La Administración de un Condominio: Aspectos Tecno - Operativos. Parte II de III - La Tesorería

Uno de los aspectos más complejos en la Administración de un Condominio es el que tiene que ver con el flujo de dinero que se genera en el edificio o conjunto residencial, producto de las contribuciones de los propietarios para el sostenimiento del inmueble y sus áreas comunes, de acuerdo con el contenido de los artículos 5, 11, 12 y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por extensión los artículos 1.133, 1.134, 1.139 del Código Civil venezolano. El origen, uso y manejo del dinero es lo que se conoce como Tesorería.

La palabra Tesorería proviene de Tesoro (Thesaurus), el cual es un constructo de dos acepciones latinas: Thesa, Theso o Teso = ocultar, esconder, cuidar, custodiar, proteger, y Aurus, Auris, Aurum = oro, riqueza, caudal. Literalmente significa cuidar el oro o proteger la riqueza o los caudales. En senso lato significa custodiar, proteger y administrar la riqueza, expresada la misma, en términos de dinero. La palabra caudal, un poco en desuso, significa hacienda, haberes. En sentido técnico, la Tesorería alude a todas aquellos mecanismos necesarios para el manejo óptimo de los recursos financieros de una organización.

Parafraseando lo antes dicho, la riqueza de un Condominio, se mide por la circulación del efectivo en el mismo, producto de los aportes de la comunidad de propietarios, la cual se percibe a través del cobro del Recibo de Condominio, el cual debe reflejar un conjunto de erogaciones necesarias para la conservación de todas las áreas comunes del edificio o conjunto residencial. La persona encargada de administrar estos caudales (la hacienda del condominio) es el Tesorero, cuya función de custodio o protector del dinero del condominio, le reviste una responsabilidad de primer orden, como miembro de la Junta de Condominio.

Si el Condominio está bajo la responsabilidad de un administrador o empresa administradora, el Tesorero, como miembro de la Junta de Condominio, debe estar atento a cómo este ente recauda los fondos y los reinvierte en el edificio. Esta encomiable labor está bien definida en el literal “e”, del artículo 18, de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Para promover el flujo de dinero en el Condominio, es necesario realizar una adecuada gestión de cobranza lo bastante ágil y flexible que le facilite al propietario el aporte irrestricto que proporcionalmente le corresponde (art. 7 LPH) como residente del edificio donde vive, dueño de una porción de ese inmueble, y co-responsable en la conservación del mismo.

Una gestión eficiente de cobranzas nace con la elaboración transparente y concienzuda del Recibo de Condominio donde se reflejen los gastos fijos u ordinarios del edificio. Estas erogaciones deben hablar por sí solas, y los mandatarios del Condominio (Junta y/o Administradores) deben tener la mejor disposición de suministrar cualquier información que requiera alguno de los propietarios (mandantes), por lo reflejado en el Recibo.

Cabe recordar que la elección que hacen los propietarios de la Junta de Condominio (art. 18 – LPH) y del administrador o empresa administradora (art. 19 – LPH), se rige por las normas del Mandato, previstas en el Código Civil venezolano en los artículos que van del 1.684 al 1.712.

Retomando el punto de la cobranza, se puede decir que de la flexibilidad que se tenga para la recepción del pago del Recibo de Condominio dependerá el éxito en la recaudación de esos fondos o haberes necesarios para la vida del edificio. Por lo tanto, sería de lo más conveniente que tanto la Junta de Condominio, como la empresa administradora o administrador del edificio, establezcan procedimientos que faciliten el pago, por parte de los propietarios.

A tal efecto, formas de cobro como campañas dentro del edificio, promoviendo la participación vecinal y destacando la importancia del pago oportuno, para el buen funcionamiento del inmueble, son opciones de convivencia que motivan la integración ciudadana entre los propietarios. Las campañas pueden ser pequeñas verbenas, bingos, rifas o actividades familiares, en paralelo con la gestión de cobranza que se realice. Aunque suene muy cursi esta estrategia, lo que se pretende realmente es aumentar la convivencia vecinal y limar asperezas. Además, considerando que muchos propietarios laboran todo el día se pueden realizar operativos de cobranzas por la noche o los días sábados.

En escritos anteriores el redactor de este Blog ha insistido en que los responsables de recibir el pago del Recibo de Condominio, no lo hagan en efectivo. Igualmente se le hace un llamado a los propietarios a no pagar el condominio en efectivo. El pago del Recibo se debe hacer depositando directamente en la cuenta del edificio, para luego presentar al cobrador o receptor responsable del pago la planilla o comprobante de depósito, o en cheque no endosable a nombre del edificio; jamás en efectivo.

Otra forma de cancelar el condominio (o el Recibo de Condominio) pudiera ser haciendo uso de la tecnología. Hoy en día existe Internet, y lo que se llama las transacciones financieras en línea o transacciones financieras electrónicas. Es por ello importante que los administradores del Condominio (Junta o empresa) se abran a esta posibilidad, para facilitar a los propietarios el pago de la obligación condominial. Es decir, que los residentes del edificio puedan cancelar por el sistema de transferencia bancaria (vía Internet o llamada telefónica). Es cuestión que el Condominio y sus administradores logren facilitar a los propietarios el pago oportuno y necesario de esta obligación.

No se debe descartar la posibilidad de que la Junta de Condominio o la empresa administradora instalen un Punto de Venta o POS, para el pago del condominio. La instalación de un POS (Point Of Sale) o Punto de Venta sería un gran paso para la recaudación de los fondos, producto del cobro del Recibo de Condominio.

Los administradores del condominio deben averiguar cuáles bancos son los apropiados para estas transacciones financieras de avanzada; realmente son muchas las instituciones financieras las que facilitan las mismas. Lo importante es que cuando el propietario se decida a pagar el Recibo de Condominio con una transferencia, vía Internet, o con una llamada telefónica, quede la constancia, el comprobante o la evidencia del pago. Igualmente si fuera un Punto de Venta. En el caso de la transferencia por Internet, el responsable del pago, una vez realizada la misma, debe necesariamente imprimir el comprobante de la operación realizada. Para ello es sumamente importante que se asegure antes de realizarlo, si su banco permite la impresión de comprobantes.

Previo a la impresión del comprobante, el propietario debe escribir los datos del apartamento y su nombre, y a quien va dirigido el pago; es decir, el concepto del pago. Cuando se trate de transferencias bancarias vía telefónica, sería bueno asegurarse previamente si por este sistema se envía algún tipo de comprobante de la operación al correo electrónico del propietario, para que quede la constancia del pago realizado.

Otro sistema de pago, el cual vale la pena averiguar si procede para efectos del Condominio, es la Domiciliación de Pagos, la cual consiste en un débito automático en la cuenta del cliente (en este caso el propietario), para abonarlo a la cuenta del otro cliente (el Condominio). Esta es una operación automática, la cual se debe pactar con el Banco los días que se harán tales cargos en cuenta. Esta también es una opción que valdría la pena averiguar.

Cuando se realiza una amplia y buena gestión de cobranzas, las posibilidades de que se produzca una alta Morosidad, son bajas. Este tema, la Morosidad, será tratado en capítulos posteriores.

La Administración del Efectivo

Cuando el dinero comienza a circular por las arcas del Condominio, es imperativo hacer uso eficiente del mismo, ya que es producto de los aportes de los residentes. Es decir, es el dinero de los propietarios. Lo primero que debe tener en cuenta la Junta de Condominio, el administrador o la empresa administradora, es que la cuenta bancaria debe estar a nombre del edificio, y no de algún particular o empresa administradora. Esto es de urgente consideración, y en principio ahorraría muchos dolores de cabeza. El control del dinero del condominio debe ser un tema de capital importancia para garantizar el cuidado y destino de los fondos que se generan en el edificio, para utilizarlos en el edificio.

Desde el punto de vista operativo, los administradores del condominio deben generar controles que les permitan el manejo adecuado del efectivo, y la transparencia del mismo. Uno de esos controles es que la chequera del condominio (o del edificio) debe llevar tres (3) firmas. Es decir, la emisión de un cheque debe ser con firmas conjuntas. En otras palabras, siempre van a firmar dos (2) personas, y la otra queda de reserva o de suplente, por si alguna de las firmas se ausenta.

Desde el punto de vista administrativo, se deben crear formularios (o formatos) que reflejen, por ejemplo, la recepción del pago del Recibo de Condominio. Este formato debería contener, entre otras cosas, lo siguiente:

 Fecha del Pago

 Emisor del Pago: nombre del propietario, número o letra del edificio (por si son varios),

 Número y Tipo de Documento de Pago: especificar si es cheque, transferencia o depósito bancario. Colocar el número correspondiente a cualquiera de estos documentos. Colocar el nombre del Banco.

 Monto del Pago

 Totales

La Junta de Condominio o el administrador del condominio no deben aceptar que los propietarios le cancelen en efectivo. El propietario no debe pagar jamás en efectivo. Esta es una práctica impersonal, y rompe con todos los lineamientos de una buena gestión de tesorería, y por ende, de una gestión eficiente del condominio, por decir lo menos.

El seguimiento, control y administración del efectivo, como se viene diciendo desde el principio, es fundamental y se debe seguir el flujo del mismo. Para ello es indispensable realizar con frecuencia, bien sea casi a diario o semanal, el movimiento bancario. La importancia de llevar un registro del dinero que entra y sale del Condominio se perfecciona con la elaboración de dicho registro, en un libro destinado a tales fines, llamado Libro de Bancos. Este es un instrumento valioso para registrar o asentar los depósitos o transferencias bancarias que se realizan en la cuenta del banco, producto del pago del condominio por parte de los propietarios. Igualmente se deben asentar los cheques que emite la administración del condominio cuando debe pagar el agua y la luz del edificio, el sueldo del o la conserje, el pago a los proveedores de algún bien o servicio, y otros. Si el Condominio tuviera alguna inversión bancaria, tanto ésta, como los intereses que genera la misma, también deben apuntarse en el libro. Las comisiones que cobra el Banco por distinta índole, deben registrarse igualmente en el libro. En fin, todo el movimiento bancario debe asentarse en el Libro de Banco. Si el Condominio tuviera varias cuentas bancarias, debe tener un libro por cada una de ellas.

Este es un libro que se puede comprar en las librerías. Se llama libro de contabilidad. El mismo debe ser grueso y empastado y debe constar de tres (3) columnas, como son: D (Debe), H (Haber), y S (Saldo). En la columna del Debe (D) se deben anotar los depósitos y los intereses ganados (si los hubiere). En la columna del Haber (H) se deben asentar los cheques emitidos por el condominio o la administración del condominio, y las comisiones bancarias. En la columna del Saldo (S) se debe apuntar la diferencia de lo registrado en la columna del Debe menos la columna del Haber; la diferencia entre los Deberes y los Haberes. Es decir, el Saldo es la diferencia entre el Debe y el Haber; es restarle a la columna del Debe, lo que está en la columna del Haber.

La columna del D (Debe) también recibe el nombre de la columna del cargo o débito, y significa valor recibido. La columna del H (Haber) también recibe el nombre de la columna del abono o crédito, y significa valor entregado. De tal manera que cargar un depósito hecho al condominio en el Libro de Banco, significa hacer un registro en la columna del Debe. Abonar un cheque en el Libro de Banco, emitido por el Condominio, significa asentar el mismo en la columna del Haber.

En el caso del Banco, como Institución Financiera, las columnas que presentan los registros de los estados de cuenta que emiten a sus clientes, siempre son inversas a las que el Condominio tiene en el Libro de Banco. En la columna del Debe (D) o de los Cargos, el Banco anota los cheques emitidos, las comisiones cobradas u otros débitos o notas de débito. En la columna del Haber (H) o de los Abonos, el Banco anota los depósitos de sus clientes y los créditos o notas de crédito abonadas. El Saldo (S) sigue siendo la diferencia entre el Debe y el Haber.

La manera de ir corroborando los movimientos bancarios, es mediante el monitoreo constante de la cuenta bancaria, bien sea solicitando a la entidad financiera un estado de cuenta, o cortes de cuenta, o por medio de la tecnología moderna de la información, como Internet. Con relación a esta última, la cual ha sido un gran avance para la humanidad, el área bancaria, a través de la World Wide Web (WWW), también ha tenido grandes avances que le permiten a los usuarios de los servicios bancarios, poder tener información en tiempo real del estado de sus cuentas en la Institución Financiera de su predilección. Esta ventaja deben aprovecharla los Condominios para aligerar procesos de pago y cobro.

Tanto el registro en el Libro de Banco, como el monitoreo de la cuenta, por los medios arriba señalados, permitirán al Tesorero realizar, lo que se conoce en materia de Contabilidad, la Conciliación Bancaria. Esta es otra herramienta para la Gestión de Tesorería del Condominio, ya que permite sincerar los movimientos bancarios que se realizan en la cuenta bancaria del Condominio, con los registrados en el Libro de Banco del mismo.

Desde el punto de vista técnico, una Conciliación Bancaria no es más que identificar los registros del Libro de Banco del Condominio en el estado de cuenta del Banco, y tildar los que coincidan; los que no coincidan serán partidas de ajustes, corrección o análisis. Es decir, se debe tildar el registro que tenga el Condominio en el Debe (D) del Libro, con ese mismo registro que aparezca en el Haber (H) del Banco; y los movimientos que aparezcan en el Haber (H) del Libro, con ese mismo registro en el Debe (D) del Banco, ya que, como se dijo anteriormente, el estado de cuenta del banco tiene los movimientos inversos al registro que tienen sus clientes.

Tener al día, claro y transparente el movimiento de los fondos del Condominio, es un gran paso para la sanidad financiera del mismo.

Ejemplo de Flujo de Caja del Condominio:

 

La Administración de un Condominio: Aspectos Tecno – Operativos. Parte I de III - Servicios Generales

Al igual que las dos (2) entregas anteriores, quien redacta estas líneas insiste en que la preparación y la búsqueda de información para aumentar los conocimientos, son fundamentales para llevar adelante una buena gestión del Condominio del edificio o del conjunto residencial, ya que la administración de estas entidades debe ser concienzuda y transparente, y orientada siempre a informar a la comunidad de propietarios acerca de los pormenores y pormayores que ocurran en el inmueble del cual está encargado tanto la Junta de Condominio, como el Administrador o Empresa Administradora, en el entendido de que ambas figuras son elegidas absolutamente por la masa de propietarios, reunida en la llamada Asamblea de Propietarios, de acuerdo con el contenido de los artículos 18 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Se insiste en lo dicho anteriormente, ya que muchas Juntas de Condominio ejercen sus actividades a espaldas de los propietarios, olvidando que fueron precisamente éstos quienes las eligieron para que los represente y defienda sus intereses, dejándolos en muchos casos a merced de empresas administradoras o administradores que también realizan sus actividades a espaldas, tanto de la comunidad de propietarios como de la Junta misma, produciéndose un fenómeno de incapacidad en esta última, para exigir cuentas o resultados de los bienes encargados de administrar, tal como lo señala, por analogía, el ya citado artículo 18 en su literal “e”.

Entrando en materia, con relación a los aspectos técnicos y operacionales en la Administración de un Condominio, los mismos los podemos dividir en tres aspectos fundamentales como son los aspectos administrativos, propiamente dichos, como la tesorería y la contabilidad, y los aspectos físicos, de áreas físicas, de servicios y suministros, conocidos en las empresas públicas y privadas como Servicios Generales.

Comenzando por este último aspecto, el de los Servicios Generales (no necesariamente debe llevar este nombre), quien esté encargado de la Administración de un Condominio, y entendiendo que el aspecto de mayor peso en el edificio es el de las áreas comunes, debe realizar como mínimo una inspección general, semanal, a dichas áreas, para verificar el estado de las mismas; sea que lo haga la Junta o se defina en el contrato de servicio con el administrador o empresa administradora.

Se debe evaluar en primera instancia que el Conserje esté dotado correctamente de los implementos que se requieren para que realice sus labores diarias, exigidos por la Ley Orgánica de Prevención, Condiciones y Medio Ambiente de Trabajo (LOPCyMAT) y la Ley Orgánica del Trabajo (LOT), entre los cuales se deben contar los guantes de carnaza (para manipular la basura), guantes de goma (para manipular detergentes, coletos, etc.), lentes de protección (que debe llevar en todo momento de sus actividades), tapabocas, botas de seguridad, casco (en caso de ser necesario), y cualquier otro implemento que se considere necesario para que el Conserje realice su trabajo, en concordancia con los artículos del 236 y 237 de la LOT.

La entrega de estos implementos, por parte del patrono al trabajador, debe hacerse por escrito para dejar constancia de que el trabajador los ha recibido, y éste debe firmar en ese escrito lo recibido. El Conserje está obligado por Ley a utilizar los implementos que el Condominio le entrega, ya que los mismos son para proteger su integridad física durante la realización de sus actividades. El Condominio debe velar porque este trabajador realice sus tareas con los implementos entregados para tal fin.

Adicionalmente el Administrador o la Junta de Condominio, dependiendo del caso, debe velar porque exista inventario suficiente de productos de limpieza, detergente, desinfectante, cloro, haraganes, escobas o cepillos para barrer, cepillos cortos para limpiar, coletos, palas recolectoras de basura, etc.. Una vez surtido el inventario de productos de limpieza, se debe evaluar el sitio donde los mismos se guardarán, para descartar que ni los productos ni el depósito representen riesgos de almacenamiento.

Es necesario dentro de esa evaluación semanal que se realizará al edificio, verificar piso por piso y pasillo por pasillo, el estado de las puertas del cuarto de basura y de las llaves de paso del agua a los apartamentos; las luces del pasillo, los dispositivos de emergencia contra incendios, y otros. Cualquier irregularidad debe ser corregida de inmediato, por la seguridad de los residentes del piso.

El lugar donde van los extintores o conexiones de agua para los bomberos y las alarmas de incendio, deben ser revisadas para verificar su correcto funcionamiento, al igual que velar porque las mismas mantengan su color original, el cual siempre debe ser Rojo, debido a que este color es producto de normas internacionales, y no por capricho del constructor. En otras palabras, si el pasillo de los apartamentos se pinta del color que fuere, estas conexiones deben conservar su color original, el cual es el rojo.

Las luces, tanto de los pasillos de los pisos como de las escaleras internas del edificio, también deben ser revisadas, y tener en cuenta que las mismas deben estar en pleno funcionamiento siempre, más que por razones de estética, por la seguridad de los residentes.

Las escaleras internas del edificio deben brindarle seguridad a los residentes del mismo. Además de estar iluminadas, los escalones deben tener cinta anti- resbalante (bien colocada) para evitar una posible caída, en caso de que los mismos estén lisos. Las barandas o pasamanos deben estar bien seguras, para garantizar la integridad de los transeúntes cuando circulen por las escaleras. Si se detecta el desprendimiento de algún pasamano, se debe proceder de inmediato con la reparación; sea esta con soldadura o con ajustes de tornillos y tuercas.

En la revisión de los ascensores se debe tener en cuenta, además de verificar las condiciones del interior de los mismos, y que por supuesto estén limpios, el estado de las puertas y de la canal por donde se desplazan las mismas, ya que si esta mini zanja está obstruida, no permitirá el funcionamiento y cierre adecuado de las puertas.

No se debe olvidar la revisión del cuarto de máquinas de los ascensores del edificio, su limpieza e iluminación. Cualquier irregularidad que tenga que ver con los ascensores, se debe llamar al técnico de inmediato.

El tanque de agua del edificio debe ser revisado; sus conexiones y alrededores, y que el mismo presente resguardo, alejado y protegido de cualquier posible foco de contaminación. Se debe planificar su limpieza, cada cierto tiempo, por razones de salubridad.

En general, todas las áreas internas deben ser revisadas: muros, paredes, extractores de aire. Recuerden señores del Condominio: cualquier anomalía, irregularidad o falla detectada, debe considerarse de urgente corrección por el bien del edificio y de la comunidad de propietarios.

En el caso de las áreas externas, la revisión debe ser igualmente exhaustiva. Los jardines (si los hubiere) deben ser revisados a ver si existe alguna anormalidad. Las fugas de agua deben corregirse de inmediato. La iluminación externa (en el perímetro externo, pero dentro del edificio) debe ser óptima, por razones de seguridad. Las alcantarillas o desagües deben evaluarse, para verificar que no estén tapados, y a la hora de lluvias vayan a generar problemas. Si están obstruidos, destaparlos de inmediato.

Las áreas de estacionamiento no deben escapar de la revisión. Si la demarcación de los puestos se ha borrado, se debe proceder de inmediato a pintar los mismos. Si es un área techada o en un sótano, revisar que todas las luces estén en perfecto funcionamiento, por razones de seguridad, y que los extractores de aire funcionen bien.

Las tuberías de aguas blancas, de gas, de aguas negras, los cables de electricidad, también deben ser revisados para verificar su funcionamiento. Cualquier anomalía en alguno de estos elementos que conforman parte de la estructura del edificio, y son áreas comunes del mismo, debe corregirse de inmediato.

Recuerde que cualquier revisión a algún área que se considere riesgosa, o cuya corrección implique riesgos, o vaya más allá de los conocimientos de los miembros de la Junta de Condominio, o del administrador, se debe solicitar la ayuda correspondiente al Cuerpo de Bomberos o Protección Civil de la localidad, los cuales están bien preparados al respecto, y pueden orientar en cuanto a riesgos de estructuras y prevenciones en los edificios.

Por último, al decir en este escrito corrección inmediata, significa que no se debe esperar hasta el último momento o que ocurra una tragedia para arreglar las cosas. Si se trata de falta de dinero, se pueden establecer créditos con ferreterías de la localidad para el suministro de bombillos y materiales varias. En cuanto a los servicios como tal, hay proveedores con los cuales se puede negociar días o semanas de crédito, para que realicen los trabajos que requiere el edificio o conjunto residencial.

También aplica para los proveedores de artículos de limpieza, cuando se compra al mayor.

La Administración de un Condominio: Aspectos Normativos

En esta segunda entrega trataremos de dar una guía con relación a algunos aspectos normativos, los cuales fueron mencionados en la primera, y se espera sirvan de orientación para aquellas personas que tienen bajo su responsabilidad, el manejo de un Condominio.

Los aspectos normativos van más allá de aquellas Leyes que intervienen en la gestión de un Condominio, como las mencionadas en la primera entrega, ya que es deseable la existencia de normas de conducta o de convivencia en ese día a día, en la vida de los residentes de un edificio o conjunto residencial.

Epílogo de la Primera Parte

Se insiste en el hecho de que para tener Juntas de Condominio eficientes, y que su gestión sea transparente, comunicativa, exhortativa, y no anárquica, la preparación formal o informal juega un papel importante en esa honorable y admirable responsabilidad, por lo que nuevamente felicito y envío mis respetos a todas aquellas personas que han decidido tomar las riendas de su Condominio, y quieren hacer lo mejor posible para su comunidad. A todos ellos los invito a que busquen información al respecto, y se preparen para asumir esa notable labor.

Retomando los aspectos normativos, debemos tener claro que la columna vertebral en la gestión de un Condominio es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la cual rige los aspectos formales y jurídicos cuando una persona decide comprar un apartamento en un edificio regido bajo este esquema. Adicional a esto está el Documento de Condominio, en el cual está contenido la vida del edificio, residencia o conjunto residencial; los derechos y obligaciones de los propietarios, definición y distribución de las áreas comunes, de los puestos de estacionamiento por apartamento, maleteros (si los hubiere), etc.. Este instrumento legal lo otorga a los compradores el propietario original (promotores y/o constructores) del edificio, y cada dueño de apartamento debe tenerlo. De igual modo, en las ventas sucesivas (mercado secundario, etc.) de cada apartamento, este documento se debe traspasar a los nuevos dueños de cada uno.

                     

El Documento de Condominio (art.26 de la LPH), aparte de describir el edificio, su administración, áreas comunes, y otras, también viene acompañado de un reglamento denominado Reglamento de Condominio, que según el artículo señalado, debe contener, entre otras cosas, las Normas de Convivencia. Esto último es importante, porque más allá de la existencia de Leyes que intervienen en la vida de un Condominio, está presente el hecho de la convivencia condominial, traducida ésta en que los residentes de una comunidad determinada (la del edificio, p.ej.) deben mantener relaciones armónicas con el resto de los propietarios, basadas en el respeto, la cordialidad, la tolerancia, la responsabilidad, los buenos modales, la cortesía, la honestidad. Importante también que estos mismos valores humanos sean aplicables a la interacción con las áreas comunes, y la apreciación de las mismas, puesto que estas definen el urbanismo del inmueble, el ambiente del mismo, y perfila el estilo de vida que quieren tener los residentes del edificio.

El respeto tanto a los condóminos como a las áreas comunes del edificio, es la base fundamental de una excelente convivencia ciudadana, y más allá de los aspectos legales en el manejo de un Condominio, las Juntas deben trabajar y dar el mayor de los esfuerzos en promover el acercamiento de los vecinos, la comunicación entre ellos, la participación en los asuntos del edificio, el ahorro de energía, el cuidado al medio ambiente (incluido el de la residencia).

La promoción de estos valores, el hecho de que los vecinos se integren e interesen por los asuntos del edificio, siembra en ellos el sentido de pertenencia, generando conductas de cuidado, resguardo, embellecimiento, y celos para con las cosas comunes, lo cual trae como efecto positivo la muy, pero muy poca o nula morosidad de los propietarios, puesto que todos estarán motivados a contribuir con el mantenimiento y conservación del edificio (de sus áreas comunes). Se refuerza así la autoestima condominial, la cual podemos definir como ese tipo de conductas tendientes a mejorar y hacer apacible y armoniosa la vida dentro de la residencia o conjunto residencial, en el entendido de que nuestros inmuebles deben ser lugares de reposo, sosiego, y de compartir de manera feliz con los nuestros (…y con los otros).

Continuando con los aspectos normativos, y en el entendido de que la presencia del hombre (en sentido universal) es protagónica en todos estos procesos, otra de las normas que interviene de manera indirecta, pero de suma importancia, y regula algunos aspectos en el Condominio, es el Código Civil Venezolano, el cual tiene que ver con las personas, las familias, las obligaciones, los hechos y actos jurídicos, los contratos, los derechos reales y de herencia, etc.

Por otra parte, no se debe olvidar que si el edificio tiene trabajadores como el Conserje, Ayudante del Conserje, personal de mantenimiento, y personal de vigilancia, también intervienen normas que definen la relación laboral con estos trabajadores, como son la Ley Orgánica del Trabajo (LOT) y su Reglamento, la cual regula todos los aspectos laborales en una relación de trabajo; la Ley Orgánica de Prevención, Condiciones y Medio Ambiente de Trabajo (LOPCyMAT) y su Reglamento, la cual amplía a la LOT en cuanto al resguardo que debe tener el trabajador para la ejecución de sus tareas, desde el punto de vista de su integridad física y mental, y las condiciones ambientales que inciden en su desempeño laboral. Tanto la LOT como la LOPCyMAT contienen deberes y derechos que deben cumplir tanto trabajadores como patronos. Adicionalmente están las normas de Seguridad Social y de Vivienda, que le dan garantía al trabajador del Condominio en estas materias. Tampoco se debe olvidar darle una lectura a la Ley de Fauna Doméstica, por aquello de las mascotas en el edificio.

En conclusión, e hilvanando con la primera parte del tema relacionado con la Administración de un Condominio, el conocimiento de las normas es importante para una buena gestión en el edificio, residencia o conjunto residencial. Por favor no deje de prepararse y de buscar información, si desea realizar una buena labor.

La Administración de un Condominio: Aspectos Ético - Sociales

En el pasado, el manejo de muchos condominios estuvo en manos de personas que con sus mejores intenciones asumían la responsabilidad de “hacerse cargo del edificio”, contando con el apoyo del Conserje. A pesar de la existencia de una Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la cual regula el funcionamiento de los Condominios, esta legislación era totalmente desconocida por muchos de aquellos que decidieron tomar las riendas de un edificio.

Con los cambios sociales que hemos venido experimentando, la manera de “gobernar” un condominio se ha hecho más compleja, puesto que estos cambios sociales afectan a su actor por excelencia que es el hombre (incluida la mujer). Los mecanismos de interacción entre nuestros congéneres también han sufrido cambios importantes, de los cuales las áreas de convivencia primaria como las vecindades y, más estrecho aún, los condominios, ameritan nuevos enfoques de comunicación interpersonal, y en el caso de los ámbitos residenciales, una nueva visión en el manejo de los recursos de las comunidades de propietarios.

Es así como hemos podido observar, a través del tiempo, cómo han evolucionado las formas de las relaciones en los Condominios, y el manejo de los mismos, aunque todavía persiste el desconocimiento en esta materia, a pesar de la existencia de proyectos en la Asamblea Nacional, para ampliar y mejorar la normativa y la dialéctica en las relaciones condominiales, esperando el nacimiento de la tan anhelada Ley de Condominios, cuya aparición se espera abarque una gran cantidad de aspectos sociocondominiales, producto de la misma evolución social, los cuales no fueron considerados en su momento, y por lo tanto no son cubiertos por la actual Ley de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, y en opinión de quien redacta estas líneas, muchos condominios pudieran hacer eficiente su manejo con tan solo aplicar y cumplir con la actual Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Lamentablemente muchos administradores y Juntas de Condominio realizan sus funciones a espaldas de esta norma, la cual les puede servir perfectamente de guía para llevar a cabo su gestión.

Si bien la misma dinámica social, de la cual no han escapado los Condominios, ha mostrado que en estas comunidades de personas han surgido nuevas realidades que la actual LPH no consideró en su momento, porque sencillamente no existían, quien escribe estas líneas cree firmemente que, por los momentos, con sólo apegarse a esta norma vigente, cuya senectud sigue siendo el faro guía en los Condominios Residenciales, muchos inconvenientes pudieran evitarse y otros quedar atrás, en el despeje del camino hacia una buena gestión, para estas comunidades de personas.

Sin ánimos de crear pánico, pero si para reflexionar, se puede decir que el manejo de un Condominio en la actualidad ha alcanzado niveles de complejidad propios de esa dinámica social, que ha venido evolucionando aceleradamente en los últimos tiempos. No se está queriendo decir que para formar parte de una Junta de Condominio o para ser Administrador de uno, se deba exigir como requisito expreso ser egresado universitario en carreras como éstas o similares; no necesariamente, pero hacia allá va la cosa, debido a que esos complejos sociales denominados condominios así lo van requiriendo, para el perfeccionamiento en su manejo, y garantía de buen funcionamiento.

Es por ello que para garantizar el éxito en la gestión de un Condominio, los integrantes (principales) de una Junta de Condominio deberían tener conocimientos mínimos de la Legislación que rodea un Condominio. Poseer conocimientos mínimos elementales de Técnica Administrativa, donde se incluyen aspectos contables y de manejo de personal, no olvidando lo tributario.

Lo anterior viene al caso, bien se trate de que la Junta de Condominio asuma la administración del mismo, como sucede en muchos casos, o porque se contrate a un Administrador o empresa Administradora. En cualquiera de los dos casos, la preparación para el manejo de un Condominio es fundamental. Inclusive en el caso de los miembros (principales) de una Junta de Condominio es imprescindible, a juzgar por el contenido del artículo 18, literales “c” y “e”, de la Ley de Propiedad Horizontal.

Esas aglomeraciones sociales que denominamos Condominios, han llegado a un nivel de exigencia tal, en su manejo, que en el centro de Caracas (en La Hoyada) existe un colegio universitario que dentro de sus especialidades se encuentra la carrera Gerencia de Condominios, a nivel de Técnico Superior Universitario (TSU). Este colegio es el Instituto Universitario de Profesiones Gerenciales (IUPG, http://www.iupg.edu.ve/). Nota: esto último no es ningún tipo de propaganda, ni interés personal del autor de este Blog en este instituto; es sólo a nivel informativo.

La idea de escribir esta primera entrega dedicada a la Administración de los Condominios, no es causar alarmas ni menospreciar a quienes no posean el perfil de preparación señalado anteriormente. Todo lo contrario, es para reflexionar acerca de los actos que se derivan al llevar las riendas de un Condominio. Si bien es cierto que la preparación es fundamental, también es admirable la actitud de aquellas personas que por el solo amor y gran voluntad de querer ver su edificio hermoso, y mejorar la calidad de vida de sus residentes, asumen el gobierno de un Condominio, y son capaces de prepararse, buscar información, consultar, documentarse, para poder hacerlo bien cada día. Esta actitud es de premios Oscar para estas personas, puesto que el solo empeño en ser mejores y hacer lo mejor, para garantizar la eficiencia en su gestión condominial, hace que traspasen la barrera del desconocimiento, y se acerquen al saber. Felicitaciones de corazón para todas aquellas personas que mantengan esta actitud.

El responsable de este Blog considera que si no se está claro en la importancia de la preparación, para el ejercicio del gobierno de un condominio, o si los escogidos para esa labor no saben cuál es el papel que les corresponde, los propietarios pudieran estar a merced de Juntas de Condominio anárquicas, que toman decisiones fundamentales, a espaldas de los condominios, y sin querer informar a la comunidad de propietarios ningún tipo de acciones como el manejo de fondos, la contratación de un servicio técnico para reparar los ascensores, etc.; simplemente no toman en cuenta a la gente del edificio para informar hechos como éstos o similares.

O en los casos de empresas administradoras que tampoco quieren rendir cuentas, y toman decisiones a espaldas de las Juntas y de los propietarios, sigue siendo importante la preparación y el estar claros para qué son miembros de Juntas de Condominios, ya que muchas veces por impericia no saben cómo exigir resultados de la gestión a estas administradoras, para la cual fueron contratadas, tal como lo señala el ya mencionado artículo 18, de la Ley de Propiedad Horizontal, en su literal “e”, permitiendo por inercia que las mismas administren a su antojo el edificio.

Qué se debe conocer para el manejo de un Condominio?

Insisto, sin ánimos de que las ideas aquí plasmadas causen alarmas, pero es necesario un mínimo de conocimientos en cuanto a lo que significa llevar adelante un Condominio. Para ello es necesario el estudio constante y darle cumplimiento a la Ley de Propiedad Horizontal. Otras legislaciones que intervienen en los Condominios son el Código Civil Venezolano, la Ley Orgánica del Trabajo, la Ley Orgánica de Prevención, Condiciones y Medio Ambiente de Trabajo (LOPCyMAT), entre otras.

Conocimientos mínimos en la materia contable, como saber qué es un ingreso, qué es un gasto, qué son cuentas por cobrar, qué son cuentas por pagar, etc. Si se conoce cómo hacer los registros contables del Condominio, mucho mejor. Pero también es válido solamente tener la información elemental, y consultar las veces que sea necesario a aquellas personas que puedan orientar al respecto.

Recuerde que querer es poder. No hay nada más valioso que amar su edificio, y querer hacer lo mejor posible para la administración, conservación y mejoramiento del mismo, y de la calidad de vida de quienes allí viven. Busque usted instruirse, prepararse, documentarse, y consultar, para que realice una buena gestión.

El Conserje en el Condominio

En nuestro primer tema introducido en este Blog, el pasado mes de Abril de 2010, tratamos someramente el tema de El Conserje. Quien escribe estas líneas considera de manera fundamental dedicar un capítulo correspondiente a este trabajador (hombre o mujer), quien también forma parte importante del ambiente condominial.

El Conserje es una persona de fundamental importancia en todo edificio, residencia o conjunto residencial, ya que sin la presencia de este ser sería prácticamente inviable el día a día en estos inmuebles, regidos bajo el sistema de Propiedad Horizontal. Es por ello que vale la pena considerar las sabias palabras del señor Saúl Badilla, de las Residencias Don Pedro, en la Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Caracas, Venezuela, cuando dice que “el conserje es una persona especial, que nos cuida y nos protege. No es sólo alguien que limpia. Por eso debemos ayudar a que se forme y sea mejor persona” (tomado del diario El Universal, Caracas, Venezuela, domingo 01/08/2010, pag. 4-5).

La opinión de este vecino nos da la idea de la importancia que tiene para los condominios la presencia de este “ser especial”. Según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, el Conserje (del francés concierge) es la persona que tiene a su cargo la custodia, limpieza y llaves de un edificio o establecimiento público. Se desprende de esta definición el hecho de que el Conserje debe cuidar el edificio, no solamente desde el punto de vista de la estructura del inmueble, sino de la presencia de extraños en el mismo; es decir, alertar a los residentes de la aparición de sujetos no conocidos, preguntándoles, inclusive, el motivo de la visita a la residencia, cuando por supuesto no estén acompañados de algún propietario. Esta es una de las labores de custodia; la otra corresponde al cuidado de los bienes que forman parte del edificio; vale decir de las áreas o cosas comunes que conforman el inmueble, de acuerdo con el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Las labores de limpieza, y tenencia de llaves del edificio (parte de la custodia), son tareas y responsabilidades tácitas dentro del rango de actividades que debe realizar.

El Conserje es un trabajador, como cualquier persona, que mantiene una relación de dependencia con su patrono (el Condominio), representado en este caso por la Junta de Condominio. Es opinión y consideración de quien redacta estas líneas, que el patrono final y representativo del Conserje es precisamente la Junta de Condominio, quien representa a la masa de propietarios (patronos naturales u originales). En el caso de que se contrate un Administrador o empresa administradora, esta condición debe mantenerse. El Conserje podrá recibir instrucciones del Administrador o empresa administradora, acerca de la realización de sus actividades, y podrá mantener relaciones armónicas con esta figura nombrada por los propietarios (art.19 de la LPH), pero en caso de conflictos, incremento salarial, despido o renuncia, u otra circunstancia, la intervención debe ser directamente de la Junta de Condominio, como representante de los propietarios. Esto no es taxativo, sino enunciativo, y deducción lógica (sea correcta o no) del responsable de este Blog, ya que la actual Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no contiene artículos relacionados directamente con este trabajador, pero por analogía jurídica esta idea se podría amparar en los literales c y d, del artículo 18, de la LPH ya mencionada. En conclusión: quién o quiénes deberían ser el patrono del Conserje?; el redactor reafirma que debe ser la Junta de Condominio, por las razones ya señaladas.

No obstante no aparecer en la actual Ley de Propiedad Horizontal, aspectos relacionados con el Conserje, estos son recogidos en la Ley Orgánica del Trabajo (LOT), en el capítulo III de la misma, en los artículos que van del 282 al 290.

Es importante considerar que para que el Conserje ejerza adecuadamente y con eficiencia su labor, el patrono debe dotarlo correctamente de todos los implementos necesarios para ello, en concordancia con los artículos 185, 236, 237 y 246 de la LOT. Este último artículo introduce directamente la legislación pertinente a este aspecto, como lo es la Ley Orgánica de Prevención, Condiciones y Medio Ambiente de Trabajo (LOPCyMAT).

Desde el punto de vista práctico, tanto la LOT como la LOPCyMAT persiguen el resguardo y cuidado del trabajador en su ámbito de trabajo y, por lo tanto, el patrono debe dotar al Conserje de guantes, lentes de protección, tapabocas, calzado (de seguridad), casco (si fuera necesario), para el cumplimiento de sus obligaciones, preservando su salud e integridad física, en concordancia con los artículos 53, 54, 55 y 56 de la LOPCyMAT, y los anteriormente citados de la LOT. En otras palabras, el Conserje debe realizar sus actividades en las mejores condiciones posibles de seguridad, y el patrono está en la obligación de velar porque así sea. Es decir, cuando el Conserje no posea los implementos necesarios de resguardo físico para ejercer sus funciones, debe exigírselos al patrono, y éste está obligado por Ley a proveerlos. Una vez dotado el Conserje de los aperos para realizar sus labores, no tiene ninguna excusa el no utilizarlos para trabajar, exponiéndose a sanciones derivadas de su conducta.

De tal manera que cuando el Conserje manipule la basura sin el uso de los guantes y tapabocas, la Junta de Condominio, el Administrador o, en su defecto, cualquiera de los propietarios puede llamarle la atención al respecto, y exigir que se proteja bien, para realizar esa tarea o similares.

La Contratación del Conserje

La contratación de una persona, a la cual se le entregue la custodia del edificio, el cuidado, mantenimiento y limpieza del mismo, debe obedecer a algunos criterios de selección que permitan realizar la elección adecuada del individuo, para ese retador puesto de trabajo.

Es recomendable la elaboración de un Contrato de Trabajo escrito, ajustado a los parámetros que menciona el artículo 71 de la LOT; adicionalmente es recomendable investigar antecedentes de la persona, cartas de referencia o de buena conducta emitidas por alguna autoridad municipal o vecinal, solicitar la fotocopia de la cédula de identidad (legible), y con toda esta información abrir una carpeta (o expediente laboral) a este trabajador, la cual estará en poder de la Junta de Condominio, y una copia para el Administrador del Condominio (si lo hubiere).

La evaluación de hábitos es importante, ya que si el Conserje tiene por costumbre o adicción el cigarrillo y/o el consumo de alcohol, puede poner en riesgo su vida y los bienes del condominio, si está acostumbrado a practicar estos malos hábitos mientras trabaja. Esto hay que hacérselo ver al trabajador, para no contravenir el artículo 185 de la LOT, y los artículos 53 y 54 de la LOPCyMAT. En fin, es conveniente que el Contrato de Trabajo sea lo más completo posible, y recoja este tipo de situaciones, para evitar conflictos a futuro.

También conviene señalar en el Contrato de Trabajo, dependiendo lo que arroje la entrevista previa, el número de personas que dependen del Conserje y carga familiar que habitará la Conserjería, y señalar que esta última no es lugar para la promoción de bochinches, establecer bodegas; ni para consumo de estupefacientes o bebidas alcohólicas, o desórdenes similares que tiendan a alterar la paz y tranquilidad del condominio, y a contravenir las normas de convivencia en el edificio o conjunto residencial. Igualmente se debe regular la tenencia de mascotas en la Conserjería. Esto último quedará a juicio de los contratantes, si permiten o no que el futuro Conserje tenga o no mascotas en la Conserjería.

La Remuneración del Conserje

Por la alta envergadura de las tareas y responsabilidades que abarca la función del Conserje, es lógico y natural entender la existencia de la justicia laboral para este trabajador, la cual está plasmada en nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV), en su artículo 91, donde dice, entre otras cosas, que “……se garantizará el pago de igual salario por igual trabajo……”, lo cual nos hace ver de inmediato que ante tamaña responsabilidad, cantidad de labores, horas de dedicación, intensidad y carga de trabajo, no es justo que un Conserje devengue salario mínimo, puesto que, como aquí dice: es el mínimo que devenga una determinada persona cuando ejerce alguna actividad laboral; es decir, el mínimo. Pero todos sabemos que los Conserjes, en la gran mayoría de los casos, no realizan el mínimo esfuerzo o trabajo; todo lo contrario, muchas veces están expuestos a una gran cantidad de faenas y a duras cargas de trabajo.

Esta es lamentablemente una labor mal remunerada, quizás porque a esta figura no se ha sabido apreciar y darle la importancia que tiene en los Condominios. Es labor de los Administradores (jurídicos o naturales) de Condominio y de las Juntas de Condominio, reconocer la importancia de este trabajador, y hacer justicia con su remuneración, que en instancias finales corresponderá a la Junta.

Por otra parte, es importante saber que en muchos condominios, a parte de la mala remuneración para el Conserje, irrespetan sus derechos laborales y constitucionales, con relación a los derechos adquiridos, por parte de este trabajador. El mismo artículo 91 de la CRBV, también señala que “……se fijará la participación que debe corresponder a los trabajadores y trabajadoras en el beneficio de la empresa”. Por supuesto sabemos que los Condominios no son empresas, y que su finalidad no es obtener lucro o beneficios económicos; sus fines son sociales, puesto que los ingresos procedentes de las contribuciones de los propietarios (pago de condominio), de acuerdo con los artículos 5, 7, 11 y 12, de la Ley de Propiedad Horizontal, son para el mantenimiento del edificio y todas las áreas comunes del mismo, con la finalidad de mantener y aumentar la calidad de vida de los copropietarios, mediante el cuidado, embellecimiento, y buen funcionamiento de las cosas comunes.

Por lo tanto, y claro está, aunque la finalidad de los Condominios no es el lucro, el Conserje debe recibir, tal como lo indica el artículo 184 de la Ley Orgánica del Trabajo “……una bonificación de fin de año equivalente a por lo menos quince (15) días de salario”. Esto es lo que se conoce en las empresas privadas como Utilidades.

En cuanto a las Prestaciones Sociales, el Conserje, en tanto trabajador que es, también está amparado por la Ley para el goce de este beneficio laboral, el cual emana de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 92, donde dice “Todos los trabajadores y trabajadoras tienen derecho a prestaciones sociales que les recompensen la antigüedad en el servicio y los amparen en caso de cesantía”, y recogido de manera técnica en la Ley Orgánica del Trabajo (LOT) en su artículo 108, donde señala que “Después del tercer mes ininterrumpido de servicio, el trabajador tendrá derecho a una prestación de antigüedad equivalente a cinco (5) días de salario por cada mes”.

Los párrafos que siguen, en el mismo artículo 108, continúan señalando los derechos que por antigüedad y prestaciones sociales garantiza la LOT a los trabajadores; por supuesto incluido el Conserje, como trabajador que es.

Adicionalmente, el Conserje en tanto trabajador que es, también está amparado por otra serie de Leyes de carácter laboral, como son las de Seguridad Social, donde se contemplan las retenciones de esta Ley, para efectos de salud y de pensión de vejez, y las de Vivienda (FAOV).

En conclusión a este punto, y en opinión del redactor de estas líneas, la remuneración del Conserje debe tomarse de manera seria y concienzuda, justa y adaptada a la realidad de este noble y digno trabajador. Por lo tanto, sugiero que la remuneración de este trabajador, inicialmente, tome como referencia de medición las Unidades Tributarias (UT), donde el responsable de este Blog se atreve a señalar que el salario del Conserje debería oscilar, de entrada, y dependiendo de revisiones exhaustivas, entre 25 y 31 UT. Esta oscilación propuesta va a depender de la cantidad de trabajo que requiera el edificio, residencia o conjunto residencial; si es mucho o si es poco, de allí el intervalo propuesto.

                                            El Horario de Trabajo

Como ya sabemos la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no menciona en ninguno de sus artículos la existencia del Conserje, legalmente no existe un horario establecido que determine el inicio y culminación de las tareas de este trabajador. A tales efectos, se puede tomar como referencia el artículo 285 de la Ley Orgánica del Trabajo (LOT), aunque el mismo sólo señala el número de horas de descanso que debe tener el Conserje, y a partir de cuándo. Sin embargo, respetando la Ley,  y para establecer los parámetros de cumplimiento de la Jornada de Trabajo (art.189 LOT), el inicio y término de la misma, se puede convenir entre patrono y trabajador la duración de la jornada de trabajo, en el entendido que por la naturaleza del cargo y las funciones del mismo, este trabajador pasaría a tener una especie de jornada de trabajo especial, ya que sus tareas van más allá de la simple limpieza y aseo del edificio, recordando que dentro de sus reponsabilidades está la custodia y atención del inmueble. Por lo tanto, a los efectos de la duración de la Jornada de Trabajo, se podría considerar con toda propiedad la aplicación del artículo 198 de la LOT, ya que la jornada del Conserje es atípica y sui generis, debido a la relevancia de su cargo, dentro de un condominio.

Entonces, a qué hora debe comenzar sus labores el Conserje?; a las 6:00 am, a las 7:00 am, a las 8:00 am?; en opinión de quien redacta estas líneas, y basados en los artículos citados en el párrafo anterior, es conveniente que lo determinen patrono y conserje, orientando esta acción hacia lo que mejor convenga al edificio y sus áreas comunes. ¿Puede el Conserje trabajar más de ocho (8) horas diarias?; pues si, si así lo han convenido las partes, no debería haber problemas al respecto, pero no se debe exceder de once (11) horas, tal como lo señala el artículo 198 de la LOT. Tampoco debemos olvidar que el Conserje debe recibir, entonces, una remuneración suficiente por su esfuerzo, tal como nos lo recuerda el artículo 91 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, “……igual salario por igual trabajo……”. Si queremos un Conserje con una carga de trabajo bastante ajustada, debemos pagarle de manera proporcional a esa exigencia. Esto es parte de la justicia laboral.

Alcance de las Funciones del Conserje

Las tareas y responsabilidades que como trabajador tiene a cargo el Conserje, están plasmadas, de manera bastante general, en el artículo 282 de la LOT. Sin embargo, en el marco de este artículo, debemos entender que aunque generales, en lo particular, cada edificio tiene sus propias necesidades y rutinas de trabajo, sui generis. El detalle de ejecución de las labores del Conserje, en el edificio y sus áreas comunes, debe ser planificado entre este trabajador y el Administrador del Condominio; a falta de Administrador, se hará con la Junta de Condominio.

En los casos donde existan las dos (2) figuras, Junta de Condominio y Administrador de Condominio, este último realizaría las funciones de supervisor de las labores del Conserje; sólo supervisarlas, ya que en opinión de quien redacta estas líneas, y de acuerdo con el contenido del artículo 18 de la LPH, el patrono de este trabajador es la Junta de Condominio, quien representa a la comunidad de propietarios.

Retomando las funciones del Conserje, a los efectos de su ejecución, y como ya se dijo anteriormente, el artículo 282 de la LOT describe de manera general tales tareas. Se insiste en esta aclaratoria, ya que algunas Juntas de Condominio o Administradores de Condominio, sea por comodidad, falta de conocimientos, inexperiencia en el manejo de un Condominio, etc., transfieren responsabilidades a los Conserjes, que no son propias de su competencia. Tal es el caso de endosar a los Conserjes tareas administrativas, como entenderse con los proveedores, cobrar el recibo de condominio, y otros asuntos administrativos, cuando esto no es propio de sus funciones.

La Conducta del Conserje

La actitud y comportamiento del Conserje debe ser de respeto y tolerancia, entendiendo que su valioso trabajo está orientado hacia la comunidad de propietarios de un edificio o conjunto residencial, los cuales serían en esencia sus patronos originarios, puesto que los copropietarios son los que eligen la Junta de Condominio, para que los represente.

No debe faltar los “buenos días, buenas tardes, buenas noches”, en el diario contacto con los residentes del edificio. Aún así debe mantener su condición de custodio del inmueble, y hacer las observaciones o llamados de atención, de muy buenas maneras, cuando algunos niños jugando, familiares o conocidos de algún propietario, o los propietarios mismos, alteren el ornato y limpieza de las áreas comunes del edificio, rayen los ascensores, ensucien el piso y los espejos, etc. De este tipo de acciones debe informar a la Junta de Condominio.

Por otra parte, el Conserje en tanto trabajador que es, está obligado por la LOT a respetar el artículo 189 (Jornada de Trabajo) de esta Ley. Esto quiere decir que si necesita ausentarse para hacer diligencias personales, durante las horas laborables, debe informar con anticipación al administrador y/o a la junta de condominio, el motivo de su ausencia, y el tiempo que va a estar ausente.

Humanización de las Relaciones con el Conserje

El hecho de que el Conserje realice el trabajo más operativo que tiene un edificio o conjunto residencial, no quiere decir que sea menos persona que el resto de los residentes del inmueble. Para este trabajador tampoco debe faltar los “buenos días, buenas tardes, buenas noches”. Como ser humano merece un tanto de respeto y consideración, por parte de la comunidad de propietarios.

Cualquier tipo de observación en el comportamiento del Conserje, se le debe hacer ver a la Junta de Condominio, para que tome las medidas al respecto, pero jamás debe algún propietario llegar a protagonizar alguna confrontación con este trabajador, y viceversa.

Los principios de convivencia, respeto, cortesía y buena conducta son también aplicables a las relaciones con el Conserje, y de éste con la comunidad de propietarios.

Recuerde que con una supervisión adecuada, sana y constante, se puede tener un Conserje estrella. Si la supervisión falla, se puede convertir a este trabajador en un ser anárquico, y haciendo lo que le plazca, en detrimento de la comunidad de propietarios. Las Juntas de Condominio serán responsables por cualquiera de ambas conductas.