La Administración de un Condominio: Aspectos Normativos

En esta segunda entrega trataremos de dar una guía con relación a algunos aspectos normativos, los cuales fueron mencionados en la primera, y se espera sirvan de orientación para aquellas personas que tienen bajo su responsabilidad, el manejo de un Condominio.

Los aspectos normativos van más allá de aquellas Leyes que intervienen en la gestión de un Condominio, como las mencionadas en la primera entrega, ya que es deseable la existencia de normas de conducta o de convivencia en ese día a día, en la vida de los residentes de un edificio o conjunto residencial.

Epílogo de la Primera Parte

Se insiste en el hecho de que para tener Juntas de Condominio eficientes, y que su gestión sea transparente, comunicativa, exhortativa, y no anárquica, la preparación formal o informal juega un papel importante en esa honorable y admirable responsabilidad, por lo que nuevamente felicito y envío mis respetos a todas aquellas personas que han decidido tomar las riendas de su Condominio, y quieren hacer lo mejor posible para su comunidad. A todos ellos los invito a que busquen información al respecto, y se preparen para asumir esa notable labor.

Retomando los aspectos normativos, debemos tener claro que la columna vertebral en la gestión de un Condominio es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la cual rige los aspectos formales y jurídicos cuando una persona decide comprar un apartamento en un edificio regido bajo este esquema. Adicional a esto está el Documento de Condominio, en el cual está contenido la vida del edificio, residencia o conjunto residencial; los derechos y obligaciones de los propietarios, definición y distribución de las áreas comunes, de los puestos de estacionamiento por apartamento, maleteros (si los hubiere), etc.. Este instrumento legal lo otorga a los compradores el propietario original (promotores y/o constructores) del edificio, y cada dueño de apartamento debe tenerlo. De igual modo, en las ventas sucesivas (mercado secundario, etc.) de cada apartamento, este documento se debe traspasar a los nuevos dueños de cada uno.

                     

El Documento de Condominio (art.26 de la LPH), aparte de describir el edificio, su administración, áreas comunes, y otras, también viene acompañado de un reglamento denominado Reglamento de Condominio, que según el artículo señalado, debe contener, entre otras cosas, las Normas de Convivencia. Esto último es importante, porque más allá de la existencia de Leyes que intervienen en la vida de un Condominio, está presente el hecho de la convivencia condominial, traducida ésta en que los residentes de una comunidad determinada (la del edificio, p.ej.) deben mantener relaciones armónicas con el resto de los propietarios, basadas en el respeto, la cordialidad, la tolerancia, la responsabilidad, los buenos modales, la cortesía, la honestidad. Importante también que estos mismos valores humanos sean aplicables a la interacción con las áreas comunes, y la apreciación de las mismas, puesto que estas definen el urbanismo del inmueble, el ambiente del mismo, y perfila el estilo de vida que quieren tener los residentes del edificio.

El respeto tanto a los condóminos como a las áreas comunes del edificio, es la base fundamental de una excelente convivencia ciudadana, y más allá de los aspectos legales en el manejo de un Condominio, las Juntas deben trabajar y dar el mayor de los esfuerzos en promover el acercamiento de los vecinos, la comunicación entre ellos, la participación en los asuntos del edificio, el ahorro de energía, el cuidado al medio ambiente (incluido el de la residencia).

La promoción de estos valores, el hecho de que los vecinos se integren e interesen por los asuntos del edificio, siembra en ellos el sentido de pertenencia, generando conductas de cuidado, resguardo, embellecimiento, y celos para con las cosas comunes, lo cual trae como efecto positivo la muy, pero muy poca o nula morosidad de los propietarios, puesto que todos estarán motivados a contribuir con el mantenimiento y conservación del edificio (de sus áreas comunes). Se refuerza así la autoestima condominial, la cual podemos definir como ese tipo de conductas tendientes a mejorar y hacer apacible y armoniosa la vida dentro de la residencia o conjunto residencial, en el entendido de que nuestros inmuebles deben ser lugares de reposo, sosiego, y de compartir de manera feliz con los nuestros (…y con los otros).

Continuando con los aspectos normativos, y en el entendido de que la presencia del hombre (en sentido universal) es protagónica en todos estos procesos, otra de las normas que interviene de manera indirecta, pero de suma importancia, y regula algunos aspectos en el Condominio, es el Código Civil Venezolano, el cual tiene que ver con las personas, las familias, las obligaciones, los hechos y actos jurídicos, los contratos, los derechos reales y de herencia, etc.

Por otra parte, no se debe olvidar que si el edificio tiene trabajadores como el Conserje, Ayudante del Conserje, personal de mantenimiento, y personal de vigilancia, también intervienen normas que definen la relación laboral con estos trabajadores, como son la Ley Orgánica del Trabajo (LOT) y su Reglamento, la cual regula todos los aspectos laborales en una relación de trabajo; la Ley Orgánica de Prevención, Condiciones y Medio Ambiente de Trabajo (LOPCyMAT) y su Reglamento, la cual amplía a la LOT en cuanto al resguardo que debe tener el trabajador para la ejecución de sus tareas, desde el punto de vista de su integridad física y mental, y las condiciones ambientales que inciden en su desempeño laboral. Tanto la LOT como la LOPCyMAT contienen deberes y derechos que deben cumplir tanto trabajadores como patronos. Adicionalmente están las normas de Seguridad Social y de Vivienda, que le dan garantía al trabajador del Condominio en estas materias. Tampoco se debe olvidar darle una lectura a la Ley de Fauna Doméstica, por aquello de las mascotas en el edificio.

En conclusión, e hilvanando con la primera parte del tema relacionado con la Administración de un Condominio, el conocimiento de las normas es importante para una buena gestión en el edificio, residencia o conjunto residencial. Por favor no deje de prepararse y de buscar información, si desea realizar una buena labor.

La Administración de un Condominio: Aspectos Ético - Sociales

En el pasado, el manejo de muchos condominios estuvo en manos de personas que con sus mejores intenciones asumían la responsabilidad de “hacerse cargo del edificio”, contando con el apoyo del Conserje. A pesar de la existencia de una Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la cual regula el funcionamiento de los Condominios, esta legislación era totalmente desconocida por muchos de aquellos que decidieron tomar las riendas de un edificio.

Con los cambios sociales que hemos venido experimentando, la manera de “gobernar” un condominio se ha hecho más compleja, puesto que estos cambios sociales afectan a su actor por excelencia que es el hombre (incluida la mujer). Los mecanismos de interacción entre nuestros congéneres también han sufrido cambios importantes, de los cuales las áreas de convivencia primaria como las vecindades y, más estrecho aún, los condominios, ameritan nuevos enfoques de comunicación interpersonal, y en el caso de los ámbitos residenciales, una nueva visión en el manejo de los recursos de las comunidades de propietarios.

Es así como hemos podido observar, a través del tiempo, cómo han evolucionado las formas de las relaciones en los Condominios, y el manejo de los mismos, aunque todavía persiste el desconocimiento en esta materia, a pesar de la existencia de proyectos en la Asamblea Nacional, para ampliar y mejorar la normativa y la dialéctica en las relaciones condominiales, esperando el nacimiento de la tan anhelada Ley de Condominios, cuya aparición se espera abarque una gran cantidad de aspectos sociocondominiales, producto de la misma evolución social, los cuales no fueron considerados en su momento, y por lo tanto no son cubiertos por la actual Ley de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, y en opinión de quien redacta estas líneas, muchos condominios pudieran hacer eficiente su manejo con tan solo aplicar y cumplir con la actual Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Lamentablemente muchos administradores y Juntas de Condominio realizan sus funciones a espaldas de esta norma, la cual les puede servir perfectamente de guía para llevar a cabo su gestión.

Si bien la misma dinámica social, de la cual no han escapado los Condominios, ha mostrado que en estas comunidades de personas han surgido nuevas realidades que la actual LPH no consideró en su momento, porque sencillamente no existían, quien escribe estas líneas cree firmemente que, por los momentos, con sólo apegarse a esta norma vigente, cuya senectud sigue siendo el faro guía en los Condominios Residenciales, muchos inconvenientes pudieran evitarse y otros quedar atrás, en el despeje del camino hacia una buena gestión, para estas comunidades de personas.

Sin ánimos de crear pánico, pero si para reflexionar, se puede decir que el manejo de un Condominio en la actualidad ha alcanzado niveles de complejidad propios de esa dinámica social, que ha venido evolucionando aceleradamente en los últimos tiempos. No se está queriendo decir que para formar parte de una Junta de Condominio o para ser Administrador de uno, se deba exigir como requisito expreso ser egresado universitario en carreras como éstas o similares; no necesariamente, pero hacia allá va la cosa, debido a que esos complejos sociales denominados condominios así lo van requiriendo, para el perfeccionamiento en su manejo, y garantía de buen funcionamiento.

Es por ello que para garantizar el éxito en la gestión de un Condominio, los integrantes (principales) de una Junta de Condominio deberían tener conocimientos mínimos de la Legislación que rodea un Condominio. Poseer conocimientos mínimos elementales de Técnica Administrativa, donde se incluyen aspectos contables y de manejo de personal, no olvidando lo tributario.

Lo anterior viene al caso, bien se trate de que la Junta de Condominio asuma la administración del mismo, como sucede en muchos casos, o porque se contrate a un Administrador o empresa Administradora. En cualquiera de los dos casos, la preparación para el manejo de un Condominio es fundamental. Inclusive en el caso de los miembros (principales) de una Junta de Condominio es imprescindible, a juzgar por el contenido del artículo 18, literales “c” y “e”, de la Ley de Propiedad Horizontal.

Esas aglomeraciones sociales que denominamos Condominios, han llegado a un nivel de exigencia tal, en su manejo, que en el centro de Caracas (en La Hoyada) existe un colegio universitario que dentro de sus especialidades se encuentra la carrera Gerencia de Condominios, a nivel de Técnico Superior Universitario (TSU). Este colegio es el Instituto Universitario de Profesiones Gerenciales (IUPG, http://www.iupg.edu.ve/). Nota: esto último no es ningún tipo de propaganda, ni interés personal del autor de este Blog en este instituto; es sólo a nivel informativo.

La idea de escribir esta primera entrega dedicada a la Administración de los Condominios, no es causar alarmas ni menospreciar a quienes no posean el perfil de preparación señalado anteriormente. Todo lo contrario, es para reflexionar acerca de los actos que se derivan al llevar las riendas de un Condominio. Si bien es cierto que la preparación es fundamental, también es admirable la actitud de aquellas personas que por el solo amor y gran voluntad de querer ver su edificio hermoso, y mejorar la calidad de vida de sus residentes, asumen el gobierno de un Condominio, y son capaces de prepararse, buscar información, consultar, documentarse, para poder hacerlo bien cada día. Esta actitud es de premios Oscar para estas personas, puesto que el solo empeño en ser mejores y hacer lo mejor, para garantizar la eficiencia en su gestión condominial, hace que traspasen la barrera del desconocimiento, y se acerquen al saber. Felicitaciones de corazón para todas aquellas personas que mantengan esta actitud.

El responsable de este Blog considera que si no se está claro en la importancia de la preparación, para el ejercicio del gobierno de un condominio, o si los escogidos para esa labor no saben cuál es el papel que les corresponde, los propietarios pudieran estar a merced de Juntas de Condominio anárquicas, que toman decisiones fundamentales, a espaldas de los condominios, y sin querer informar a la comunidad de propietarios ningún tipo de acciones como el manejo de fondos, la contratación de un servicio técnico para reparar los ascensores, etc.; simplemente no toman en cuenta a la gente del edificio para informar hechos como éstos o similares.

O en los casos de empresas administradoras que tampoco quieren rendir cuentas, y toman decisiones a espaldas de las Juntas y de los propietarios, sigue siendo importante la preparación y el estar claros para qué son miembros de Juntas de Condominios, ya que muchas veces por impericia no saben cómo exigir resultados de la gestión a estas administradoras, para la cual fueron contratadas, tal como lo señala el ya mencionado artículo 18, de la Ley de Propiedad Horizontal, en su literal “e”, permitiendo por inercia que las mismas administren a su antojo el edificio.

Qué se debe conocer para el manejo de un Condominio?

Insisto, sin ánimos de que las ideas aquí plasmadas causen alarmas, pero es necesario un mínimo de conocimientos en cuanto a lo que significa llevar adelante un Condominio. Para ello es necesario el estudio constante y darle cumplimiento a la Ley de Propiedad Horizontal. Otras legislaciones que intervienen en los Condominios son el Código Civil Venezolano, la Ley Orgánica del Trabajo, la Ley Orgánica de Prevención, Condiciones y Medio Ambiente de Trabajo (LOPCyMAT), entre otras.

Conocimientos mínimos en la materia contable, como saber qué es un ingreso, qué es un gasto, qué son cuentas por cobrar, qué son cuentas por pagar, etc. Si se conoce cómo hacer los registros contables del Condominio, mucho mejor. Pero también es válido solamente tener la información elemental, y consultar las veces que sea necesario a aquellas personas que puedan orientar al respecto.

Recuerde que querer es poder. No hay nada más valioso que amar su edificio, y querer hacer lo mejor posible para la administración, conservación y mejoramiento del mismo, y de la calidad de vida de quienes allí viven. Busque usted instruirse, prepararse, documentarse, y consultar, para que realice una buena gestión.