de Venezuela reside, muchas gracias, Carol Graterón.

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    1. Hola Carol, alguien debe saber dónde ubicar a ese propietario. Es cuestión de seguir indagando. Si lo desea me puede llamar.

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  7. Buen dia, interesante planteamiento de "demandado demandante", en mi edif la junta actual no hace nada pero el condominio que llega es astronomico, hay compras de detergente, bolsa , cepillos para barrer, reparacion de cosas que no estan dañadas, etc.
    Como hay una enfermedad politica tan grande y mi hijo es militar, me han hecho la guerra mas cruda que se puedan imaginar, la actual presidenta me amenazo de desaparecerme del edif en una asamblea y todos los asistentes aplaudieron.
    Que estoy viviendo? me toca pagar sin poder reclamar mis derechos, porque nadie reclama nada, a pesar de que es evidente que la caja chica se va en cosas poco claras, llamo a la administradora y me dice que impugne, que ellos no pueden hacer nada porque los que deciden son los de la junta, me pregunto,
    ¿por que si los propietarios debemos cumplir con todo lo que la ley presenta como nuestros deberes,no tenemos manera de que podamos exigir nuestros derechos?
    ¿Como se hace con una L.P.H tan leonina, que da cualquier recurso a las juntas para salir ilesas por manejos poco claros?
    ¿Como hago valer mis derechos , cuando en mi edif, que consta de 10 aptos, por simple venganza del resto de la comunidad, estoy SOLA, y aunque soy victima de un robo a mano armada, no me queda otra que pagar, porque si no me pasarian a legal?
    Muchas gracias por sus propuestas e ideas.

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    1. La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 20, le da la potestad de exigir que le muestren facturas, recibos, y demás cosas que sustenten las compras en el edificio. Recuerde que cuando se elige una Junta de Condominio o se contrata a un Administrador (a) se le está dando un Mandato, el cual está tipificado en el Código Civil venezolano, lo cual entre otras cosas quieren decir que tanto Junta como Administrador (a) están obligados a rendir cuentas, y mostrar las pruebas (facturas, etc.) de sus acciones.

      Si lo desea me puede llamar al (0416) 308-72-57

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  8. este procedimiento también se puede aplicar con los morosos de locales comerciales gracias

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  9. es necesario como condóminos constituirse o como asociación civil

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  10. Buenos dias es posible que un condominio tome acciones legales contra un propietario sin un aviso de cobro? Sin cartas que demuestren que el propietario se nego a pagar? Gracias de verdad espero su respuesta ya que apenas tengo 6 mesea viviendo en el edificio me retrase porque tenia descontentos con la administracion me llegaban correos de cuotas extras pero jamas me llego una carta o aviso de cobro o me buscaron para conversar sobre mi descontento y de pronto me envian un abogado virtual pague toda mi deuda menos los honorarios porque no es posible que no exista algo que nos proteja a loa propietarios por eso repito la pregunta es obligado o esta en alguna ley que el condominio tiene que avisarme antes de enviarme un abogado?

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  11. Esta en el codigo civil avisar primero al moroso antes de proceder a acciones legales?

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  12. Buenas noches, en mi edificio hay locales comerciales y vivienda, sien el monto de morosidad mas alto, el de los comercios, con hasta 6 años sin pagar condominio, se acaba de cambiar la junta de condominio, pero los demás propietarios necesitamos presionar de alguna otra forma a estos comercios a que paguen,ellos simplemente dicen que no van a pagar y ya.

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  13. Buenas Tardes, mi caso es algo de lo que no me siento orgullosa pero lamentablemente tengo que plantearlo para saber si estoy actuando bien o mal. Resulta que yo tenia una deuda de condominio muy grande, primero porque el condominio es muy costoso y segundo porque me quede sin empleo, sin embargo por la realizacion de un negocio exitoso pude ponerme solvente en todos los casos que tenia deudas. Una vez realizada la transferencia para el pago total de la deuda de condominio de mi apartamento envie un correo a la administradora avisando de la cancelacion de mi deuda con todos los datos requeridos ( numero de transferencia, monto cancelado, etc) y estos me responden que debo hacer otra transferencia para pagar los gastos de los honorarios a la abogada XXX a su numero de cuenta XXX por el monto XXX. y ademas que si no cancelaba esta deuda este monto seria agregado al monto mensual del condominio del proximo mes. Yo les respondi pidiendoles que por favor me enviaran el recibo con el detalle de esta deuda que no sabia que tenia, que me extrañaba mucho ya que ellos tienen como contactarme (correo electroico y telefono personal) que no me avisaran de estar en el departamento legal y les pregunte si es una practica legal amenazarme con incluir el monto de los honorarios legales en mi recibo de condominio. No me siento orgullosa de haber dejado de pagar el condominio por tanto tiempo, pero mi pregunta para usted es la siguiente SI NUNCA ME AVISARON DE ESTAR EN EL DEPARTAMENTO LEGAL, SI NUNCA RECIBI EL COBRO DE PARTE DE ALGUN ABOGADO, SI LA ADMINISTRADORA SIGUE ENVIANDOME MENSUALMENTE EL CORREO CON MI RECIBO DE CONDOMINIO DEBO YO PAGAR ESTOS HONORARIOS?????? tengo entendido que cuando uno cae en estado de morosidad y pasa a departamento legal, es este, quien se encarga de cobrar. Aparte de cobrar tiene que avisar al moroso el estado de su deuda y de su demanda. Tienen que encargarse de canalizar el pago. Nada de eso sucedio. Espero me puedan ayudar ya que mi intecion es seguir pagando mensualmente el condominio a pesar de que aun no he conseguido empleo, sin embargo no me parece que los abogados en cuestion hayan ejercido de manera correcta su funcion por la que no me siento comoda pagando a quien no considero que han hecho nada.

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    1. Usted esta en lo correcto, los gastos de cobranza extrajudicial se generan una vez quede constancia que los mismos se hicieron efectivos contra usted. Por otro lado, si su deuda fue demandada por Tribunales es otra situación en la cual si deberá cancelar los honorarios profesionales del abogado cuando así sea sentenciado por el tribunal

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  14. hola mi pregunta es ?se le puede llevar a remate un apartamento a un moroso que debe muchos pero muchos años y esta renuente a pagar ?? el moroso dice que es su única vivienda principal y la ley lo favorece y no lo pueden dejar sin casa ? y el argumenta que no tiene real y que no lo pueden obligar a pagar ...

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  15. Hola en un condominio de playa de 8 thowhause hay tres q si pagamos el resto debe hasta tres años de condominio y se esta deteriorarndo la instalaciones, el presidente de condiominio actua solo y no consulta antes de gastar ni ha hecho asambleas solo pasa facturas que debemos pagar cada vez mas alta, que debo hacer para hacer una sana y armoniosa revision de estos gstos y como presiono legalmente a los propietarios que estan muy morosos

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  16. profesor Fuen Mayor por fvor de una respuesta a la pregunta de thowhause de playa, anonimo y donde le podemos contactar para mas detalle gracias

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  17. Buenas tardes, quisiera saber si el gasto de Mantenimiento del edificio (pisos, paredes, ventanas, rejas, paredes que comprenden el área común, y asi como la compra de artículos de limpieza, son considerados gastos comunes. Ya que soy presidente de un edificio de 20 apartamentos y un propietario dice que esto no es un gasto obligatorio y por ende a la hora de pagar solo paga la alícuota de los otros gastos que nadie la obliga ya que esto es un lujo.. No tengo respuesta para este propietario que de manera agresiva verbalmente siempre ataca a la hora de pagar. El otro problema que tenemos es otro propietario que pide se demuestre que la llave de paso que le cierra el paso de agua a su apartamento si se daña el gasto sale del condominio, cada apartamento tiene su llave de paso y hay una llave de paso central que en el momento que se daño si fue arreglada por el condominio. Como puedo determinar si esto es un gasto de condominio?

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  18. Buenas tardes. La junta de Condominio de Residencias Isnotu de Coche y la mayoría de sus propietarios solventes con la Administración, tenemos una inquietud con respecto a las acciones que esta ejerciendo un grupo de "MOROSOS HABITUALES" con la toma a la fuerza de la Junta y llamando a elecciones o postularse para la misma. Mi pregunta es: ¿Este grupo de morosos, los cuales deben entre 11 meses y 5 años pueden tomar las riendas de la Junta de condominio, amparándose en la apatía de algunos propietarios del edificio que no asisten a las reuniones. Estas personas se amparan en que a las reuniones solo asisten el 25% de los propietarios, y con este porcentaje pretenden asumir la Junta de Condominio, sin tomar en consideración, que 2/3 no los apoya?. Esta comunidad esta constituida por 60 apartamentos, de los cuales 13 son morosos y 47 están solventes. Esperando pronta respuesta a nuestras inquietudes para solventar la situación que nos aqueja como comunidad, ya que ellos hicieron 2 convocatorias para este miércoles 20 de agosto para tomar la Junta con el grupo que ahí se encuentre en el momento. Muchas Gracias

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  19. Por favor; permitame agradecerles el tiempo que dedican a este Blog; el cual sirve como fuente de ayuda y bibliografia confiable en la web.

    Atte
    Urb. Plaza Jardin
    http://urbplazajardin.webnode.com.ve

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  20. Si una persona que gana un sueldo minimo, y el presupuesto es corto, que esta atrasada en dos cuotas, y que no se niega a pagar el condominio, pero le quieren aplicar el art. 39, que puede hacer para defenderce

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