sábado, 28 de abril de 2012

Juntas de Condominio Eficientes



Prolegómenos

Tal vez el contenido del presente tema sea un poco álgido para aquellos miembros de Juntas de Condominio que lean estas líneas, pero está escrito pensando en la gran masa de propietarios (o co-propietarios de edificios) que se ven afectados considerablemente por las actuaciones de estos grupos que, precisamente, ellos eligen para que representen sus intereses, y sus derechos, que al fin y al cabo son los del edificio, residencia, conjunto residencial, urbanización de casas, y similares.

 
Posteriormente escribiré un tema relacionado específicamente con las empresas administradoras de condominios, y los administradores individuales, quienes al no cumplir a cabalidad el contenido del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, aunado al desdén de muchas Juntas de Condominio, producen gran malestar para los propietarios, reflejado en gran medida en el deterioro de los edificios y sus áreas comunes, por citar algunos.

 
Como de costumbre, los temas plasmados en este Blog son exclusivamente con fines de orientación y educación, cuya finalidad es generar cambios positivos de actitudes en las relaciones condominiales, que permitan mejorar la calidad de vida de los que con esfuerzo han logrado comprar su propiedad inmobiliaria.

 
Juntas de Condominio Eficientes

En escritos anteriores de este Blog se han señalado algunos aspectos relacionados con las Juntas de Condominio, y su importancia, como representantes de la Comunidad de Propietarios de cualquier edificio o conjunto residencial que se rija por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
 
Estas representaciones tienden a surgir de manera espontánea, ante la necesidad de un colectivo de ser guiado y representado en ciertos asuntos de la propia comunidad de personas, y ante terceros. Más allá de la legalidad rectora de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en materia de edificios residenciales, está la necesidad de organización de aquellas comunidades de personas que viven en ambientes residenciales de casas o urbanizaciones de casas, town houses, urbanizaciones cerradas, y similares. Estas comunidades, si bien no están en el marco de la LPH (ver art. 1), asimilan elementos de esta Ley, dentro de su normativa, y son capaces de conformar organizaciones o grupos que de alguna manera pongan en práctica o ejecuten el contenido de la misma. La regulación de estas comunidades se encuentra en la Ley de Venta de Parcelas y el Código Civil.
 
En ambos casos va a existir una representación de la comunidad de propietarios. De allí la importancia de actualizar o producir normas que se adapten a los nuevos esquemas residenciales y comunitarios, considerando, por ejemplo, la actualización o modificación de la Ley de Propiedad Horizontal o el nacimiento de una Ley de Condominios, que recoja los nuevos modos de organización en los modelos urbanísticos de la Venezuela actual.
 
Visto este punto, ya harto mencionado en escritos anteriores, lo fundamental dentro de un grupo de representación de una comunidad de propietarios, junta de propietarios o Junta de Condominio, es el compromiso adquirido al ser miembro de un grupo como este. Se debe recordar que los integrantes se elijen en un acto denominado Asamblea de Propietarios, cuyo procedimiento reza en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y la constancia de tal elección queda plasmada en el Libro de Asamblea de Propietarios (el cual debe estar sellado por el Notario), con las indicaciones señaladas al principio del artículo 18 de esta Ley.
 
Una vez conformada la Junta de Condominio, además del compromiso adquirido con la comunidad del edificio, está la responsabilidad ante los propietarios por los actos que de esta organización deriven. Responsabilidad basada en el reconocimiento y aceptación del mandato adquirido, y dado por los propietarios (arts.1684 en adelante del Código Civil venezolano), de acuerdo con el contenido de la tercera parte del artículo 18 de la LPH (literales a, b, c, d, e).
 
En los literales “b” y “e” del artículo ya citado, está implícita la supervisión que la Junta de Condominio debe tener sobre el administrador o empresa administradora del condominio. De manera que no es excusa de las Juntas de Condominio decir “la administradora (o el administrador) no nos quiere entregar cuentas”; “no nos quiere dar información”; “no nos muestra las facturas”; “no nos muestra los libros”, o excusas similares. Dadas las circunstancias, la Junta puede perfectamente aplicar el literal “b”.
 
La responsabilidad también se traduce, entre otras cosas, en la obligación de informar a la comunidad de propietarios acerca de la operatividad del condominio o la administración del mismo, o de alguna circunstancia en particular que deba ser del conocimiento colectivo; en la necesidad de consultar asuntos relacionados con el inmueble o con las cosas comunes del mismo, de manera que los residentes estén al tanto de los problemas o situaciones del edificio, y puedan decidir o no acerca de aprobar algunas medidas o acciones, como pintar todo el inmueble, techar el estacionamiento, reconstruir un ascensor, demandar a los morosos, cambiar el cableado del edificio, cambiar la tubería de gas, cambiar la tubería de agua, construir cercas, enrejar las entradas del edificio, levantar muros, construir un parque, etc.
 
Todas estas decisiones, que posteriormente se traducirán en acciones, no se pueden hacer a espaldas de los propietarios, ya que cualquiera de ellas implica salidas de dinero, y dependiendo de la calidad de la decisión podría erogarse más o menos dinero de lo esperado. Por eso es importante mantener a la comunidad informada, para escuchar opiniones que pudiesen venir de profesionales que viven en nuestro edificio, y no se han sabido aprovechar.
 
Muchas Juntas de Condominio justifican la falta de consulta alegando lo complicado o difícil que es reunir a los propietarios para conocer sus opiniones y decisiones sobre asuntos de la administración del edificio. Pues bien, si llamarlos a Asambleas es complicado o engorroso, o hay mucha apatía, es más fácil consultarles en sus apartamentos, ya que la misma Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 23, así lo contempla. Y de esta manera no habrá excusas en cuanto a consultas, y la Junta de Condominio estará haciendo lo correcto, de forma clara y transparente.
 
No obstante, también conviene para estos asuntos la revisión del Documento de Condominio, el cual debe ser una herramienta de trabajo para las Juntas y los administradores, al igual que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
 
Una vez obtenidos los resultados de las consultas, los mismos deben asentarse en el Libro de Asamblea de Propietarios, con el anexo de las Cartas Consultas. El resultado obtenido (la decisión de los propietarios) se convierte en Ley para el Condominio, de acuerdo con el contenido del artículo 25 de la LPH.
 
Ya dijimos que el contenido de los literales “b y e” del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal faculta a las Juntas de Condominio a supervisar la gestión del administrador o empresa administradora, el cual o la cual, debe ser electo (a) por la comunidad de propietarios, según reza el artículo 19 de la citada Ley. Cuando no hay elección de administrador o empresa administradora, es decir, cuando el edificio no esté administrado por éstos, el literal “c” del mencionado artículo 18 obliga a la Junta a que además se convierta en administradora, por lo que debe cumplir cabalmente con todo el contenido del artículo 20 de la LPH.
 
Lo trascendente en todo lo dicho anteriormente, radica primordialmente en dos (2) palabras utilizadas como elemento central de este tema: compromiso y responsabilidad; ya que hay Juntas de Condominio que se convierten en anárquicas (haciendo lo que les da la gana e irrespetando a la comunidad de propietarios), inexistentes (nunca se ven los miembros), inoperantes (no hacen nada, están de adorno), atrofiadas (los miembros se van retirando o dejando de participar, y a la final quedan dos o uno solo trabajando).
 
Cuando hay compromiso y responsabilidad, las mejores intenciones de los colaboradores que quieren formar parte de la Junta de Condominio de su edificio, se canalizan hacia querer dar lo mejor de sí por su comunidad. Esto significa, tal como lo hemos tratado en temas anteriores, la preparación para esas actividades, la búsqueda de información, y la formación en valores comunitarios, entre otras. Estos elementos son los que hacen eficiente una Junta de Condominio.
 
No se necesita ser universitario para formar parte de una Junta, sólo se necesita el querer contribuir a mejorar la calidad de vida en su edificio, y para ello es necesario prepararse, formarse, y buscar la información relacionada con estos temas, para que ese conocimiento le permita el mejor desenvolvimiento como representante de la comunidad de propietarios.
 
Excusas para no formar parte de una Junta de Condominio, unas cuantas: “no tengo tiempo”, “tengo familia que atender”, “por ese tiempo que dedico no me van a pagar”, la gente me va a agarrar rabia”, “yo no sabía que esto era así”, y pare usted de contar.
 
Pues bien, excusas sobran para no formar parte de una Junta de Condominio o, peor aún, para retirarse de la misma una vez electo (a), “por no saber en lo que se estaban metiendo”. El deseo de querer mejorar las cosas en su comunidad debe ser mayor a cualquier argumento o pretexto para salirse de la Junta, una vez electo (a) como miembro.
 
 
Sugerencias
 
1.- Si no tiene idea de cuál es la función de una Junta de Condominio, no se meta en eso, salvo que esté interesado y dispuesto a formarse en esos temas, y buscar información que lo oriente y le permita colaborar en la representación de la comunidad de propietarios, y contribuir a mejorar la calidad de vida en su edificio.
 
2.- Si usted es una persona muy ocupada, que trabaja todo el día y no tiene tiempo para nada, no integre o sea miembro de la Junta, porque siempre va a estar ausente, y no estará comprometido con la comunidad de propietarios, ni será responsable con ellos.
 
3.- Si piensa formar parte de una Junta de Condominio para hacer negocios personales, cobrar comisiones, o sacar provecho ilegal desde esa posición, no sea sinvergüenza y sea honesto (a) con usted mismo (a) y con sus semejantes: no participe. Respete a sus vecinos: no se meta en la Junta; haga sus cosas oscuras en otro lado, pero no en su comunidad. Recuerde que realizar estos actos en un Condominio tiene responsabilidad penal, y usted puede ir preso (a), cuando lo denuncie un vecino, y se verifique el mal manejo que usted haya hecho. Si tiene esas malas intenciones, mejor evite malos momentos para usted y su familia: no se meta en la Junta.
 
4.- Si usted forma parte de la Junta de Condominio, y sus ocupaciones personales o familiares no le permiten comprometerse con la comunidad y participar ampliamente, como sus vecinos esperan que lo haga: renuncie. No esté de adorno. Sea honesto (a) con usted mismo (a), renuncie si no puede, y no se convierta en un miembro decorativo o de adorno, e ineficiente. Dele paso a otra persona (puede ser su suplente) que si quiera trabajar de verdad.
 
5.- Si la opinión de la comunidad de propietarios hacia usted es pésima, como miembro de Junta, en cuanto a la ejecución de funciones, bien sea porque usted se ha vuelto anárquico (a) (quiere hacer lo que le da la gana), no quiere dar información, no quiere escuchar, se pelea con todos sus vecinos: renuncie, deje ese puesto, porque esos son síntomas de ineficiencia. Trate de salir lo más pronto posible de la Junta. Ceda el paso a otra persona que desee trabajar por su comunidad.
 
Retomando ideas: Para que exista eficiencia en la gestión de una Junta de Condominio, además del conocimiento y la información, los cuales se han mencionado suficientemente en este Blog, en temas anteriores, debe haber compromiso de parte de sus miembros, para con la comunidad de propietarios, y responsabilidad en las actuaciones para con sus vecinos. Si usted no está dispuesto a comprometerse y ser responsable ante el Condominio de su edificio, no se meta en eso; no participe; y si ya está en una Junta y carece de estos dos valores, es mejor que renuncie si no va a cambiar de actitud.
 
Pero si a pesar de su escasa preparación en estos temas, usted mantiene una actitud férrea de aprendizaje y búsqueda de información en esta materia, y su sentido de compromiso y responsabilidad tienen como límite el Cielo, y desea ser miembro de la Junta de Condominio de su edificio, para contribuir a que la vida y la convivencia dentro del mismo sean de calidad y excelencia: felicitaciones. Postúlese, trate de que lo elijan, y bienvenido abordo.
 
Transparencia en la gestión y capacidad de comunicación, son aspectos que definen la eficiencia de una Junta de Condominio.
 
 
Aspectos Generales
 
En cuanto a la comunicación, las Juntas de Condominio pueden hacer uso de las carteleras de los edificios. También pueden crear bases de datos con información de los propietarios, como correos electrónicos, teléfonos celulares y fijos, a efecto de mantenerlos informados, como es el deber ser de toda Junta.
 
Rayando en lo reiterativo en insistiendo en el punto, no debemos olvidar que las Juntas de Condominio están al servicio de los propietarios, puesto que éstos son quienes eligen a aquellas para que los represente. El desconocimiento de la Ley de Propiedad Horizontal y del Documento de Condominio promueve la anarquía en los edificios o residencias por parte de quienes fueron electos para tomar las riendas de los mismos, ya que algunos miembros de Juntas (o las Juntas en pleno) se han atrevido a tomar decisiones y realizar actuaciones, si bien a espaldas de la comunidad de propietarios, desconociendo, ignorando o no tomando en cuenta estas normas.
 
Los propietarios deben denunciar las arbitrariedades de las Juntas de Condominio. Instancias como Jefaturas Civiles (si es que todavía tienen autoridad para intervenir en problemas condominiales) y Jueces de Paz son instituciones a las cuales se puede acudir a la hora de conflictos en los Condominios. En la Gobernación del Estado Carabobo existen los llamados Prefectos Comunitarios, los cuales son personas que al igual que los Jueces de Paz, pueden mediar o intervenir en conflictos que se presenten en las comunidades, y también en los edificios o conjuntos residenciales.
 
Hay algunos Municipios que en sus alcaldías o concejos municipales tienen instancias de aplicación de la Ordenanza de Convivencia Ciudadana para los Condominios. Es cuestión de informarse al respecto. De hecho, ese documento se puede adquirir en esas instituciones.
 
Otras instancias de denuncias que tienen los propietarios a su alcance son Indepabis, en caso de cobros no justificados, gastos exorbitantes y no justificados, cobros indebidos de cuotas, falta de claridad en el uso de los fondos, trabajos realizados con sobreprecio, etc., y la Defensoría del Pueblo, en caso de arbitrariedades y situaciones similares a las ya mencionadas.
 
Las Juntas de Condominio y las empresas administradoras, o los administradores (personas naturales) están en el deber de mostrar a los propietarios los libros, actas, presupuestos, recibos, facturas, y otros, cuando así sea requerido por ellos, en concordancia con los literales “c”, “f”, “h”, del artículo 20, de la Ley de Propiedad Horizontal.
 
En caso de desvío de fondos o del dinero de la comunidad de propietarios, por dolo, operaciones fraudulentas y similares, desaparición del Fondo de Reserva, entre otras cosas, los propietarios pudieran considerar la posibilidad de denunciar estos hechos ante la Fiscalía General de la Nación (Ministerio Público) o ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas (CICPC). En los casos de agresiones físicas, amenazas de muerte, por parte de los miembros de la Junta, para con los propietarios, también se deben considerar estas opciones.
 
En caso de que el edificio presente severos problemas en la estructura o existan filtraciones, y la Junta de Condominio sea negligente en atacar esta situación, o algún otro riesgo similar, los propietarios pueden acudir al Cuerpo de Bomberos o de Protección Civil de su Municipio o localidad, solicitando la intervención de rigor. También pueden ir a Ingeniería Municipal de la Alcaldía.
 
 
Considerar
 
Dirección de Justicia de Paz de la Alcaldía del Municipio Sucre, Distrito Capital: Francisco Hernández, Juez de Paz

Gobernación del Estado Carabobo: Prefectos Comunitarios para facilitar la resolución de conflictos en las comunidades.

Alcaldía Metropolitana de Caracas: Ordenanza de Convivencia Ciudadana y Justicia de Paz.

César David Chirinos: Concejal del Municipio Chacao. Distrito Capital.

David Uzcátegui: Concejal del Municipio Baruta. Distrito Capital.

Milvya Acosta: Juez de Paz del Municipio Cristóbal Rojas, Charallave, Estado Miranda.

Dip. Margarita Rivero: Coordinadora de Justicia de Paz en el Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua.

Wigberto Socorro: Juez de Paz del Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua.

Dip. Dinorah Figuera: Presidenta de la Comisión de Familia de la Asamblea Nacional. Twitter: @dinorahfiguera.

Dip. Juan Pablo Patiño: Miembro de la Comisión Permanente de Desarrollo Social Integral de la Asamblea Nacional. Twitter: @jppatinoc.

Alcaldía del Municipio Naguanagua. Valencia. Estado Carabobo: Ordenanza de Convivencia Ciudadana. En el Título III, Capítulo I, Artículo 8, numeral 9, aparece la obligatoriedad del pago del Condominio. Incluida tal obligación en el parágrafo único de este artículo.
 
 
 
Recuerden que las Ordenanzas son leyes en los Municipios.

 

sábado, 14 de enero de 2012

La Morosidad en los Condominios

Uno de los mayores obstáculos que debe enfrentar la Administración de un Condominio (Junta o empresa administradora) es la lentitud y el atraso en el pago del Recibo de Condominio, por parte de los propietarios.

En los primeros escritos de este Blog se mencionó el Recibo de Condominio, destacando que este es una especie de factura (numerada) demostrativa de los gastos comunes del edificio (arts. 11 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal - LPH), los cuales son inherentes a cada propietario, de acuerdo con el contenido del artículo 7 de la citada Ley.

El retraso o falta de pago del Recibo de Condominio, por parte de los propietarios, para contribuir con los gastos comunes (art. 12 LPH), es lo que se conoce como Morosidad. La Morosidad es el cáncer de los edificios o conjuntos residenciales, ya que la ausencia de dinero no permite el mantenimiento del inmueble ni sus áreas comunes, propiciando el deterioro del mismo y la pérdida en la calidad de vida de sus habitantes, en el entendido de que el edificio es la casa de todos sus residentes, y no una entidad aislada de cada apartamento y puesto de estacionamiento. El edificio es un todo compartido por los habitantes del mismo, el cual se debe cuidar y mantener en buen estado, y la clave para ello está en una buena gestión administrativa con suficientes fondos para tal fin.

La palabra Morosidad proviene del latín mororatis, la cual traduce demora, lentitud, retraso; y moror es retrasar, aguardar, detener. De tal manera que un moroso es alguien que está demorado, lento o retrasado con algo. Desde el punto de vista financiero, estar moroso significa estar lento con los pagos o demorado en honrar los mismos. En un Condominio, los morosos son los que pagan con retraso o con demora (a veces de meses), a veces nunca, los Recibos de los Gastos Comunes.

La Morosidad en un Condominio pudiera obedecer a varias causas, como las siguientes:

 Falta de tiempo para pagar el Recibo

 Enfermedad del propietario o de un miembro de su núcleo familiar

 Muerte del propietario o de un miembro de su núcleo familiar

 Desempleo del propietario

 Rebeldía

 Apatía

La falta de tiempo para pagar el Recibo es uno de los factores que atenta contra la responsabilidad de muchos propietarios que, queriendo cumplir con su obligación condominial, se ven imposibilitados a hacerlo debido a que sus ocupaciones diarias no se lo permiten; o la Junta de Condominio o empresa administradora establecen horarios de cobros que no son accesibles al propietario que desea pagar.

Es allí donde la administración del condominio (Junta o empresa administradora) debe crear los mecanismos necesarios que faciliten el cobro oportuno de los gastos comunes, tal como se mencionó en la sección dedicada a La Tesorería. Campañas sabatinas de cobranza, horarios nocturnos de cobranza, domiciliación de pagos, transferencias bancarias telefónicas, transferencias bancarias vía internet, etc., serían algunas facilidades que la administración debe darle a los propietarios para el pago oportuno del Recibo de Condominio. Por supuesto que la administración debe adecuar el manejo del condominio a estos procesos.

Otro de los factores que incide en la lentitud o atraso para el pago del Recibo de Condominio es la enfermedad del propietario o de un miembro de su núcleo familiar, y no precisamente de gripe, fiebre, resfriado, problemas con las muelas, yeso en un brazo, o algún malestar leve. Se trata de alguna enfermedad grave, incapacitante, o en algunos casos terminal, donde exista inclusive intervenciones quirúrgicas, que de no atacar a tiempo pudiera traer consecuencias mayores, incluso la muerte. Este tipo de enfermedades consume en la mayoría de los casos el presupuesto familiar, al punto que para responder a los gastos que dicha enfermedad ha causado el propietario o sus familiares se han visto en la obligación de vender algunos bienes muebles e inmuebles, y en casos extremos hipotecar la vivienda principal.

Casos como estos deben ser vistos con lupa por la administración del condominio (Junta o empresa administradora), para saber cuál será el tratamiento que se le dará a este “moroso” involuntario. En principio debe estar por encima de todo la solidaridad con la familia o el propietario afectado, sin descuidar, en el corto plazo, convenir a partir de qué fecha pudiera comenzar a ponerse al día con los pagos atrasados.

La solidaridad debe estar presente ante todo, el dolor se debe entender y tener empatía con el propietario, pero la gestión de cobranza no puede dejar de hacerse.

En el caso de la muerte del propietario o de algún miembro de su núcleo familiar, la situación sería similar a la antes planteada. Ante todo se debe entender el dolor por el ser desaparecido, y la administración del condominio debe manifestar la solidaridad por el fallecimiento del vecino o de uno de sus miembros familiares inmediatos. La prudencia en el tiempo, para ejercer la cobranza, al igual que en el punto anterior, debe ser con sutileza y consideración; pero si en un lapso admisible no se ven resultados o intenciones de pago, un prudente recordatorio, elegante por demás, haciendo mención de una forma muy delicada a la obligación condominial, sería importante para mantener activa la gestión de cobranza.

Ante cualquier indicio de mayor atraso en los pagos, es conveniente que la administración del condominio fije fechas, con algo de flexibilidad, para que se le de continuidad a la obligación que se tiene con la comunidad de propietarios.

Otro de los aspectos generadores de morosidad es el desempleo del propietario o de quien esté encargado en el núcleo familiar de pagar el condominio. Este fenómeno social tiende a ser muy frecuente en economías recesivas o con baja tasa de crecimiento, generando un efecto cadena de malestar en muchas personas que tienen responsabilidades familiares y de otra índole. Los Condominios no escapan de tal fenómeno, puesto que sus habitantes, en su inmensa mayoría, son personas en edades productivas que pudieran presentar atrasos, temporal o de cierta extensión de tiempo, en el pago de los gastos comunes.

La Junta de Condominio debe estar atenta a este tipo de hechos, puesto que la solución ante una situación de morosidad no puede ser pelearse con el propietario o entablar una demanda legal, sin antes indagar por qué nuestro vecino está moroso. Si efectivamente el problema de pagos es a causa del desempleo, la Junta pudiera evaluar alternativas de ingresos para el propietario moroso. Si este vecino, por ejemplo, tiene ciertas habilidades que pudieran servirle a la comunidad de propietarios, sería conveniente aprovecharlas a cambio de un remuneración razonable, con la doble intención de resolver algún problema en el edificio o en el condominio, y el propietario aliviar o eliminar su situación de morosidad.

La Junta de Condominio o la administración del mismo, deben agotar todas las alternativas posibles para resolver el problema de morosidad en el edificio, antes de iniciar alguna acción legal. Este recurso debe ser el último, y sólo debe aplicarse en casos extremos y graves.

La Rebeldía es otro de los factores que atenta contra las finanzas del Condominio, porque indica el deseo, por parte del propietario, de no cancelar los gastos comunes. Expresa la negativa y rotunda decisión de no cumplir con su obligación, y de no pagar el Recibo de Condominio, violentando los artículos 11, 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, además de incurrir en el artículo 39 de esta norma.

Sin embargo, la rebeldía a veces se produce cuando algunas actuaciones y decisiones de las administraciones de condominio se dan a espaldas de los propietarios, se producen gastos sin consultar, no se da información a la comunidad de residentes, y se quiere ver a los condóminos como un grupo aislado del edificio, siendo que éstos son los dueños del mismo.

Estos casos no son menos graves que los ya citados, en cuanto a pagos se refiere. Indican rabia, desobediencia a las normas y a la Ley de Propiedad Horizontal, bien sea contra la comunidad de propietarios misma, contra la Junta de Condominio o la empresa administradora. Si bien existen gastos comunes recurrentes y/o normales, que mensualmente se causan, y se reflejan en el Recibo de Condominio, el cual debe ser cancelado por cada propietario, cuando se realizan erogaciones de cierta envergadura (gastos extraordinarios o inversiones extraordinarias) no consultadas a los residentes, se produce en muchos de sus miembros esta conducta rebelde como manera de protestar o manifestar su descontento, por decisiones inconsultas o a espaldas de la comunidad.

Las Juntas de Condominio deben ser garantes de toda la información relacionada con el edificio, y es su obligación mantener a la comunidad de propietarios enterada de algunas decisiones o acciones a tomar. En los casos de propietarios rebeldes bien vale la pena averiguar por qué esa molestia o rechazo que le impide cumplir con su obligación en el pago de los gastos comunes.

Los casos de Apatía para el pago del Recibo de Condominio representan, al igual que los mencionados anteriormente, un serio problema para la comunidad, ya que esta conducta refleja a aquellos propietarios que no cumplen con su obligación, sencillamente porque no les da la gana. Son propietarios que teniendo medios económicos para contribuir con los gastos comunes, simplemente no pagan; se les olvida; desconocen de alguna manera su obligación; o no les importa lo que pasa en su edificio; entran y salen de su apartamento como si lo demás no existiera. Si el ascensor está dañado se quejan o dicen cualquier palabra atroz, pero a la final no les importa.

Este es el tipo de propietario senza anima (sin alma), indolente; no le importa el edificio, sino simplemente entrar y salir, así se esté desmoronando la estructura. Nada le es de su interés dentro de su comunidad. Con este tipo de condómino el trabajo de cobranza debe ser constante, sin desmayar, ya que ante cualquier descuido la acumulación de Recibos por cobrar sería de varios meses (y hasta años).

En conclusión, los casos de Morosidad en el edificio pueden verse como hechos aislados o colectivos. Aislados, si se detecta que la causa del atraso en el pago coincide con algunos de los señalamientos anteriores, por parte de ciertos y determinados propietarios. Colectivos, si las causas pudieran darse por una mezcla de varias de las citadas anteriormente, involucrando a muchos propietarios a la vez. La cobranza de los gastos comunes debe ser una instancia administrativa de primer orden en la administración de un condominio, ya sea que la misma esté en manos de la Junta o de una empresa administradora, para evitar el atraso y mantener la sanidad financiera en el edificio.

Gestión de Cobranza
Indagando en los hechos o causas que producen la Morosidad, la administración del condominio pudiera establecer estrategias para el cobro de los Recibos vencidos o pendientes de pago, por parte de los propietarios. Para ello se pudieran trazar las siguientes acciones:

 La Cartelera Informativa del edificio

 Mensajes a los teléfonos celulares de los propietarios

 El Correo Electrónico

 La entrevista personal en la oficina del Condominio o de la empresa administradora

 La visita al inmueble del propietario

 La Carta de Cobranza

 Otros medios.

La Cartelera Informativa representa uno de los medios más universales de cobranza indirecta utilizado en los edificios, para aquellos propietarios que presentan retraso en el pago del Recibo de Condominio, y al ver publicada su información de demora en este medio público, buscan la manera de ponerse al día para no ser presa del escarnio, comentarios o chismes de sus vecinos. Este medio también sirve de información a la comunidad en general para enterarlos del nivel de morosidad que presenta el inmueble. Se recomienda en estos casos, por cuestiones de seguridad, colocar solamente la identificación del apartamento con la deuda correspondiente; no colocar nombres, porque nunca se sabe si hay personas desconocidas que están entrando al edificio.

La otra estrategia a tomar es el envío de manera muy cordial y respetuosa de mensajes de cobranza a los teléfonos celulares de los propietarios morosos. Por supuesto que para esto es necesario haber conformado previamente una base de datos con la información de todos los propietarios. Si es así, este medio puede ser de mucha utilidad para la gestión de cobranzas.

Al igual que el punto anterior, el correo electrónico también puede ser de mucha ayuda para recordarles a los propietarios demorados que deben ponerse al día con el pago del condominio. Inclusive se les puede describir cuáles son los recibos, con sus montos incluidos, que no han cancelado. También por este medio se debe conservar la cordialidad y el respeto para ejercer la cobranza.

Si en el edificio existe alguna oficina, la posibilidad de considerar una entrevista personal para indagar los motivos del atraso en los pagos de los gastos comunes, no vendría nada mal. Tal vez sea una situación en la que la Junta de Condominio pudiera intervenir o apoyar al propietario demorado para ayudar a solventar el problema. Si la entrevista es en la oficina de la empresa administradora, sería igualmente de gran ayuda que la Junta se involucre.

Si no existe una oficina de condominio en el edificio, debe evaluarse el hecho de programar una visita al apartamento o inmueble del propietario con la finalidad de indagar los motivos de su atraso, y que este vecino demorado sienta que la Junta está pendiente de su caso, y preocupada por su retraso en los pagos. Es deber de la Junta establecer los convenios de cancelación de deuda necesarios para el rescate del dinero que tiene por pagar el condómino.

La Carta de Cobranza es una herramienta importantísima en la gestión de cobros, puesto que la misma comunica la inquietud y preocupación de la administración del condominio por la demora de la deuda del propietario. Su redacción puede variar dependiendo del grado de morosidad del vecino, la cual puede ir desde un simple recordatorio de pago hasta un aviso de demanda legal, en aquellos casos graves de atraso sin señales de pago. La redacción de la misma debe ser persuasiva, apelando a la conciencia del deudor, de recordarle la importancia de cumplir con los pagos de condominio (o gastos comunes); la finalidad de la elaboración y entrega de la misiva de cobro es lograr que la persona pague los Recibos atrasados; es decir, que se ponga al día con los pagos.

Por supuesto que el estilo y redacción, aunque persigan el objetivo ya señalado, deben guardar el respeto y elegancia que una comunicación escrita en tal sentido debe tener. A continuación se presentan, a manera de ejemplo, varios modelos de cartas de cobranza para los propietarios morosos:


Modelo Nº 1
                                                                                                Ciudad, 09 de Enero de 2012.


Señora
Juana Mercedes de Piernavieja
Torre A, Piso 7, Apto. 7D
Presente.-

Reciba un cordial saludo deseando se encuentre usted bien, al igual que los suyos.

Cumplimos con informarle que a la fecha tiene usted pendiente de pago la cantidad de Bs. 1.705,00, equivalente a cinco (5) recibos de gastos comunes, por lo cual la invitamos a ponerse al día, ya que el pago del condominio es para el mantenimiento y conservación de las áreas comunes de nuestro edificio (o conjunto residencial).

Agradeciendo su atención al respecto, y quedando a la espera de una respuesta de su parte, le extiende un cordial saludo,



Atentamente,

_____________________________
Junta de Condominio
Residencias El Guateque

_______________________________________________________________________

Si esta primera carta no surte efecto, se procede con una segunda, cuyo modelo pudiera ser como el siguiente:


Modelo Nº 2


                                                                                            Ciudad, 21 de Enero de 2012.

Señora
Juana Mercedes de Piernavieja
Torre A, Piso 7, Apto. 7D
Presente.-

Nuevamente nos dirigimos a usted para recordarle que su deuda a la fecha es de Bs. 1.705,00, la cual está compuesta por los siguientes Recibos de Condominio pendientes:

• Agosto 2011 = Bs. 320,00

• Septiembre 2011 = 325,00

• Octubre 2011 = 350,00

• Noviembre 2011 = 330,00

• Diciembre 2011 = 380,00

Mucho sabríamos estimar su colaboración poniéndose al día con los pagos pendientes, los cuales son para el mantenimiento de las áreas comunes del edificio (o conjunto residencial), en concordancia con los artículos 5, 7, 11, 12, 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no hacerlo sería condenar el inmueble al deterioro, desmejorando nuestra calidad de vida.

Agradeciendo su atención al respecto, y quedando a la espera de una respuesta de su parte, le extiende un cordial saludo,


Atentamente,

_____________________________
Junta de Condominio
Residencias El Guateque

______________________________________________________________________

Si esta segunda carta no surte efecto, se procede con una tercera, cuyo modelo pudiera ser como sigue:



Modelo Nº 3


                                                                                             Ciudad, 11 de Febrero de 2012.


Señora
Juana Mercedes de Piernavieja
Torre A, Piso 7, Apto. 7D
Presente.-

Seguimos sin recibir respuesta del pago de su deuda, que a la fecha suma Bs. 1.705,00, la cual está compuesta por los siguientes Recibos de Condominio pendientes:

• Agosto 2011 = Bs. 320,00

• Septiembre 2011 = 325,00

• Octubre 2011 = 350,00

• Noviembre 2011 = 330,00

• Diciembre 2011 = 380,00

Estamos sumamente preocupados por su negativa de pago, ya que el dinero recaudado de los propietarios, a través del pago del Recibo de Condominio, es para cubrir los gastos comunes que se generan en el edificio. Su falta de respuesta a la cancelación de la deuda señalada, ha hecho que usted incurra en el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, en perjuicio de la comunidad de residentes, por lo que si no recibimos alguna respuesta de su parte, en el lapso de tres (3) días siguientes, a partir de la presente fecha, su caso será transferido a otras instancias para su liquidación.



Atentamente,

_____________________________
Junta de Condominio
Residencias El Guateque

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El paso que sigue a continuación, si no se ha logrado respuesta del moroso y se han agotado todas las vías de cobranza, es la transferencia de la deuda a los Abogados, para que se encarguen de cobrar. Las cobranzas realizadas por estos profesionales del Derecho tiene dos vías: la extra judicial, o cobranza previa y convenida, y/o la judicial, la cual significa que no fue posible rescatar el dinero adeudado por la vía del entendimiento y la conciliación, y se debe proceder a demandar legalmente al moroso en nombre de la comunidad de propietarios.

En la cobranza extrajudicial el moroso le cancela al Abogado. El Condominio no tiene que pagarle nada a este profesional del Derecho, puesto que todo recae en el deudor. El moroso además de cancelarle los recibos pendientes, también corre con el porcentaje de los honorarios profesionales del jurista.

En aquellos casos donde se pueda lograr la conciliación, sin la intervención de un Abogado, dado que las conversaciones con el moroso hayan surtido efecto, o que las cartas de cobranza hayan logrado su objetivo, dependiendo del grado de morosidad y las condiciones de la misma, se le puede proponer al deudor un Convenio de Pago. Este es un documento privado (no notariado) o doméstico donde se refleja la intención del propietario demorado en los pagos, de cancelar lo que adeuda a la comunidad, bajo la figura de un compromiso contraído con la Junta de Condominio. La elaboración, redacción y estructura de este documento pudiera ser así:



Convenio de Pago



Yo,____________________________________________________________, cédula de identidad nº_______________________________, residente del apartamento identificado con el número/letra_______, del piso________, de las Residencias (o Edificio) El Guateque, cuyo propietario es___________________________________________________________, me comprometo ante la Junta de Condominio, representante de la comunidad de propietarios del Edificio (o Residencias) antes mencionado, a cancelar la deuda que mantengo acumulada, por concepto de Recibos de Condominios no Pagados, cuyo monto es de Bs.__________________, de la siguiente manera:

Bs.___________________, equivalentes a _____ Recibos de Condominio, en este instante. Bs.______________, equivalentes a_____ Recibos de Condominio, para la fecha_____________________. Bs.________________, equivalentes a________ Recibos de Condominio, para la fecha________________. Bs.____________________, equivalentes a ______ Recibos de Condominio, para la fecha_______________________. Bs._____________, equivalentes a_______ Recibos de Condominio, para la fecha______________________. Bs._____________________, equivalentes a ________ Recibos de Condominio, para la fecha________________________.

Queda entendido que el incumplimiento de este compromiso de pago, implicará la transferencia inmediata de la deuda a instancias legales, quienes procederán al cobro de la misma, por la vía judicial, de ser necesario, con las posteriores demandas que se deriven de este acto, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, y el Código Civil de Venezuela en sus artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167.



El Deudor                                                                                   Junta de Condominio
                                                                                                 Residencias El Guateque



_______________                                                                ________________________

C.I.-                                                                                            RIF.- J – 22222222-2



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Si el Convenio de Pago no funciona, por incumplimiento del deudor, se debe proceder a poner ese caso en manos de un Abogado.

Si definitivamente el caso va a ser transferido a abogados, es fundamental que se realice un Contrato de Servicios entre la Junta de Condominio y el profesional del Derecho o bufete que tome el caso. En ese contrato debe constar, entre otras cosas, que los honorarios o gastos de cobranza los cobrará el Abogado o el bufete, al propietario moroso; que las cuotas o Recibos que cobre (n) deben ser entregadas al Condominio con su respectiva relación.

Pasos a seguir para iniciar las Cobranzas Judiciales (Recaudos para las demandas por Cobro Condominial):


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En conclusión, antes de proceder con actos legales para la disminución de la morosidad, se deben realizar todos los intentos domésticos necesarios para recuperar el dinero no cancelado por el propietario moroso. Es importante indagar a fondo las causas de la morosidad en nuestro edificio, con la finalidad de atacar las mismas, y evitar que los atrasos en los pagos del Recibo de Condominio se conviertan en una enorme deuda. Si las causas son motivadas a la Rebeldía o Apatía, se hace necesario un cambio de conducta en los miembros de la Junta de Condominio, orientado hacia una mejor estrategia de comunicación con la comunidad de residentes de nuestro inmueble, teniendo informados a los vecinos, y resaltando la importancia del pago oportuno para el mantenimiento de las áreas comunes del inmueble, y los gastos comunes del mismo.

Recuerde que el último paso que debe dar es la cobranza legal o judicial, o demanda al propietario moroso; pero cuando lo haga, no mire hacia atrás.






lunes, 4 de julio de 2011

La Administración de un Condominio: Aspectos Tecno – Operativos. Parte III de III - La Contabilidad

La idea de desarrollar este capítulo no es la de dar una clase de Contabilidad, puesto que eso ameritaría la inversión en horas de dedicación para que una persona que no posea conocimientos contables, los adquiera. Esto no es mal de morir, puesto que nadie nace aprendido.

Sin embargo, para dar cumplimiento por analogía jurídica a los artículos 32, 33 y 34 de nuestro Código de Comercio, y a los literales f y g, del artículo 20, de la Ley de Propiedad Horizontal, es necesario dar a conocer algunos elementos básicos de la Contabilidad, como herramienta de la Ciencia Administrativa, en el entendido de que los Condominios están obligados por Ley (ya citadas) a llevar su contabilidad.

La Contabilidad se encarga de registrar, clasificar y resumir, en términos de dinero, las operaciones que genera una unidad económica o sin fines de lucro. En el Libro Diario (art. 34 del Código de Comercio) se registran las operaciones que realizan las entidades o unidades económicas; estas operaciones se clasifican en otro libro, llamado Libro Mayor, para después resumirse en los llamados Estados Financieros.

La Contabilidad se rige por el principio de partida doble, el cual fue puesto en práctica en el año 1.492 por el fraile italiano Lucca Paccioli. Este principio es simple y claro al plantear que la Contabilidad es una especie de intercambio perfecto, entre dos (2) o más entidades, donde existe una parte que entrega y otra que recibe. Lo que se entrega lleva el nombre de valor entregado; lo que se recibe lleva el nombre de valor recibido.

Esta conceptualización es la que define con perfección la partida doble donde, desde el punto de vista técnico, recibe los nombres de Debe y Haber, los cuales se mencionaron en el capítulo anterior (La Tesorería). Así, Debe significa valor recibido, y Haber valor entregado. La importancia de la Contabilidad viene dada por el registro sistemático de las operaciones de la empresa, o de una institución cualquiera (persiga o no fines de lucro), en términos de dinero, para que luego se produzca información que sirva para la toma decisiones.

Los registros primarios o diarios de las operaciones, se realizan en un libro llamado Libro Diario, el cual consta de dos (2) columnas, y recoge a perfección el concepto de la partida doble, ya que una de sus columnas se denomina Debe (D) y la otra Haber (H). La clasificación de los registros, con su correspondiente acumulación, se lleva en otro libro de contabilidad, llamado Libro Mayor, el cual consta de tres (3) columnas como es Debe (D), Haber (H), y Saldo (S). El Saldo (S) es la diferencia entre el Debe y el Haber. Posteriormente los saldos de los registros se presentan en forma resumida en los denominados Estados Financieros, los cuales reflejan tanto la posición financiera (Balance General o Estado de Situación Financiera) de la institución, empresa u organización (con o sin fines de lucro) como su desempeño o resultado (Estado de Resultados o de Ganancias y Pérdidas) obtenido durante un periodo determinado.

La unidad fundamental de la Contabilidad es la Cuenta, la cual recoge los registros que una entidad determinada debe llevar en forma consecutiva. La Cuenta, por lo general, asume el nombre de la acción u operación que la entidad (empresa o institución) debe realizar. De tal manera que si se paga el sueldo de un trabajador, por ejemplo, la cuenta se llama Sueldos (o Sueldos y Salarios); por supuesto con su correspondiente contrapartida, que sería la salida del dinero del Banco, donde la cuenta que recoge los movimientos de este último, lleva el mismo nombre: Banco tal o cual. El asiento contable para esta operación en el Libro Diario, sería colocar en la columna del Debe la cantidad correspondiente a Sueldos, y colocar en la columna del Haber la cantidad que sale del Banco, o queda pendiente de pagar (Cuentas por Pagar).

De esta manera tan sencilla se van llevando las operaciones en el Libro Diario de Contabilidad, para luego clasificarlas en el Libro Mayor.

Las cuentas que se registran o asientan por la columna del Debe (D), en el Libro Diario, son las cuentas de Activo, Costos y Gastos. En los Condominios no se hablaría de Costos, pero sí de Gastos. Las cuentas de Activo son las que reflejan todo aquello que le pertenece a una entidad o institución; por ejemplo, todo aquello que le pertenece al Condominio, como el dinero en la caja chica, en el banco, las cuentas por cobrar a los propietarios. También el mobiliario de la oficina de Condominio (si existe oficina), los equipos de la oficina (computadora, impresora, calculadora). Las herramientas menores como martillos, taladros, y otros, también forman parte del Activo.

Las cuentas de Gastos, que también se registran en la columna del Debe (D) del Libro Diario, deben detallar las erogaciones o salidas de dinero necesarias para el funcionamiento del Condominio. De tal manera que Gastos son: el sueldo del Conserje, el mantenimiento de los ascensores, el pago de la luz del edificio, el pago del agua del edificio, la compra de artículos de limpieza para el edificio, etc.

Las cuentas que se registran o asientan por la columna del Haber (H), en el Libro Diario, son las cuentas de Pasivo, de Ingresos, de Valuación de Activos, y de Patrimonio.

Las cuentas de Pasivo son las que reflejan las obligaciones que tiene una entidad o institución, o el Condominio, con sus proveedores, con sus trabajadores, con el banco, y otros; las cuentas de pasivo se identifican con el apellido de por Pagar. Es decir, todo lo por Pagar refleja obligación, y por lo tanto es un Pasivo. De tal manera que sueldos por pagar, luz eléctrica por pagar, servicio de agua por pagar, y otros conceptos por pagar, son obligaciones que tiene el Condominio, y por lo tanto es un Pasivo.

Las cuentas de Ingresos en una entidad determinada, vienen dadas por lo que gana dicha institución en la venta de un bien o un servicio. En un Condominio los Ingresos se producen por el aporte de los propietarios cuando cancelan el Recibo de Condominio. También el dinero que se recauda por el alquiler del salón o salones de fiesta constituyen ingresos para el Condominio. El alquiler de algún apartamento o local comercial, que sea propiedad del Condominio, también constituye Ingresos.

Las cuentas de Valuación de Activos son aquellas que sinceran o valúan, a través del tiempo, el valor de un Activo. Las más conocidas son: Provisión para Cuentas Incobrables, Depreciación Acumulada, Amortización Acumulada.

Las cuentas de Patrimonio, en una Sociedad Mercantil, reflejan el aporte de los propietarios o socios de esa empresa. En un Condominio están dadas, normalmente, por los Fondos (de Reserva, de Prestaciones, otros).

Lo que más se maneja en un Condominio es la sección del Activo, llamada Activo Circulante, representada por sus primeras cuentas como son: Caja, Bancos, Cuentas por Cobrar. Esta última es la protagonista contable en todo Condominio, ya que desde que se origina el Recibo de Condominio, inmediatamente se producen las Cuentas por Cobrar a los Propietarios. Por lo tanto, cuando esto ocurre, el asiento contable que se debe realizar es un registro en la columna del Debe (D) del Libro Diario, detallando la cuenta por cobrar a cada propietario o apartamento, al igual que un registro en la columna del Haber (H), del mismo libro, dejando constancia del futuro ingreso que se tendrá, puesto que todo está por cobrar.

Desde el punto de vista práctico, el registro o asiento sería el siguiente:

                                                                                           D E B E                    HABER

Cuenta por Cobrar – Apartamento A                                            230,00

Cuenta por Cobrar - Apartamento B                                             250,00

Cuenta por Cobrar – Apartamento C                                            230,00

Cuenta por Cobrar – Apartamento D                                            250,00

Ingreso por Condominio – Apto. A                                                                              230,00

Ingreso por Condominio – Apto. B                                                                              250,00

Ingreso por Condominio - Apto. C                                                                               230,00

Ingreso por Condominio – Apto. D                                                                              250,00
                                                                                                                                   ______                    
                                           Totales                                             960,00                    960,00

Cuando se cobran (nunca en efectivo) los Recibos de Condominio, ese dinero se supone que está o estará en el Banco. Cuando se tiene el depósito bancario en la mano, con la planilla del propietario o los propietarios que ha o han pagado, el asiento que se debe realizar es el siguiente:

                                                                                            D E B E                   HABER

Banco                                                                                              480,00

Cuenta por Cobrar – Apartamento A                                                                               230,00

Cuenta por Cobrar – Apartamento B                                                                               250,00
                                                                                                       ______                  _______                         
                                            Totales                                                480,00                    480,00

De tal modo que los apartamentos que vayan cancelando el Recibo de Condominio, van extinguiendo su deuda.

En los casos de dinero efectivamente recibido por el Alquiler del Salón o Salones de Fiesta del Edificio, el asiento contable sería:

                                                                                            D E B E                   HABER

Banco                                                                                                300,00

Ingreso por Alquiler del Salón de Fiesta                                                                          300,00
                                                                                                         ______                   ______                                    
                                            Totales                                                  300,00                    300,00

En el caso que se le haga mantenimiento a los Ascensores, este es un Gasto que significa salida de dinero del Banco, en el entendido que debiera existir un contrato de mantenimiento con una empresa seria. Por lo tanto el asiento contable sería:

                                                                                            D E B E                  HABER

Mantenimiento de Ascensores                                              300,00

Banco                                                                                                                  300,00
                                                                                            _______                 ______
                                           Totales                                       300,00                   300,00

En el caso de pagarle la 1era. o 2da. Quincena del salario del Conserje, si este (a) gana sueldo mínimo (Bs. 1.407,47), el asiento contable sería:

                                                                                            D E B E                  HABER

Sueldo del Conserje 1era. o 2da. quincena                         703,74

Retenciones Seguro Social Obligatorio                                                                25,98

Retenciones Régimen Prestacional de Empleo                                                      3,25

Retenciones Régimen Prestac. Vivienda y Habitat                                                 7,04

Banco (lo que efectivamente percibirá el trabajador)                                          667,47
                                                                                              ______                _______                                      
                                           Totales                                        703,74                  703,74

El Régimen Prestacional de Empleo es lo que antiguamente se denominaba Seguro de Paro Forzoso (SPF). El Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat es lo que antiguamente se denominaba Política Habitacional (Ley de Política Habitacional); también se conoce como Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV).

En el caso de calcular las Prestaciones Sociales del Conserje, en concordancia con el artículo 108 de la Ley Orgánica del Trabajo (LOT), el procedimiento es el siguiente:

Ejemplo de un Conserje que tenga cinco (5) años trabajando en el Condominio, y devengue un salario mínimo de Bs. 1.407,47. Para ello el administrador del Condominio o la Junta de Condominio debieron construirle una Tabla de Prestaciones Sociales, que les permita visualizar en el tiempo la evolución de este derecho adquirido por el trabajador.

Estos cálculos se hacen con el Salario Integral, de acuerdo con el contenido del artículo 133 de la Ley Orgánica del Trabajo (LOT).

El inicio del artículo 108 de la LOT indica el cálculo de una Prestación de Antigüedad equivalente a cinco (5) días de salario por mes, la cual, como ya se dijo, se debe calcular de manera integral. Para ello se debe proceder del siguiente modo:

Paso 1: Calcular el Salario Diario, para luego determinar los cinco (5) días por mes (art.108 LOT):

Bs. 1.407,47 / 30 días = Bs. 46,92 diarios.

Paso 2: Se calcula la porción de Utilidad que se le adiciona al salario diario, previamente obtenido (Art. 133, 174, 175, 184 de LOT). Para el caso del Conserje y otros trabajadores del Condominio, sólo aplican los artículos 133 y 184 LOT:

15 días / 360 días = 0,0416666. Este factor se multiplica por el salario diario:

0,0416666 x Bs. 46,92 = Bs. 1,95. Esto es lo que se conoce como Utilidad Salario.

Paso 3: Se calcula la porción del Bono Vacacional que se le adiciona al Salario (arts. 133 y 223 de la LOT). Sigamos con el mismo ejemplo, para el cálculo de los cinco (5) días por mes; el proceder es el siguiente:

12 días (7+5) / 360 días = 0,0333333 x Bs. 46,92 = Bs. 1,56. Esto es lo que se conoce como Bono Vacacional Salario.

Luego de estos preliminares, se procede a sumar los cálculos realizados para obtener el Salario Integral, y determinar los cinco (5) días por mes, de acuerdo con el contenido del artículo 108 de la Ley Orgánica del Trabajo (LOT):

Salario Diario                                            Bs. 46,92

Utilidad Salario                                                 1,95

Bono Vacacional Salario                                  1,56
                                                                      _____                                                          
                                  Salario Integral Bs.    50,43 (por un día)

Artículo 108 (LOT).- Después del tercer mes ininterrumpido de servicio, el trabajador tendrá derecho a una prestación de antigüedad equivalente a cinco (5) días de salario por cada mes. Entonces tenemos: Bs. 50,43 x 5 días = Antigüedad del mes Bs. 252,15.

Contablemente este monto se debe registrar en una cuenta nominal de Gastos Operativos o Gastos Generales, ya que para el Condominio (y las empresas en general) esto es un gasto. Esta cuenta se llama Antigüedad o Prestaciones Sociales. La contrapartida debe ser una cuenta real de Pasivo, llamada Antigüedad por Pagar o Prestaciones Sociales por Pagar (por supuesto al trabajador). Aplicando el principio de partida doble, el registro de esta Antigüedad debe ser de la siguiente manera:

                                                                             DEBE                    HABER

Gasto (de Antigüedad o Prestaciones Sociales)                             252,15

Antigüedad por Pagar o Prestaciones Sociales por Pagar                                            252,15


El Gasto de Antigüedad o Prestaciones Sociales es el que se coloca o se carga, mensualmente, en el Recibo de Condominio.

El monto de Prestaciones Sociales registrado por el Pasivo y abonado a la cuenta de antigüedad del Conserje, es el que todos los meses generará intereses a favor de este trabajador, tomando como referencia las Tasas de Interés que, a tales efectos, publica el Banco Central de Venezuela todos los meses.

En conclusión, cualquier operación que implique movimiento de dinero en el Condominio, debe tener su registro contable, para la sanidad financiera del mismo, por la transparencia de la información que las transacciones condominiales deben reflejar a los propietarios del edificio o conjunto residencial, y además es una exigencia legal que hasta la misma Ley de Propiedad Horizontal (art. 20, literal f) señala.

Además, los Condominios, como toda organización sin fines de lucro, están obligados por Ley a tener o llevar su contabilidad (Registros Contables), haciendo analogía jurídica con el Código de Comercio en sus artículos 32, 33 y 34, y el artículo 7 (literales c y e) de la Ley de Impuesto Sobre La Renta.

Se espera que esta información sirva de orientación para aquellas personas deseosas de hacer lo correcto en los Condominios.