Uno de los mayores obstáculos que debe enfrentar la Administración de un Condominio (Junta o empresa administradora) es la lentitud y el atraso en el pago del Recibo de Condominio, por parte de los propietarios.
En los primeros escritos de este Blog se mencionó el Recibo de Condominio, destacando que este es una especie de factura (numerada) demostrativa de los gastos comunes del edificio (arts. 11 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal - LPH), los cuales son inherentes a cada propietario, de acuerdo con el contenido del artículo 7 de la citada Ley.
El retraso o falta de pago del Recibo de Condominio, por parte de los propietarios, para contribuir con los gastos comunes (art. 12 LPH), es lo que se conoce como
Morosidad. La Morosidad es el cáncer de los edificios o conjuntos residenciales, ya que la ausencia de dinero no permite el mantenimiento del inmueble ni sus áreas comunes, propiciando el deterioro del mismo y la pérdida en la calidad de vida de sus habitantes, en el entendido de que el edificio es la casa de todos sus residentes, y no una entidad aislada de cada apartamento y puesto de estacionamiento. El edificio es un todo compartido por los habitantes del mismo, el cual se debe cuidar y mantener en buen estado, y la clave para ello está en una buena gestión administrativa con suficientes fondos para tal fin.
La palabra Morosidad proviene del latín mororatis, la cual traduce demora, lentitud, retraso; y moror es retrasar, aguardar, detener. De tal manera que un moroso es alguien que está demorado, lento o retrasado con algo. Desde el punto de vista financiero, estar moroso significa estar lento con los pagos o demorado en honrar los mismos. En un Condominio, los morosos son los que pagan con retraso o con demora (a veces de meses), a veces nunca, los Recibos de los Gastos Comunes.
La Morosidad en un Condominio pudiera obedecer a varias causas, como las siguientes:
Falta de tiempo para pagar el Recibo
Enfermedad del propietario o de un miembro de su núcleo familiar
Muerte del propietario o de un miembro de su núcleo familiar
Desempleo del propietario
Rebeldía
Apatía
La
falta de tiempo para pagar el Recibo es uno de los factores que atenta contra la responsabilidad de muchos propietarios que, queriendo cumplir con su obligación condominial, se ven imposibilitados a hacerlo debido a que sus ocupaciones diarias no se lo permiten; o la Junta de Condominio o empresa administradora establecen horarios de cobros que no son accesibles al propietario que desea pagar.
Es allí donde la administración del condominio (Junta o empresa administradora) debe crear los mecanismos necesarios que faciliten el cobro oportuno de los gastos comunes, tal como se mencionó en la sección dedicada a La Tesorería. Campañas sabatinas de cobranza, horarios nocturnos de cobranza, domiciliación de pagos, transferencias bancarias telefónicas, transferencias bancarias vía internet, etc., serían algunas facilidades que la administración debe darle a los propietarios para el pago oportuno del Recibo de Condominio. Por supuesto que la administración debe adecuar el manejo del condominio a estos procesos.
Otro de los factores que incide en la lentitud o atraso para el pago del Recibo de Condominio es la enfermedad del propietario o de un miembro de su núcleo familiar, y no precisamente de gripe, fiebre, resfriado, problemas con las muelas, yeso en un brazo, o algún malestar leve. Se trata de alguna enfermedad grave, incapacitante, o en algunos casos terminal, donde exista inclusive intervenciones quirúrgicas, que de no atacar a tiempo pudiera traer consecuencias mayores, incluso la muerte. Este tipo de enfermedades consume en la mayoría de los casos el presupuesto familiar, al punto que para responder a los gastos que dicha enfermedad ha causado el propietario o sus familiares se han visto en la obligación de vender algunos bienes muebles e inmuebles, y en casos extremos hipotecar la vivienda principal.
Casos como estos deben ser vistos con lupa por la administración del condominio (Junta o empresa administradora), para saber cuál será el tratamiento que se le dará a este “moroso” involuntario. En principio debe estar por encima de todo la solidaridad con la familia o el propietario afectado, sin descuidar, en el corto plazo, convenir a partir de qué fecha pudiera comenzar a ponerse al día con los pagos atrasados.
La solidaridad debe estar presente ante todo, el dolor se debe entender y tener empatía con el propietario, pero la gestión de cobranza no puede dejar de hacerse.
En el caso de la muerte del propietario o de algún miembro de su núcleo familiar, la situación sería similar a la antes planteada. Ante todo se debe entender el dolor por el ser desaparecido, y la administración del condominio debe manifestar la solidaridad por el fallecimiento del vecino o de uno de sus miembros familiares inmediatos. La prudencia en el tiempo, para ejercer la cobranza, al igual que en el punto anterior, debe ser con sutileza y consideración; pero si en un lapso admisible no se ven resultados o intenciones de pago, un prudente recordatorio, elegante por demás, haciendo mención de una forma muy delicada a la obligación condominial, sería importante para mantener activa la gestión de cobranza.
Ante cualquier indicio de mayor atraso en los pagos, es conveniente que la administración del condominio fije fechas, con algo de flexibilidad, para que se le de continuidad a la obligación que se tiene con la comunidad de propietarios.
Otro de los aspectos generadores de morosidad es el
desempleo del propietario o de quien esté encargado en el núcleo familiar de pagar el condominio. Este fenómeno social tiende a ser muy frecuente en economías recesivas o con baja tasa de crecimiento, generando un efecto cadena de malestar en muchas personas que tienen responsabilidades familiares y de otra índole. Los Condominios no escapan de tal fenómeno, puesto que sus habitantes, en su inmensa mayoría, son personas en edades productivas que pudieran presentar atrasos, temporal o de cierta extensión de tiempo, en el pago de los gastos comunes.
La Junta de Condominio debe estar atenta a este tipo de hechos, puesto que la solución ante una situación de morosidad no puede ser pelearse con el propietario o entablar una demanda legal, sin antes indagar por qué nuestro vecino está moroso. Si efectivamente el problema de pagos es a causa del desempleo, la Junta pudiera evaluar alternativas de ingresos para el propietario moroso. Si este vecino, por ejemplo, tiene ciertas habilidades que pudieran servirle a la comunidad de propietarios, sería conveniente aprovecharlas a cambio de un remuneración razonable, con la doble intención de resolver algún problema en el edificio o en el condominio, y el propietario aliviar o eliminar su situación de morosidad.
La Junta de Condominio o la administración del mismo, deben agotar todas las alternativas posibles para resolver el problema de morosidad en el edificio, antes de iniciar alguna acción legal. Este recurso debe ser el último, y sólo debe aplicarse en casos extremos y graves.
La
Rebeldía es otro de los factores que atenta contra las finanzas del Condominio, porque indica el deseo, por parte del propietario, de
no cancelar los gastos comunes. Expresa la negativa y rotunda decisión de no cumplir con su obligación, y de no pagar el Recibo de Condominio, violentando los artículos 11, 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, además de incurrir en el artículo 39 de esta norma.
Sin embargo, la rebeldía a veces se produce cuando algunas actuaciones y decisiones de las administraciones de condominio se dan a espaldas de los propietarios, se producen gastos sin consultar, no se da información a la comunidad de residentes, y se quiere ver a los condóminos como un grupo aislado del edificio, siendo que éstos son los dueños del mismo.
Estos casos no son menos graves que los ya citados, en cuanto a pagos se refiere. Indican rabia, desobediencia a las normas y a la Ley de Propiedad Horizontal, bien sea contra la comunidad de propietarios misma, contra la Junta de Condominio o la empresa administradora. Si bien existen gastos comunes recurrentes y/o normales, que mensualmente se causan, y se reflejan en el Recibo de Condominio, el cual debe ser cancelado por cada propietario, cuando se realizan erogaciones de cierta envergadura (gastos extraordinarios o inversiones extraordinarias) no consultadas a los residentes, se produce en muchos de sus miembros esta conducta rebelde como manera de protestar o manifestar su descontento, por decisiones inconsultas o a espaldas de la comunidad.
Las Juntas de Condominio deben ser garantes de toda la información relacionada con el edificio, y es su obligación mantener a la comunidad de propietarios enterada de algunas decisiones o acciones a tomar. En los casos de propietarios rebeldes bien vale la pena averiguar por qué esa molestia o rechazo que le impide cumplir con su obligación en el pago de los gastos comunes.
Los casos de
Apatía para el pago del Recibo de Condominio representan, al igual que los mencionados anteriormente, un serio problema para la comunidad, ya que esta conducta refleja a aquellos propietarios que no cumplen con su obligación, sencillamente porque no les da la gana. Son propietarios que teniendo medios económicos para contribuir con los gastos comunes, simplemente no pagan; se les olvida; desconocen de alguna manera su obligación; o no les importa lo que pasa en su edificio; entran y salen de su apartamento como si lo demás no existiera. Si el ascensor está dañado se quejan o dicen cualquier palabra atroz, pero a la final no les importa.
Este es el tipo de propietario senza anima (sin alma), indolente; no le importa el edificio, sino simplemente entrar y salir, así se esté desmoronando la estructura. Nada le es de su interés dentro de su comunidad. Con este tipo de condómino el trabajo de cobranza debe ser constante, sin desmayar, ya que ante cualquier descuido la acumulación de Recibos por cobrar sería de varios meses (y hasta años).
En conclusión, los casos de Morosidad en el edificio pueden verse como hechos aislados o colectivos. Aislados, si se detecta que la causa del atraso en el pago coincide con algunos de los señalamientos anteriores, por parte de ciertos y determinados propietarios. Colectivos, si las causas pudieran darse por una mezcla de varias de las citadas anteriormente, involucrando a muchos propietarios a la vez. La cobranza de los gastos comunes debe ser una instancia administrativa de primer orden en la administración de un condominio, ya sea que la misma esté en manos de la Junta o de una empresa administradora, para evitar el atraso y mantener la sanidad financiera en el edificio.
Gestión de Cobranza
Indagando en los hechos o causas que producen la Morosidad, la administración del condominio pudiera establecer estrategias para el cobro de los Recibos vencidos o pendientes de pago, por parte de los propietarios. Para ello se pudieran trazar las siguientes acciones:
La Cartelera Informativa del edificio
Mensajes a los teléfonos celulares de los propietarios
El Correo Electrónico
La entrevista personal en la oficina del Condominio o de la empresa administradora
La visita al inmueble del propietario
La Carta de Cobranza
Otros medios.
La Cartelera Informativa representa uno de los medios más universales de cobranza indirecta utilizado en los edificios, para aquellos propietarios que presentan retraso en el pago del Recibo de Condominio, y al ver publicada su información de demora en este medio público, buscan la manera de ponerse al día para no ser presa del escarnio, comentarios o chismes de sus vecinos. Este medio también sirve de información a la comunidad en general para enterarlos del nivel de morosidad que presenta el inmueble. Se recomienda en estos casos, por cuestiones de seguridad, colocar solamente la identificación del apartamento con la deuda correspondiente; no colocar nombres, porque nunca se sabe si hay personas desconocidas que están entrando al edificio.
La otra estrategia a tomar es el envío de manera muy cordial y respetuosa de mensajes de cobranza a los teléfonos celulares de los propietarios morosos. Por supuesto que para esto es necesario haber conformado previamente una base de datos con la información de todos los propietarios. Si es así, este medio puede ser de mucha utilidad para la gestión de cobranzas.
Al igual que el punto anterior, el correo electrónico también puede ser de mucha ayuda para recordarles a los propietarios demorados que deben ponerse al día con el pago del condominio. Inclusive se les puede describir cuáles son los recibos, con sus montos incluidos, que no han cancelado. También por este medio se debe conservar la cordialidad y el respeto para ejercer la cobranza.
Si en el edificio existe alguna oficina, la posibilidad de considerar una entrevista personal para indagar los motivos del atraso en los pagos de los gastos comunes, no vendría nada mal. Tal vez sea una situación en la que la Junta de Condominio pudiera intervenir o apoyar al propietario demorado para ayudar a solventar el problema. Si la entrevista es en la oficina de la empresa administradora, sería igualmente de gran ayuda que la Junta se involucre.
Si no existe una oficina de condominio en el edificio, debe evaluarse el hecho de programar una visita al apartamento o inmueble del propietario con la finalidad de indagar los motivos de su atraso, y que este vecino demorado sienta que la Junta está pendiente de su caso, y preocupada por su retraso en los pagos. Es deber de la Junta establecer los convenios de cancelación de deuda necesarios para el rescate del dinero que tiene por pagar el condómino.
La Carta de Cobranza es una herramienta importantísima en la gestión de cobros, puesto que la misma comunica la inquietud y preocupación de la administración del condominio por la demora de la deuda del propietario. Su redacción puede variar dependiendo del grado de morosidad del vecino, la cual puede ir desde un simple recordatorio de pago hasta un aviso de demanda legal, en aquellos casos graves de atraso sin señales de pago. La redacción de la misma debe ser persuasiva, apelando a la conciencia del deudor, de recordarle la importancia de cumplir con los pagos de condominio (o gastos comunes); la finalidad de la elaboración y entrega de la misiva de cobro es lograr que la persona pague los Recibos atrasados; es decir, que se ponga al día con los pagos.
Por supuesto que el estilo y redacción, aunque persigan el objetivo ya señalado, deben guardar el respeto y elegancia que una comunicación escrita en tal sentido debe tener. A continuación se presentan, a manera de ejemplo, varios modelos de cartas de cobranza para los propietarios morosos:
Modelo Nº 1
Ciudad, 09 de Enero de 2012.
Señora
Juana Mercedes de Piernavieja
Torre A, Piso 7, Apto. 7D
Presente.-
Reciba un cordial saludo deseando se encuentre usted bien, al igual que los suyos.
Cumplimos con informarle que a la fecha tiene usted pendiente de pago la cantidad de Bs. 1.705,00, equivalente a cinco (5) recibos de gastos comunes, por lo cual la invitamos a ponerse al día, ya que el pago del condominio es para el mantenimiento y conservación de las áreas comunes de nuestro edificio (o conjunto residencial).
Agradeciendo su atención al respecto, y quedando a la espera de una respuesta de su parte, le extiende un cordial saludo,
Atentamente,
_____________________________
Junta de Condominio
Residencias El Guateque
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Si esta primera carta no surte efecto, se procede con una segunda, cuyo modelo pudiera ser como el siguiente:
Modelo Nº 2
Ciudad, 21 de Enero de 2012.
Señora
Juana Mercedes de Piernavieja
Torre A, Piso 7, Apto. 7D
Presente.-
Nuevamente nos dirigimos a usted para recordarle que su deuda a la fecha es de Bs. 1.705,00, la cual está compuesta por los siguientes Recibos de Condominio pendientes:
• Agosto 2011 = Bs. 320,00
• Septiembre 2011 = 325,00
• Octubre 2011 = 350,00
• Noviembre 2011 = 330,00
• Diciembre 2011 = 380,00
Mucho sabríamos estimar su colaboración poniéndose al día con los pagos pendientes, los cuales son para el mantenimiento de las áreas comunes del edificio (o conjunto residencial), en concordancia con los artículos 5, 7, 11, 12, 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no hacerlo sería condenar el inmueble al deterioro, desmejorando nuestra calidad de vida.
Agradeciendo su atención al respecto, y quedando a la espera de una respuesta de su parte, le extiende un cordial saludo,
Atentamente,
_____________________________
Junta de Condominio
Residencias El Guateque
______________________________________________________________________
Si esta segunda carta no surte efecto, se procede con una tercera, cuyo modelo pudiera ser como sigue:
Modelo Nº 3
Ciudad, 11 de Febrero de 2012.
Señora
Juana Mercedes de Piernavieja
Torre A, Piso 7, Apto. 7D
Presente.-
Seguimos sin recibir respuesta del pago de su deuda, que a la fecha suma Bs. 1.705,00, la cual está compuesta por los siguientes Recibos de Condominio pendientes:
• Agosto 2011 = Bs. 320,00
• Septiembre 2011 = 325,00
• Octubre 2011 = 350,00
• Noviembre 2011 = 330,00
• Diciembre 2011 = 380,00
Estamos sumamente preocupados por su negativa de pago, ya que el dinero recaudado de los propietarios, a través del pago del Recibo de Condominio, es para cubrir los gastos comunes que se generan en el edificio. Su falta de respuesta a la cancelación de la deuda señalada, ha hecho que usted incurra en el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, en perjuicio de la comunidad de residentes, por lo que si no recibimos alguna respuesta de su parte, en el lapso de tres (3) días siguientes, a partir de la presente fecha, su caso será transferido a otras instancias para su liquidación.
Atentamente,
_____________________________
Junta de Condominio
Residencias El Guateque
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El paso que sigue a continuación, si no se ha logrado respuesta del moroso y se han agotado todas las vías de cobranza, es la transferencia de la deuda a los Abogados, para que se encarguen de cobrar. Las cobranzas realizadas por estos profesionales del Derecho tiene dos vías: la extra judicial, o cobranza previa y convenida, y/o la judicial, la cual significa que no fue posible rescatar el dinero adeudado por la vía del entendimiento y la conciliación, y se debe proceder a demandar legalmente al moroso en nombre de la comunidad de propietarios.
En la cobranza extrajudicial el moroso le cancela al Abogado. El Condominio no tiene que pagarle nada a este profesional del Derecho, puesto que todo recae en el deudor. El moroso además de cancelarle los recibos pendientes, también corre con el porcentaje de los honorarios profesionales del jurista.
En aquellos casos donde se pueda lograr la conciliación, sin la intervención de un Abogado, dado que las conversaciones con el moroso hayan surtido efecto, o que las cartas de cobranza hayan logrado su objetivo, dependiendo del grado de morosidad y las condiciones de la misma, se le puede proponer al deudor un Convenio de Pago. Este es un documento privado (no notariado) o doméstico donde se refleja la intención del propietario demorado en los pagos, de cancelar lo que adeuda a la comunidad, bajo la figura de un compromiso contraído con la Junta de Condominio. La elaboración, redacción y estructura de este documento pudiera ser así:
Convenio de Pago
Yo,____________________________________________________________, cédula de identidad nº_______________________________, residente del apartamento identificado con el número/letra_______, del piso________, de las Residencias (o Edificio) El Guateque, cuyo propietario es___________________________________________________________, me comprometo ante la Junta de Condominio, representante de la comunidad de propietarios del Edificio (o Residencias) antes mencionado, a cancelar la deuda que mantengo acumulada, por concepto de Recibos de Condominios no Pagados, cuyo monto es de Bs.__________________, de la siguiente manera:
Bs.___________________, equivalentes a _____ Recibos de Condominio, en este instante. Bs.______________, equivalentes a_____ Recibos de Condominio, para la fecha_____________________. Bs.________________, equivalentes a________ Recibos de Condominio, para la fecha________________. Bs.____________________, equivalentes a ______ Recibos de Condominio, para la fecha_______________________. Bs._____________, equivalentes a_______ Recibos de Condominio, para la fecha______________________. Bs._____________________, equivalentes a ________ Recibos de Condominio, para la fecha________________________.
Queda entendido que el incumplimiento de este compromiso de pago, implicará la transferencia inmediata de la deuda a instancias legales, quienes procederán al cobro de la misma, por la vía judicial, de ser necesario, con las posteriores demandas que se deriven de este acto, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, y el Código Civil de Venezuela en sus artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167.
El Deudor Junta de Condominio
Residencias El Guateque
_______________ ________________________
C.I.- RIF.- J – 22222222-2
_______________________________________________________________________
Si el Convenio de Pago no funciona, por incumplimiento del deudor, se debe proceder a poner ese caso en manos de un Abogado.
Si definitivamente el caso va a ser transferido a abogados, es fundamental que se realice un Contrato de Servicios entre la Junta de Condominio y el profesional del Derecho o bufete que tome el caso. En ese contrato debe constar, entre otras cosas, que los honorarios o gastos de cobranza los cobrará el Abogado o el bufete, al propietario moroso; que las cuotas o Recibos que cobre (n) deben ser entregadas al Condominio con su respectiva relación.
Pasos a seguir para iniciar las Cobranzas Judiciales (Recaudos para las demandas por Cobro Condominial):
________________________________________________________________________
En conclusión, antes de proceder con actos legales para la disminución de la morosidad, se deben realizar todos los intentos domésticos necesarios para recuperar el dinero no cancelado por el propietario moroso. Es importante indagar a fondo las causas de la morosidad en nuestro edificio, con la finalidad de atacar las mismas, y evitar que los atrasos en los pagos del Recibo de Condominio se conviertan en una enorme deuda. Si las causas son motivadas a la Rebeldía o Apatía, se hace necesario un cambio de conducta en los miembros de la Junta de Condominio, orientado hacia una mejor estrategia de comunicación con la comunidad de residentes de nuestro inmueble, teniendo informados a los vecinos, y resaltando la importancia del pago oportuno para el mantenimiento de las áreas comunes del inmueble, y los gastos comunes del mismo.
Recuerde que el último paso que debe dar es la cobranza legal o judicial, o demanda al propietario moroso; pero cuando lo haga, no mire hacia atrás.
