La Administración de un Condominio: Aspectos Normativos

En esta segunda entrega trataremos de dar una guía con relación a algunos aspectos normativos, los cuales fueron mencionados en la primera, y se espera sirvan de orientación para aquellas personas que tienen bajo su responsabilidad, el manejo de un Condominio.

Los aspectos normativos van más allá de aquellas Leyes que intervienen en la gestión de un Condominio, como las mencionadas en la primera entrega, ya que es deseable la existencia de normas de conducta o de convivencia en ese día a día, en la vida de los residentes de un edificio o conjunto residencial.

Epílogo de la Primera Parte

Se insiste en el hecho de que para tener Juntas de Condominio eficientes, y que su gestión sea transparente, comunicativa, exhortativa, y no anárquica, la preparación formal o informal juega un papel importante en esa honorable y admirable responsabilidad, por lo que nuevamente felicito y envío mis respetos a todas aquellas personas que han decidido tomar las riendas de su Condominio, y quieren hacer lo mejor posible para su comunidad. A todos ellos los invito a que busquen información al respecto, y se preparen para asumir esa notable labor.

Retomando los aspectos normativos, debemos tener claro que la columna vertebral en la gestión de un Condominio es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la cual rige los aspectos formales y jurídicos cuando una persona decide comprar un apartamento en un edificio regido bajo este esquema. Adicional a esto está el Documento de Condominio, en el cual está contenido la vida del edificio, residencia o conjunto residencial; los derechos y obligaciones de los propietarios, definición y distribución de las áreas comunes, de los puestos de estacionamiento por apartamento, maleteros (si los hubiere), etc.. Este instrumento legal lo otorga a los compradores el propietario original (promotores y/o constructores) del edificio, y cada dueño de apartamento debe tenerlo. De igual modo, en las ventas sucesivas (mercado secundario, etc.) de cada apartamento, este documento se debe traspasar a los nuevos dueños de cada uno.

                     

El Documento de Condominio (art.26 de la LPH), aparte de describir el edificio, su administración, áreas comunes, y otras, también viene acompañado de un reglamento denominado Reglamento de Condominio, que según el artículo señalado, debe contener, entre otras cosas, las Normas de Convivencia. Esto último es importante, porque más allá de la existencia de Leyes que intervienen en la vida de un Condominio, está presente el hecho de la convivencia condominial, traducida ésta en que los residentes de una comunidad determinada (la del edificio, p.ej.) deben mantener relaciones armónicas con el resto de los propietarios, basadas en el respeto, la cordialidad, la tolerancia, la responsabilidad, los buenos modales, la cortesía, la honestidad. Importante también que estos mismos valores humanos sean aplicables a la interacción con las áreas comunes, y la apreciación de las mismas, puesto que estas definen el urbanismo del inmueble, el ambiente del mismo, y perfila el estilo de vida que quieren tener los residentes del edificio.

El respeto tanto a los condóminos como a las áreas comunes del edificio, es la base fundamental de una excelente convivencia ciudadana, y más allá de los aspectos legales en el manejo de un Condominio, las Juntas deben trabajar y dar el mayor de los esfuerzos en promover el acercamiento de los vecinos, la comunicación entre ellos, la participación en los asuntos del edificio, el ahorro de energía, el cuidado al medio ambiente (incluido el de la residencia).

La promoción de estos valores, el hecho de que los vecinos se integren e interesen por los asuntos del edificio, siembra en ellos el sentido de pertenencia, generando conductas de cuidado, resguardo, embellecimiento, y celos para con las cosas comunes, lo cual trae como efecto positivo la muy, pero muy poca o nula morosidad de los propietarios, puesto que todos estarán motivados a contribuir con el mantenimiento y conservación del edificio (de sus áreas comunes). Se refuerza así la autoestima condominial, la cual podemos definir como ese tipo de conductas tendientes a mejorar y hacer apacible y armoniosa la vida dentro de la residencia o conjunto residencial, en el entendido de que nuestros inmuebles deben ser lugares de reposo, sosiego, y de compartir de manera feliz con los nuestros (…y con los otros).

Continuando con los aspectos normativos, y en el entendido de que la presencia del hombre (en sentido universal) es protagónica en todos estos procesos, otra de las normas que interviene de manera indirecta, pero de suma importancia, y regula algunos aspectos en el Condominio, es el Código Civil Venezolano, el cual tiene que ver con las personas, las familias, las obligaciones, los hechos y actos jurídicos, los contratos, los derechos reales y de herencia, etc.

Por otra parte, no se debe olvidar que si el edificio tiene trabajadores como el Conserje, Ayudante del Conserje, personal de mantenimiento, y personal de vigilancia, también intervienen normas que definen la relación laboral con estos trabajadores, como son la Ley Orgánica del Trabajo (LOT) y su Reglamento, la cual regula todos los aspectos laborales en una relación de trabajo; la Ley Orgánica de Prevención, Condiciones y Medio Ambiente de Trabajo (LOPCyMAT) y su Reglamento, la cual amplía a la LOT en cuanto al resguardo que debe tener el trabajador para la ejecución de sus tareas, desde el punto de vista de su integridad física y mental, y las condiciones ambientales que inciden en su desempeño laboral. Tanto la LOT como la LOPCyMAT contienen deberes y derechos que deben cumplir tanto trabajadores como patronos. Adicionalmente están las normas de Seguridad Social y de Vivienda, que le dan garantía al trabajador del Condominio en estas materias. Tampoco se debe olvidar darle una lectura a la Ley de Fauna Doméstica, por aquello de las mascotas en el edificio.

En conclusión, e hilvanando con la primera parte del tema relacionado con la Administración de un Condominio, el conocimiento de las normas es importante para una buena gestión en el edificio, residencia o conjunto residencial. Por favor no deje de prepararse y de buscar información, si desea realizar una buena labor.

El Conserje en el Condominio

En nuestro primer tema introducido en este Blog, el pasado mes de Abril de 2010, tratamos someramente el tema de El Conserje. Quien escribe estas líneas considera de manera fundamental dedicar un capítulo correspondiente a este trabajador (hombre o mujer), quien también forma parte importante del ambiente condominial.

El Conserje es una persona de fundamental importancia en todo edificio, residencia o conjunto residencial, ya que sin la presencia de este ser sería prácticamente inviable el día a día en estos inmuebles, regidos bajo el sistema de Propiedad Horizontal. Es por ello que vale la pena considerar las sabias palabras del señor Saúl Badilla, de las Residencias Don Pedro, en la Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Caracas, Venezuela, cuando dice que “el conserje es una persona especial, que nos cuida y nos protege. No es sólo alguien que limpia. Por eso debemos ayudar a que se forme y sea mejor persona” (tomado del diario El Universal, Caracas, Venezuela, domingo 01/08/2010, pag. 4-5).

La opinión de este vecino nos da la idea de la importancia que tiene para los condominios la presencia de este “ser especial”. Según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, el Conserje (del francés concierge) es la persona que tiene a su cargo la custodia, limpieza y llaves de un edificio o establecimiento público. Se desprende de esta definición el hecho de que el Conserje debe cuidar el edificio, no solamente desde el punto de vista de la estructura del inmueble, sino de la presencia de extraños en el mismo; es decir, alertar a los residentes de la aparición de sujetos no conocidos, preguntándoles, inclusive, el motivo de la visita a la residencia, cuando por supuesto no estén acompañados de algún propietario. Esta es una de las labores de custodia; la otra corresponde al cuidado de los bienes que forman parte del edificio; vale decir de las áreas o cosas comunes que conforman el inmueble, de acuerdo con el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Las labores de limpieza, y tenencia de llaves del edificio (parte de la custodia), son tareas y responsabilidades tácitas dentro del rango de actividades que debe realizar.

El Conserje es un trabajador, como cualquier persona, que mantiene una relación de dependencia con su patrono (el Condominio), representado en este caso por la Junta de Condominio. Es opinión y consideración de quien redacta estas líneas, que el patrono final y representativo del Conserje es precisamente la Junta de Condominio, quien representa a la masa de propietarios (patronos naturales u originales). En el caso de que se contrate un Administrador o empresa administradora, esta condición debe mantenerse. El Conserje podrá recibir instrucciones del Administrador o empresa administradora, acerca de la realización de sus actividades, y podrá mantener relaciones armónicas con esta figura nombrada por los propietarios (art.19 de la LPH), pero en caso de conflictos, incremento salarial, despido o renuncia, u otra circunstancia, la intervención debe ser directamente de la Junta de Condominio, como representante de los propietarios. Esto no es taxativo, sino enunciativo, y deducción lógica (sea correcta o no) del responsable de este Blog, ya que la actual Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no contiene artículos relacionados directamente con este trabajador, pero por analogía jurídica esta idea se podría amparar en los literales c y d, del artículo 18, de la LPH ya mencionada. En conclusión: quién o quiénes deberían ser el patrono del Conserje?; el redactor reafirma que debe ser la Junta de Condominio, por las razones ya señaladas.

No obstante no aparecer en la actual Ley de Propiedad Horizontal, aspectos relacionados con el Conserje, estos son recogidos en la Ley Orgánica del Trabajo (LOT), en el capítulo III de la misma, en los artículos que van del 282 al 290.

Es importante considerar que para que el Conserje ejerza adecuadamente y con eficiencia su labor, el patrono debe dotarlo correctamente de todos los implementos necesarios para ello, en concordancia con los artículos 185, 236, 237 y 246 de la LOT. Este último artículo introduce directamente la legislación pertinente a este aspecto, como lo es la Ley Orgánica de Prevención, Condiciones y Medio Ambiente de Trabajo (LOPCyMAT).

Desde el punto de vista práctico, tanto la LOT como la LOPCyMAT persiguen el resguardo y cuidado del trabajador en su ámbito de trabajo y, por lo tanto, el patrono debe dotar al Conserje de guantes, lentes de protección, tapabocas, calzado (de seguridad), casco (si fuera necesario), para el cumplimiento de sus obligaciones, preservando su salud e integridad física, en concordancia con los artículos 53, 54, 55 y 56 de la LOPCyMAT, y los anteriormente citados de la LOT. En otras palabras, el Conserje debe realizar sus actividades en las mejores condiciones posibles de seguridad, y el patrono está en la obligación de velar porque así sea. Es decir, cuando el Conserje no posea los implementos necesarios de resguardo físico para ejercer sus funciones, debe exigírselos al patrono, y éste está obligado por Ley a proveerlos. Una vez dotado el Conserje de los aperos para realizar sus labores, no tiene ninguna excusa el no utilizarlos para trabajar, exponiéndose a sanciones derivadas de su conducta.

De tal manera que cuando el Conserje manipule la basura sin el uso de los guantes y tapabocas, la Junta de Condominio, el Administrador o, en su defecto, cualquiera de los propietarios puede llamarle la atención al respecto, y exigir que se proteja bien, para realizar esa tarea o similares.

La Contratación del Conserje

La contratación de una persona, a la cual se le entregue la custodia del edificio, el cuidado, mantenimiento y limpieza del mismo, debe obedecer a algunos criterios de selección que permitan realizar la elección adecuada del individuo, para ese retador puesto de trabajo.

Es recomendable la elaboración de un Contrato de Trabajo escrito, ajustado a los parámetros que menciona el artículo 71 de la LOT; adicionalmente es recomendable investigar antecedentes de la persona, cartas de referencia o de buena conducta emitidas por alguna autoridad municipal o vecinal, solicitar la fotocopia de la cédula de identidad (legible), y con toda esta información abrir una carpeta (o expediente laboral) a este trabajador, la cual estará en poder de la Junta de Condominio, y una copia para el Administrador del Condominio (si lo hubiere).

La evaluación de hábitos es importante, ya que si el Conserje tiene por costumbre o adicción el cigarrillo y/o el consumo de alcohol, puede poner en riesgo su vida y los bienes del condominio, si está acostumbrado a practicar estos malos hábitos mientras trabaja. Esto hay que hacérselo ver al trabajador, para no contravenir el artículo 185 de la LOT, y los artículos 53 y 54 de la LOPCyMAT. En fin, es conveniente que el Contrato de Trabajo sea lo más completo posible, y recoja este tipo de situaciones, para evitar conflictos a futuro.

También conviene señalar en el Contrato de Trabajo, dependiendo lo que arroje la entrevista previa, el número de personas que dependen del Conserje y carga familiar que habitará la Conserjería, y señalar que esta última no es lugar para la promoción de bochinches, establecer bodegas; ni para consumo de estupefacientes o bebidas alcohólicas, o desórdenes similares que tiendan a alterar la paz y tranquilidad del condominio, y a contravenir las normas de convivencia en el edificio o conjunto residencial. Igualmente se debe regular la tenencia de mascotas en la Conserjería. Esto último quedará a juicio de los contratantes, si permiten o no que el futuro Conserje tenga o no mascotas en la Conserjería.

La Remuneración del Conserje

Por la alta envergadura de las tareas y responsabilidades que abarca la función del Conserje, es lógico y natural entender la existencia de la justicia laboral para este trabajador, la cual está plasmada en nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV), en su artículo 91, donde dice, entre otras cosas, que “……se garantizará el pago de igual salario por igual trabajo……”, lo cual nos hace ver de inmediato que ante tamaña responsabilidad, cantidad de labores, horas de dedicación, intensidad y carga de trabajo, no es justo que un Conserje devengue salario mínimo, puesto que, como aquí dice: es el mínimo que devenga una determinada persona cuando ejerce alguna actividad laboral; es decir, el mínimo. Pero todos sabemos que los Conserjes, en la gran mayoría de los casos, no realizan el mínimo esfuerzo o trabajo; todo lo contrario, muchas veces están expuestos a una gran cantidad de faenas y a duras cargas de trabajo.

Esta es lamentablemente una labor mal remunerada, quizás porque a esta figura no se ha sabido apreciar y darle la importancia que tiene en los Condominios. Es labor de los Administradores (jurídicos o naturales) de Condominio y de las Juntas de Condominio, reconocer la importancia de este trabajador, y hacer justicia con su remuneración, que en instancias finales corresponderá a la Junta.

Por otra parte, es importante saber que en muchos condominios, a parte de la mala remuneración para el Conserje, irrespetan sus derechos laborales y constitucionales, con relación a los derechos adquiridos, por parte de este trabajador. El mismo artículo 91 de la CRBV, también señala que “……se fijará la participación que debe corresponder a los trabajadores y trabajadoras en el beneficio de la empresa”. Por supuesto sabemos que los Condominios no son empresas, y que su finalidad no es obtener lucro o beneficios económicos; sus fines son sociales, puesto que los ingresos procedentes de las contribuciones de los propietarios (pago de condominio), de acuerdo con los artículos 5, 7, 11 y 12, de la Ley de Propiedad Horizontal, son para el mantenimiento del edificio y todas las áreas comunes del mismo, con la finalidad de mantener y aumentar la calidad de vida de los copropietarios, mediante el cuidado, embellecimiento, y buen funcionamiento de las cosas comunes.

Por lo tanto, y claro está, aunque la finalidad de los Condominios no es el lucro, el Conserje debe recibir, tal como lo indica el artículo 184 de la Ley Orgánica del Trabajo “……una bonificación de fin de año equivalente a por lo menos quince (15) días de salario”. Esto es lo que se conoce en las empresas privadas como Utilidades.

En cuanto a las Prestaciones Sociales, el Conserje, en tanto trabajador que es, también está amparado por la Ley para el goce de este beneficio laboral, el cual emana de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 92, donde dice “Todos los trabajadores y trabajadoras tienen derecho a prestaciones sociales que les recompensen la antigüedad en el servicio y los amparen en caso de cesantía”, y recogido de manera técnica en la Ley Orgánica del Trabajo (LOT) en su artículo 108, donde señala que “Después del tercer mes ininterrumpido de servicio, el trabajador tendrá derecho a una prestación de antigüedad equivalente a cinco (5) días de salario por cada mes”.

Los párrafos que siguen, en el mismo artículo 108, continúan señalando los derechos que por antigüedad y prestaciones sociales garantiza la LOT a los trabajadores; por supuesto incluido el Conserje, como trabajador que es.

Adicionalmente, el Conserje en tanto trabajador que es, también está amparado por otra serie de Leyes de carácter laboral, como son las de Seguridad Social, donde se contemplan las retenciones de esta Ley, para efectos de salud y de pensión de vejez, y las de Vivienda (FAOV).

En conclusión a este punto, y en opinión del redactor de estas líneas, la remuneración del Conserje debe tomarse de manera seria y concienzuda, justa y adaptada a la realidad de este noble y digno trabajador. Por lo tanto, sugiero que la remuneración de este trabajador, inicialmente, tome como referencia de medición las Unidades Tributarias (UT), donde el responsable de este Blog se atreve a señalar que el salario del Conserje debería oscilar, de entrada, y dependiendo de revisiones exhaustivas, entre 25 y 31 UT. Esta oscilación propuesta va a depender de la cantidad de trabajo que requiera el edificio, residencia o conjunto residencial; si es mucho o si es poco, de allí el intervalo propuesto.

                                            El Horario de Trabajo

Como ya sabemos la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no menciona en ninguno de sus artículos la existencia del Conserje, legalmente no existe un horario establecido que determine el inicio y culminación de las tareas de este trabajador. A tales efectos, se puede tomar como referencia el artículo 285 de la Ley Orgánica del Trabajo (LOT), aunque el mismo sólo señala el número de horas de descanso que debe tener el Conserje, y a partir de cuándo. Sin embargo, respetando la Ley,  y para establecer los parámetros de cumplimiento de la Jornada de Trabajo (art.189 LOT), el inicio y término de la misma, se puede convenir entre patrono y trabajador la duración de la jornada de trabajo, en el entendido que por la naturaleza del cargo y las funciones del mismo, este trabajador pasaría a tener una especie de jornada de trabajo especial, ya que sus tareas van más allá de la simple limpieza y aseo del edificio, recordando que dentro de sus reponsabilidades está la custodia y atención del inmueble. Por lo tanto, a los efectos de la duración de la Jornada de Trabajo, se podría considerar con toda propiedad la aplicación del artículo 198 de la LOT, ya que la jornada del Conserje es atípica y sui generis, debido a la relevancia de su cargo, dentro de un condominio.

Entonces, a qué hora debe comenzar sus labores el Conserje?; a las 6:00 am, a las 7:00 am, a las 8:00 am?; en opinión de quien redacta estas líneas, y basados en los artículos citados en el párrafo anterior, es conveniente que lo determinen patrono y conserje, orientando esta acción hacia lo que mejor convenga al edificio y sus áreas comunes. ¿Puede el Conserje trabajar más de ocho (8) horas diarias?; pues si, si así lo han convenido las partes, no debería haber problemas al respecto, pero no se debe exceder de once (11) horas, tal como lo señala el artículo 198 de la LOT. Tampoco debemos olvidar que el Conserje debe recibir, entonces, una remuneración suficiente por su esfuerzo, tal como nos lo recuerda el artículo 91 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, “……igual salario por igual trabajo……”. Si queremos un Conserje con una carga de trabajo bastante ajustada, debemos pagarle de manera proporcional a esa exigencia. Esto es parte de la justicia laboral.

Alcance de las Funciones del Conserje

Las tareas y responsabilidades que como trabajador tiene a cargo el Conserje, están plasmadas, de manera bastante general, en el artículo 282 de la LOT. Sin embargo, en el marco de este artículo, debemos entender que aunque generales, en lo particular, cada edificio tiene sus propias necesidades y rutinas de trabajo, sui generis. El detalle de ejecución de las labores del Conserje, en el edificio y sus áreas comunes, debe ser planificado entre este trabajador y el Administrador del Condominio; a falta de Administrador, se hará con la Junta de Condominio.

En los casos donde existan las dos (2) figuras, Junta de Condominio y Administrador de Condominio, este último realizaría las funciones de supervisor de las labores del Conserje; sólo supervisarlas, ya que en opinión de quien redacta estas líneas, y de acuerdo con el contenido del artículo 18 de la LPH, el patrono de este trabajador es la Junta de Condominio, quien representa a la comunidad de propietarios.

Retomando las funciones del Conserje, a los efectos de su ejecución, y como ya se dijo anteriormente, el artículo 282 de la LOT describe de manera general tales tareas. Se insiste en esta aclaratoria, ya que algunas Juntas de Condominio o Administradores de Condominio, sea por comodidad, falta de conocimientos, inexperiencia en el manejo de un Condominio, etc., transfieren responsabilidades a los Conserjes, que no son propias de su competencia. Tal es el caso de endosar a los Conserjes tareas administrativas, como entenderse con los proveedores, cobrar el recibo de condominio, y otros asuntos administrativos, cuando esto no es propio de sus funciones.

La Conducta del Conserje

La actitud y comportamiento del Conserje debe ser de respeto y tolerancia, entendiendo que su valioso trabajo está orientado hacia la comunidad de propietarios de un edificio o conjunto residencial, los cuales serían en esencia sus patronos originarios, puesto que los copropietarios son los que eligen la Junta de Condominio, para que los represente.

No debe faltar los “buenos días, buenas tardes, buenas noches”, en el diario contacto con los residentes del edificio. Aún así debe mantener su condición de custodio del inmueble, y hacer las observaciones o llamados de atención, de muy buenas maneras, cuando algunos niños jugando, familiares o conocidos de algún propietario, o los propietarios mismos, alteren el ornato y limpieza de las áreas comunes del edificio, rayen los ascensores, ensucien el piso y los espejos, etc. De este tipo de acciones debe informar a la Junta de Condominio.

Por otra parte, el Conserje en tanto trabajador que es, está obligado por la LOT a respetar el artículo 189 (Jornada de Trabajo) de esta Ley. Esto quiere decir que si necesita ausentarse para hacer diligencias personales, durante las horas laborables, debe informar con anticipación al administrador y/o a la junta de condominio, el motivo de su ausencia, y el tiempo que va a estar ausente.

Humanización de las Relaciones con el Conserje

El hecho de que el Conserje realice el trabajo más operativo que tiene un edificio o conjunto residencial, no quiere decir que sea menos persona que el resto de los residentes del inmueble. Para este trabajador tampoco debe faltar los “buenos días, buenas tardes, buenas noches”. Como ser humano merece un tanto de respeto y consideración, por parte de la comunidad de propietarios.

Cualquier tipo de observación en el comportamiento del Conserje, se le debe hacer ver a la Junta de Condominio, para que tome las medidas al respecto, pero jamás debe algún propietario llegar a protagonizar alguna confrontación con este trabajador, y viceversa.

Los principios de convivencia, respeto, cortesía y buena conducta son también aplicables a las relaciones con el Conserje, y de éste con la comunidad de propietarios.

Recuerde que con una supervisión adecuada, sana y constante, se puede tener un Conserje estrella. Si la supervisión falla, se puede convertir a este trabajador en un ser anárquico, y haciendo lo que le plazca, en detrimento de la comunidad de propietarios. Las Juntas de Condominio serán responsables por cualquiera de ambas conductas.